基础性规划培训课件

1、建筑规划基础知识培训策划部 2014年02月用地概念1居住区居住小区居住组团居住区居住小区居住组团城市道路小区道路城市级公共服务设施小区级公共服务设施城市规划中有两个重要的用地概念 公共服务设施用地（R02） 道路用地（R03）公共服务设施用地（R02）一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。道路用地（R03）居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民汽车地面停放场地。建筑容积率2容积率的概念的说明 容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标； 容积率指标中所指的总建筑面积，一般是指的地上建筑面积，地

2、下建筑面积一般不计入容积率指标计算中； 规划设计条件给定的容积率指标的约定，一般是小于等于某一数值； 容积率指标中的总用地面积，一般是指净面积，即可建设用地面积。总建筑面积容积率=净用地面积包括：住宅、商业、高于地面1.5米的半地下室、公共配套服务设施（居委会、物业用房、配电房、垃圾转运站.）不包括：露台、地下室、层高低于2.2米的架空层、向公共开放的层高高于2.2米的架空层居住区用地，不包括代征道路用地、代征绿地用地p 一般情况下，建筑产品形态与容积率有一定的对应关系容积率=地上总建筑面积用地面积容积率指标与相对应的产品形态容积率指标0.50.50.70.71.01.01.61.62.12.

3、1对应的产品形态独栋/双拼别墅 联排别墅叠拼+联排多层住宅小高层高层p 什么是容积率拆分？通常，给定的一定数值的容积率，会对应一定的产品形式，如前表所示；但是，由于满足市场需求的需要，在满足其他指标的前提下，对给定的容积率进行分解，从而在一个项目里面形成不同的产品形式，这种做法就叫做容积率拆分。容积率拆分前六层住宅六层住宅六层住宅容积率拆分后三层联排六层住宅小高层住宅住宅项目容积率与产品拆分方式参考昆山 世茂蝶湖湾关键词：容积率的极致拆分容积率拆分方法及案例案例地块原始状况:优势：地块内部有天然水系，内部地势平整劣势：地块北侧临近沪宁高速，存在较大的噪声和尾气污染项目区位:江苏昆山市，毗邻上海

4、项目总建面约107万，容积率1.5。西夏区沪宁高速天然水系项目规划特点:u 1.5的容积率拆分到极致，仅两种基本产品类型，高层（28-32F，另有一幢153m的地标公寓）和别墅u 高层沿北侧，弧型单排“流线型”排列，既隔绝沪宁高速干扰，又尽量节省占地，便于内部打造大面积集中绿地水面u 对原生水系重新设计，形成较大面积的湖景，湖中建岛，打造私密性很强的独栋、双拼别墅区高层区，28-32F联排叠拼别墅区独栋双拼别墅区总体容积率1.528-32F高层3.2-3.5联排叠拼别墅07-0.8独栋双拼别墅0.4-0.59F小高层前提是不限高！规划用线3道路红线城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线。车

5、行道绿化带人行道建筑后退道路红线建筑控制线居住区道路小区路组团路及宅间路纵墙面向道路无出入口高层5.03.02.0多层3.03.02.0有出入口-5.02.5山墙面向道路高层4.02.01.5多层2.02.01.5围墙面向道路1.51.51.5图片示意道路中心线用地范围线建筑退线道路中心线与用地范围线之间区域为代征道路用地，不计入净用地范围用地范围线与建筑退线之间区域为净用地范围，属于项目使用，围墙可以建到用地范围线处道路中心线用地范围线道路边线道路边线为规划道路的控制线，用地范围线为项目建筑用地范围的控制线，在临城市道路的项目中，道路边线与用地范围线局部是重合的。图片示意日照间距4居住建筑日

6、照要求国家规定：从居住建筑住户底层窗台面算起，大寒日满窗日照的有效时间不少于连续2小时；如果是新建建筑对自身的遮挡，局部的确有困难时，可以放宽至1小时。日照要求是建筑退间距的依据来源日照间距p日照间距，指前后两排或者几排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持的一定间隔距离。地面北前楼后楼日照间距日照间距p日照间距一般与项目所在的城市（纬度及气候区划）有密切关系北京日照间距气候区划产品策划基础知识产品策划基础知识容积率与产品形态容积率与产品形态日照间距塔式建筑与板式建筑p 日照间距一般与项目的建筑形式有密切关系：塔式建筑与板式建筑p 塔式建筑，是指各个面长高比都小于1的建筑p

7、板式建筑，是指塔式式建筑以外的建筑塔式建筑板式建筑HABHAB建筑密度、限高、退线5建筑密度p 建筑密度是指建筑基底面积与建设用地面积的比值，以百分比表示；p 建筑密度一般会在规划设计意见书里面有明确规定；p 一般情况下，为了控制项目的品质、尽量提高人均绿化率和人均活动空间，对多层小区和高层小区有一个大致的建筑密度控制： 多层小区一般为25%30%，高层小区一般为20%25%； 公建或商业的建筑密度一般会根据项目单独给定，一般会比住宅项目高，例如45%甚至更高建筑限高p建筑限高，是指规划部门在规划设计指标中规定的对宗地内建筑的高度限制；p给定的建筑限高一般约定为小于等于多少米；p限高的控制点，

8、一般有“建筑最高点高度”和“檐口高度”两种。用用地红线与可建设用地地红线与可建设用地项目地块东西向道路南北向道路代征道路代征道路代征绿化代征绿化其他项目其他项目保留规划排布方法及案例6我们所说的地块价值分析，就是通过对项目地块内、外部促进和影响因素的分析、对比，对项目地块的居住价值和商业（商务）价值进行排序，以便给产品设计及规划设计提供依据。n共同影响因素（如区位等）n外部价值促进因素（如公共绿地、水景、配套等）n外部条件影响因素（如交通干道影响、高压线、政策房等）表现形式：用地图（卫星图等）+文字描述+结论影响因素：高压线影响、南侧厂房影响、经济适用房影响、其他项目影响改善因素：绿化带改善居

9、住品质地块价值排序：地块4 地块1 地块3地地块块1 1地地块块3 3地地块块4 4工业厂房工业厂房影响影响高压线高压线影响影响经适房影响其他项目影响绿化改善绿化改善绿化改善绿化改善高压线影响绿化改善公建地公建地块影响块影响地块价值分析X-6X-6X-10X-10X-9X-9X-7X-7X-4X-4河道、绿化带改善厂房噪声影响其他项目影响交通便利交通便利噪声影响地块价值分析地块价值分析改善因素：p 西侧河道及绿化带改善环境；p 南侧现状道路，接通便利。影响因素：p 北侧厂房噪声影响；p 南侧道路噪声影响；p 东侧低端项目对品质影响。地块价值排序：p 居住价值：地块西侧 地块中部 地块南部 地块

10、东北部p 商业价值：地块南部 地块东部 地块西部 地块北部地块价值分析望花北街噪声影响物流工厂综合影响绿化带改善环境其他项目综合影响居住价值：中部地块西地块东部东地块西部商业价值：望花北街沿路中间规划路两侧影响因素：望花北街物流工厂其他项目改善因素：东侧绿地西侧绿地案例：宝地铭郡地块价值分析东侧居住地块西侧居住地块p 总建筑面积做满，实现容积率西侧地块2.2，东侧2.4；p适度拆分总体容积率；p 西地块一分为二，沿望花北街安排沿街商业，尽量减少交通噪音对居住干扰；p 所有商品住宅均为南北通透的板式建筑，舒适性较高；案例：宝地铭郡地块价值分析东侧居住地块西侧居住地块中高端商品住宅区中端商品住宅区

11、沿街商业案例：宝地铭郡 楼盘布局的三大形态 点群式布局 行列式布局 围合式布局一、点群式布局（组团式布局）特点：点群式布局即各栋住宅楼围绕中心绿地、水景或配套建筑，有规律或自由地布置，从而形成一个组团。其住宅楼的形态美观多变，楼栋布置更灵活，很容易与周边建筑物区别开来容易创造出圆形、弧线等特色房型。案例案例：北京金茂府：北京金茂府二、行列式布局特点：行列式布局采用条式单元住宅或联排住宅，按一定的朝向和间距成排布置。采用行列式布局对房型设计较为有利，所选用的房型基本上可做到套型南北通风房间全明，使每户都能获得良好的日照、通风条件，居住起来舒适度高。案例案例：南昌万科青山湖：南昌万科青山湖案例：杭

12、州德信泊林印象案例：杭州德信泊林印象三、围合式布局特点：所谓“围合式”住宅就是建筑围绕环境而设计，仿中国传统建筑遗风，创造出一个具备良好私密性的生活空间。同时，半围合、围合的建筑院落又将各个地块划分为几个大小不一的中庭空间，共有的中庭空间，营造出亲和的、富有人情味的邻里空间关系。围合式布局在采光和通风等性能上也比传统设计更胜一筹，采光更为通透，通风更为顺畅。案例案例：广州万科金色城品：广州万科金色城品案例案例：成都万科金色家园：成都万科金色家园公共配套设施参考7公共绿地满足规定的日照要求、适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的集中绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其它块状带状绿地等。公

13、共绿地名称最小规模居住区公园10000平米小游园4000平米组团绿地400平米块状带状绿地400平米，宽度不小于8米公共服务设施公共服务设施也称配套公建，应包括：教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其它八类设施。公共服务设施最重要的一个指标是“千人指标”几个数据：根据项目规划总人口，可以大致推出公共服务设施所需总面积： 居住区级1.62.5平米/人，占地23平米/人 小区级 约1平米/人，占地11平米/人 组团级 约0.5平米/人，占地0.5平米/人公共服务设施几个数据： 商业需配的公共停车位：0.51个/100平米 幼儿园：幼儿园每班按30人计，建筑面积约20平米/人6班制幼儿园建筑面积约3600平米，用地面积与建筑面积基本相同 居委会配置：每500户70平米 物业服务用房按物业管理条例配置，项目建筑面积的千分之二随着轿车进入家庭，停车位的指