车位、露台、窗前绿地等敏感资产的权属问题

1、关于车位、露台、花园等“敏感资产”的权属问题主要内容一、敏感资产争议的背景与区分所有权二、车位权属问题三、露台权属问题四、窗前绿地能否作为花园附赠五、买卖合同中不当约定可能导致的重大隐患一、敏感资产争议的背景与区分所有权敏感资产争议的背景及对房地产经营的影响计划经济时期，产权单一，只有相邻纠纷，没有产权争议。商品房大多为区分所有建筑物。业主作为私有房屋的所有权人，相互之间，以及业主与开发商之间，作为不同的利益主体，必然产生争议。争议的焦点，集中于车位、露台、窗前绿地三个方面。此外，外墙、屋面、广告权益也成为争议的对象。法规不清晰、登记制度僵化落后，是产生争议的主要原因。政府的错误政策、舆论的不

2、当引导，也增加了认识上的混乱。在商品房买卖中正确处理上述敏感资产，对开发企业意义重大。有利于保障经济利益，明确维修义务，减少投诉摩擦，预防侵权隐患。确定“敏感资产”所有权的法理基础与法律依据谁投资，谁所有。建造产生所有权，建造人为原始所有权人。（物权法30条）建设用地使用权人对建筑物、构筑物享有原始所有权。（物权法142条）商品房建设项目在销售之前，建设单位是唯一的所有权人。随着其转让与交付商品房，建筑物的区分所有权形成，权利主体产生。法律可以限制甚至剥夺建设单位的原始所有权（法定共有）。建设单位可以通过合同及宣传资料明示让与或放弃所有权（约定共有）。区分所有建筑物中先天的共有的部分，其所有权

3、随专有部分的转移而一并转移（天然共有）。以上即为区分所有建筑物中共有权的三个来源。敏感财产中，有的是专有部分，有的是专有部分的组成部分，有的是共有部分。建筑物区分所有权、专有部分、共有部分业主的区分所有权：物权法第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。三项权利：专有部分的所有权、共有部分的共有权、共同管理的权利。三项权利：专有部分的所有权、共有部分的共有权、共同管理的权利。 专有部分： 区分所有权纠纷解释第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分： （一）具有构造上的

4、独立性，能够明确区分； （二）具有利用上的独立性，可以排他使用； （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。 共有部分：区分所有权纠纷解释第三条不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施。 6住宅小区业 主市 政其它权利人专有部分共有部分法定共有天然共有约定共有住 宅经营性用房规划车位道路、绿地物业管理用房道路、绿地规划外车位结构部分通行部分公共空间设施设备基础设施增益设施会 所水电气热通讯、网络有线电视污水处理建地使用权规划车位摊位等专有组成部分露台等住宅小区区分所有示意图 司法解释也就天然共有部分作出了明确规定。天然共有部分，即法律没有规定，合同也没有约定，而且一

5、般也不具备登记条件，但从其属性上天然属于共有的部分，包括建筑物的基本结构部分、公共通行部分、公共设施设备部分和公共空间。 民一庭负责人答记者问1、车位是业主的，还是开发商的？2、车位是专有还是共有，只能以规划为依据3、人防车位的所有权4、地方性法规、规章、规范性文件无权改变车位的权属5、如何落实“首先满足业主需要”6、处分车位未“首先满足业主需要”的法律后果7、建设单位转让“车位使用权”与长期租赁车位的隐患8、消除车位纠纷首先要明晰产权9、开发企业预防车位风险的措施二、车位权属问题常见的一些认识误区常见的一些认识误区：1、成本决定车位权属：车位成本已计入房价，故车位不能独立销售。成本是会计学概

6、念，用于计算收益，与所有权无关。成本是会计学概念，用于计算收益，与所有权无关。2、功能决定车位权属：车位是为住宅配套的，属于从物，产权应随房屋转移。功能不决定所有权。能单独作为交易的标的，就是主物。功能不决定所有权。能单独作为交易的标的，就是主物。3、容积率决定所有权：车位不计入容积率，故不能独立享有产权。容积率是规划指标，是行政许可，只约束建设行为，与所有权无关。容积率是规划指标，是行政许可，只约束建设行为，与所有权无关。4、业主利益决定车位权属：允许开发商处分车位，其势必损害业主利益。稀缺资源由市场分配，最符合公平与效率的原则。稀缺资源由市场分配，最符合公平与效率的原则。1、车位是业主的，

7、还是开发商的？车位所有权产生于建造，投资人是原始权利人。除非法律另有规定或者开发商与买受人在合同中另有约定，产权都只能是投资人的。物权法物权法第一百四十二条第一百四十二条建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。第七十四条第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。区分所有权纠纷司法解释区分所有权纠纷司法解释第二条第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，

8、以及车位车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。第六条第六条建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。 2、车位属于专有还是共有，只能以规划为依据露天车位建设单位有权处分1、符合专有部分的三个条件，是专有部分；2、属于物权法第142条所称的构筑物，原始产权属于建设单位；3、物权法74条及司法解释均未将其排除在外；4、司法解释的初衷是包含露天车位的，曾写过的条款（08年

9、9月稿）：5、处分露天车位的障碍：登记障碍；政府禁止；社会认知（舆论、业主）。6、企业对策：在政府不禁止的地方销售；不便销售的地方附赠；不能销售也不便附赠的明示赠与全体业主，出租收益用于补充物业费。“第八条【车位、车库】物权法第七十四条第二款规定的建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，是指位于建筑规划红线内，经规划文件批准建造的车位、车库，包括独立车库以及设置于露天、架空层、地下等部位的车位。”1）建设单位（开发商）作为建设用地权人，是车位的原始所有人；2）具有构造上、利用上的独立性，能够登记的车位，是专有部分；3）规划内的车位，建设单位（开发商）有权出售、出租、附赠；4）规划外的车位，属

10、于全体业主共有；5）是否属于规划车位，应以建设工程规划许可证及其附图为依据；6）物权法所称“用于停放汽车的车库”，包括露天停车位。小结：常见认识误区：常见认识误区：1、人防车位属于国防资产，因此产权属于国家。国防法第三十七条：“国家为武装力量建设、国防科研生产和其他国防建设直接投入的资金、划拨使用的土地等资源，以及由此形成的用于国防目的的武器装备和设备设施、物资器材、技术成果等属于国防资产。国防资产归国家所有。”可见，国家投资国家投资是国防资产的前提。2、人防车位是政府强制配建，是开发商应履行的义务。人民防空法第五条：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空

11、工程建设”。“鼓励、支持”，不是强制性要求，也不是法定义务。 3、人防车位不属于国防资产法律关于所有权的一般规则：谁投资，谁所有；建造人是原始所有权人；建设用地使用权人享有建筑物、构筑物及附属设施的所有权；特别法（人民防空法）规定“谁投资，谁受益”（第五条），并未对人防设施的所有权作出特别规定；物权法及相关司法解释对车位车库并未区分形态，只强调了规划对于界定产权的意义。从实务情形来看：上海、广州、重庆规定人防车位可以转让，可以办理登记；多数城市规定，人防车位不能转让，只能移交给人民防空部门。而转交给人防部门后，多由人防办转手出租，未见发挥更好的国防效益。并且，这种涉及所有权的规定是否合法，值得

12、商榷。人防车位的所有权谁投资，谁所有；建设用地使用权人建设的建筑物构筑物及附属设施属于建设用地使用权人，这些是法律规定的原则。改变这些原则，只能通过法律。立法法规定，关乎民事基本制度的事项，只能制定法律。所有权是人民最重要的财产权利，属于民事基本制度，涉及所有权的问题，只有法律有权规定。区分所有权纠纷司法解释区分所有权纠纷司法解释第十八条 人民法院审理建筑物区分所有权案件中，涉及有关物权归属争议的，应当以法律、行政法规为依据。 4、地方性法规、规章、规范性文件无权改变车位的归属按规划配置比例，出售、附赠、出租给业主。处分的方式由产权人确定。区分所有权纠纷司法解释区分所有权纠纷司法解释第五条建设

13、单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。 前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。“首先满足业主需要”有无时间限制？司法解释原写一年内只能面向业主，后改为四年，最后删除时间期限，意味着任何时候，业主都有权要求建设单位按规划配置比例提供车位。5、如何落实“首先满足业主需要”“第五条 建设单位违反物权法第七十四条第一款规定，将建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库通过出售、赠与或者出租等方式处分给业主以外的人，业主请求确认该行为无效的，应予支持。

14、”2008.6.16征求意见稿，此条文后删除。但权威观点仍认为可认定无效： “我们认为，物权法第74条关于车位、车库应当首先满足业主的需要的规定属于合同法第52条规定的强制性规定强制性规定。如果开发商违反了该规定出卖或者出租车位，有利害关系的业主请求宣告该买卖行为无效或者请求终止租赁关系的，人民法院应予支持。”最高人民法院、的理解与适用杜万华、辛正郁、杨永清杜万华、辛正郁、杨永清，法律适用2009第7期6、处分车位未“首先满足业主需要”的法律后果合同法解释（二）第十四条 合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。学理通说认为： 效力性规定是指法律及行政法规明确规定违

15、反该类规定将导致合同无效的规范，或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。根据司法解释与学理通说，我们很难看出物权法七十四条属于效力性强制性规定。而司法解释制定过程中，又从明确规定无效到最终删除，使我们对权威人士的解读，不能完全信服。物权法第74条是不是“效力性强制性规定”？合同法解释（二）第十四条 合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。学理通说认为： 效力性规定是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范，或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规

16、范。根据司法解释与学理通说，我们很难看出物权法七十四条属于效力性强制性规定。如果是效力性强制性规定，为什么又把无效的规定删除呢？权威人士的解读，不能完全令人信服。物权法第74条是不是“效力性强制性规定”？1、起诉的业主须掌握建设单位与第三人的合同内容；2、如果该车位处分后又经转手，涉及到受让人善意取得的保护；3、如果车位已经办理了登记，涉及到财产秩序的稳定；4、即使认定合同无效、注销了登记，起诉人是否必须购买？5、如果购买，以当时价格还是现在价格？还是另行协商价格？从保护业主车位权利，同时也有利于财产秩序稳定的角度，可以考虑借鉴承租人优先购买权受到损害的救济方式，不认定前合同无效，但可要求损害

17、赔偿，赔偿的标准由法院合理酌定。这样既对开发企业随意处分车位形成制约，也促使业主及时购买车位，避免让业主误解自己的车位是在法院上了保险的，长期睡眠于权利之上。从实务角度看，“业主请求确认合同无效”难以操作目前许多城市的登记机构不能办理车库的产权登记，几乎所有的城市都不办理露天车位的产权登记，这反映出登记制度不适应物权保护的需要。许多企业无奈以转让转让“使用权使用权”、“长期租赁长期租赁”等方式变相销售，会留下纠纷的隐患。“使用权”不属于物权。长期租赁会导致租金畸高。这两种方式都没有转移所有权，那么所有权属于谁？难道还在开发商手里？一旦车位灭失，损失算谁的？如需要维修，费用谁承担？业主能否再转让

18、？如果将来具备了登记条件，业主如何办理产权？开发商再将所有权转让第三人，是否有效？这些都是日后难免争议的问题。但这两种合同，其真实意思都是转移车位的所有权，此内容法不禁止，故如果出现纠纷，应当按买卖合同处理。7、建设单位转让“车位使用权”与“长期租赁”车位的隐患开发企业既有合法的物权，就应当签订买卖合同，光明正大地转让车位所有权。暂不能登记过户，合同仍是有效的，双方意思表示是真实的，权利义务是明确的，一旦能够登记，可以成为转移所有权的依据。开发商不敢签买卖合同的重要原因，是害怕业主追究不能登记的责任。既然你卖产权给我，为什么不能登记？这个风险可以通过合同加以规避。 合同中应实事求是地说明：“出

19、卖人保证本车位属于规划内的车位，开发建设手续合法齐全。由于登记机构的原因，目前车位不能办理产权登记。出卖人承诺，自车位交付之日，一切权利义务均转移给买受人。待登记机构可以办理车位产权登记时，出卖人为买受人办理产权登记提供所需要的证明文件。办理登记所发生的税费由买受人承担。”这样一份合同，对于业主是一颗定心丸，知道这个车位的产权是自己的了；而对开发商，是卸下了名义所有权人的负担，不再承受任何风险与维护的义务。 能否登记不影响买卖车位纠纷的根本原因，在于政府不恰当的政策。不承认车位产权，造成产权争执；干预租金标准，引导业主宁租不买；车位成为低效资产，降低企业投资意愿，形成恶性循环，车位矛盾更加激烈

20、。车位矛盾的根源在于供需不平衡。在供应不足情况下，即使法律规定全部为业主共有，仍然不能满足业主需要。解决车位纠纷的根本办法，是明晰产权。产权人能够得到合理的回报，自会提高投资的积极性。至于价格高低，应当由市场去调节。“开发商不愿意卖给业主，而要对外卖高价”是一个伪问题。市场形成的价格就是不是高价。外人都愿意买，说明价格合理。业主希望在市场价格上大打折扣，心情可以理解，道理不能成立。8、消除车位纠纷首先要明晰产权公权力损害私人物权的表现一个奇怪的现象：车位交易与登记，符合物权法的规定，但政府不认可；车位租金政府定价，没有法律依据，政府却乐此不疲。前者不作为，后者乱作为。 政府制定车位租金价格，违

21、反价格法的规定价格法（1998）第十八条 下列商品和服务价格，政府在必要时必要时可以实行政府指导价或者政府定价：(一)与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格；(二)资源稀缺的少数商品价格；(三)自然垄断经营的商品价格；(四)重要的公用事业重要的公用事业价格；(五)重要的公益性服务重要的公益性服务价格。合理配置数量，取得规划依据；谨慎确定价格，回收资金为上；明晰合同条款，确定权利义务；尽早推出销售，避免夜长梦多。在车位不能登记的地方，如果不能尽快将车位卖掉，待业主入住后，另行聘请物业服务企业，开发商将对车位失去控制。9、开发企业预防车位风险的措施三、露台权属问题住宅建筑的露台种类：按结构形式，有屋面露台、退台式露台；按功能，有消防露台、景观露台；按产权，有专有露台、共有露台。传统的露台作为屋面属于共有部分，而现代建筑形成丰富多样的露台，在不损害屋面遮蔽功能的前提下，增加了新的功能，可以提升房屋的价值。区分所有权纠纷解释第二条第二款规划上专属于特定房屋，且建设单位销区分所有权纠纷解释第二条第二款规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。第六章