房地产企业纳税评估--周易

1、房地产开发与经营业纳税评估二九年十二月纳税评估综述房地产开发企业纳税评估目 录纳税评估综述WHY WHATHOWWHY? 为什么 -税收征管规律的内在要求我国97年开始提出“30字税收征管模式：“以纳税申报和优化效劳为根底，以计算机网络为依托，集中征收，重点稽查，实现了上门征收向纳税人自行申报纳税的转变。在该模式下，正确申报成为税务机关依法实施管理的前提。但是，除税务检查外，如何对申报的正确性进行普遍的实时监控几乎成为管理的真空地带。由此，精细化管理理念及相应的税源监控、纳税评估等措施应运而生见以下图。申报纳税如实申报依申请类管理审批、备案等依职权类管理处分、强制等是否税务检查监控WHY? 为

2、什么 -税收征管规律的内在要求2004年全国税收征管工作会议之后，税务总局将“30字税收征管模式增加了“强化管理4个字，成为我们现在所说的 “34字模式。“强化管理，其核心是加强税源管理，表达对税源的科学化、精细化管理。纳税评估就其工作特性，成为强化税源管理措施的必然选择。 见以下图WHY? 为什么 -税收征管规律的内在要求由“30字到“34字的税收征管模式： 以申报纳税和优化效劳为根底以计算机网络为依托集中征收重点稽查强化管理实施税收管理员制度开展纳税评估工作WHY? 为什么 -税收征管规律的内在要求2006年3月全国税源管理工作会议提出：税源管理是税收征管的根底和核心。1994年至2021

3、年，全国税收收入从5070亿元上升到54219亿元。年均增幅远高于同期GDP的增幅。弊端：数量上来了，但税源底数不明。要求税收管理从追求规模与速度向追求质量与效益转变。科学化、精细化管理成为时代的呼唤。WHY? 为什么 -税收征管开展的必然选择类别 工作起点 关注 征管措施 工作终点 治税结果 传统管理 计划分解 任务缺口 在完成任务的前提下，征、管、查各自为政，查漏补缺、抓大放小的粗放式管理。 完成计划 人为控税 现代管理 税源监控 税源变化 在税源监控的基础上，征、管、查形成合力，从而加强过程控制、数量控制的精细化管理。 实现税源向税收的最大转化依法治税WHY? 为什么 -税收征管开展的必

4、然选择纳税评估以充分占有和处理涉税信息为根底。在信息化时代，信息数据的应用成为现代经济社会不可或缺的一种生存方式。 -葛鲁夫 ?数字化生存?税收征管改革的重要成果就是信息技术手段的进步，无论在硬件还是软件层面，税务系统的信息化水平已居于我国政府机构前列。纳税评估生逢其时。WHY? 为什么 -纳税评估可行性分析源起定义相关关系评估作用WHAT?是什么源起-舶来品我国纳税评估概念是从国外的“Assessment “为征税对财产所作的评价、估价, 被估定的金额等意转译借鉴而来，亦有从“Audit，意即“审计、 稽核、查帐等意转译而来，如 “案头审计(desk audit)、“办公室审计 (offic

5、e audit)、实地核查field audit等。源起-舶来品纳税评估是国际通行的税收征管措施。新加坡：纳税评估是税务局的核心工作税务处理部发 放评税表，公司效劳部和纳税人效劳部评税， 纳税人审计部复评，税务调查部处理重大涉税 案件美 国：智能化信息审核，书面通知改正或税务审计英 国：申报 估税 纳税 税务检查日 本：办公室审计 实地审计加拿大：申报 纳税 评税 补税或退税从舶来品到自主创新舶来的是理念、名词和形式，创新的是内容、方法和程序由于法制环境、税制和征管制度差异，如大多数国家纳税评估是在申报后纳税前进行加之各国纳税评估核心体系处于保密状态，国外纳税评估可咨借鉴处不多，需立足我国实际

6、有创造性的开展纳税评估。纳税评估在我国经历了实践与理论互动、从探索到推广的不断创新开展的过程。从舶来品到自主创新1998年最先用于对外商投资企业、外国企业和外籍个人纳税情况的审核评价，开始译为“审核评税或“稽核评税。2001年底税务总局制定下发?商贸企业增值税纳税评估方法?，正式启用纳税评估的概念。2002 - 2004年，全国各地纳税评估工作在探索中不同程度展开。2005年3月31日，税务总局制定下发?纳税评估管理方法试行?国税发200543号，纳税评估作为税源管理重要手段在全国范围内普遍开展。纳税评估定义43号文 纳税评估是指税务机关运用数据信息比照分析的方法，对纳税人和扣缴义务人以下简称

7、纳税人纳税申报包括减免缓抵退税申请，下同情况的真实性和准确性作出定性和定量的判断，并采取进一步征管措施的管理行为。北京地税 纳税评估是指税务机关运用数据信息比照分析的方法，对纳税人和扣缴义务人以下简称纳税人纳税申报包括减免缓退税申请，下同情况的真实性和准确性进行分析，通过税务函告、税务约谈和调查核实等方法进行核实，作出定性和定量的判断，并采取进一步征管措施的管理行为。定义要点性质：管理行为作出定性和定量的判断，并采取 进一步征管措施客体：申报纳税情况的真实性 、准确性方法及程序：数据信息比照分析，通过税务函告、 税务约谈和实地调查等方式进行核实主体：税务机关 纳税评估主要由基层税务机关的税源管

8、理部门及其税收管理员负责，重点税源和重大事项的纳税评估也可由上级税务机关负责。 纳税评估定义关于进一步管理措施见评估程序中的评估结果处理。纳税评估主要工作定位我错了，我改还不行么其中，最具评估特色的是催促补缴税款和滞纳金，也就是给纳税人大量存在的非主观性纳税错误和问题提供自行改正时机 。关于纳税评估的征管法修订说明一是通过征管法对纳税评估进行法律定位。明确纳税评估是对纳税人纳税申报质量的审核，同时也是税源监控的一项重要内容，既是管理，也是效劳，为基层税务机关开展纳税评估提供法律保章。二是强化税务约谈的法律地位，强化税务约谈的刚性。良性互动机制税务总局要求：建立税收分析、纳税评估、税源监控和税务

9、稽查的良性互动机制。纳税评估与税收分析的关系纳税评估与税务稽查的关系评估与分析 - 面、线、点的结合宏观税收分析企业纳税评估提供参考和指导 提供参考和指导点的挖掘：落脚点线的剖析：参照系如同业税负分析微观税收分析面的扫描：指南评估与稽查 -区别在哪里？区 别纳税评估税务稽查主体不同税收管理员或专业评估人员税务稽查人员对象不同一般性涉税疑点需要稽查立案情形手段不同提请企业自查或针对涉税疑点进行核实（和风细雨式，不战而屈人之兵）全面实施税务检查，严格取证程序（暴风骤雨式）发挥作用不同帮助纳税人解决非主观故意的一般性问题主要起打击、威慑作用结果处理方式不同处理不具有强制性，不引起法律后果处理具有强制

10、性，可能引起法律后果法律性质不同不属于复议和诉讼范畴可能引起复议诉讼评估与稽查 -区别在哪里？纳税评估与税务稽查最简单的区别在于前者是无罪推定，后者是有罪推定。无罪推定即未经证实和判决有罪之前，应视其无罪。基于这种认识，我们在处理评估疑点时，寻找的是依据而不是证据。这些依据仅仅是为了验证疑点而不是用来定罪。有罪推定即在案件一开始就将当事人推定为有罪之人，接下来的事情就是要想方设法证明此人有罪。评估与稽查 -区别在哪里？如有些外企很忌讳税务稽查车停在该公司门口，因为在很多国家，这意味着至少税务局已掌握了可靠的有关涉税违法的依据，并且往往与恶意违法有关。纳税评估作用提出管理建议强化税源管理采集维护

11、信息解答疑问提出针对性建议落实优惠政策加强管理服务企业发挥了管理与效劳相融合的作用发现并解决一般性涉税问题，降低征纳双方风险提高税务稽查的有效性和威慑性 由“撒大网捕小鱼变为“撒小网捕大鱼增进征纳双方的良性互动，减少对纳税人不必要的行政干扰，有利于和谐诚信税收环境的形成 由“我们企业就是铁帐本，也快被翻烂了到“约谈表达了人性化执法，我们企业愿意配合为纳税信用等级评定和动态管理提供依据纳税评估作用相关评价税务机关：标志着新的税源管理体系根本建立，是税收征管一次质的飞跃。纳税人：表达了税务机关人性化执法和深层次效劳。防止了税务稽查给诚信纳税企业带来的不必要的行政干扰。HOW? 怎样做纳税评估程序纳

12、税评估方法纳税评估指标预警区间确定纳税评估程序确定评估对象纳税评估分析核实疑点问题评估结果处理评估结果反响确定纳税评估对象纳税评估对象可采用计算机自动筛选、人工分析筛选和重点抽样筛选等方法。筛选纳税评估对象，要依据税收宏观分析、行业税负监控结果等数据，结合各项评估指标及其预警值和税收管理员掌握的纳税人实际情况，参照纳税人所属行业、经济类型、经营规模、信用等级等因素进行全面、综合的审核比照分析。根底信息预警发票异常预警确定评估对象举例纳税评估分析综合运用纳税评估分析方法。选择应用纳税评估指标，参照指标预警值进行分析。纳税评估分析过程分析模型1：总体评估异常要素评估应用模型2和3偏离度疑点区域正常

13、区域预警值疑点区域差异分析纳税人当期指标疑点区域纳税人上年同期相关指标行业指标参数值分析模型2：纳税评估分析过程纳税申报入库税款比对企业申报数据相关信息生成差异直接生成差异准确率高分析模型3：纳税评估分析过程核实涉税疑点问题税务函告：指税务机关对经纳税评估分析发现存在涉税疑点或问题的纳税人，通过信函等方式告知，要求其进行自查并做出解释说明，提示其依法正确履行纳税义务、扣缴义务的工作方法。税务约谈：税务机关对经纳税评估分析发现存在涉税疑点或问题的纳税人，通过约请其进行陈述说明或补充举证，做出定性、定量判断，并采取进一步征管措施的工作方法。 核实涉税疑点问题税务约谈的对象主要是企业财务会计人员。因

14、评估工作需要，必须约谈企业其他相关人员的，应经税源管理部门批准并通过企业财务部门进行安排。纳税人因特殊困难不能按时接受税务约谈的，可向税务机关说明情况，经批准后延期进行。纳税人可以委托具有执业资格的税务代理人进行税务约谈。税务代理人代表纳税人进行税务约谈时，应向税务机关提交纳税人委托代理合法证明。核实涉税疑点问题实地调查核实纳税评估情况：指税务机关 通过到纳税人的经营场所了解情况、审核帐目凭证等措施，对评估分析中发现的较为复杂的涉税疑点或问题做出定性、定量判断，并采取进一步征管措施的工作方法。通过三种核实手段，给纳税人提供自查自纠的时机，提供针对性强的深层次效劳，解决计算填写错误、政策和程序理

15、解偏差等一般性涉税问题。评估结果处理评估结果处理催促纳税人补缴税款和滞纳金提请行政处分移交税务稽查提请非正常户等情形认定提出纳税事项建议未发现问题归档以北京地税评估结果处理为例：移交税务稽查情形存在偷税嫌疑的。存在逃避追缴欠税嫌疑的。无正当理由拒绝税务函告、税务约谈或实地调查核实的。对经纳税评估应补缴的涉税款项拒绝及时足额入库的。涉嫌其他税收违法行为需要立案查处的。定量分析法定性分析法综合分析法纳税评估方法比较分析法核对法因素分析法经验分析法逻辑分析法纳税评估指标行业纳税评估指标，按行业制定和完善。纳税评估通用分析指标和分税种特定分析指标， 见?纳税评估管理方法试行?国税发200543号附件一

16、、附件二。行业涉税问题整理相关行业涉税信息登记申报信息税务机关采集信息第三方涉税信息行业纳税评估指标涉税疑点行业纳税评估指标构建与应用信息来源根据经营特点、会计核算要求等提取个案涉税异常判断修正评估指标提炼归纳税收政策法规会计制度规定通过约谈等方式核实，排除疑点，或核实确认涉税问题43号文 评估指标体系通用分析指标 分税种特定分析指标 1.收入类 2.本钱类 3.费用类 4.利润类 5.资产类 1.增值税3.印花税4.资源税 通用分析指标和分税种分析指标2.企业所得税指标配比分析主营业务收入变动率正值预警值负值、或正值预警值正常少计收入主营业务收入变动率=本期主营业务收入基期主营业务收入基期主

17、营业务收入100% 通用分析指标举例收入类单位产成品原材料耗用率=本期投入原材料本期产成品本钱100%原材料耗用率过高过低未入库、账外销售多计产成品本钱通用分析指标举例本钱类本钱费用率=本期营业费用+本期管理费用+本期财务费用本期主营业务本钱100%本钱费用率预警值：正常预警值：多列期间费用预警值：多列本钱通用分析指标举例费用类本钱费用变动率=本期期间费用-基期期间费用/基期期间费用 本期主营本钱-基期主营本钱/基期主营本钱100%本钱费用变动率1 正常1多计费用或少计本钱期间费用的增长幅度应低于主营业务本钱的增长幅度通用分析指标举例费用类本钱费用利润率=利润总额本钱费用总额100%其中：本钱

18、费用总额=主营业务本钱总额+费用总额本钱费用利润率预警值：正常预警值：多列本钱、费用，少计收入通用分析指标举例利润类主营业务利润变动率=本期主营业务利润-基期主营业务利润基期主营业务利润100%其他业务利润变动率=本期其他业务利润-基期其他业务利润基期其他业务利润100%主营业务利润变动率预警值：正常预警值：多列本钱 少列收入通用分析指标举例利润类净资产收益率=净利润平均净资产100%净资产收益率过低过高隐匿收入多提折旧通用分析指标举例资产类主营业务收入变动率 主营业务利润变动率 两者均为正比值1根本正常前者为正后者为负多计本钱两者均为负少计收入多计本钱两者均为正比值1多计本钱通用分析指标举例

19、配比分析主营业务收入变动率主营业务本钱变动率两者均为正比值1根本正常两者均为负比值1少计收入多列本钱两者均为正比值1少计收入多列本钱通用分析指标举例配比分析主营业务本钱变动率主营业务利润变动率两者均为正比值1根本正常两者均为负比值 1少计收入多列本钱两者均为正比值 1少计收入多列本钱通用分析指标举例配比分析总资产周转率资产利润率销售利润率资产周转率加快销售利润率降低资产利润率降低隐匿收入多列本钱通用分析指标举例配比分析企业所得税税收负担率简称税负率 =本期应纳税额本期利润总额100% 纵向比较横向比较税负率低于预警值不计少计收入，多列本钱费用扩大税前扣除范围，人为调节利润等分税种分析指标举例所

20、得税奉献率=应纳所得税额主营业务收入100%。纵向比较横向比较主营业务利润税负率低于预警值不计少计收入，多列本钱费用扩大税前扣除范围，人为调节利润等分税种分析指标举例企业所得税评估指标及应用将通用指标中涉及所得税评估的指标进行分类。一类指标：主营业务收入变动率、所得税税收负担率、所得税奉献率、主营业务利润税收负担率。二类指标：主营业务本钱变动率、主营业务费用变动率、营业管理、财务费用变动率、主营业务利润变动率、本钱费用率、本钱费用利润率、所得税负担变动率、所得税奉献变动率、应纳税所得额变动率及通用指标中的收入、本钱、费用、利润配比指标。三类指标：存货周转率、固定资产综合折旧率、营业外收支增减额

21、、税前弥补亏损扣除限额及税前列支费用评估指标。 一类指标出现异常，运用二类指标中相关指标进行审核分析，并结合原材料、燃料、动力等情况进一步分析异常情况及其原因。二类指标出现异常，运用三类指标中影响的相关工程和指标进行深入审核分析，并结合原材料、燃料、动力等情况进一步分析异常情况及其原因。在运用上述三类指标的同时，对影响企业所得税的其它指标，也应进行审核分析。 企业所得税评估指标及应用预警值及其确定预警值是对纳税人生产经营和财务情况等各类相关数据，运用内、外部相关信息和数学的方法比较测算出的算术平均值或加权平均值及其合理变动区间，是评估指标分析的重要参照物。43号文预警值及其确定常用确定方式1.

22、 测算平均水平2. 测算分布范围 3. 确定预警区间 预警区间范围为： 预警区间范围为： 举例房地产开发企业纳税评估经营涉税特点流程涉税分析常见涉税问题行业评估指标纳税评估案例 房地产业是指通过市场运营机制从事房地产投资、开发、建设、销售、出租、管理、效劳、咨询等工程的产业，具体可分为房地产开发与经营业、房地产经纪业、房地产管理业物业管理业等行业；广义而言，还包括建筑业的房地产建设局部。房地产开发与经营业是逐步从建筑业别离出来的新兴产业，主要涉及房地产的投资、开发、建设、销售、出租等环节，是房地产业最重要的组成局部。经营涉税特点房地产开发与经营业和建筑业的关系可分为两类： 一类是合同关系委托、

23、招标等，一般将从事房地产开发与经营的企业称为开发商，将从事房屋施工建设的企业称为建筑商或承包商； 第二类是房地产开发企业通过自营工程，将建筑业的环节纳入本企业之中。 对于第二类关系，值得注意的涉税问题有两点：一是自营工程在销售时，在按照“销售不动产税目纳税的同时，其自建行为应视同提供给税劳务，按“建筑业税目缴纳营业税；二是存在自营工程的企业，如果有代建工程工程，应按“建筑业税目缴纳营业税。经营涉税特点 房地产开发企业与房地产管理业的关系有三类： 一类是合同关系委托、招标等，物业建成后，由房地产开发企业或业主委员会选聘物业公司; 第二类是由房地产开发企业下属独立核算的物业公司负责物业管理； 第三

24、类是房地产开发企业兼营物业管理。 对第三类关系，值得注意的涉税问题是：兼营物业管理的企业，有的同时兼营餐饮、娱乐等效劳工程，对其物业收入以及效劳业的各项收入应按相应的税目、税率纳税。 经营涉税特点按预收账款征收营业税金及附加。除代收的契税、印花税及住房专项维修基金外，其余代收款项均须交纳营业税。 按开票方确认是否为企业所得税应税收入。经营周期长，开发建设期和租售管理期的涉税情况不具可比性，不适用有关变动率评估指标。房地产开发与经营业所涉及到的营业税税目税率和涉税事项见右表：经营涉税特点1.营业税2.城市维护建设税 外资企业不征3.教育费附加 外资企业不征4.企业所得税5.个人所得税6.房产税7

25、.城镇土地使用税8.车船使用税9.印花税10.契税11.耕地占用税12.土地增值税 涉税种类-共涉及12项税费经营涉税特点房地产开发与经营业具有阶段性和周期性特点，一般可分为开发建设和租售管理两大阶段。开发建设期涉税事项和涉税环节较少，主要涉税事项和涉税环节集中在租售管理期，具体情况见右表：房地产开发与经营的根本流程及涉税分析：经营流程涉税分析问题1：取得售房预收款未缴或未足额缴纳营业税金及附加，未按规定预缴企业所得税和土地增值税。 该问题出现率为85%。问题2：采取不及时结转收入和本钱、不计或少计收入、多列本钱费用等方式少缴企业所得税。 该问题出现率为80%。问题3：发放年终奖、过节费、奖金

26、、补贴以及支付董事费、发放劳务报酬等未按规定代扣代缴个税。 该类问题出现率为65%。问题4：未按房产原值足额纳税或出租房屋未纳、少纳房产税城市房地产税、城镇土地使用税场地使用费。 该问题出现率为27%。常见涉税问题其他问题： 以下问题发生率均为10%以下问题1：将预收款计入其他应付款等往来款项少纳 税，并影响预缴企业所得税和土地增值税。问题2：取得售房代收款项未缴税。问题3：合作建房未按规定缴税。问题4：赠与、投资、以房换房、以房抵债等视同销 售行为未缴税。问题5：自营工程未按建筑业税目缴纳营业税。常见涉税问题问题6：取得假发票入帐，虚列本钱。问题7：“真票虚开，利用虚假资料向税务机关申 请代

27、开发票，虚列本钱。问题8：不配比结转本钱，多列当期本钱。问题9：利息费用不资本化，多列当期费用。问题10：预售阶段扣除业务招待费等，多列费用。问题11：兼营餐饮、娱乐等效劳业未按规定缴税问题12：境外销售境内房屋未缴税。常见涉税问题问题13：出租或自用房屋未缴房产税和土地使用税。问题14：采取假合资手段利用外资企业优惠政策少缴 税款。问题15：支付佣金未代扣代缴个人所得税。问题16：购置商业保险未代扣代缴个人所得税。问题17：签订代建工程合同、租赁合同、借款合同未 缴纳印花税。问题18：假借“标准住宅名义，利用优惠政策未缴 或少缴土地增值税。常见涉税问题行业涉税信息登记申报信息：纳税申报表会计

28、报表不动产工程情况登记表税务机关采集信息：企业其他涉税信息表第三方信息：规划委、建委等部门提供的信息行业评估指标第一层级企业总体评估进行比较第二层级企业各类要素评估行业评估指标利润类收入类销售本钱类营业税金及附加类期间费用类销售收入本钱率销售本钱与发出存货比率期间费用占开发本钱比率销售费用收入比率三项费用变动率其他应付款变动率毛利率已纳税与应纳税比对行业评估指标第三层级工程评估开发本钱类销售本钱中根底设施建设费占建安费比率销售本钱中配套设施建设费占建安费比率销售本钱中开发间接费用占土地本钱及建筑安装工程费比率销售本钱中前期工程费占建安费比率开发本钱中单位面积建筑安装工程费理论销售收入可售面积销

29、售均价数据来源可售面积：取自规划部门已售面积和销售均价：取自房管部门或房地产信息网或?企业其他涉税信息表?行业评估指标解析理论销售本钱土地本钱+建筑安装工程费+前期工程建设费+根底设施建设费+配套设施建设费+开发间接费用建筑安装工程费可售面积行业平均水平前期工程建设费建筑安装工程费前期工程费占 建安费的行业平均比率根底设施建设费建筑安装工程费根底设施费占 建安费的行业平均比率配套设施建设费建筑安装工程费配套设施费占 建安费的行业平均比率行业评估指标解析开发间接费土地本钱+建安工程费开发间接费占土地本钱及建安费的行业平均比率数据来源土地本钱：取自土地管理部门、房屋拆迁部门或?企业其他涉税信息表?

30、行业平均比率：取自?企业其他涉税信息表?的平均数。预计毛利、营业税金及附加、期间费用取自?企业所得税申报表?及附表。行业评估指标解析行业评估指标解析数据来源企业申报缴纳所得税额、销售收入：取自?企业所得税申报表?及附表。预收帐款期末、期初余额取自?资产负债表?。指标应用将企业理论税负率与实际税负率进行比较，异常值在预警区间外的，应用第二或第三层级指标进行评估。纳税评估案例指标项目金额（元）销售收入30,171,374销售成本27,567,564其中：土地成本7,460,360 建筑安装费12,039,639 配套设施费2,018,480开发间接费434,980 开发成本315,874,501其

31、中：建安费106,836,480指标项目金额（元）本期开发成本83,527,250本期预计毛利5,801,273期初存货115,418,216期末存货186,377,895管理费用1,642,718销售费用1,132,702 财务费用2,252,02007年某房地产企业一户式评估信息整理表纳税评估案例指标项目金额（元）上期管理费用1,032,715上期销售费用1,232,507上期财务费用2,131,675预收帐款期初余额62,090,212预收帐款期末余额75,076,678期初其他应付款1,139,625期末其他应付款3,791,037可售面积58889当期已售面积6,101指标项目金额（

32、元）项目销售均价6,250营业税及附加1,070,493土地增值税114,098企业所得税541,137个人所得税78,932印花税15,085房产税0土地使用税0指标计算企业理论税负率（588896250-205589565) 6101/58889+5801273-1184591-4227440 33% （588896250 6101/58889） 100%15%企业实际税负率541137（30171374+7507667-6209021） 100%1.72%指标分析及疑点指向二者差异巨大，存在少计收入、多列成本费用疑点，需应用二、三级指标具体分析。疑点处理应用二、三级指标进行具体分析。纳税

33、评估案例指标名称二级指标利润类毛利率指标计算毛利率（销售收入-销售成本）/销售收入 100% （30171374-27567564） 30171374 100% = 8.6%指标分析及疑点指向低于预警值，存在少计收入、多列成本疑点，需应用其他指标具体分析。疑点处理进一步应用二、三级指标进行具体分析。纳税评估案例指标名称二级指标收入类其他应付款变动率指标计算其他应付款变动率（期末其他应付款-期初其他应付款）/ 期初其他应付款100%（3791037-1139625）/1139625100%=234%指标分析及疑点指向高于预警值，存在将售房收入计入其他应付款疑点，需通过约谈等方式进行核实。疑点核实

34、经约谈，企业承认07年将2152054元售房款计入其他应付款。纳税评估案例指标名称二级指标销售成本类销售收入成本率指标计算销售收入成本率销售成本/销售收入100%27567654/30171374100%=91%指标分析及疑点指向高于预警值，存在少计收入、多列成本疑点，需应用其他指标具体分析。疑点处理进一步应用二、三级指标进行具体分析。纳税评估案例指标名称二级指标销售成本类销售成本与发出存货比率指标计算销售成本与发出存货比率销售成本（期初存货-期末存货+本期开发 成本）100%27567564/（115418216-86377895 +83527250）100% = 85%指标分析及疑点指向该

35、指标1，可能将其他年度成本在本年度列支；1，无疑点；1，可能存在视同销售行为。疑点核实经约谈及针对性查帐，发现企业将开发的一个店面房作长期股权投资，其公允价值为500万元。纳税评估案例指标名称二级指标期间费用类管理费用变动率指标计算管理费用变动率（本期管理费用-上期管理费用）/ 上期管理费用100%（1642718-1032715）/1032715 59%指标分析及疑点指向高于预警值，存在多计管理费用疑点，需通过约谈等方式进行核实。疑点核实经约谈及针对性查帐，发现企业在预售阶段列支业务招待费40万元。纳税评估案例指标名称二级指标期间费用类财务费用变动率指标计算财务费用变动率（本期财务费用-上期财务费用）/ 上期财务费用100%（2252020-2131675）/2131675 5.6%指标分析及疑点指向在预警区间内。但根据经验分析，可能存在未按规定将利息资本化问题。疑点核实经约谈及针对性查帐，发现企业将未完工时利息列支财务费用，06和07年分别为120万元。纳税评估案例指标名称二级指标期间费用类销售费用变动率指标计算销售费用变动率（本期销售费用-上期销售费用）/ 上期销售费用100%（1132702-1232507）/1232507 8%指标分析及疑点指向在预警区间内