保障性租赁住房行业报告：保障性租赁住房对地产投资影响测算

1、行业深度报告/建材目 录1 政策加码，探索保障性租赁住房新模式 .31.1 政策定位提升，发展方向明确.31.2 建设特点：目标更明确、市场化程度更高.51.3 推进目的：新发展模式探索，带来增量需求.62 保障性租赁住房对地产投资影响测算.93 建筑建材受益方向梳理. 143.1 建材受益方向：节能建材加速渗透 .143.2 建筑受益方向：钢结构、装配式建筑 .174 风险提示 . 20插图目录 . 21表格目录 . 21本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告2行业深度报告/建材1 政策加码，探索保障性租赁住房新模式1.1 政策定位提升，发展方向明确保障性安居

2、工程包括保障性住房建设、棚户区改造、农村危房改造和游牧民定居工程、城镇老旧小区改造工程四类。棚改主要针对结构简易难以满足抗震设防和居住安全要求、平房或低层住宅（2-3 层）为主、房屋成新率低或破损率高、住房功能或配套设施不齐全、卫生环境差、治安和消防隐患大的居住区。2008 年在全国范围内全面启动并开启“十年棚改”，2017-2018 年全国公共财政保障性安居工程支出中，棚改占比达到 40%以上。2018 年以来棚改退潮、“旧改”接棒，棚改占比明显降低。图 2：保障性安居工程分类图 3：保障性安居工程支出中棚改占比变化棚改占保障性安居工程支出占比50%45%40%35%30%25%20%15%

3、10%5%0%2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020资料来源：相关政府部门网站，民生证券研究院资料来源：wind，民生证券研究院住房保障体系不是新名词，结构与内容在不断更新，当下，保障性租赁住房，是住房保障体系中的重要组成部分。政府加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。2011 年 9 月，国务院办公厅发布关于保障性安居工程建设和管理的指导意见，住建部定义保障性住房建设包括廉租房、公租房、经济适用房、限价房四项。2014 年起各地廉租房与公租房体系并轨；同时，政府提出共有产权住房以整合经济适用房

4、和限价房制度，作为租赁与自有、保障与市场的过渡；2020 年 12 月中央经济工作会议提及要高度重视保障性租赁住房建设。本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告3行业深度报告/建材图 4：住房保障体系主体资料来源：住建部保障性安居工程有关政策问答，民生证券研究院其中，定位提高，保障房成为十四五期间关注焦点。2020 年 12 月中央经济工作会议提及高度重视保障性租赁住房建设，随后 1 年政策不断加码，从重点城市、目标群体等角度保障落实。2021 年 12 月中央政治局会议、中央经济工作会议均提及保障性住房建设，并置于房地产政策前列。2021 年 12 月，中共中央

5、政治局召开会议强调，“要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”；12 月 10 日中央经济工作会议再次提及“坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。表 1：近年来保障性住房建设支持文件保障性租赁住房相关政策时间文件/会议要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。2019.12中央经济工作会议解决好大城市住房突出问题。要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住

6、房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。2020.122021.3中央经济工作会议政府工作报告加快培育和发展住房租赁市场，有效盘活存量住房资源，有力有序扩大城市租赁

7、住房供给，完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。加快住房租赁法规建设，加强租赁市场监管，保障承租人和出租人合法权益。有效增加保障性住房供给，完善住房保障基础性制度和支持政策。以人口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力解决困难群体和新市民住房问题。单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，支持将非住宅2021.3十四五规划本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告4行业深度报告/建材房屋改建为保障性租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止

8、以学区房等名义炒作房价。2021.42021.5中央政治局会议住建部保障性租赁住房工作座谈会40 个城市将由政府给予政策支持，引导多主体投资、多渠道供给，坚持小户型、低租金，重点利用存量土地和房屋建设保障性租赁住房。关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金试点工作的通知国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见2021.6REITs 试点包括保障性租赁住房（包括各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目）。以明确对象标准、引导多方参与、坚持供需匹配、严格监督管理、落实主体责任等为基础制度，提出完善土地支持政策、简化审批流程、给予中央补助资金支持、降低税费负担、执行民用水电气价格、加强

9、金融支持等支持政策。2021.72021.7要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。加快发展租赁住房，落实用地、税收等支持政策。中央政治局会议支持农村集体经济组织、企事业单位、园区企业、住房租赁企业、房地产开发企业等各类主体参与建设运营保障性租赁住房；城市应尽快确定“十四五”保障性租赁住房建设目标，制定年度建设计划，并向社会公布；新市民和青年人多、房价偏高或上涨压力较大的大城市，在“十四五”期间应大力增加保障性租赁住房供给，力争新增保障性租赁住房占新增住房供应总量比例达到 30%及以上。要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理

10、住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。关于做好 2021 年度发展保障性租赁住房情况监测评价工作的通知2021.112021.122021.122022.3中央政治局会议中央经济工作会议政府工作报告探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推进保障性住房建设，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展；尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。资料来源：各政府官网，民生证券研究院1.2 建设特点：目标更明确、市场化程度

11、更高相较于公租房、共有产权住房，我们认为保障性租赁住房有目标更明确、投资供给更市场化等主要特点：目标群体不设收入门槛：公租房主要面向城市中偏下收入住房困难家庭；有产权住房供给主要面对中低收入者；而保障性租赁住房主要解决符合条件新市民、青年人等群体住房困难问题，住建部明确不设收入线门槛。投资、供给更加市场化：公租房建设资金以及租赁补贴资金由财政部安排；共有产权住房政府与购房者共有产权，政府与个人产权份额、房屋定价原则、上市交易分配份额等由政府主导（参考试点城市）；保障性租赁住房责任主体为城市人民政府，政府给予土地、财税、金融等政策支持，引导多主体投资、多渠道供给，坚持“谁投资，谁所有”，有新建、

12、改建、改造、租赁补贴和将政府闲置住房用作保障性租赁住房等多种供给方式。实施区域更加明确：保障性租赁住房明确实施区域为人口净流入大城市和省级人民政府确定城市，针对性更强。保障性住房的基础制度逐步落地，支持力度逐渐加大。2021 年 7 月，国务院办公厅发布关本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告5行业深度报告/建材于加快发展保障性租赁住房的意见，以明确对象标准、引导多方参与、坚持供需匹配、严格监督管理、落实主体责任等为基础制度，明确保障性租赁住房：1）目标群体为符合条件新市民、青年人等群体住房困难问题2）建筑面积不超过 70 平米小户型3）租金低于同地段同品质市场

13、租赁住房4）参与机制坚持“谁投资谁负责”5）责任主体为城市人民政府等，并提出完善土地支持政策、简化审批流程、给予中央补助资金支持、降低税费负担、执行民用水电气价格、加强金融支持等六大支持政策。图 1：2021 年 7 月国务院办公厅发布关于加快发展保障性租赁住房的意见资料来源：关于加快发展保障性租赁住房的意见，民生证券研究院1.3 推进目的：新发展模式探索，带来增量需求在共同富裕大背景以及房住不炒地产政策下，推进保障性租赁住房建设具有重大意义。新市民、青年人等群体住房困难问题仍然比较突出，尤其是在人口净流入城市，而住房保障体系中租赁住房环节仍存较大改善空间。2021H1 人口净流入城市租金涨幅

14、明显，加快保障性租赁住房建设有利于租房模式探索，若该模式能走通，则购房需求压力会明显缓解。本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告6行业深度报告/建材图 5：北上广深住宅平均租金（单位：元/月/平米）平均租金:住宅:北京平均租金:住宅:上海平均租金:住宅:广州平均租金:住宅:深圳2021H1租金涨幅：北京30%140.00120.00100.0080.0060.0040.0020.000.00上海25%广州18%深圳23%资料来源：Wind，民生证券研究院稳增长基调下重视保障性住房带来需求增量。2021Q4 以来地产政策有边际放松迹象，但数据环比仍未明显改善，在当

15、前我国宏观经济与房地产下行压力较大的大背景下，12 月 6 日中央政治局会议强调明年经济工作稳字当头、稳中求进，而保障性租赁住房有望成为“十四五”期间经济稳增长重要一环，部分缓解房地产增速下行压力，同时为专项债提供新增投资领域。复盘近 5 年中央经济工作会议关于房地产政策描述，2020 年会议有较大篇幅谈房地产问题，其中关于租赁市场描述由“加快发展租赁市场”升级为“高度重视保障性租赁住房建设”。结合2020 年和 2021 年中央经济工作会议地产政策表述，以下两点应重点关注：1）租购同权提上日程。2020 年会议提出逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，有助于房地产回到其本身居住价值；2

16、）明确政策倾斜，合理调控租金水平。2020 年会议提出探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，土地问题上给以保障性租赁住房支撑；同时提出降低租赁住房税费负担，减轻目标群体租金负担。表 2：近 5 年中央经济工作会议关于房地产政策描述年份地产相关政策促进房地产市场平稳健康发展。要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况

17、分配建设用地指标。要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等行为。2016加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。2017本公司具备证券投资咨询业务资格，

18、请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告7行业深度报告/建材要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。20182019要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。要高度重视保

19、障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。20202021要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。资料来源：相关政府部门网站，民生证券研究院本公司具

20、备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告8行业深度报告/建材2 保障性租赁住房对地产投资影响测算2021 下半年以来，多地公布其“十四五”期间保障性租赁住房规划。我们根据不完全数据测算（部分城市尚未披露），各地“十四五”期间保障性租赁住房规划数分别为：1）一线城市平均规划建设 44.25 万套；2）新一线城市平均规划建设 20.67 万套；3）二线城市平均规划建设 8.0 万套；4）剩余城市人口多为净流出，考虑到保障性租赁住房明确实施区域为人口净流入大城市和省级人民政府确定城市，目标群体为新市民、青年人，我们假设剩余城市保障性租赁住房占整体比重为 5%。表 3：一线城市“

21、十四五”期间保障性租赁住房规划地区发布时间发布文件“十四五”期间保障性租赁住房计划数量（万套）北京住建委关于进一步规范本市新供住宅项目配建公租房、保障性租赁住房工作的通知提出保障性租赁住房占比将不低于 30。30（北京“十四五”时期供应各类住房 100 万套）北京2021.8规划指出，“十四五”时期，形成供应租赁住房超过42 万套(间、宿舍床位)，占住房供应总套数的 40%。其中，租赁房 22 万套(间)，宿舍床位 20 万张。“十四五”期间，广州市力争筹建公共租赁住房 3万套，保障性租赁住房（含人才公寓）60 万套，共有产权住房 3 万套。47（后续文件有增加）上海广州2021.8上海市住房

22、发展“十四五”规划602021.82021.6广州市住房发展“十四五”规划深圳市“十四五”规划 “十四五”期间建设筹集保障性租赁住房不少于全市住房建设筹集总量的 30%，不少于 40 万套（间）。40深圳平均44.25资料来源：相关政府部门网站，民生证券研究院表 4：新一线城市“十四五”期间保障性租赁住房规划地区发布时间2021.82021.9发布文件“十四五”期间保障性租赁住房计划数量（万套）成都市关于加快发展保障性租赁住房的实施意见“十四五”期间计划筹集建设保障性租赁住房 25 万套（间），其中 2021 年计划筹集建设 6 万套（间）。2533成都“十四五”期间，杭州力争建设筹集保障性租

23、赁住房 33 万套（间），年度租赁住房用地供应面积占出让住宅用地供应面积的比例达到 10%以上，新增保障性租赁住房套数占新增住房供应套数的比例力争达到 30%以上。按计划，“十四五”期间，全市将新筹建保障性租赁住房 40 万套（间）。杭州市加快发展保障性租赁住房实施方案杭州重庆40十四五”期间，我市保障性租赁住房总需求约 30.4 万套（间）。2021 年-2022 年预计完成筹建保障性租赁住房 11 万套（间）；2023 年-2024 年预计完成筹建保障性租赁住房 13 万套（间）；2025 年预计完成筹建保障性租赁住房 6 万套（间）。30.4西安市“十四五”保障性租赁住房发展规划西安苏州

24、2021.112021.8关于加强苏州市人才租赁住未来 3 年在全市提供不少于 10 万套人才公寓、以租赁补贴形式统筹的市场16.7本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告9行业深度报告/建材房保障工作的若干意见房源，武汉市人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见“十四五”期间，计划建设筹集保障性租赁住房 25 万套（间），其中今明两年建设筹集 6 万余套（间）。25武汉南京天津2021.102021.112021.11南京市“十四五”城镇住房发展规划“十四五”期间，全市计划筹集保障性租赁住房不少于 12.5 万套。12.5天津市非居住存量房屋改建为保障性租

25、赁住房的指导意见（试行）改建保障性租赁住房可申请财政补贴，奖补标准为建安成本、工程建设其他费、装修装饰费总和的 30%，且最高不超过 600 元/平方米。郑州市人民政府关于印发郑州市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二三五年远景目标纲要的通知“十四五”期间,合理把握新建商品住房总量规模,新增筹集保障性住房 23 万套约 1300 万平方米,解决约 50-70 万引进人才和新市民新就业人群住房保障需求23郑州长沙2021.6“十四五”期间，计划建设筹集保障性租赁住房 10 万套，已建设筹集 4.35万套。1010力争“十四五”期末，通过实物配租和货币补贴的方式筹集公租房 1.5 万套，通过新增

26、筹建和存量梳理的方式筹集保障性租赁住房不少于 10 万套，通过“三限房”建设和商品住房配建的方式筹集共有产权住房 3.5 万套。“十四五”期间全市计划新增保障性租赁住房至少 2.5 万套。东莞佛山宁波2.5根据试点工作实施意见，力争到 2022 年底全市新增各类租赁住房不少于13 万套（间），其中：新建改建租赁住房不少于 6.7 万套（间），盘活闲置住房不少于 6.3 万套（间）；培育专业化住房租赁企业 20 家以上科学制定全省十四五保障性租赁住房规划目标。初步考虑是 40 万套（间），其中济南 15 万、青岛 20 万、9 个过 100 万人口的城市 4.5 万、其余 5 个城市 0.5 万

27、。宁波市城乡建设发展“ 十四五”规划2021.720山东省关于加快发展保障性租赁住房的实施意见青岛2021.11平均20.67资料来源：相关政府部门网站，民生证券研究院图 6：二线城市“十四五”期间保障性租赁住房规划数（万套）90807060504030201008.0资料来源：相关政府部门网站，民生证券研究院注：其余 13 个二线城市暂未披露明确规划数，考虑该部分城市多处于内陆区域，假设其“十四五”期间保障性租赁住房平均规划数为 6 万套本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告10行业深度报告/建材根据各城市“十四五”期间保障性租赁住房规划数及近年房地产数据，测

28、算结果为 ：2022 年保障性租赁住房建设套数 236 万套，建设面积对房屋新开工面积有 4%拉动作用，建安投资对房地产开发投资有 2%拉动作用。1）“十四五”期间保障性租赁住房规划总数测算结果为 767 万套：根据上文测算各类别城市规划建设保障性租赁住房套数，“十四五”期间保障性住房总套数约 767 万套。2）2022 年保障性租赁住房建设提速，测算结果为 236 万套。“十四五”期间保障性租赁住房总套数 767 万套，2021 年 1-9 月已开工 72 万套，占全年计划 76.9%，全年 40 个重点城市新筹集 94.2 万套。结合2021 年保障性租赁住房建设套数占“十四五”规划比重较

29、低、近 1年国家政策频出、政治局会议定调经济稳增长、2021H2 以来多城陆续公布其“十四五”期间保障性租赁住房规划，我们假设 2022-2025 年将分别完成“十四五”剩余规划（753-94=659万套）的 35%、25%、25%、15%，即 2022 年全国保障性住房建设套数约 236 万套。与住建部披露的 240 万套建设筹集计划基本吻合，我们认为以上测算较为合理，未来 4 年的推测数据具备参考意义。2022 年 1 月 20 日，住建部表示要继续推进住房供给侧结构性改革。坚持租购并举，多主体供给、多渠道保障，优化住房供应结构。大力增加保障性租赁住房供给，以人口净流入、大城市为重点，全年

30、建设筹集保障性租赁住房 240 万套（间），与我们测算的 236万套相近。3）2022 年保障性租赁住房开工面积对房屋新开工面积有 4%的拉动作用（假设 50%保障房为新建）。政策明确建筑面积不超过 70 平米小户型，即 2022 年对应保障性租赁住房开工面积最多为 0.83 亿平。2020 年全国房屋新开工面积 22.44 亿平，2021 年 19.89 亿平，则 2022 年保障性租赁住房开工面积对应 2020 年 、2021 年总房屋新开工面积占比分别为 3.68%、4.15%。4）2022 年保障性租赁住房建安投资对房地产开发投资有 2%的拉动作用（假设 50%保障房为新建）。假设每平

31、米建安成本 3500 元（保障性租赁住房建设以一二线城市为主，建筑成本相对较高），2022 年对应保障性租赁住房建安投资约 2886 亿元，“十四五”期间总建安投资为18782 亿元。2020 年全国房地产开发投资 14.14 万亿，2021 年 14.76 万亿，则 2022 年保障性租赁住房建安投资对应 2020 年、2021 年房地产开发投资占比分别为 2.04%、1.96%。表 5： “十四五”期间保障性租赁住房规划总数测算城市平均规划（万套）城市数（座）各类城市规划数（万套）占比一线城市新一线城市二线城市剩余城市合计44.2520.678.0441773102413823%40%31

32、%5%1530767100%资料来源：相关政府部门网站，民生证券研究院测算本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告11行业深度报告/建材表 6： “十四五”期间各年份保障性租赁住房规划总数测算占比开工面积（亿平）建安投资（亿元）年份各年份规划数（万套）2021 年2022 年2023 年2024 年2025 年合计94236（240）16812%31%22%22%13%100%0.661.651.181.180.715.372294577141124112247318782168101767资料来源：相关政府部门网站，民生证券研究院测算注：236 万套为测算值，住

33、建部拟建设筹集保障性租赁住房 240 万套图 7：房屋新开工面积累计值与同比增速图 8：房地产开发投资完成额累计值与同比增速资料来源：wind，民生证券研究院资料来源：wind，民生证券研究院我们提示保障性租赁住房开工面积、建安投资测算结果，仍需综合考虑以下因素：1）保障性租赁住房平均建设面积可能达不到 70 平米。保障性租赁住房建设规划多在一线城市、新一线城市（测算结果合计为 63%），目标人群为新市民、青年人。考虑到以上城市人均居住面积较小（北上城镇人均居住面积 30-40 平米），且目标人群租金压力大、居住空间舒适度需求低，一线城市、部分新一线城市单套保障性租赁住房建设面积未必能达到 7

34、0 平米；建设可能为单间房或单床位而非完整住宅。以上海为例，上海市住房发展“十四五”规划指出，“十四五”时期形成供应租赁住房超过 42 万套(间、宿舍床位)，其中租赁房 22 万套(间)，宿舍床位 20 万张。同样考虑到建设规划多在一线城市、新一线城市，一线城市、部分新一线城市会建设宿舍床位或单间房而非完整住宅，实际上建设面积、建安成本可能会偏低。2）保障性租赁住房建设面积并非完全增量概念，存量房转化使其对房屋新开工面积实际拉动效果不及预期。国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见指出，主要利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设，适当利用新供应国

35、有建设用地建设，供给方式包括新建、改建、改造、租赁补贴和将政府闲置住房用作保障性租赁住房等。从政府文件表述来看，预计存量房转化在保障性租赁住房建设中占比不低。本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告12行业深度报告/建材图 9：北上+广东城镇居民家庭人均住房面积（单位：平米）北京广东上海4035302520152002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020资料来源：wind，民生证券研究院本公司具备证券投资咨询业务资格，请务

36、必阅读最后一页免责声明证券研究报告13行业深度报告/建材3 建筑建材受益方向梳理3.1 建材受益方向：节能建材加速渗透住建部关于集中式租赁住房建设适用标准的通知未包含保障性租赁住房建设标准具体指引，因此我们参考各省市自行制定标准，成都市租赁住房规划设计技术导则（试行）对户型各区域建材配置标准做出较为详细规定。表 7：成都市租赁住房规划设计技术导则（试行）中建筑材料装修标准表述保障房顶面墙面地面其他相关区域轻钢龙骨双层石膏板吊顶或单层12mm 厚石膏板吊顶面饰白色无机涂料墙面乳胶漆饰面或装配式饰面生态板地面釉面砖或 SPC 锁扣地板（有条件的房型，可考虑综合拼花）或多层实木复合木地板（地暖专用）

37、门厅客厅轻钢龙骨双层石膏板吊顶或单层12mm 厚石膏板吊顶面饰白色无机涂料墙面乳胶漆饰面或装配式饰面生态板地面釉面砖或 SPC 锁扣地板（有条件的房型，可考虑综合拼花）、多层实木复合木地板（地暖专用）或其他干法工法楼地面轻钢龙骨双层石膏板吊顶或单层12mm 厚石膏板吊顶面饰白色无机涂料墙面乳胶漆饰面或装配式饰面生态板地面釉面砖或 SPC 锁扣地板（有条件的房型，可考虑综合拼花）、多层实木复合木地板（地暖专用）或其他干法工法楼地面餐厅厨房轻钢龙骨双层石膏板吊顶或单层12mm 厚石膏板吊顶面饰白色无机涂料或选用成品铝合金集成吊顶，装配施工墙面釉面砖超过吊顶地面釉面防滑地砖或其他干法工法楼地面地面防

38、水墙面有用水区域，防水高度 1500mm；无用水区域，防水高度300mm100mm轻钢龙骨双层石膏板吊顶或单层12mm 厚石膏板吊顶面饰白色无机涂料或选用成品铝合金集成吊顶，装配施工墙面釉面砖超过吊顶100mm 或集成卫生间配套墙面地面釉面防滑地砖或集成卫生间配套底盘卫生间卧室轻钢龙骨双层石膏板吊顶或单层12mm 厚石膏板吊顶面饰白色无机涂料墙面乳胶漆饰面或装配式饰面生态板多层实木复合木地板（地暖专用）或其他干法工法楼地面多功能房（含生活阳台、储藏空间等）原顶刷防水无机涂料家政空间墙面无机涂料、乳胶漆或装配式饰面生态板；生活阳台建筑外墙涂料防滑釉面砖或 SPC 锁扣地板，储藏空间可选多层实木复

39、合木地板（地暖专用）或干法或其他干法工法楼地面阳台原顶刷防水无机涂料墙砖或建筑外墙涂料防滑釉面砖智能门禁应答系统；智能入户门锁；入户钢制防盗门全屋配置资料来源：相关政府部门网站，民生证券研究院本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告14行业深度报告/建材表 8：成都市租赁住房规划设计技术导则（试行）中建筑材料装修整体标准室内装饰装修标准装修材料应选用符合环保要求和通过质量认证的材料、产品。应安全环保、耐久性强、耐清洗、维修替换方便，满足防火性能要求。装修材料应选用绿色建材，满足室内声环境、光环境和热环境的相关要求，提高室内环境质量，满足室内环境相关标准。应根据功能

40、需求，结合家具部品准确确定各类管线及终端的点位，进行管线综合设计，满足安装及使用条件。厨房应结合给水排水、供暖通风、燃气、电气等专业管线、设施与橱柜一次设计到位。宜采用标准化、装配式设计。资料来源：相关政府部门网站，民生证券研究院根据此前测算，2022 年保障性租赁住房建安投资对房地产开发投资拉动作用4%。我们认为保障性租赁住房中建材行业可重点关注：1）性价比优、基建市政占比高的建材企业考虑到保障性租赁住房主要建设区域为超一线城市、一线城市以及二线城市，其建安成本预计将高于公租房，但由于居住要求等差异建安成本仍低于商品房。一二线城市精装修占比高，以精装修和保障性租赁住房作比较：精装修房企有单建

41、材品类（如瓷砖、防水等）品牌库，建材企业需进入品牌库再向房企/工程方进行投标，且头部房企多为全国化布局，因此精装修要求建材企业具备较强保供能力、垫资能力、成本控制能力以及品牌力；而保障性租赁住房目的是为满足大城市新市民、青年人等群体住房困难问题，硬性居住要求而非改善生活品质是其首要出发点。因此保障性租赁住房中装修材料在满足环保和质量要求后，性价比将成为建材企业核心竞争力。此外保障性租赁住房多由地方政府主导，与当地政府在基建、市政方面有良好合作经验的企业将更占优。2）绿色建材、节能建材我们认为，保障性租赁住房建设由政府主导，政府将更关注建筑材料环保性、节能性，绿色建材使用占比有望提升。表 9：各

42、地保障性租赁住房规划及发改委关于做好近期促进消费工作的通知中关于绿色建材相关表述地区发布时间发布文件绿色建材相关表述绿色建筑控制项要求：节省外立面用料，便于工业化建造，减少造价，并提高建筑节能性能上海2020.10上海市租赁住房规划建设导向成都市租赁住房规划设计技术导则（试行）装修材料应选用绿色建材，满足室内声环境、光环境和热环境的相关要求，提高室内环境质量，满足室内环境相关标准成都2021.72022.1发改委发布关于做好近期促进消费工作的通知积极发展绿色消费；鼓励有条件的地方开展绿色智能家电下乡；鼓励有条件的地方对绿色建材、低碳节能产品等消费品予以适当补贴或贷款贴息。资料来源：相关政府部门

43、网站，民生证券研究院重点关注节能门窗、节能墙体材料、系统解决方案等方向，外墙、门窗是控制建筑耗能的关本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告15行业深度报告/建材键，系统化门窗、保温材料应用均可有效降低用电量。1）节能玻璃，low-e 中空玻璃或者三玻两腔，通过加镀银层、夹层、加厚等方式来减少外部热量交换或者太阳能辐射，需要传热系数 K 和太阳得热系数 SHGC 合理组合来实现节能效。旗滨集团节能玻璃已投产能 2195 万平（2021H1），在建投产后预计达到 4735 万平南玻中空、镀膜玻璃合计 3401 万平（2020）北玻 2 条 Lowe 玻璃设备产能 3

44、.6 万平/日（2020），自有 Lowe 产能偏少，产销 566万平（2020）金晶本部 lowe 产线 2020.12 月点火。2）再升科技 VIP 芯材供应绿色家电致力保温节能，赛特新材真空绝热板（VIP 板）、食品保温箱供应家电、冷链、冷柜等领域。VIP 板是一种新型绝热保温材料，导热系数可达传统聚氨酯材料十分之一，更适用于长时间、极端温度、长效稳定保温等要求，主要应用于冰箱冰柜、冷链物流、医用及科研低温设施、自动贩售机、保温型热水器等具备保温保冷需求行业。VIP 芯材是 VIP 板核心绝热材料。VIP 板可在绿色家电领域替代传统聚氨酯保温材料。聚氨酯泡沫是冰箱和冰柜重要保温材料，VI

45、P 板较传统聚氨酯材料有以下优点：1）绝热性能是聚氨酯 6 倍以上；2）绿色环保，不消耗臭氧层物质或产生温室气体物质，可回收利用。表 10：VIP 板与聚氨酯保温材料优劣势比较优点缺点1、绝热性能更好，导热系数一般低于 3.5mW/(mK) ，远低于聚氨酯泡沫 20-30mW/(mK)水平，更加节能2、环保，制造过程不会产生 ODS 类破坏臭氧类气体或超级温室气体，对环境无害1、成本相对较高，应用领域还在拓展真空绝热板2、产品不可分割，规格较多，需定制化生产1、绝热性能较差，导热系数在 20-30 mW/(mK)之间2、发泡过程中使用的发泡剂会产生 ODS 类破坏臭氧类气体或超级温室气体破坏环

46、境1、制造简单，使用方便2、成本相对较低传统聚氨酯保温材料资料来源：赛特新材招股说明书，民生证券研究院政策推动绿色家电领域 VIP 板渗透率提升。聚氨酯用到发泡剂 HCFCs 是消耗臭氧层物质，被蒙特利尔协定书基加利修正案列为限制控制使用清单，并拟定了时间表逐步减少其使用（2015 年削减 HCFC 生产和消费量 10%，2020 年削减 35%，2025 年削减 67.5%，直到 2030年实现完全淘汰）；当前大面积推广主要受制于成本，我国 VIP 板在国内冰箱冷柜领域渗透率仅为 3%，全球冰箱冷柜 VIP 板平均渗透率也仅为 10%（数据来源：产业信息网）。受益于能效标准提高以及政策推进，

47、VIP 板及 VIP 芯材渗透率提升空间广阔。VIP 板也可应用于建筑节能保温领域。建筑用 VIP 板具有防火阻燃性能好、导热系数低、使用寿命长、生产过程低能耗等性能，可满足以装配式建筑和被动房为代表的绿色建筑对墙体高效保温节能要求。本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告16行业深度报告/建材图 10：我国 VIP 芯材在冰箱冰柜领域市场规模及渗透率资料来源：华经产业研究院，民生证券研究院3）豪美新材系统门窗业务与传统门窗不同，系统门窗设计、制造和安装需遵循严格流程。系统门窗通过基础技术研发、材料选用、构造设计、上墙安装等全过程严格质量控制，可实现优异的隔热性能

48、、隔音性能、抗风压性、水密性、气密性等多项性能，并实现绿色节能降耗作用。4）北新建材从绿色原料、绿色生产、绿色建造、绿色应用、绿色回收等环节打造全生命周期绿色建筑产业链，为各类建筑提供石膏板龙骨万能板矿棉板“全屋装配”室内系统、金邦板装饰保温节能一体化外墙系统、粉料涂料砂浆防水系统，为客户提供绿色建筑系统解决方案。5）保温砂浆、岩棉、保温装饰板，各地区气候、湿度等条件不同，全国尚未形成统一标准，例如上海 2020 年 10 月出台政策禁止岩棉保温装饰复合板外墙外保温系统的应用。6）华新水泥拥有综合环保墙材年产能 3.6 亿块（2020 年底）。3.2 建筑受益方向：钢结构、装配式建筑我们同样参

49、考成都市租赁住房规划设计技术导则（试行），文件明确规定租赁住房应严格执行现行绿色建筑、装配式建筑相关政策，宜采用装配式装修。2019 年新开工装配式建筑中，商品住房、公共建筑、保障性住房占比分别为 40.7%、21.6%、13.4%。2020 年全国新开工装配式建筑面积达 6.3 亿平，假设保障性住房占比仍维持 13.4%，则 2020 年新开工保障性住房装配式建筑面积达 8442 万平。政策推动保障性租赁住房量级提升，装配式建筑有望受益。根据上文测算，乐观情形下2022 年保障性租赁住房开工面积为 1.65 亿平，若其全部采用装配式建筑，将对全国本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后

50、一页免责声明证券研究报告17行业深度报告/建材新开工装配式建筑面积起到明显拉动效果。图 11：2016-2020 年全国新开工装配式建筑面积CAGR 为 53%图 12：2019 年新开工装配式建筑中保障性住房占比为13.4%资料来源：wind，民生证券研究院资料来源：wind，民生证券研究院装配式可满足速度要求。2021 年底，住建部发布关于加强保障性住房质量常见问题防治的通知(征求意见稿)，提出保障性住房建设应积极采用工程总承包模式，大力推广装配式等绿色建造方式。装配式建筑提前在工厂内批量完成标准化组件生产，利用机械化设备与人工配合在现场进行模块组装，提高房屋建设速度：生产端（1）区别传统

51、现浇混凝土构件，工厂预制件能够人为把控养护环境，加快混凝土预制件的养护速度，（2）批量化、标准化生产，保证部件质量的同时排除现场制作的不良因素；施工端：（1）环境敏感度低，模块化施工对现场环境的要求很低，有效提高施工效率；（2）机械化组装大幅降低施工难度，减少施工人员数量，节约施工时间，（3）BIM技术的应用，提前规划组装路径，预先发现组件碰撞，提高模块组装的顺畅度。钢结构住宅的全寿命周期成本略低于装配式混凝土结构，更贴合国家绿色减排的倡导，此外，保障性租赁住房兼具社会公益属性，成本敏感度低。装配式结构可分为装配式混凝土结构与装配式钢结构，其成本由建筑安装工程、装修装饰工程、公共配套设施组成，其中，钢结构价格较高，但由于重量轻，实际建安成本反而较低。钢结构高造价重点源自装修装饰工程，即用于钢结构防火防腐蚀的内外维护系统，造价远高于装配式混凝土结构、和普通现浇混凝土结构。表 11：某保障房项目装配式钢结构高层住宅和装配式混凝土结构高层住宅建设成本名称装配式混凝土