餐饮门店选址关键指标

1、餐饮门店选址关键指标关键选址指标关键选址指标类别类别关键选址指标关键选址指标商圈评估商圈评估1 1、商圈潜力、商圈潜力2 2、销售推动因素、销售推动因素位置评估位置评估3 3、发现聚客点、发现聚客点4 4、人流统计、人流统计财务评估财务评估5 5、对比餐厅分析、对比餐厅分析6 6、预估销售额、预估销售额关键选址指标之一：商圈潜力关键选址指标之一：商圈潜力目的：目的：确定进入此区域的必要性。确定进入此区域的必要性。标准：标准：1 1、好的商圈应符合市场定位，应有充足的人群，不管他们是在此居住、工、好的商圈应符合市场定位，应有充足的人群，不管他们是在此居住、工作、购物、娱乐或路过。作、购物、娱乐或

2、路过。2 2、评价商圈分两个维度：、评价商圈分两个维度：市场活跃度市场活跃度和和发展潜力发展潜力。要点：要点：1 1、市场活跃度指目前市场容量，大致可分为高、中、低三种状况；、市场活跃度指目前市场容量，大致可分为高、中、低三种状况；2 2、发展潜力指对商圈的未来预期，包括开发、成长、成熟、衰退四种状况；、发展潜力指对商圈的未来预期，包括开发、成长、成熟、衰退四种状况；3 3、注意因天然或人为障碍形成的半月形商圈这一消极因素；、注意因天然或人为障碍形成的半月形商圈这一消极因素；4 4、单靠居民这个人群通常不足以带来满意的销售额；、单靠居民这个人群通常不足以带来满意的销售额；5 5、80%80%的

3、顾客来自的顾客来自300300米以内的区域，此范围内应该是充满商业活力的，聚米以内的区域，此范围内应该是充满商业活力的，聚集着购物、上班和消费人群。集着购物、上班和消费人群。关键选址指标之二：销售推动因素关键选址指标之二：销售推动因素目的：目的：确定汇聚人流的关键因素。确定汇聚人流的关键因素。标准：标准：具有尽可能多的销售推动因素，汇聚尽可能多的人流。具有尽可能多的销售推动因素，汇聚尽可能多的人流。要点：要点：1 1、销售推动因素分四大类：、销售推动因素分四大类：商业类、办公类、交通类、居住类商业类、办公类、交通类、居住类，具体包括：，具体包括：大型商店、大型书店、大型写字楼、汽车站、火车站、

4、公交枢纽、医院、学大型商店、大型书店、大型写字楼、汽车站、火车站、公交枢纽、医院、学校、体育馆、图书馆、大型娱乐场所、公园、大型居民小区等；校、体育馆、图书馆、大型娱乐场所、公园、大型居民小区等；2 2、当餐厅处于人流量很高的购物中心和交通枢纽、当餐厅处于人流量很高的购物中心和交通枢纽7575米范围内，我们取得良好米范围内，我们取得良好销售额的机会就非常高；销售额的机会就非常高；3 3、需要注意的是某地受欢迎的购物中心，在异地未必同样受欢迎；、需要注意的是某地受欢迎的购物中心，在异地未必同样受欢迎；4 4、办公区、居民区型商圈客源数量相对固定，仅靠单一销售推动因素开店，、办公区、居民区型商圈客

5、源数量相对固定，仅靠单一销售推动因素开店，需要警惕竞争对手的加入，一旦竞争对手加入，会对我们的生意造成重大负需要警惕竞争对手的加入，一旦竞争对手加入，会对我们的生意造成重大负面影响面影响, ,我们必须占据最有利位置以减轻未来竞争对手进入的影响；我们必须占据最有利位置以减轻未来竞争对手进入的影响；5 5、旅游景区、海滩人流量季节性很强，淡季和工作日的生意普遍惨淡，会展、旅游景区、海滩人流量季节性很强，淡季和工作日的生意普遍惨淡，会展中心区开店生意依赖展览的数量和规模，这些通常很难在租期内得到保证；中心区开店生意依赖展览的数量和规模，这些通常很难在租期内得到保证；6 6、顾客通常更趋向于在购物前用

6、餐。、顾客通常更趋向于在购物前用餐。商圈评估商圈评估 完成商圈潜力和销售推动因素确认后，我们就可以对商圈进行完成商圈潜力和销售推动因素确认后，我们就可以对商圈进行等级评估了：等级评估了：等级等级标标 准准理想理想商圈市场极度活跃，拥有全部四类销售推动因素，或某一类商圈市场极度活跃，拥有全部四类销售推动因素，或某一类稍弱，但商圈处于高速成长期。稍弱，但商圈处于高速成长期。好好市场活跃度活跃度很高但趋于稳定，四类销售推动因素中的市场活跃度活跃度很高但趋于稳定，四类销售推动因素中的三类非常强。三类非常强。一般一般市场稳定，很难再增长，销售推动因素提供的顾客有限，但市场稳定，很难再增长，销售推动因素提

7、供的顾客有限，但我们可以从这个商圈取得可接受的销售额和利润。我们可以从这个商圈取得可接受的销售额和利润。欠佳欠佳市场开始出现衰退迹象，销售推动因素提供的顾客非常有限市场开始出现衰退迹象，销售推动因素提供的顾客非常有限或开始转移，我们目前不宜进入此商圈但可给予关注。或开始转移，我们目前不宜进入此商圈但可给予关注。不适合不适合市场已衰退，销售推动因素弱，无法提供可接受的销售额和市场已衰退，销售推动因素弱，无法提供可接受的销售额和利润空间。利润空间。关键选址指标之三：发现聚客点关键选址指标之三：发现聚客点目的：目的：发现并评估商圈中的聚客点。发现并评估商圈中的聚客点。标准：标准：理想的餐厅位置应在商

8、圈内行人往来于销售推动因素的关键路径上，理想的餐厅位置应在商圈内行人往来于销售推动因素的关键路径上，即聚客点上。即聚客点上。要点：要点：1 1、行人穿行于商圈中时，不大愿偏离最便捷的路径，此行为方式非常稳定，、行人穿行于商圈中时，不大愿偏离最便捷的路径，此行为方式非常稳定，因此，我们的门店应开在行人往来于销售推动因素的路径上（即商圈的聚客因此，我们的门店应开在行人往来于销售推动因素的路径上（即商圈的聚客点上），车站和地铁站为销售推动因素时，路径尤为重要。点上），车站和地铁站为销售推动因素时，路径尤为重要。2 2、门店位置等级评估：、门店位置等级评估：等级等级标标 准准最佳点最佳点位于商圈中的聚

9、客点，具有非常显著的易接近性和招牌能见性，位于商圈中的聚客点，具有非常显著的易接近性和招牌能见性，不会被竞争对手超越。不会被竞争对手超越。A A点点临近（或位于）聚客点，但不具有最佳点的易接近性和招牌能临近（或位于）聚客点，但不具有最佳点的易接近性和招牌能见性，商圈中只有很少的点优于它。见性，商圈中只有很少的点优于它。B B点点离聚客点较远，位于次要位置，存在低可接近性和低招牌能见离聚客点较远，位于次要位置，存在低可接近性和低招牌能见性问题，商圈中有许多点优于它。性问题，商圈中有许多点优于它。C C点点远离聚客点，存在低可接近性和低招牌能见性问题，商圈中大远离聚客点，存在低可接近性和低招牌能见

10、性问题，商圈中大多数点都优于它。多数点都优于它。关键选址指标之四：人流统计关键选址指标之四：人流统计目的：目的：人流量是预估营业额的重要指标。人流量是预估营业额的重要指标。标准：标准：人流量越高越好。人流量越高越好。要点：要点： 怎样统计？怎样统计？ 1 1、地点：候选餐厅门口、地点：候选餐厅门口 2 2、时间：一周内的每天，每天的营业时段每小时选固定的、时间：一周内的每天，每天的营业时段每小时选固定的1515分钟（小分钟（小时人流量时人流量=15=15分钟客流量分钟客流量4 4）时间时间统计时点统计时点1515分钟人数分钟人数1 1小时人数小时人数早餐时段早餐时段7:008:007:008:

11、00早餐时段合计早餐时段合计午餐时段午餐时段11:0012:0011:0012:00午餐时段合计午餐时段合计下午茶时段下午茶时段2:003:002:003:00下午茶时段合计下午茶时段合计晚餐时段晚餐时段5:006:005:006:00晚餐时段合计晚餐时段合计全天合计全天合计人流统计表人流统计表参考式样参考式样关键选址指标之五：对比餐厅分析关键选址指标之五：对比餐厅分析目的：目的：对比餐厅分析是预估营业额的另一个重要指标。对比餐厅分析是预估营业额的另一个重要指标。标准：标准：通常选通常选3 3家对比餐厅。家对比餐厅。要点：要点： 1 1、自家对比餐厅：具有相似的商圈性质、市场活跃度、销售推动因

12、素、自家对比餐厅：具有相似的商圈性质、市场活跃度、销售推动因素和人流数量；和人流数量； 2 2、他家对比餐厅：位于本商圈，具有相似的产品和服务；、他家对比餐厅：位于本商圈，具有相似的产品和服务； 3 3、他家对比餐厅掌握要素：产品和服务类型、顾客类型、餐厅面积、他家对比餐厅掌握要素：产品和服务类型、顾客类型、餐厅面积、座位数、进店人数、顾客捕获率、人均消费额、营业额估算等，尽量掌握一座位数、进店人数、顾客捕获率、人均消费额、营业额估算等，尽量掌握一个星期内每天的状况。个星期内每天的状况。关键选址指标之六：预估销售额关键选址指标之六：预估销售额目的：目的：确定销售额目标，进行盈亏分析确定销售额目标，进行盈亏分析标准：标准：为选址决策提供财务数据支持为选址决策提供财务数据支持要点：要点： 1 1、不要为了使损益预估好看而夸大销售额预估；、不要为了使损益预估好看而夸大销售额预估； 2 2、不要将租金便宜和业主提供的优惠条件作为决策要素，找出好的商、不要将租金便宜和业主提供的优惠条件作为决策要素，找出好的商圈和选择