西财课件——资产评估课件第四章讲解学习

1、西财课件资产评估课件第四章v三、重点、难点三、重点、难点v重点：掌握收益法、市场法、成本法、剩余法在房地产评估中的基本原理与应用v难点： 剩余法在房地产评估中的基本原理与应用v 第一节 房地产评估的概述一、土地与土地使用权一、土地与土地使用权（一）（一） 土地土地 土地一般是指地球表面的陆地部分，包括内陆土地一般是指地球表面的陆地部分，包括内陆水域和滩涂。水域和滩涂。广义来看，土地是指陆地及其空间的广义来看，土地是指陆地及其空间的全部环境因素，是由土壤、气候、地质、地貌、生全部环境因素，是由土壤、气候、地质、地貌、生物和水文、水文地质等因素构成的自然综合体。土物和水文、水文地质等因素构成的自然

2、综合体。土地具有两重性，因为它不仅是资源，也是资产。地具有两重性，因为它不仅是资源，也是资产。v 土地的供给可以分为土地的自然供给和经济供给两个方面。地球提供给人类可利用的土地资源，叫做土地的自然供给，它反映了土地供人类使用的天然特性，其数量包括已利用的土地和未来可供利用的土地，也就是后备土地资源。土地的经济供给，是指在土地的自然供给的范围内，对土地进行了开发、规划和整治，以满足人类不同需求的土地供给。 （二）（二） 土地的特性土地的特性 土地的特性可以分为土地的自然特性和经济特性两个方面。土地的特性可以分为土地的自然特性和经济特性两个方面。1 1、 土地的自然特性土地的自然特性v（1）位置的

3、固定性。土地具有位置的固定性，不能随土地产）位置的固定性。土地具有位置的固定性，不能随土地产权的流动而改变其空间的位置。它决定了土地价格具有明显权的流动而改变其空间的位置。它决定了土地价格具有明显的地域性特征。的地域性特征。v（2）质量的差异性。土地的位置不同，造成了土地之间存在）质量的差异性。土地的位置不同，造成了土地之间存在自然差异，它导致土地级差地租的产生。自然差异，它导致土地级差地租的产生。v（3）不可再生性。土地是自然的产物，是不可再生资源，土）不可再生性。土地是自然的产物，是不可再生资源，土地资源的利用只有科学合理，才能供人类永续利用。地资源的利用只有科学合理，才能供人类永续利用。

4、v（4）效用永续性。只要土地使用得当，土地的效用会一直延）效用永续性。只要土地使用得当，土地的效用会一直延续下去。续下去。v2 2、 土地的经济特性土地的经济特性v（1）供给的稀缺性。指某一地区的某种用途的土地）供给的稀缺性。指某一地区的某种用途的土地供不应求，形成稀缺的经济资源，形成供求矛盾。供不应求，形成稀缺的经济资源，形成供求矛盾。它客观上要求人们集约用地。它客观上要求人们集约用地。v（2）可垄断性。土地的所有权和使用权都可以垄断。）可垄断性。土地的所有权和使用权都可以垄断。因此，在土地所有权和使用权让渡时，就必然要求因此，在土地所有权和使用权让渡时，就必然要求实现其垄断利益。实现其垄断

5、利益。v（3）土地利用多方向性。一块土地有多种用途，它）土地利用多方向性。一块土地有多种用途，它客观上要求在地产评估中需要确定土地的最佳用途。客观上要求在地产评估中需要确定土地的最佳用途。v（4）效益级差性。由于土地质量的差异性而使得不）效益级差性。由于土地质量的差异性而使得不同的土地的生产力不同，从而在经济效益上具有级同的土地的生产力不同，从而在经济效益上具有级差性。差性。（三）（三） 土地使用权土地使用权 在我国实行国有土地所有权和使用权相分离的制度。土地在我国实行国有土地所有权和使用权相分离的制度。土地使用权可以拥有和转让，因此地价一般是土地使用权的价格。使用权可以拥有和转让，因此地价一

6、般是土地使用权的价格。土地使用权可因土地使用权的长短区分为各种年期的使用权土地使用权可因土地使用权的长短区分为各种年期的使用权价格，其出让的最高年限由国务院确定。价格，其出让的最高年限由国务院确定。v土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让可以采取协议、招标和拍卖三种方式。v土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。v土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。二、地租与地价理论

7、二、地租与地价理论 （一）（一） 地租理论地租理论 根据地租产生的原因和条件，地租可以分为级差地租和绝对地租两种基本形式，此外，还有垄断地租、矿山地租和建筑地段地租等表现形式。 （二）（二） 地价理论地价理论 地价不是土地的购买价格，而是土地所提供的的地租的购买价格，因此地价是地租的资本化。（三）（三） 地价的特征：地价的特征： 1、 地价是地租的资本化。 2、 地价是权益价格。 3、 地价具有增值性。 4、 地价与用途相关。 5、 地价具有个别性。 6、 地价具有可比性。 三、房地产及其特性三、房地产及其特性 房地产是土地和房屋及其权属的总称。房地产一般具有如下特性： 1、 位置固定性。 2

8、、 供求区域性。 3、 长期使用性。 4、 大量投资性。 5、 保值与增值性。 6、 投资风险性。 7、 难以变现性。 8、 政策限制性。 四、房地产评估的原则四、房地产评估的原则 所谓房地产评估，是专业人员为特定的目的对房地产的特定权益在某一特定时点上的价值进行评估。 评估人员在进行评估活动时，必须受到行业行为准则的约束，在一定的原则下开展评估活动。 1、 供需原则。 2、 替代原则。 3、 最有效使用原则。 4、 贡献原则。 5、 合法原则。 五、房地产评估程序五、房地产评估程序（一）（一） 明确评估基本事项明确评估基本事项 在房地产评估时，必须了解评估对象的基本情在房地产评估时，必须了解

9、评估对象的基本情况，这是拟定房地产评估方案、选择评估方法的前况，这是拟定房地产评估方案、选择评估方法的前提。评估基本事项包括以下内容：提。评估基本事项包括以下内容： 1 1、 明确评估目的。明确评估目的。 2 2、 了解评估对象。了解评估对象。 3 3、 确定评估时点。确定评估时点。 4 4、 签订评估合同。签订评估合同。 ( (二）二） 制定工作计划制定工作计划 制定工作计划就是对评估工作日程、人员组织等做制定工作计划就是对评估工作日程、人员组织等做出安排。工作计划的合理制定，有助于提高工作效率出安排。工作计划的合理制定，有助于提高工作效率和评估质量。和评估质量。 （三）（三） 实地勘查与收

10、集资料实地勘查与收集资料v 实地勘查就是评估人员亲临房地产所在地，对被评实地勘查就是评估人员亲临房地产所在地，对被评估房地产实地调查，以充分了解房地产的特性和所处估房地产实地调查，以充分了解房地产的特性和所处区域环境。区域环境。v 评估资料的收集内容涉及到选用评估方法和撰写评评估资料的收集内容涉及到选用评估方法和撰写评估报告所需的资料数据。估报告所需的资料数据。 （四）（四） 测算被评估房地产的价格测算被评估房地产的价格 在调查研究和资料分析的基础上，便可以根据选定的评估在调查研究和资料分析的基础上，便可以根据选定的评估方法，进行价格测算。评估方法有成本法、市场法和收益法。方法，进行价格测算。

11、评估方法有成本法、市场法和收益法。由这三种基本评估方法所派生的其他评估方法，如剩余法、路由这三种基本评估方法所派生的其他评估方法，如剩余法、路线价法、长期趋势法等，也是目前最常用的评估方法。线价法、长期趋势法等，也是目前最常用的评估方法。（五）（五） 综合分析确定评估结果综合分析确定评估结果 同一宗房地产运用不同评估方法评估出来的价格往往不一同一宗房地产运用不同评估方法评估出来的价格往往不一致，需要进行综合分析。综合分析是对所选用的评估方法、资致，需要进行综合分析。综合分析是对所选用的评估方法、资料和评估程序的各个阶段进行客观的分析和检查。料和评估程序的各个阶段进行客观的分析和检查。（六）（六

12、） 撰写房地产评估报告撰写房地产评估报告 评估报告是评估过程评估成果的综合反映，通过评估报告是评估过程评估成果的综合反映，通过评估报告，不仅可以得到房地产评估的最后结果，还评估报告，不仅可以得到房地产评估的最后结果，还能了解整个评估过程的技术思路、评估方法和评估依能了解整个评估过程的技术思路、评估方法和评估依据。据。v 第二节第二节 房地产价格及影响因素房地产价格及影响因素 一、房地产价格的种类一、房地产价格的种类 1、根据权益不同分为 所有权价格、使用权价格、其他权利价格 2、根据价格形成方式分为 市场交易价格、评估价格 其中房地产评估价格根据使用目的及其作用可分为基准地价、标定地价、房屋重

13、置价格、交易地价、课税价格等几种。土地价格简称地价，通常指空地的价格。 v 基准地价 （一级市场价格）是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。基准地价评估以城市为单位进行。基准地价由政府以文件下达公布。 v 标定地价（一级市场价格）是市、县政府根据需要评估的、正常地产市场中具体宗地在一定使用年期内的价格。标定地价可以以基准地价为依据，根据土地使用年限、地块大小、土地形状、容积率、微观区位等条件，通过系数修正进行评估得到，也可以按市场交易资料，直接进行评估得到。 v 交易地价（二级市场价格）是地产在市场交易中实际成交的价格。v 课税价

14、格（二级市场价格）是政府为征收有关土地税收，如土地增值税、土地使用税等，作为地产课税基础的价格。课税价格的确定与课税政策密切相关。 3、根据房地产的实物形态可分为 土地价格、建筑物价格、房地产价格 4、根据房地产价格表示单位分为 总价格、单位价格、楼面地价等 其中 ： 楼面地价土地总价格建筑总面积 建筑总面积土地总面积容积率 楼面地价土地单价容积率 5、其它价格类型。公告地价、申报地价v二、房地产价格的影响因素二、房地产价格的影响因素v 影响房地产价格的因素通常可划分为一般因素、影响房地产价格的因素通常可划分为一般因素、区域因素和个别因素。区域因素和个别因素。（一）一般因素（一）一般因素 是指

15、影响一定区域范围内所有房地产价格的一是指影响一定区域范围内所有房地产价格的一般的、普遍的、共同的因素。这类因素主要包括以般的、普遍的、共同的因素。这类因素主要包括以下因素下因素 1 1、经济因素、经济因素（1 1）经济发展因素）经济发展因素 （ 2 2）财政金融因素）财政金融因素 （3 3）产业结构因素）产业结构因素2 2、社会因素、社会因素（1 1）人口因素）人口因素 （2 2）家庭规模因素）家庭规模因素（3 3）房地产投机因素）房地产投机因素 （4 4）教育科研水平和）教育科研水平和治安因素治安因素（5 5）社会福利因素）社会福利因素 3 3、行政因素、行政因素 （1）土地使用权制度与住房

16、制度、地价政策 （2）城市规划、土地利用规划、城市发展战略 （3）税收制度、投资倾斜、优惠政策 （4）行政隶属关系变更 （5）交通管制 4 4、心理因素、心理因素v（二）区域因素（二）区域因素v 是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的价格水平产生的区域特性，对该区域内的各块土地的价格水平产生影响。这类因素包括以下一些： 1 1、商务繁华因素、商务繁华因素 2 2、道路通达因素、道路通达因素 3 3、交通便捷因素、交通便捷因素 4 4、城市设施状况因素、城市设施状况因素 （1）基础设施 （2）生活设施 （3）文化娱乐设施 5 5、环境状况因素、环境状况因素 （

17、三）个别因素（三）个别因素 个别因素分为土地个别因素和建筑物个别因素。土地个别因素，也叫宗地因素，是宗地自身的条件和特征对该地块价格的影响。 1 1、土地的个别因素、土地的个别因素 （1）区位因素 （2）面积因素、宽度因素、深度因素 （3）形状因素 （4）地力因素、地质因素、地势因素、地形因素 （5）容积率因素 （6）用途因素 （7）土地使用年期因素 2 2、建筑物的个别因素、建筑物的个别因素 （1）面积、结构、材料等 （2）设计、设备等是否良好 （3）施工质量 （4）法律限制 （5）建筑物是否与周围环境协调v 第三节第三节 房地产评估的收益法房地产评估的收益法v 一、基本思路一、基本思路v

18、收益法的理论前提是：收益性房地产能够在未收益法的理论前提是：收益性房地产能够在未来的时期内形成源源不断的收益。来的时期内形成源源不断的收益。v 房地产所有者让渡出去的权利必然要在经济上得房地产所有者让渡出去的权利必然要在经济上得到实现，房地产购买者必须一次性支付一定的金额，到实现，房地产购买者必须一次性支付一定的金额，补偿房地产所有者失去的收益。这一货币额每年给补偿房地产所有者失去的收益。这一货币额每年给房地产所有者带来的利息收入必须等于他每年能从房地产所有者带来的利息收入必须等于他每年能从房地产获得的纯收益。这个金额即为收益性房地产房地产获得的纯收益。这个金额即为收益性房地产的理论价格：的理

19、论价格：v 房地产价格纯收益房地产价格纯收益/资本化率资本化率 这种理论的抽象，包含着三个假设前提： （1）纯收益每年不变； （2）资本化率固定； （3）收益为无限年期。 收益为有限期的房地产价格计算公式为： P= 式中：a年纯收益 r资本化率 要求条件：（1）纯收益每年不变；（2）资本化率固定且大于零；（3）收益年期为有限 )1(11nrra 二、适用范围二、适用范围 收益法适用于有收益的房地产价格评估，对公用、公益性房地产价格评估大多不适用。 三、纯收益三、纯收益 （一）含义（一）含义 纯收益是指归属于房地产的除去各种费用后的收益，一般以年为单位。区分实际纯收益和客观纯收益。只有客观纯收益

20、才能作为评估的依据。 纯收益由总收益扣除总费用求得。 （二）客观总收益（二）客观总收益 总收益是指以收益为目的的房地产和与之有关的总收益是指以收益为目的的房地产和与之有关的各种设施，劳动力及经营管理者要素结合产生的收益。各种设施，劳动力及经营管理者要素结合产生的收益。也就是被评估房地产在一年内所能得到的所有收益。也就是被评估房地产在一年内所能得到的所有收益。在求取总收益时，是以客观收益即正常收益为基础，在求取总收益时，是以客观收益即正常收益为基础，而不能以实际收益计算。而不能以实际收益计算。在计算以客观收益为基础的总收益时，房地产所产生在计算以客观收益为基础的总收益时，房地产所产生的正常收益必

21、须是其处于最佳利用状态下的结果。最的正常收益必须是其处于最佳利用状态下的结果。最佳利用状态是指该房地产处于最佳利用方向和最佳利佳利用状态是指该房地产处于最佳利用方向和最佳利用程度。用程度。（三）客观总费用（三）客观总费用v 总费用是指取得该收益所必需的各项支出，如装修费、管理费等，也就是为创造总收益所必须投入的正常支出。总费用也应该是客观费用。 四、资本化率四、资本化率 资本化率又称还原利率，它是决定评估价格的最资本化率又称还原利率，它是决定评估价格的最关键的因素。资本化率的每个微小变动，都会使评关键的因素。资本化率的每个微小变动，都会使评估价格发生显著变化。因此，要求确定的资本化率估价格发生

22、显著变化。因此，要求确定的资本化率的精度要远远高于纯收益的精度。的精度要远远高于纯收益的精度。 （一）资本化率的实质（一）资本化率的实质 收益性房地产的购买实际上是一种投资行为。收益性房地产的购买实际上是一种投资行为。资本化率的大小同投资风险的大小成正相关的关系。资本化率的大小同投资风险的大小成正相关的关系。资本化率越高，投资风险越大。在纯收益不变的情资本化率越高，投资风险越大。在纯收益不变的情况下，房地产价格越低。处于不同用途、不同区位、况下，房地产价格越低。处于不同用途、不同区位、不同交易时间的房地产，投资风险各不相同，因此，不同交易时间的房地产，投资风险各不相同，因此，资本化率也各不相同

23、。资本化率也各不相同。 （二）求取资本化率的方法（二）求取资本化率的方法1 1、纯收益与售价比率法、纯收益与售价比率法 评估人员搜集市场上近期交易的与被评估房地评估人员搜集市场上近期交易的与被评估房地产相同或相近似的房地产的纯收益、价格等资料，产相同或相近似的房地产的纯收益、价格等资料，反算出它们各自的资本化率。这种方法运用的是基反算出它们各自的资本化率。这种方法运用的是基于房地产商品的替代性。于房地产商品的替代性。 v 案例案例1 在房地产市场中手收集到5个与待估房地产类似的交易实例：纯收益与售价交易实例对以上5个可比实例的资本化率进行简单算术平均就可以得到资本化率为：r=（7.17.56.

24、97.37.8）5=7.322 2、安全利率加上风险调整值法、安全利率加上风险调整值法 首先选择市场上无风险的资本投资的收益率作首先选择市场上无风险的资本投资的收益率作为安全利率，通常选择银行中长期利率作为安全利率，为安全利率，通常选择银行中长期利率作为安全利率，然后根据影响被评估房地产的社会经济环境，估计投然后根据影响被评估房地产的社会经济环境，估计投资风险程度，确定一个调整值，把它与安全利率相加资风险程度，确定一个调整值，把它与安全利率相加或在安全利率上加上风险调整值或在安全利率上加上风险调整值 3 3、各种投资风险、收益率排序插入法、各种投资风险、收益率排序插入法 评估人员搜集市场上各种

25、投资的收益率资料，评估人员搜集市场上各种投资的收益率资料，然后把各项按收益率的大小排队。然后把各项按收益率的大小排队。v（三）资本化率的种类（三）资本化率的种类v 1 1、综合资本化率。、综合资本化率。v 这是将土地和附着于其上的建筑物看作一个整体这是将土地和附着于其上的建筑物看作一个整体评估所采取的资本化率。此时评估的是房地产整体的评估所采取的资本化率。此时评估的是房地产整体的价格，采用的纯收益也是房地合一的纯收益。价格，采用的纯收益也是房地合一的纯收益。v 2 2、建筑物资本化率。、建筑物资本化率。v 建筑物资本化率用于评估建筑物的自身价格。这建筑物资本化率用于评估建筑物的自身价格。这时采

26、用的纯收益是建筑物自身所产生的纯收益，把房时采用的纯收益是建筑物自身所产生的纯收益，把房地产整体收益中的土地纯收益排除在外。地产整体收益中的土地纯收益排除在外。v 3 3、土地资本化率。、土地资本化率。v 土地资本化率用于求取土地自身的价格。这时采土地资本化率用于求取土地自身的价格。这时采用的纯收益是土地自身的纯收益，把房地产整体收益用的纯收益是土地自身的纯收益，把房地产整体收益中的建筑物纯收益排除在外。中的建筑物纯收益排除在外。 综合资本化率、建筑物资本化率和土地资本化率综合资本化率、建筑物资本化率和土地资本化率的关系，可用公式表示如下：的关系，可用公式表示如下： 式中式中 ： rr综合资本

27、化率综合资本化率 r r1 1土地资本化率土地资本化率 r r2 2建筑物资本化率建筑物资本化率 xx土地价格占房地产价格的比例土地价格占房地产价格的比例 yy建筑物价格占房地产价格的比例建筑物价格占房地产价格的比例 LL土地价格土地价格 BB建筑物价格建筑物价格v 五、计算公式五、计算公式 （一）评估房地合在一起的房地产价格（一）评估房地合在一起的房地产价格 房地产价格房地产纯收益房地产价格房地产纯收益/ /综合资本化率综合资本化率 房地产纯收益房地产总收益房地产总费房地产纯收益房地产总收益房地产总费用用 房地产总费用管理费维修费保险费房地产总费用管理费维修费保险费税金空房损失费税金空房损失

28、费 （二）单独评估土地的价格（二）单独评估土地的价格 1 1、由土地收益评估土地价格、由土地收益评估土地价格( (适用于空地出租适用于空地出租) ) 土地价格土地纯收益土地价格土地纯收益/ /土地资本化率土地资本化率 土地纯收益土地总收益土地总费用土地纯收益土地总收益土地总费用 土地总费用管理费维护费税金土地总费用管理费维护费税金 2 2、由房地产收益评估土地价格。、由房地产收益评估土地价格。 （1 1）土地价格房地产价格建筑物现值）土地价格房地产价格建筑物现值 （2 2）土地价格（房地产纯收益建筑物纯收益）土地价格（房地产纯收益建筑物纯收益）/ / 土地资本化率土地资本化率 （三）单独评估建

29、筑物的价格（三）单独评估建筑物的价格 1、建筑物价格房地产价格土地价格 2、建筑物价格（房地产纯收益土地纯收益）/建筑物资本化率六、应用举例六、应用举例 案例案例2 2 有一宗土地，出让年期为50年，资本化率为10，预计未来前5年的纯收益率分别为15万元、16万元、18万元、15万元、20万元，第六年开始收益大约可以稳定在25万元左右，试评估该宗土地的收益价格。 解： P= + 1- 216.1万元5432%)101 (20%)101 (15%)101 (18%)101 (165%)101%(1025550%)101 (1 案例案例3 3 有一宗房地产，目前的纯收益为有一宗房地产，目前的纯收益

30、为5050万元，资万元，资本化率为本化率为5 5。若：。若： （1 1）未来各年的纯收益将在上一年的基础上增加）未来各年的纯收益将在上一年的基础上增加1 1万元；万元； （2 2）未来各年的纯收益将在上一年的基础上增长）未来各年的纯收益将在上一年的基础上增长1 1。 试分别评估两种情况下的房地产收益价格。试分别评估两种情况下的房地产收益价格。解：纯收益按等差级数递增，收益年期无限的收益价格计算公解：纯收益按等差级数递增，收益年期无限的收益价格计算公式为：式为： P=P= 式中：式中：a a为第一年纯收益，以后各年纯收益按等级数递为第一年纯收益，以后各年纯收益按等级数递增；纯收益逐年递增为增；纯

31、收益逐年递增为b b；r r为资本化率。为资本化率。 纯收益等比级数递增，收益年限无限期的收益价格计算纯收益等比级数递增，收益年限无限期的收益价格计算公式为：公式为： P=P= 式中：式中：a a为第一年纯收益，以后纯收益按等比数级递增；为第一年纯收益，以后纯收益按等比数级递增；纯收益逐年递增比率为纯收益逐年递增比率为s s，r r为资本化率。为资本化率。 因此：因此：( (1)P= =14001)P= =1400（万元）（万元） (2)P= =1250(万元万元)sra2%)5(1%5502rbra%1%550 案例案例4 4 某房地产公司于某房地产公司于19971997年年3 3月以有偿出

32、让月以有偿出让方式取得一块土地方式取得一块土地5050年使用权，并于年使用权，并于19991999年年3 3月在此月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米平方米20002000元，经济耐用年限为元，经济耐用年限为5555年，残值率为年，残值率为2 2。目前，该类建筑物重置成本价格为每平方米目前，该类建筑物重置成本价格为每平方米25002500元。元。该建筑物占地面积该建筑物占地面积500500平方米，建筑面积为平方米，建筑面积为900900平方平方米，现用于出租，每月平均实收租金为米，现用于出租，每月平均实收租金为3 3万元。另据万元

33、。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米平方米5050元，空置率为元，空置率为1010，每年需支付的管理费，每年需支付的管理费用为年租金的用为年租金的3.53.5，维修费为重置成本的，维修费为重置成本的1.51.5，土地使用税及房地产税为每建筑平方米土地使用税及房地产税为每建筑平方米2020元，保险元，保险费为重置成价的费为重置成价的0.2%0.2%，土地资本化率，土地资本化率7 7，建筑物资，建筑物资本化率本化率8 8。试据以上资料评估该宗地。试据以上资料评估该宗地20022002年年3 3月的月的土地使用权价格。土地使用权价格。

34、解：解： （1 1）选定评估方法）选定评估方法 该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。 （2 2）计算总收益）计算总收益 总收益应该为客观收益而不是实际收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。 年总收益年总收益50501212900900（110110）486000486000元元 （3 3）计算总费用）计算总费用 总收益应该为客观收益而不是实际收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。 年管理费年管理费4860004860003.53.51701017010元元 年维修费年维修费250025009009001.51.53375033750元元 年税金年

35、税金20209009001800018000元元 年保险费年保险费25000250009009000.2%=45000.2%=4500元元 年总费用年总费用7326073260元元 （4 4）计算房地产纯收益）计算房地产纯收益 房地产纯收益年总收益年总费用房地产纯收益年总收益年总费用 4860004860007326073260412740412740元元（5 5）计算房屋纯收益）计算房屋纯收益 计算年折旧费计算年折旧费 年折旧率年折旧率= =建筑物重置价建筑物重置价/ /使用年限使用年限 = =46875= =46875（元）（元） 计算房屋现值计算房屋现值 房屋现值房屋重置价年折旧费房屋现

36、值房屋重置价年折旧费已使用年限已使用年限 2500250090090046875468752 221562502156250元元 计算房屋纯收益计算房屋纯收益 房屋纯收益房屋现值房屋纯收益房屋现值房屋资本化率房屋资本化率 215625021562508 8172500172500元元489002500 （6 6）计算土地纯收益）计算土地纯收益 土地纯收益年房地产纯收益房屋年纯收益土地纯收益年房地产纯收益房屋年纯收益 412740412740172500172500240240240240元元 （7 7）计算土地使用权价格。）计算土地使用权价格。 土地使用权在土地使用权在20022002年年3

37、3月的剩余使用年限为月的剩余使用年限为 50506 64444年年 V= =3358836.15V= =3358836.15（元）（元） 单价单价3358836.153358836.155005006717.676717.67（元）（元）%)71 (11 %724774044v 第四节第四节 房地产评估的市场法房地产评估的市场法 一、基本思路一、基本思路 市场法是房地产评估方法中最常用的基本方法之一，也是目前国内外广泛应用的经典评估方法。由市场法得到的价格，称为比准价格。 市场法的基本含义是：在求取一宗被估房地产价格时，依据替代原理，将被估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交

38、易情况、交易日期、区域因素和个别因素等修正，得出被估房地产在评估基准日的价格。 二、适用范围二、适用范围 市场法只要有适合的类似房地产交易实例即可应用。在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与被估房地产类似的房地产交易越多，市场法应用越有效。 三、计算公式三、计算公式 市场法的基本计算公式是： P=PABCD 式中： P被评估房地产评估价格 P可比交易实例价格 A交易情况修正系数 B交易日期修正系数 C区域因素修正系数 D个别因素修正系数 四、操作步骤四、操作步骤 （一）交易资料收集一）交易资料收集( (略）略） （二）可比交易案例确定（略）（二）可比交易案例确定（略） （三）因素修正（三）

39、因素修正 1 1、交易情况修正、交易情况修正 房地产交易中的特殊情况较为复房地产交易中的特殊情况较为复杂，主要包括：杂，主要包括： （1 1） 有特殊利害关系的经济主体间的交易；有特殊利害关系的经济主体间的交易； （2 2） 交易时有特别动机；交易时有特别动机； （3 3） 买方或卖方不了解市场行情，往往使得房地产买方或卖方不了解市场行情，往往使得房地产交易价格偏高或偏低；交易价格偏高或偏低；v（4 4） 其他特殊交易情形其他特殊交易情形 ；v（5 5） 特殊的交易方式。特殊的交易方式。 通过交易情况修正，即将可比实例价格修通过交易情况修正，即将可比实例价格修正为正常交易情况下的价格：正为正常

40、交易情况下的价格：计算公式为：计算公式为：2、交易日期修正。交易实例的交易日期与待评估房地产的评估基准日往往有一段时间差。需要根据房地产价格的变动率，将交易实例房地产价格修正为评估基准日的房地产价格。 房地产价格变动率一般用房地产价格指数来表示。利用价格指数进行交易日期修正的公式如下： 案例5现选取一可比房地产实例，成交价格为6000元/平方米，成交日期为2000年7月。假设2000年1月至2001年1月，该类房地产价格平均每月下降0.2，则对该可比实例进行交易日期修正后2001年1月的房地产价格为： P6000（10.2）6 60000.9885928 元/平方米 3 3、 区域因素修正区域

41、因素修正 4 4、 个别因素修正个别因素修正5 5、 容积率修正容积率修正 容积率修正计算公式：容积率修正计算公式： 修正后可比实例价格修正后可比实例价格= =可比实例价格可比实例价格（待估宗地容积率修正（待估宗地容积率修正系数系数/ /可笔实例土地容积率修正系数）可笔实例土地容积率修正系数） 案例案例6 6 某城市土地容积率修正系数。某城市土地容积率修正系数。 如果确定比较案例宗地价格每平方米如果确定比较案例宗地价格每平方米800800元，容积率元，容积率2.12.1，被，被估宗地规划容积率为估宗地规划容积率为1.71.7，则待估宗地容积率修正计算如下：，则待估宗地容积率修正计算如下： 经容

42、积率修正后可比实例价格经容积率修正后可比实例价格8008001.6/1.91.6/1.9 673.7673.7元元/ /平方米平方米 6、 土地使用年期修正土地使用年期修正 土地使用年期修正系数按下式计算：土地使用年期修正系数按下式计算： K= 式中：式中： K将可比实例年期修正到被估对象使用年期的将可比实例年期修正到被估对象使用年期的年期修正系数年期修正系数 r还原率还原率 m被估对象的使用年期被估对象的使用年期 n可比实例的使用年期可比实例的使用年期 土地使用年期修正后地价比较实例价格土地使用年期修正后地价比较实例价格Knmrr)1(11)1(11 案例案例7 7 若选择的可比较案例成交价

43、为每平方米若选择的可比较案例成交价为每平方米10001000元，对应使用年期为元，对应使用年期为3030年。而待估宗地出让年年。而待估宗地出让年期为期为2020年，土地还原率为年，土地还原率为8 8，则年期修正如下：，则年期修正如下： 土地使用年期修正后的地价土地使用年期修正后的地价 =1000=1000 =872( =872(元元/ /平方米平方米) )（四）（四） 房地产价格的确定房地产价格的确定3020%)81/(11%)81/(11 五应用举例五应用举例 案例8 有一待估宗地G需评估，现收集到与待估宗地条件类似的6宗地：成交价的单位为：元/平方米 该城市地价指数表： 另据调查，该市此类

44、用地与地价的关系为：当容积率在11.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5；超过1.5时，超出部分的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1时的地价增加3。 对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与被估宗比较，表中负号表示案例条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于被估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。 试根据以上条件，评估该宗土地2002年的价格解：1建立容积率地价指数表 2 2案例修正计算案例修正计算 A. 680 =620 B. 610 =627 C. 700 =623 D. 680 =755 E. 750 =638 F. 700 =63

45、39910010010010510510010011011298100100100120105105100107110991009910010010510010010811210210010010012810599100107112100100101100115105100100112112101100100100115105101100110112 3评估结果 案例D的值为异常值，应予以删除。其他结果较为接近，取其平均值为评估结果。因此，待估宗地G的评估结果为： （620627623638633）5 628（元/平方米）v 第五节第五节 房地产评估的成本法房地产评估的成本法v 一、基本思路一

46、、基本思路v 成本法是依据开发或建设被评估不动产或类似不动成本法是依据开发或建设被评估不动产或类似不动产所需要的各项必要正常费用，包括正常的利润、利产所需要的各项必要正常费用，包括正常的利润、利息和税费，从而决定评估对象价格的方法。它是房地息和税费，从而决定评估对象价格的方法。它是房地产估价的基本方法之一。其评估原理建立在重置成本产估价的基本方法之一。其评估原理建立在重置成本的理论基础之上。成本法是以假设重新复制被估房地的理论基础之上。成本法是以假设重新复制被估房地产所需要的成本为依据而评估房地产价格的一种方法，产所需要的成本为依据而评估房地产价格的一种方法，即以重置一宗与被估房地产可以产生同

47、等效用的房地即以重置一宗与被估房地产可以产生同等效用的房地产，所需投入的各项费用之和为依据，再加上一定的产，所需投入的各项费用之和为依据，再加上一定的利润和应纳税金来确定房地产价格。该方法认为生产利润和应纳税金来确定房地产价格。该方法认为生产成本与价格之间有密切联系。成本与价格之间有密切联系。v 房产价格评估与土地价格评估的成本法计算公式房产价格评估与土地价格评估的成本法计算公式并不相同。并不相同。v二、适用范围二、适用范围v 一般特别适用于房地产市场发育步成熟，成交实例不多，无法利用市场法、收益法等方法进行估价的情况。对于既无收益又很少有交易情况的政府办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、机

48、场、博物馆、纪念馆、公园、新开发地等特殊性的房地产估价比较适用。v 但由于土地的价格大部分取决于它的效用，并非仅仅是它所花费的成本，也就是说，由于土地成本的增加并不一定会增加它的使用价值，所以，成本法在土地估价中应用范围受到一定限制。 三、土地评估的成本法操作步骤三、土地评估的成本法操作步骤v 用成本法评估地价必须分析地价中的成本因素。用成本法评估地价必须分析地价中的成本因素。 成本法的基本公式为：成本法的基本公式为： 土地价格土地取得费土地开发费税费利息利润土地价格土地取得费土地开发费税费利息利润土地增值收益土地增值收益 ( (一一) )计算土地取得费用：计算土地取得费用：v 土地取得费是为

49、取得土地而向原土地使用者支付的费用，土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用，为两种情况：为两种情况：v 1 1、国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用、国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用v 2 2、为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁、为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用，这是对原城市土地使用者在土地上投资未收回部分的费用，这是对原城市土地使用者在土地上投资未收回部分的补偿，补偿标准各地均有具体规定补偿，补偿标准各地均有具体规定 v ( (二二) )计算土地开发费用计算土地开发费用v 一般来说，土地开发费用涉及到基础设施配套费、一般来说，土

50、地开发费用涉及到基础设施配套费、建设配套费和小区开发配套费。建设配套费和小区开发配套费。v 1 1、基础设施配套费、基础设施配套费v 2 2、建设配套费、建设配套费v 3 3、小区开发配套费、小区开发配套费v ( (三三) )计算投资利息计算投资利息v 在用成本法评估土地价格时，投资包括土地取得费在用成本法评估土地价格时，投资包括土地取得费和土地开发费两大部分。和土地开发费两大部分。(四)计算投资利润 利润计算的关键是蕴定孙润率或投资回报率。利利润计算的关键是蕴定孙润率或投资回报率。利润率计算的基数可以是土地取得费和土地开发费，润率计算的基数可以是土地取得费和土地开发费，也可以是开发后土地的地

51、价。计算时，要注意所用也可以是开发后土地的地价。计算时，要注意所用利润率的内涵。利润率的内涵。( (五五) )土地增值收益确定土地增值收益确定 土地增值收益主要是由于土地的用途改变或土地土地增值收益主要是由于土地的用途改变或土地功能变化而引起的。功能变化而引起的。 四、新建房地产评估的成本法操作步骤四、新建房地产评估的成本法操作步骤 新建房地产成本法估价的基本公式为： 新建房地产价格土地取得费用开发成本管理新建房地产价格土地取得费用开发成本管理费用投资利息销售税费正常利润费用投资利息销售税费正常利润v 1、土地取得费用、土地取得费用 v 土地取得费用包括：土地取得费用包括： （1）土地出让金或

52、地价款；）土地出让金或地价款；(2)征地和房屋拆迁安置补偿费用；征地和房屋拆迁安置补偿费用；(3)有关土地去的的有关土地去的的手续费和税金。手续费和税金。v 2、开发成本、开发成本 v 开发成本主要由开发成本主要由5个方面构成：个方面构成：(1)勘查设计和前期勘查设计和前期工程费；工程费；(2)基础设施建设费；基础设施建设费；(3)房屋建筑安装工程费；房屋建筑安装工程费；(4)公共配套设施建设费；（公共配套设施建设费；（5）开发过程中的税费及）开发过程中的税费及其其他间接费用。其其他间接费用。v3、管理费用 管理费用主要是指开办费和开发过程中管理人员的工资等。v4、投资利息 利息的基数。以土地

53、取得费用和开发成本之和作为计算利息的基数。v5、销售税费 销售税费主要包括：v（1） 销售费用。v（2） 销售税金及附加。v（3） 其他销售税费。 五、旧建筑物评估的成本法操作步骤五、旧建筑物评估的成本法操作步骤v 旧建筑物价格的现值可以通过下列公式计算得到：旧建筑物价格的现值可以通过下列公式计算得到： v 建筑物价格重置成本建筑物贬值额建筑物价格重置成本建筑物贬值额v 重置成本是采用新的建筑材料和工艺建造一个与重置成本是采用新的建筑材料和工艺建造一个与原建筑物功能结构基本相同的建筑物的成本。重置原建筑物功能结构基本相同的建筑物的成本。重置成本应当包括利息、利润和税费。成本应当包括利息、利润和

54、税费。v 计算折旧的方法有很多种，如直线折旧法、余额递计算折旧的方法有很多种，如直线折旧法、余额递减法、偿还基金法、年数合计法、成新折扣法等。减法、偿还基金法、年数合计法、成新折扣法等。常用的方法是直线折旧法和成新折扣法。常用的方法是直线折旧法和成新折扣法。 直线折旧法又称定额法，假设建筑物的价值损耗是直线折旧法又称定额法，假设建筑物的价值损耗是均匀的，即在耐用年限内每年的折旧额相等，则建均匀的，即在耐用年限内每年的折旧额相等，则建筑物每年的折旧额为：筑物每年的折旧额为： D= 式中： D每年的年折旧额 C建筑物的重新建造成本 S-建筑物的净残值，即建筑物在达到耐用年限后的剩余价值扣除旧建筑物

55、拆除、清理等处理费用后所剩余的价值； N-建筑物的耐用年限； R-建筑物的残值率，即建筑物的净残值与重新建造成本的比率。NRCNSC1六、应用举例六、应用举例 案例案例11 估价对象位于某市区镇村组，包括四宗土地。由于该四宗土地位置相同，边界相接，规划为同一个综合项目，所以本次评估将上述四宗土地归并为一个估价对象作整体评估。 1、估价对象的基本情况 估价对象土地面积为41 170.26平方米（约61.75亩）,容积率为0.75，为出让土地使用权，未设置他项权利。土地开发程度为宗地外“六通”，宗地内“三通一平”,土地使用年期为50年。案例案例1(1(续续) ) 2、土地取得费及相关税费 指征用土

56、地所花费的各项费用。根据某市规划及市场调查资料，某市代征土地比例一般为5-30%，估价对象的代征地比例为29%。根据该区域的道路及其他公共设施配套状况，评估人员确定该项目的代征地比例为15%，则该项目的土地取得费及相关税费为258元/平方米。3、土地开发费本例中所界定的土地开发费是指估价对象宗地外达到“六通”、宗地内达到“三通一平”所需花费的费用。案例案例1(1(续续) ) （1）宗地外“六通”费用 根据城建发（1998）307号和成价非（1992）139号文，凡在某市规划区内征用土地，按建筑面积每平方米80元收取，市政建设配套费用作市政建设。据成建委发（91）号117号文，土地初级开发费为4

57、5元/平方米，某市仓储工业用地平均容积率为0.6，因此，宗地外“六通”费为： 450.680=93元/平方米 （2）宗地内“三通一平”费用 根据某市目前土地开发平均水平及估价对象的实际开发状况，按政府各管理部门规定的现行收费标准，计算出宗地正常的开发费用为1 202 554元，即29.21元/平方米。考虑到一些不可预见因素，取整为30元/平方米。案例案例1(1(续续) ) 4 4、投资利息、投资利息 据市场调查，目前某市达到与估价对象同等规模、具备宗据市场调查，目前某市达到与估价对象同等规模、具备宗地外地外“六通六通”、宗地内、宗地内“三通一平三通一平”开发现状的正常开发周开发现状的正常开发周

58、期为期为1 1年，土地开发投资利息率取评估期日中国人民银行年，土地开发投资利息率取评估期日中国人民银行1 1年年以内（含以内（含1 1年）的固定资产贷款利率，即年）的固定资产贷款利率，即5.85%5.85%。 据惯例，设定土地取得费、相关税费和土地开发费中的宗据惯例，设定土地取得费、相关税费和土地开发费中的宗地外地外“六通六通”费用，在征地后和项目施工建设前一并支付，费用，在征地后和项目施工建设前一并支付，征地完成即进行开发建设，宗地内征地完成即进行开发建设，宗地内“三通一平三通一平”，开发费在，开发费在开发建设期均匀投入。本次评估基准日设定在项目开发建设开发建设期均匀投入。本次评估基准日设定

59、在项目开发建设完成后正常投入，使用时，则估价对象投资利息为：完成后正常投入，使用时，则估价对象投资利息为： （2582589393） （1 15.85%5.85%）1 1-1-13030（1 15.85%5.85%）0.50.5-1=21-1=21元元/ /平方米平方米 案例案例1(1(续续) ) 5、投资利润 土地作为一种生产要素，是以无形资产投入的形式进入企业的总资产。根据等量资金获得相应收益的原理，土地资产同其他生产要素相结合，共同对企业的利润做出贡献，所以，土地的投资利润率应与该类企业正常的投资利润率相一致。据调查，某市最近几年工业（仓储）企业的投资利润率为4.5%。考虑到企业的发展，

60、本次取5%，作为此次评估的投资利润率。据前述假设，则估价对象的投资利润率为：（25893）5%1301/20.5%1=18元/平方米案例案例1(1(续续) ) 6、土地成本价格 估价对象的成本价格为：25893302118=420元/平方米 7、土地所有权收益 一般地，土地所有权收益可以用土地出让金来替代。根据估价对象的土地出让金标准，估价对象50年期工业用地出让金标准为60元/平方米。 8、熟地价格 熟地价格=42060=480元/平方米案例案例1(1(续续) ) 9、地价修正 在成本法计算中，由于土地取得费、土地开发费、相关税费等是以区域平均状况为计算依据的，较少考虑估价对象的个别性、特殊