公寓管理手册

1、公寓管理操作手册（问答式）1、 请问公寓采取什么方式进行管理我们将对公寓采取酒店式代租管，简单讲就是以协议的方式将业主的 房子委托给专业会所（酒店）公司，按照星级酒店标准出租管理，会 所 （酒店） 公司 只收取 10%拥金和相应客房服务费 ， 代缴税金 。2、 请问加入 酒店式代租管需要什么条件首先业主要自愿加入，然后业主房屋装修达到会所（酒店）公司要求 的 装 修 标 准 ，请 参 看“ 酒 店 式 代 租 管 装 修 标 准 ” ，另 外 业 主 要 于 会 所（ 酒 店）管理公司签订委托协议。3、 为什么要采取酒店式代 租管方式， 有没有更好 的方式根据东海岸公寓实际情况，我们做了大量的

2、分析、调研、论证工作， 酒店式代租管是很适合东海岸公寓的实际情况，操作简单，利润汇报 也很丰厚，当然您如果有更好的建议，只要对全体业主有利，我们都 表示欢迎。4、 听说雅兰酒店是采用系数分配管理模 式， 你们有没有考虑效仿 雅兰酒店的实际情况和东海岸公寓有很大不同，比如规模，建筑布局、 销售方式、位置、销售房价等因素，除此之外我们更多考虑的是业主 房屋的投资回报，酒店式代租管提取佣金的方式在市场客源一定的情 况下，投资回报稳健、丰厚，而且我们也想做到有别其他酒店的独特 的经营管理模式。是的加入酒店式代租管还需向物业管理处交纳管理费、本体维修基金。6、 为什么酒店式代租管还 要向物业管理处 交管

3、理费和本体维修 基金 因为会所 （酒店） 管理公司只收取 10%的代租 佣金、 客房服务 费、 税 金，而管理处要提供公共区域的卫生、安全、维修等物业日常维护工 作。7、 为什么某酒店 （雅兰） 不用收取物业管理费因为经营分配模式不同，他们所收取的总费用已包含了物业管理费， 邻海收取 20%的佣金 仍要 收取管理费和本体 维修基金。8、 请问管理处 和会 所 （酒店） 管理公司都隶属于万科 物业公司吗 是的，二者是万科物业公司平行且独立的两个部门，万科会所（酒店） 管理公司有专业的酒店管理人员对万科物业所属会所、公寓、酒店进 行专业化管理，会所（酒店）管理公司和管理处分别独立核算，二者 通过市

4、场机制签定管理协议来明确划分双方的权利和义务。9、 请问管理处 和会 所 （酒店） 管理公司具 体是怎么分工划分的 管理处的日常服务管理工作没有实质的变化，包括社区公共区域的清 洁、绿化、车辆管理、安全消防、设施日常维修保养，会所（酒店） 管理公司服务工作的核心就是为业主提供酒店式代租管，包括酒店公 寓市场营销，客源拓展，前台登记入住、礼宾服务、总机话务转接、 商务中心、客房室内清洁、委托代办服务、收银结帐服务等星级酒店 式服务。10、 请问东海岸公寓做为酒店来进 行代租 管有什么市场优 势东海岸酒店公寓的社区资源非常丰富，充满海滨浪漫风情的社区文化 活动是酒店公寓经营的源泉，标准足球场、市内

5、篮球馆、商业街等配 套设施也是周边酒店、公寓无法比拟的。11、 东海岸公寓进行酒店式经营有什 么不 利的因素公寓位置距大梅沙海滨偏远，社区周围暂时无其它配套设施，前期规 划未按专业酒店功能设计。12、 你们如何 看待这些优势和不利因素充分发挥东海岸公寓的优势，通过组织各种各样的大型社区活动从而 带动酒店公寓的经营，对于不利因素，通过分析调研之后，找到解决 问题的方法如：出租自行车、完善社区配套功能，对公寓在功能上按 酒店要求进行部分改造。13、 东海岸酒店公寓有没有对外宣传 的名称暂定 “东海岸假 日酒店或东海岸度假酒店” 您看有没有更好的名称。14、 东海岸酒店公寓经营定 位如何东海岸酒店公

6、寓定位为带自助特色的高尚社区运动休闲型酒店公寓。15、 东海岸酒店公寓有没有什么服务 特色来吸引客源家庭亲海度假服务对象：情侣、夫妻、三口之家、三代举家度假特色服务： 针对服务对象推广服务套票，情侣套票推出情侣蜜月房 （如摆放、 瑰花、 巧克力）、 情侣烛光晚餐、 情侣亲海活动（海边骑 车浪漫 游、 情侣派对 ） ,家庭套 票推出家庭套 房 （如增加儿童床、 残疾人 轮椅 、 家庭 VOD 点播 ）、 家庭套 餐 、 自 助餐、 儿童欢乐 园 、 家庭厨 艺竞技、家庭亲子海边活动利用东海岸大社区资源展开各种以家庭为主题的人文活动，使人与自然融合一体，享受真正的海岸生活。休闲运动度假服务对象：城

7、市白领、大学生、体育运动爱好者特色服务：利用社区资源举办各种体育休闲活动，如足球赛、篮 球赛、网球赛、乒乓球比赛，邀请体育界知名人士为社区名誉顾 问、教练，开坛讲评，举行各种体育交流、讲座、培训活动，吸 引体育团体、个人爱好者加入到海滨社区的体育文化活动中，从 而带动酒店公寓的经营。自助服务度假服务对象；外籍人士、大学生、喜好自助服务者特 色服 务 ： 在技术和操作 可能 的 情况下 ， 提 供 自 助售 货 ， 自 助 洗衣 ,自 助交费等自助服务。一条龙会议培训服务服务对象：有会议培训需求的企业、社团、政府机构特色服务：提供会议培训一条龙包价服务，包括住房、餐饮、会议培 训场地、设施设备、

8、休闲娱乐、车辆、形象推广。16、 东海岸酒店公寓都可以招揽什么样的客 人万科 系统内 含万科 业主客源估计 占总客源 的 35%， 商务 公司培 训客源 占 35%， 旅行社 及旅 游散客 占 30%。17、 你们在酒店公寓营业前期采取 哪些营销策略分两个阶段第一阶段：以网络、会刊、信函为主万客会员、万科业主传达新项目信息凡万客会员、万科业主可享有特别折扣。第二阶段：适当运用媒介进行扩大宣传，加大商务、培训、客源的推广和宣传，接待高档的旅行团。18、东海岸酒店公寓对外销售的房价如何按天租赁基准价长住基准价门市折扣淡季旺季淡季旺季淡季旺季豪华单房4 8 0代定代定代定代定五折起八折起豪华套房5

9、8 0代定代定代定代定五折起八折起19、深圳市同类物业出租市场价位如何福田北区：4 0平方米1100元，50平方米1200元，60平方米1600元福田南区：4 0平方米1500元，50平方米1800元，60平方米 2000 元南山区：40平方米1200元，50平方米1300元，60平方米1500元沙头角：40平方米1100元，50平方米1200元，60平方米1600元2 0、会所（酒店）管理公司与业主如何进行利润分配会所（酒店）管理公司根据酒店客源市场灵活掌握公寓房价，对业主 委托酒店式代租管的房子进行出租管理，并按房子实际出租房价收取10%佣金，客房服务费30/天/间，空置期清洁服务费30元

10、/月，代缴2 1、请解释什么是空置期清洁服务费房间暂时没有出租，对房间进行的日常维护清洁，无论具体空置天数是多少，均按月收取30元费用。2 2、我想知道如果加入酒店式代租管投资回报如何，收益率多少投资回收期要多久案例说明：涟涛306房按日租模式公寓面积为，总价为27万元，购置后长期用于出租，投资回报分析如下：1、投资总成本：33 6 , 020元(1 )、资本金：2 73,0 20 元；a、一次性房款：27,000元；b、房产证税费：3,02 0元；(2)、装修、家私费用：5 7,00 0元(按劳取酬90%实用面积计算装修费用，1200元/平方米*47M2);(3)、 电器：6,00 0 元。

11、2、年物业费用：2327元(1)、物业管理费：元/M2X M 2 X12月=1815元(2)、本体维修金：元/ M2X M2X12月=152元(3)、房内清洁费：30元/月X12月= 360元3、年租金收入：61828元 (1)、全年入住天数：365天X50% (入住率)=164天(较保守估算)（2）、年租金收入：348元/天（六折价）X180天= 6264 0元4、客房服务费：180天X30元/天=5400元5、支付佣金：62 640X10%=6264 元6、税金：62 640 元 X12%= 7516 元7、 投资净收益:（1）、 按天 租 赁 年净 收益 ： 37460 元= （年租金

12、收入 -物业费用 -客房 费用 -支付 佣金-税金）= 62640-2327-5400-6264-7516=40893 元如 水电 费按每月 450 元计 ， 年水 电费 5400 元年净收益约 35733 元（2）、 按天 租 赁 年收 益率 : %= 35733/336020=%（3）、 投资 回收 期 : 年23、 会 所 （酒店） 管理公司如何保证 房间出租 的公平性会不 会 出现舞 弊情况造成不同房间出租率偏差过大这点请广大业主放心，为了保证房间出租率的公平性，我们将采取排 号出租的方式，作轮流出租标致记录，有不可避免跳房情况发生（业 主 自 己 寻找客源 或租 客要 求换房 ）时

13、,可在 电脑上作 有别 于轮 流标致的 特殊标 致记录 ,另在大 堂联 网 电脑设业主权 限 ,可 随时查看 （ 单 房豪华 房、 标准房与套 房豪华房、 标准房分开做 记录）。以单房为例：（一个月为一个表）标准房1 02房1 03房1 04层1 3 05 房4064房40 7房4月1日4月2日续总计1 3次1 3次1 3次1 2次1 2次1 2次1 4次豪华房5 03房504房5 05层1 5 06 房6 02 1f60 3 房4月1日4月2日总计1 4次1 4次1 4次1 3次1 3次1 5次1 3次注：为正常顺序轮房记录 为跳房现象中租客不满意所轮到的房间，要求换房为业主寻找的客源，指定

14、要求入住房间续 为租客连续租用本房，连续几天则在相应日期作相应"续' 符号为业主自住符号24、听说万科地产公司自留了 16套房，是否也加入酒店式代租管您说的没错，这1 6套房是我们进行酒店式代租管的基础，希望广大公寓业主积极加入，规模越大投资回报率就越高。2 5、你们如何保证地产1 6套房与其他业主房间出租的公平性 地 产 委 托 会 所（ 酒 店 ）管 理 公 司 代 租 管 1 6 套 房 与 业 主 委 托 代 租 管 物 业 公平 对待,同样采取排号 出租 的方式， 会 所 （酒店） 管理公司同样和 地产 签订 委托管理协议 向地产 公司收取佣金等相关费用,地产 公司

15、 应得 利润同样归地产 公司;具 体财务 操作同业主一样。 广 大业主可进行 查询监督。26、 业主可以通过哪些途 径对公寓的出租 情况进 行查询业主可设有权限，通过管理公司大堂联网电脑登录查询房间出租率， 也可通过电话查询或预约亲临现场查询相关原始资料。27、 业主应得 利润如何结算采 用 月 结 方 式 ： 每 月 1 0 日 前 ，管 理 公 司 将 业 主 应 得 利 润 汇 入 业 主 指 定 银行帐户并发放详细结算单。28、 客房清洁服务费 30元包括哪些内容客房清洁服务费包括：房间布草洗涤费、一次性用品费（洗漱品、客 房文具、 拖鞋 、 火柴）、 清 洁用品费等。29、 如果客人

16、 将房间的物品损坏怎么处理在公寓出租期间，由租客原因造成的房间物品损坏，酒店公寓管 理 方 将 根 据 事 先 同 业 主 约 定 的 赔 偿 价 目 清 单 责 令 租 客 赔 偿 ，房 间 物品的自然损耗不计算在内。30、 出租房间时， 客人 使用的水电费如何计收客人使用的水电费已包含在房价里，不再额外向客人收取水电费。31、 那么租 客使用的水电费最终由谁支付客人使用的水电费每月由业主支付，支付的方式有两种，一种是按业主房间实际发生的水电费支付另一种是按全体业主当月发生实际水电费总额分摊。32、 会 所 （酒店） 管理公司在出租 房间时如何 灵活掌握房价会所 （酒店）管理公司根据淡旺季节

17、及市场供求关系，在房间基准价、 折扣价优惠价、门市价三者之间平衡灵活掌握，各种优惠折扣价的实 施，均有当值经理在原始流水单上签字确认，业主也可以监督查询。33、 酒店公寓是否允许业主或客人在 房间烹饪为了保证酒店公寓良好的生活和安全环境，原则上是不允许业主或客 人在房间烹饪的，除非经酒店管理方和管理处书面同意。34、 请问业主 自住有没有时间限制淡季 每月 7天免费自住， 超过 7 天要 收取 10%的房价佣金 ， 旺季每月 三天免费自住， 超过三天要收取 10%的房价佣金。35、 请问业主自住需不需要交费业主自主需交纳 30元/天的客房清洁费。36请问业主自住 有哪些限制业主自住需提前三日预

18、订，如无预订不保证房间的供应。37、 业主租 住 其他业主委托经营房子如何 收费业主租住其他业主委托经营房子除正常收取房费外，可给予一定的优 惠折扣。38、 业主在酒店公寓会所消费有没有优惠业主可以凭业主卡在会所消费并享受一定优惠政策。39、 会 所都有些什么服务项目 会所的服务项目有：会议中心、篮球馆羽毛球馆、棋牌室、兵乓球室、 室内泳池、等服务项目。足球场、网球场、室外泳池由管理处负责经 营管理。40、 酒店设有大堂吗在什么位置有，租售中心旁，会所大堂同一位置。办理酒店公寓入住结帐手续以 及会所消费都在那里。41、 酒店公寓什么时候开业预计开业时间 6月 28号 。42、 什么时候可以签

19、定委托代 租管协议您房间装修合格验收就可以签定委托协议了。43、 委托代租管协议签约时限多久统一时限一年期。44、 如果业主提前终 止协议需履行哪些手续业主提前终止协议需提前 30 日 以书面形式通知会 所 管理公司。45、 协议终 止后 ， 如果业主想重新签 定委托代租管协议有哪些要求经会所管理公司审核通过可继续签定委托协议。46、 如果装修没有通过验收， 是不 是就不 能加入酒店式代 租管如装修没有通过验收是不能加入酒店式代租管的，经装修整改验收合 格方可加入酒店式代租管。47、 业主有没有参与 酒店公寓经营的权 利会所管理公司享有独立的酒店公寓经营权，业主享有有监督建议的权 利。48、

20、业主朋友自 住业主的房间是否要 收费 业主授权其朋友入住自有酒店公寓需以书面形式进行授权如：预定传 真，流水单签名确认，关于费用的收取同业主一样。49、 如果会 所 （酒店） 公司经营不利 ， 房间长期租不出去或出租率抵 ， 是否会承担相应经营责任酒店式代租管是一种服务性经营模式，会所管理公司本身就存在入不 抵出的风险，相对而言业主几乎是无任何风险的，会所管理公司不能 承诺业主获利的多少，但从我们的调研分析以及市场前景，业主投资 回报应该还是令人满意的。50、 请问酒店公寓的租客和自住的业 主相互干扰的问题 怎么解决 这个问题必然会存在，会所管理公司会加强管理杜绝问题的发生，首 先明文规定租客和业主不允许在房间进行法律所禁止的一切活动，限 制酒店公寓访客来访时间，进行来访登记制度，对租客干扰其他房客 和业主的行为进行劝阻、调解、严重的将以法移交相关部门处理。51、 请问