住房抵押贷款证券化的运作机制

1、发起人（originator）特定交易机构（SPV）投资者（investor）（一）交易主体特定交易机构（SPV）投资者（investor）发起人，又称为原始抵押贷款债权人，其主要职责是在充分估计现金流及风险的基础上，将拟证券化的抵押贷款资产进行剥离，并出售给SPV。发起人在市场上出售抵押贷款资产有两大好处：第一，可以使发起人自身的风险与所剥离的贷款资产组合的现金流风险相隔，投资人只能对组合部分进行追索，而不能对发起人进行追索；第二，可以迅速提高资金的流动性发起人（originator）投资者（investor）特定交易机构，即特设机构，是为收购抵押贷款资产和发行抵押贷款证券而专门设立的机构S

2、PV具有特殊的法律地位。SPV通过在发行抵押支持债券时的严格自律和用收入来购买有保障的债券作为资产，使自己成为不破产实体。为了保证不易破产，SPV就不能引起其他债务SPV是一个非银行的金融机构，通常以信托机构或公司的形式进行重建。它可以由发起而设立，由抵押支持债券到期而解散；或是不受资产池期限的限制，永续存在SPV是沟通发起人与投资者之间的桥梁，在住房抵押贷款证券化过程中有重要作用发起人（originator）特定交易机构（SPV）投资者是抵押贷款债券的债权人，包括机构投资者和个人投资者，以机构投资者为主。对个人投资而言，持有住房抵押贷款债券可以获得较高的投资回报；对于机构者而言，可以增强资金

3、的流动性，优化资产投资组合，提高自身的资产质量(1)定期向抵押借款人即原始债务人收到期本金和利息；（2）将收集到的还款存入受托机构管理开设的专门账户中；（3）按合同约定负责催讨借款人的逾期的应还款项；（4）定期向投资者和受托机构提供抵押贷款组合的月份或年度报告；（5）管理相关的税务和保险事宜（二）辅助机构1.服务商（servicer）服务商通常是由债券发起热火其附属机构兼任。其主要职责是：服务商每个月都从SPV处获取服务费收入，服务费收入为抵押贷款利息扣除债券利息、担保费及其他相关费用后得出，费率通常为0.5%2.受托机构（trustee）受托机构是面向投资者，担任资金管理和偿付职能的证券化中

4、介机构，一般由SPV担任。其主要职责（1）代表信托机构向发起人购买抵押贷款，并向投资者发行债券；（2）提供信托账户，负责将服务商收取的贷款本息存入信托账户，并负责将该收入分配到投资者的账户中；（3）当抵押贷款本息和产生的现金流与债券偿付现金不匹配时，受托机构将未支付给投资者的剩余现金流进行在投资，实现保值增值；（4）审核并转交服务商向投资者提供的各种报告；（5）当服务商因故取消或不恩履行职责时，受托机构应该并且能够代替其担当相应职责；3.信用增级机构（credit enhancement agency）信用增级是住房抵押贷款证券化中减少发行整体风险、增强投资者信心的有效途径。对金融机构来说，获

5、得的信用等级越高，其发行的债券就越容易被市场接受，发行成本也就越低。信用增级有两种途径：由政府组建的机构对贷款进行担保，这种担保中包含政府的信用，担保后达到的信用等级较高买单时数量较少2大多数情况是由私人机构进行的信用增级，分为内部（由SPV自己进行）和外部（由第三方提供）两大类SPV的信用增级技术一般通过优先/次级结构、储备基金结构、调整利率结构和利差账户等方式使用较多的是第一种，所谓优先次级结构是抵押贷款的发行人发行两类抵押贷款证券-优先、次级债券，通过保留次级债券（低信用债券）来承担信用风险第三方的信用增级技术指由SPV向信用级别很高的金融机构或企业寻求金融担保，由担保机构向投资者保证S

6、PV将按期履行还本付息的义务，如果SPV违约，由担保机构代为支付到期的债券本息担保机构通常需要由最高信用等级的大商业银行、保险公司、政府机构或其他企业，由于要承担风险，便要向SPV收取担保费用。具体的信用增级技术包括组合保险、信用证、债券保险等。经过担保的债券通常能获得与担保机构一样的信用等级内部和外部的信用增级采用的信用增级技术各不相同信用评级机构（credit rating agency）5承销机构（distributor） 信用评级机构不仅要帮助发行人确定信用增级方式和规模，并且要为投资者设立一个明确而又可以接受的信用标准，同时以严格的评级程序和标准尽量为投资者减少风险。评级工作并不只限

7、于对即将发行的抵押支持证券进行评级，在证券存续期间，往往还需要持续跟踪监督实行人的财务状况、风险因素变得情况，并且根据结果调整债券的信用级别，以维护投资者的利益 评级机构一般只对于住房抵押贷款支持证券有关的资产未来产生现金流的能力进行评估，以判断给投资者带来的风险。这种评级对象的针对性，对那些自身资信不太理想、很难在资本市场进行有效融资的机构有重要意义他们负责向投资者销售抵押支持债券信用评级机信用评级机构构信用增级机信用增级机构构特定交易机特定交易机构（构（SPV）原始发起人原始发起人投资人投资人原始债务人原始债务人服务人服务人受托机构受托机构信用评级信用增级资产转让转让收入发行证券发行收入债

8、务本息偿还服务费本息偿还证券本息偿还住房抵押贷款证券化基本流程住房抵押贷款证券化基本流程注：实线表示当事人行为关系，虚线表示现金流（一）原始发起人组建资金池 原始发起人（一般为贷款的出售银行）将自身的抵押贷款组合成抵押贷款池。 首先分析自身对抵押贷款证券化的融资要求，确定其证券化的目标； 然后对能够证券化的资产进行清理、估算根据证券化的目标确定资产数； 最后将这些资产汇集组建资产池（asset pooling） 发起人必须对抵押贷款池中的每笔贷款都拥有完整的所有权。能够进行证券化的基础资产一般有以下要求：资产可以产生稳定的、可预测的现金流收入；院士权益人持有该资产已有一段时间，信用表现记录良好

9、；资产具有标准化的合约文件，即资产具有很高的同质性；资产抵押物的变现价值较高；债务人的地域和人口统计分布广泛；资产的历史记录良好，即违约率和损失率较低；资产的相关数据容易获得；资产池中的资产应该达到一定的规模（二）向SPV出售组合资产 发起人将抵押贷款证券通过合同或者协议的方式出售给SPV。这种出售方式可以有债务更新、转让和从属参与三种。 抵押贷款在出手时必须保证“真实出售”，当原始发起人发生破产清算时，该资产不列入清算的范围；为实现真实出售，有三个条件：（1）出让人必须放弃对未来经济利益的控制；（2）出让人必须有能力合理估计出在附有追索权条款下应承担的义务；（3）除非有附有追索权，否则受让人

10、不能够将资产退还给出让人 （三）进行信用增级 信用增级（credit enhancement），即聘请信用评级机构对所设计的证券化结构进行考核，以确定为了达到所希望的信用等级而需要进行的信用增加的程度。之后SPV可以通过一系列的内部信用增级和外部信用增级的途径，实行信用增级，其主要目的是降低信用风险。（四）信用评级与发行债券 信用增级后，SPV将再次聘请信用评级机构对将要发行的债券进行正式的发行评级。评级主要考虑打压贷款的信用风险，并向投资者发布最终评级结果，为投资者提供选择债券的依据。 由于出售的资产都经过了信用增级，所以抵押贷款支持债券的信用级别一般会高于发起人，此后，由债券 承销商负责向

11、投资者发行债券。（五）向发起人支付资产的价款 SPV从债券承销商那里获得发行债券的收入，然后按合同规定的价格把发发行收入的大部分支付给原始发起人作为购买证券化资产的价款，此时，它要优先向其所聘用的各专业机构支付相关费用。（六）管理抵押贷款组合资产与回收资产收益 服务商（一般由发起人担当）将对资产池进行管理。管理的主要内容是收取、记录资产池产生的现金流，并且把全部收入存入SPV视线指定的受托银行的专门账户中，形成积累资金，以便按时向投资者偿付本金和利息。（七）还本利息 在每一个规定的债券偿付日，SPV将要委托银行按时、足额的向投资者偿付本息。待证券全部被偿付完毕后，如果抵押贷款组合资金池产生的收

12、入在还本付息、支付各项服务费用后仍有剩余，则按合同在原始发起人和SPV之间分配。至此，资产证券化交易的全过程宣告结束。 产权保险制度、抵押信用保险制度和证券担保制度在很大程产权保险制度、抵押信用保险制度和证券担保制度在很大程度上保证了抵押贷款和抵押证券投资的安全和收益，很好地保障度上保证了抵押贷款和抵押证券投资的安全和收益，很好地保障了抵押权人和抵押证券投资者的利益。了抵押权人和抵押证券投资者的利益。 但是，对抵押保险和证券担保机构来说，他们就要承担相应的但是，对抵押保险和证券担保机构来说，他们就要承担相应的风险。虽然在借款人还不起贷款或拖欠贷款时，可以处分抵押物，风险。虽然在借款人还不起贷款

13、或拖欠贷款时，可以处分抵押物，但处分抵押物是一件相当费力的事，特别是拍卖抵押房地产是相但处分抵押物是一件相当费力的事，特别是拍卖抵押房地产是相当伤脑筋的，有关机构不到万不得已不会为之。当伤脑筋的，有关机构不到万不得已不会为之。 另外，对投资者来说，保险索赔也不是一件容易的事情。因此，另外，对投资者来说，保险索赔也不是一件容易的事情。因此，为了控制贷款的坏账和拖欠风险，除保险制度外，最根本的是从为了控制贷款的坏账和拖欠风险，除保险制度外，最根本的是从通过提高抵押贷款的质量来保证。通过提高抵押贷款的质量来保证。 为了控制抵押贷款的质量，政府国民抵押协会、联邦国民抵押为了控制抵押贷款的质量，政府国民

14、抵押协会、联邦国民抵押协会和联邦住房抵押贷款公司都有一套严格的质量控制标准，他协会和联邦住房抵押贷款公司都有一套严格的质量控制标准，他们只购买符合标准的抵押贷款，而且只要符合它的标准，它一定们只购买符合标准的抵押贷款，而且只要符合它的标准，它一定会购买。会购买。 房利美的抵押贷款标准（为例）：（一）关于合格的抵押贷款合格的抵押贷款必须符合如下要求：抵押类型抵押类型合格的抵押贷款必须是用合格的抵押贷款必须是用1-4户型住宅（一幢户型住宅（一幢1-4户）户）担保的定息抵押贷款或浮息抵押贷款担保的定息抵押贷款或浮息抵押贷款抵押贷款额抵押贷款额抵押贷款额必须符合美国国会制定的购房价抵押贷款额必须符合美

15、国国会制定的购房价限额要求限额要求抵押期限抵押期限抵押期限不能超过抵押期限不能超过30年年抵押优先权抵押优先权对于第一次抵押，抵押权必须是第一优先权，对于对于第一次抵押，抵押权必须是第一优先权，对于第二抵押，抵押权必须是第二优先权第二抵押，抵押权必须是第二优先权托收储蓄帐户托收储蓄帐户为了支付每月的地税、保险费等开支，借款人必须提为了支付每月的地税、保险费等开支，借款人必须提供托收帐户，并定期存入足够支付这些开支的款项供托收帐户，并定期存入足够支付这些开支的款项保险要求保险要求抵押贷款要有合法的产权保险，灾害保险和抵押抵押贷款要有合法的产权保险，灾害保险和抵押信用保险（贷款额超出信用保险（贷款

16、额超出8成部分）成部分） （二）关于合格的借款人合格的借款人必须符合如下要求：1.借款人必须达到能承担抵押贷款责任的法定年龄；借款人必须达到能承担抵押贷款责任的法定年龄； 2.一般情况下借款人应该是美国公民或者是持有绿卡有永久居留一般情况下借款人应该是美国公民或者是持有绿卡有永久居留权的人，但对于有良好信用、经济状况良好的外国人，或者所购权的人，但对于有良好信用、经济状况良好的外国人，或者所购房屋为自己居住且抵押贷款成数不超过房屋为自己居住且抵押贷款成数不超过7.5成的外国人，也符合借成的外国人，也符合借款人资格；款人资格； 3.借款人必须用自有的现金，支付至少借款人必须用自有的现金，支付至少

17、5%的首期款；的首期款； 4.借款人必须有稳定的工作和稳定的收入；借款人必须有稳定的工作和稳定的收入； 5.借款人每月的住房开支不应超过其家庭月收入的借款人每月的住房开支不应超过其家庭月收入的28%，借款人，借款人每月的总债务不应超过月收入的每月的总债务不应超过月收入的36%（俗称（俗称28-36规则）；规则）； 6.借款人要有良好的信用（一般采用借款人要有良好的信用（一般采用Fair, Isaac and Company, Inc. 公司制定的信用评分办法，简称公司制定的信用评分办法，简称FICO信用分信用分，来评估借款人的信，来评估借款人的信用）。用）。 （三）关于合格的抵押房地产合格的抵押房地产必须符合如下要求：（1）合格的抵押房地产必须是）合格的抵押房地产必须是1-4家庭住家庭住宅，包括经批准的共有房屋、合作房屋中宅，包括经批准的共有房屋、合作房屋中的单元或规划住宅区内的住宅单元；的单元或规划住宅区内的住宅单元；（2）抵押房地产必须位于美国境内；）抵押房地产必须位于美国境内； （3）抵押的住宅应是借款人的主要住所，如果抵）抵押的住宅应是借款人的主要住所，如果抵