美每家居广场项目可行性研究报告

1、家居广场项目可行性研究报告目 录第1章总 论41.1.项目背景与概况41.2.主要技术经济指标71.3.问题与建议8第2章项目建设背景和必要性102.1.项目提出的背景102.2.项目建设的必要性13第3章市场分析与预测173.1.投资环境分析173.2.区域建材家居市场分析193.3.市场预测233.4.项目SWOT分析243.5.市场定位273.6.营销策略27第4章建设规模与项目开发条件294.1.建设规模及建设内容294.2.项目场址现状294.3.项目建设条件29第5章建筑方案325.1.设计依据325.2.设计范围及内容325.3.设计指导思想与原则325.4.总平面设计335.5

2、.建筑设计375.6.结构设计385.7.给排水设计385.8.电气设计405.9.消防设计41第6章节能节水措施436.1.设计依据436.2.建筑部分节能设计436.3.节能节水措施436.4.电器节能措施43第7章环境影响评价457.1.编制依据457.2.环境现状457.3.项目建设对环境的影响457.4.环境保护措施45第8章劳动卫生478.1.指导思想478.2.职业安全卫生健康对策与措施47第9章组织机构与人力资源配置489.1.组织机构489.2.人力资源配置48第10章项目实施进度5010.1.项目开发期5010.2.项目实施进度安排5010.3.项目实施过程控制措施50第1

3、1章项目招投标5211.1.工程项目招标投标概述5211.2.工程项目招标投标因素分析5311.3.招标依据5511.4.招标范围5511.5.招标方式55第12章投资估算与资金筹措5612.1.投资估算5612.2.资金筹措59第13章财务评价6013.1.项目评估依据6013.2.财务评价基础数据的选择6013.3.财务评价6013.4.不确定性分析62第14章社会评价6314.1.项目对社会的影响分析6314.2.项目与社会互适性分析6314.3.社会风险分析6414.4.社会评价结论64第15章风险分析6515.1.政策风险及防范6515.2.经营风险及防范6515.3.工期和工程质量

4、风险及防范65第16章研究结论与建议6616.1.可行性研究结论6616.2.建议66第1章 总 论1.1. 项目背景与概况1、项目名称：美每家建材家居广场项目2、承办单位概况单位名称：重庆美每家投资有限公司单位性质：有限责任公司注册资金：人民币：22000万元单位住所：重庆市九龙坡区九龙园区火炬大道16号五楼业务范围：利用自有资金对物流行业进行投资；市场开发；销售：金属材料（不含稀贵金属）、建筑材料（不含危险化学品）、装饰材料（不含危险化学品）、陶瓷制品。法定代表人：黄国太企业负责人：黄国太，男，1970年6月30日。现年40岁，文化程度大专。1988年至2000年，分别在沈阳、俄罗斯从事钢

5、材贸易；2000年至2007年，成立物资贸易公司；2007年至2009年，成立重庆九一实业，担任董事长一职；2009年至今，任重庆美每家投资有限公司总裁。3、可行性研究报告编制依据（1）与委托方签订的咨询协议；（2）国家计委计办投资200215号审定的投资项目可行性研究指南（试用版）；（3）国家发展改革委员会、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（4）城市房地产开发经营管理条例；（5）房地产项目经济评价方法。4、编制范围依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对美每家建材家居广场项目建设的目的、必要性、市场前景、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招

6、标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。5、项目提出的理由 项目建设符合国民经济发展 项目对城市建设将起到促进作用 解决劳动就业的需要 辐射西部省市，促进行业发展6、拟建地点7、预期目标1.2. 主要技术经济指标1.3. 问题与建议第2章 项目建设背景和必要性2.1. 项目提出的背景“十二五”时期是大渡口实现转型发展最为关键的战略机遇期，国际国内形势总体向好，民生导向、转变经济发展方式正成为科学发展主旋律。重庆加快建设国家中心城市、长江上游地区经济中心，优惠政策叠加，作为主城核心区的大渡口，随着重钢环保搬迁的完成、小南海水利枢纽工程的启动，发展现代

7、服务业，推动经济结构优化升级的条件已经具备；“五纵五横”骨架路网初具雏形，生态环境大幅改善，城市扩容升级的时机已经来临。经过多年发展，大渡口转型发展的基础更加坚固,支撑更加有力。“十二五”时期，是大渡口破茧化蝶的关键时期，是大渡口大有作为的重要时期。“十二五”发展规划总体要求努力建设“生态文化之区、生活品质之城” ，今后五年全区经济社会发展的总体要求：以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以科学发展、创新发展、和谐发展为导向，以加快转变经济发展方式为主线，以经济、城市、社会“三个转型”为抓手，以“四大工程”、“六个大渡口”为载体，坚持解放思想，坚持扩大开放，坚持以人为本，坚持错位发展，加快

8、建设生态低碳宜居区、文化旅游功能区、新兴产业集聚区和新型城市示范区，不断提高人民群众幸福指数，努力建设“生态文化之区、生活品质之城”。 今后五年的主要奋斗目标：区内生产总值年均增长15%，突破400亿元；人均区内生产总值达到10万元；工业增加值年均增长20%；一般预算收入年均增长15以上；全社会固定资产投资年均增长20%以上；社会消费品零售总额年均增长20%以上；城乡居民收入分别年均增长13%和15%;万元GDP能耗累计下降16%以上。以重构产业支撑体系为重点，推动产业优化升级，加快推进经济转型。 转变经济发展方式，支持非公有制经济发展。大力发展总部经济、研发中心，积极培育高新技术产业、新型房

9、地产业和现代服务业，构建二三产业协调发展的产业支撑体系。完善建桥园区规划，增强配套服务功能，提高投入产出强度，建设千亿级综合性产业园区。支持重钢非钢产业发展。做大做强新型环保产业，发展壮大新型材料产业，推动装备制造等传统产业改造升级，加快培育百亿级企业。按照生态、低碳、循环的要求，大力发展电子工业、无烟工业、楼宇工业等都市型工业。着力培育大型企业孵化器，引进重点科研院所、企业技术中心、工程研发中心、数据处理中心。加大自主创新扶持奖励力度，提升企业核心竞争力。大力实施品牌强区战略，推动产业高端化、高质化、高新化。 重庆天安数码城·绿谷座落在建桥工业园的拓展区，该项目的投资方为深圳天安数

10、码城有限公司，该公司由香港上市公司天安中国投资有限公司和深圳泰然股份有限公司合资于1990年创立于深圳。天安中国投资有限公司为香港联合集团下属子公司，是香港联合交易所的上市公司。 该项目计划投资50亿，占地544亩，建筑面积90万平米，是集科技孵化、高新技术研发、企业总部经济、中小企业自主创新平台、科技中介聚集、商业配套、创新人才培训及金融服务与优良的生活环境于一体的科技园区。2.2. 项目建设的必要性1、项目所在区域发展状况分析（1）大渡口区区情介绍大渡口区地处重庆市主城区西南部，濒临长江，东临巴南，南接江津，西北面与九龙坡接壤。据史料记载，在清朝道光年间长江北岸设有义渡，该渡口为

11、沿江数十里渡口之首，大渡口由此而得名。1965年为服务重钢而设区，面积仅7.46平方公里，1995年区划调整后，辖区面积扩大到103平方公里，现辖五街三镇，常驻人口27万，是重庆市主城区12个中心组团之一，是全部纳入重庆市规划的600平方公里主城核心区内的两个区之一，致力打造重庆主城的“生态和谐宜居区、文化休闲功能区、现代物流发展区、新型工业发达区”。辖区交通网络密集，成渝、渝黔、襄渝3条铁路干线交汇，有6个火车站，7条铁路专用线；区域内有5纵5横城市主干道，3条轻轨线，4座长江大桥，1座铁路大桥，有34公里长江水岸线和6个水运码头，交通十分便捷。（2）大渡口区工业发展情况大渡口区经济基础雄厚

12、，有市级工业园区重庆市建桥工业园区，以及重钢集团、长征重工、国际复合等大中型企业，连续多年被评为“重庆市工业十强区县”；有全市规模最大、技术先进的仓储设施，是以冶金建材、汽车摩托车、装备制造、食品医药、电子信息、新型材料为主的现代工业城区和现代物流基地。2009年，全区全面推进“三个转型”和宜居、畅通、公园、平安、文化、健康“六个大渡口”建设，全年实现地区生产总值149.6亿元，比上年（下同）增长10.0；人均地区生产总值达到7974美元；全社会固定资产投资总额120.7亿元，增长35.2；社会消费品零售总额23.0亿元，增长19.0。在增值税转型抵扣和矿产品税率调整减少9.7亿元税收的情况下

13、，辖区税收及各项收入实现31.2亿元，增长6.3%；区级财政总收入18.8亿元，增长38.7；一般预算收入8.7亿元，增长11.7。城市居民人均可支配收入17183元，增长9.5%；农村居民人均纯收入7736元，增长12.0%；新增城镇就业人员1.4万人；万元地区生产总值能耗降低5.2%；城区空气质量优良天数达到275天。 2、大渡口区发展工业园区的必要性  我们知道，重庆正处在经济发展转型的关键时期，而工业园区建设是加快重庆市新型工业化、城市化、现代化建设重要途径，工业园区也是实现新型工业化，推进城市化和加快地方经济发展的重要载体。加大工业园区建设力度，是实施市

14、委、市政府提出的“一圈两翼”发展战略的重要举措。通过加强园区建设，推进工业布局调整，全面提升和优化产业结构，增强区域经济竞争能力，是努力实习“把重庆建设成为长江上游经济中心”的必然选择。2009年8月13日，时任重庆市政府常务副市长的黄奇帆同志在督办市政协办好特色工业园区，打造内陆开放高地重点提案时曾说：“搞好工业园区是重庆发展成为我国西部重要增长极的需要”。发展工业园区，具有其他产业无法比拟的优势：一是工业园区具有明显的集群效应。工业园区是政府通过行政手段在城市或城乡结合部划出一定的区域，通过财政、税收、金融、产业扶持等经济手段吸引外资企业入驻，形成产业集群和比较优势的经济形态。因此，入驻企

15、业关联度较高，具有较强实力的大型企业，集群效果十分明显。二是具有较大的经济体量。以重庆为例，目前全市共有43个工业园区，2009年工业产值达到3594.6亿元，基本占到当年重庆市GDP的60%。2009年全市工业总产值过百亿的有18家，其中200亿的就达到10家。又比如，全国运行比较成功的苏州工业园，2009年工业总产值达到23000亿元，相当于四川，重庆，贵州三省市2009年GDP的综合。三是拥有灵活的运行机制。为了充分发挥园区的聚散功能和优势以及招商引资，很多工业园区推行“全天候”、“一条龙”、“窗口式”等服务，能把各项服务举措落到实处。所以，众多的开发区能做的突破传统服务模式，创新服务理

16、念，提升服务品味，把为企业提供物流配送，产业配套，劳动用工，信息咨询等产业服务项目做为更高的服务追求。四是拥有众多的优惠政策。招商引资是工业园区建设的重中之重，要达到良好的招商效果，既需要良好的硬环境，更需要良好的软环境，还需要一大批综合配套的优惠政策。比如返还土地出让金，城市配套费，财政扶持，专项资金扶持等一系列优惠政策。而企业也比较看重这些优惠政策措施。3、重庆天安数码城项目情况分析（1）项目基本情况重庆天安数码城项目采用复合型开发模式和生态化的建筑及园区规划，营造完善的商业和居住环境，形成多功能多元化的街区组团，突出高科技及高端服务业在科研、生活、文化休闲和产业发展的一体化需求，形成企业

17、之间互动交流的创新社区，是促进科技发展，改变经济增长模式的内源性力量，为区域发展和提升经济增长质量创造新思路。该项目系“天安数码城模式”的第三代产品，建成之后作为重庆高端科技及服务产业的形象名片，将成为国内生态型城市产业综合体的标杆典范。（2）项目的发展对区域经济的影响该项目的引进将助推我市民营经济的发展。经过多年的发展，天安数码城已经成为非常成熟的民营科技产业园区，也是适宜创业发展、风险投资的极具发展活力的民营经济及聚集体。目前，仅深圳天安数码城就已经吸引了1600多家优质民营科技企业入驻，其中经过国家、省、市认证的民营科技企业超过100家，国内外上市公司23家，准上市企业18家，深圳市民营

18、领军骨干企业8家，中外银行17家，年产值超过450亿元，税收超40亿元。进入重庆后，其聚集效应必将在西部地区形成强大磁场，推动我市民营经济的发展。 该项目的引进将增强我市对港澳台地区投资的吸引力,为重庆万亿笔记本产业基地的打造提供良好的配套产业发展环境。天安中国投资有限公司经济实力雄厚、主营业务宽泛，在港澳台地区乃至全球都有较大影响。该项目落户重庆后，必将增强港澳台地区企业投资重庆的信心，再加上该公司自身的项目拓展，其深远价值不可估量。在新的历史时期，深圳天安数码城有限公司投资重庆大渡口区，发展“天安数码城”，旨在适应国家的科学发展观要求，坚持全面协调可持续发展，积极倡导科教兴国战略

19、，大力发展科学技术，建设创新型国家与和谐社会的历史使命而作出的一个重要投资发展决策，对国家、地方以及企业和社会都具有重要的历史意义与现实作用：发展“重庆天安数码城”，有利于适应重庆统筹城乡改革和发展的总体要求，积极推动实现“五个重庆”的年度目标。重庆天安数码城的建设与发展将积极推动大渡口区重钢片区老工业基地的改造和振新，实现区域的产业优化升级，创造低碳、健康、生态环保的工作与宜居新环境。对于整合城镇资源推动城市经济发展，具有较好的经济效益之示范作用。有利于促进中小民营科技企业的培育、发展和壮大，实现产业聚集，形成具有高附加值效应的产业链，从而推动重庆民营科技企业产业园区的发展和成长。有利于通过

20、市场机制促进创新集群的形成，继而形成企业间自觉的竞争与合作关系，构筑起有能力创新和适应激烈竞争的网络组织，形成积极开放的创新、创业氛围，提升企业的活力和创造力。有利于引入鼓励创新的商业文化，强调科技、文化与商业理念的共融发展，为入驻企业创造一个具有强大吸引力的研发工作环境。有利吸引各类社会资源的加速投入和聚集，有利于形成包括金融、物流、高新技术、公共技术平台、商业、人居等各种业态所组成的和谐商务生态以及优质营商环境，从而加快企业聚集效应和产业链的形成，提升区域环境竞争力。发展“重庆数码科技城”，大量高新技术企业和优质服务产业的聚集，有利于提升区域对于人才吸引力，形成良好的人才聚集效应，同时为人

21、才成长提供了丰富的信息和各种资源，激发人才创意与创新精神，促进人才成长。发展“重庆数码科技城”，建设绿色生态的高新技术及民营企业聚集区，有利于改善和提升区域的生态环境，改变原有重钢片区污染及欠发展的环境面貌，提升片区及城市整体形象，促进区域发展。 第3章 市场分析与预测3.1. 投资环境分析1、 国家政治经济形势国际形势总体稳定，但挑战日益增多。世界加速进入经济动荡、格局调整、体系变革的新阶段。 （1）金融危机席卷全球，国际社会加强应对。美次贷危机最终演变为“百年一遇”的全球性金融危机，严重冲击世界经济金融体系，挫伤了各国对世界经济增长前景的信心。危机由虚拟经济加速向实体经济蔓延。发达经济体普

22、遍陷入衰退，美国第三季度经济增长率环比下降0.5%，为7年来的最大降幅。欧洲和日本成为金融危机连锁影响的重灾区。新兴国家和发展中国家不同程度受到殃及，亚洲、拉美、非洲经济增速明显放缓。在全球经济面临衰退的背景下，国际贸易和全球外国直接投资（FDI）明显下滑，贸易保护主义再次抬头。危机也导致一些国家和地区的政治社会问题突出，失业率普遍上升。美、欧、日、中、俄等多国政府纷纷出台财政和货币政策刺激经济增长， 并在华盛顿举行首次20国集团金融峰会，国际社会表达出加强政策协调，共同应对金融危机的强烈意愿，改革国际金融体系的呼声日益升高。 （2）地缘战略竞争激烈，大国合作大势所趋。俄罗斯与格鲁吉亚围绕南奥

23、塞梯问题爆发武装冲突，表明国际关系中的传统地缘政治和军事安全因素依然突出。俄与美欧关系一度趋于紧张，双方的交流与合作出现一些困难。此外，大国在政治、经济、军事、安全乃至软实力方面的较量依然存在，围绕深海、极地和太空的争夺正在逐步展开，战略利益竞争日益突出。但金融危机的爆发客观上缓和了大国关系。面对严峻的世界经济金融形势，各大国普遍认识到加强合作、共渡时艰是唯一的共同选择。美、欧等传统发达国家加强彼此协调，并加大对新兴发展中大国的借重。大国关系的合作面回升。奥巴马顺应时势，以“变革”为口号当选美首位黑人总统，将着手调整美内外政策，可望重视大国合作和多边主义。美俄相互释放改善关系的信号，双方领导人

24、在俄格冲突后首次聚首金融峰会。欧俄重启新伙伴关系计划，并将探讨建立新的欧洲安全机制。大国间既合作又竞争的总体框架得以维持。 （3）多极化趋势深入发展，新兴大国崭露头角。世界各主要力量实力此消彼长，推动国际格局和国际体系深入调整演变。美对外战略受到伊拉克、阿富汗局势影响，不断加大对盟国和多边机制的借重。欧洲一体化推进遇到困难，日本政府更迭，内顾倾向加大。新兴发展中大国日益成为世界经济增长和国际格局演变的重要推手。俄罗斯战略进取态势明显，印度、巴西、南非等国在国际舞台上日益活跃。中国成功举办奥运会、妥善应对一系列困难和挑战，备受瞩目。“金砖4国”、“展望5国”和“新钻11国”发展潜力巨大，彼此加强

25、协调，在全球事务和国际体系调整变革中的影响迅速上升。新兴大国在应对金融危机中的作用突显，在20国集团金融峰会上首次以平等姿态与传统发达国家共同讨论国际经济金融的核心问题。新兴大国群体性崛起为国际关系注入新的活力，世界多极化趋势日益明显。 （4）亚太合作蓄势推进，新问题新挑战不时涌现。亚太地区国家加强经济金融合作、共同应对金融危机的紧迫感增强，合作步伐加快。APEC、上海合作组织等在加强宏观经济对话、开展能源、交通等务实合作方面取得积极进展。以“10+3”合作为主渠道的东亚合作续有推进，中日韩领导人会议首次在10+3框架外举行，并实现机制化，开启了三国合作的新阶段。以东盟宪章的签署为标志，东盟一

26、体化进程迈出实质性步伐。各主要力量继续深入参与地区事务，扩大影响力。但另一方面，亚太地区形势复杂多变，动荡和不确定因素有所增加。部分地区恐怖活动威胁上升，安全形势恶化。孟买恐怖袭击事件导致印度与巴基斯坦关系趋紧。东南亚、南亚等一些国家政局出现不稳，面临的经济风险和挑战增加，地区国家间围绕领土主权等矛盾和冲突时有发生。 （5）热点问题一波三折，全球性问题牵动各方。中东局势再度恶化，哈马斯宣布同以色列停火结束，以对加沙地带发动大规模空袭，以巴冲突升级。朝核问题曲折发展。朝宣布重启宁边核设施去功能化，美宣布终止对朝适用敌国贸易法并最终将朝从“支恐”国家名单中除名。但双方在验证等问题上分歧未解，成为进

27、一步推进六方会谈进程的障碍。伊朗核问题僵持不下。欧等向伊递交复谈方案，欧伊间进行了一些接触，但双方未就复谈达成妥协。津巴布韦各派在权利分配问题上矛盾突出，美、欧等继续加大对津制裁。国际刑事法院检察官起诉苏丹总统，使苏丹达尔富尔问题更趋复杂化。刚果（金）、几内亚等国政局动荡不安。索马里海盗问题引起国际社会高度关注，各方纷纷采取联合打击行动。气候变化、能源安全、发展援助等问题日益突出，成为影响国际局势的重要因素。尽管世界局势复杂多变，但中国作为发展中国家成功应对了各项困难和挑战，经济得到了快速发展，在国际事务中的影响日趋加深。2、项目开发地区的工业经济发展情况（1）重庆市工业发展环境 重庆市位于中

28、国西南部，长江上游，东经105°17110°11、北纬28°1032°13之间的青藏高原与长江中下游平原的过渡地带。全市东西长470公里，南北宽450公里，幅员面积8.24万平方公里。重庆是全国大中城市中矿产资源最富集的地区之一。已发现矿产75种，初步探明的矿产40多种，探明矿藏产地353处，储量矿产潜在价值3882亿元。优势矿产有煤、天然气、锰、汞、铝、锶等。西南铝业集团煤探明储量33亿吨，是我国南方煤炭生产的重要基地。天然气探明储量3200亿立方米，其中垫江卧龙河气田开采量居全国第一。锶矿是重庆最具特色的优势矿种，储量和质量均居全国之首。锰矿探明储量

29、3700万吨，居全国第二。钒、钼、钡储量居全国第三。分布在秀山、酉阳的汞矿是全国罕见的特大型矿床，已探明储量1.9万吨。此外还有岩盐、重晶石、莹石、石灰石、硅等非金属矿产。重庆境内江河纵横，水网密布，水能蕴藏量巨大，极具开发潜力。以600余公里长江干流为线，汇集嘉陵江、渠江、涪江、乌江、大宁河等五大支流及上百条小河流。年平均水资源总量在5000亿立方米左右，每平方公里水面积全国第一，水能资源理论蕴藏量为1438.28万千瓦，可开发量750万千瓦，全市每平方公里拥有可开发水电总装机容量是全国平均数的3倍，水能资源开发量在全国城市中名列前茅。此外，还有丰富的地下热能和饮用矿泉水，开发潜力巨大。（2

30、）重庆市工业发展概况工业是重庆经济的支柱。1981年，重庆率先通商并以民族资本企业森昌泰火柴厂的创办为标志开启了重庆工业的先河，随后100多年来工业不断发展壮大，到2006年在渝外商投资企业4000多家，美国福特、汇丰、铃木等一大批世界500强企业在重庆投资。重庆工业重点发展的区域为重庆经济技术开发区，重庆高新区技术产业开发区，重庆化工园区，重庆西永微电子工业园，万州盐气化园和重庆特色工业园区。重庆经济技术开发区，氛围南部园区和背部新区经开园。北部新区经开园位于重庆市北部新区，北邻重庆机场，紧靠铁路中心红色枢纽站，有210、212、319和主城环城四条高速公路以及轨道交通三号线穿过区内，离重庆

31、最大的寸滩集装箱码头1公里，北部新区经开园重点发展汽车及零部件产业、高新技术产业等，建有出口加工区和“十里汽车城”。重庆高新技术产业开发区包括石桥铺高科技开发园、二郎科技新城和北部新区高新园。高新园建成了重庆生物生化制药技术开发园、软件园、出国留学人员创业园等专业园区，高新区将努力建设光电产业、医疗器械产业、软件产业三个产业基地，重点培育发展电子信息、生物工程和新医药、新材料、机电一体化四大主导产业。重庆化工园区规划面积31.3平方公里，主要发展石油化工、天然气化工、氯碱化工及下游精细化工、新材料和医药产业。园区推行“ 五个一体化”建设理念，即产业项目、公用工程、环境保护、物流配送、管理服务一

32、体化。争取建成国内一流的现代化化工基地，长江上游最大的综合性化工基地。重庆西永微电子工业园位于重庆市沙坪坝区西部，园区规划面积30平方公里，由“三园二区”组成，即IC产业园、软件园、应用产品园、综合发展区、配套体的微电子产业集群，包括：IC设计、研发、制造、芯片制造、封装、测试；软件与信息服务；电子电器产品；仪器仪表及工业控制产品；新能源材料及配套产业。万州盐气化工园规划面积10平方公里，发展重点是充分利用三峡库区丰富的岩盐和天然气优势资源，一是以“两碱一氯”为龙头，发展盐化工产业；二是天然气化工重点发展双甘膦、1、4丁二醇、二甲醚、醋酸系列等产品；三是以多品硅为龙头，发展太阳能电池及电池组件

33、等太阳能光伏产业和电子信息产业。园区规划2015年达到500亿元，其中天然气化工达到150亿元。重庆特色工业园区是市属各区县（自治县、市）结合地域资源优势和产业特色，经市政府批准的以工业企业为主的市级产业园区，目前达四十余个。（3）重庆市发展工业的优势：首先，重庆地处长江上游经济带核心地区，中国东西部结合部，是中国政府实行西部大开发的重点开发地区，区位条件优越。其次，重庆是中国西部唯一集水陆空运输方式为一体的交通枢纽，横贯中国大陆东西和纵穿南北的几条铁路干线、高速公路干线在重庆交汇，3000吨级船队可由长江溯江至重庆港，重庆江北国际机场是国家重点发展的干线机场。重庆是中国西部电网的负荷中心之一

34、，煤炭、天然气量大，能源供应保障度程度高，基础设施功能完备。再次，工业基础雄厚，门类齐全，综合配套能力强。重庆是中国老工业基地之一，正着力壮大汽车、摩托车、装备制造业、资源加工业等支柱产业，加快发展以信息工程、生物工程、环保工程为代表的高新技术产业。第四科技教育力量雄厚，人才相对富集。重庆拥有1000多家科研机构，29所高等院校，60多万科技人员。第五市场潜力巨大。重庆人口众多，人民生活由温饱向小康过渡、三峡工程库区移民和城镇工矿搬迁、大规模的基础设施建设、生态环境保护和污染治理、老工业基地的产业升级都将产生巨大的消费需求和投资需求。第六综合政策优势突出。重庆入驻企业可享受三峡库区优惠政策、西

35、部大开发优惠政策和城乡统筹发展试点城市三大历史性机遇优惠政策优势。同时重庆地区金融环境良好，全国16家银行在重庆开设分行，5家外资银行分行入驻重庆市，国家开发银行与重庆市政府签署战略合作备忘录，给予重庆政策性贷款支持。3.2. 区域企业孵化中心市场分析1、区域内企业孵化园区概况（1）石桥铺高科技开发园区石桥铺高科技开发园占地3平方公里，是重庆北部新区的科技成果孵化、科技市场交易、大型会展、商务办公、中介服务及生活配套区域，是重庆最发达的商贸中心之一。该园区已建成标准厂房12幢近15万平方米，科技孵化楼（写字楼）8幢12万平发米，建有5个专业孵化器（软件孵化器、生物生化制药技术、留学人员创业园、

36、机电一体化技术孵化器、光电技术开发园）。区内设有13家商业银行支行，建有星级宾馆6个，保险公司、风险投资公司、会计师事务所、律师事务所、人才交流中心等中介配套机构齐全，区内居住小区、公园、市场、会展中心、学校、医院、餐馆等配套齐全。拥有重庆经营规模最大、人气最兴旺的电脑（数码产品）市场、通信产品市场、汽车摩托车配件市场、机电市场、五金工具市场、建材市场。其中泰兴电脑大市场、赛博数码广场、赛格电子市场等三家专业电脑市场，集中了全市70%以上的电脑硬件、软件销售商家，营业总面积近5万平方米，已成为全市规模最大、档次最高、交易最活跃的电脑市场。（2）二郎科技新城二郎科技新城是重庆市西部大开发十大重点

37、工程之一，是高新区的拓展区，占地10平方公里，总投资400亿元，园区以改造提升传统产业为主，重点发展机电一体化产业。建有二郎高科创业园9万方、重庆留学生创业园31万方；建有11个工业小区，包括新型标准厂房18万平方米；4个居住区，2个中心区，初步形成了以重庆格力、世纪精信、中国普天（含存储卡项目）、宗申机车、重庆宝钢、三信电子等为代表的现代产业制造基地，拥有重庆留学人员创业园、高科创业园等众多科技孵化大楼。（3）北部新区高新园重庆北部新区规划面积130平方公里，包括高新园和经开园两个园区。北部新区高新园占地50平方公里。建设北部新区是重庆市委、市政府在新世纪之初，为实施西部大开发战略，加速重庆

38、经济发展作出的重大战略决策。作为都市发达经济圈的核心区域，北部新区将构建以高新技术为基础的现代化产业基地和社会服务体系，带动全市经济持续、快速、健康地发展。 北部新区高新园位于北部新区南端，园区建设于2001年4月正式启动。按照总体规划，园区将布局建设“重庆光电产业基地”、“重庆软件产业基地”、“重庆医疗器械产业基地”和“重庆新材料产业基地”。园区内规划布局了未来新重庆的中央商务区、外事服务区和交通、通信枢纽。重庆金星科技孵化中心金星科技孵化中心地处北部新区高新园中心区域9号地块，位于园区柏林大桥华新分流路主入口附近，南临渝长高速公路，西面与园区大型自然风景景观公园柏林公园隔道相望，东面地块为

39、拟建设的高档居住小区。其地理环境位置良好，建筑造型简洁明快、舒展大方，现代感强。该中心占地面积25476平方米，总建筑面积97800平方米，由生产厂房、高层办公楼、综合配套楼组成。金星科技孵化中心是由重庆渝高新兴科技发展有限公司投资兴建，总投资1.1亿元人民币，由重庆建工集团第二建设工程有限公司承建，计划于2004年12月全部建成投入使用。建成后将成为集商务办公、科研生产、开发、商业服务等多种功能于一体的建筑群。该中心的建成将有利于优化北部新区投资环境、增强招商引资能力。上丁企业公园上丁企业公园紧临北部新区行政中心,紧扼未来北部发达经济圈的核心增长极和高新园行政中心区域。引入世界领先的EOD(

40、生态办公区)概念,打造重庆首个独栋生态办公区,前瞻性生态概念和高品质独立商务空间缔造卓越办公环境,最大限度创造企业员工的荣誉感和归属感,尽善配套,商务会所、餐饮、酒店、运动设施一应俱全。一个公司一栋大楼,光荣与期冀,拥有自己的总部楼,是每位领袖的光荣与期冀,只有真正成功的您才值得拥有全景观240亩生态办公环境,告别冰冷的水泥森林,置身于240亩生态绿景中,让公园办公不再只是梦想,激发无限想象。园区39家企业对办公大楼不但享有独立产权和冠名权,更可根据自身需要,对建筑进行单体式个性化设计,彰显企业独特个性与形象。海王星科技大厦海王星科技大厦2004年2月竣工，4月开始投入使用，是集科研、生产、开

41、发、交流展览于一体，具有鲜明现代化信息社会特点的科技孵化器。大厦建筑总面积为15万平方米（其中商务用房8万多平方米，工业用房3万平方米）。大厦内优惠的房屋租金、优质的管理服务和完善的配套设施，已吸引入驻了重庆信威公司、重庆网通信息港、伟岸测器、重庆聚能汽车技术有限公司、重庆瑞迪恩科技有限公司、DSI数码模重庆有限公司等60多家企业，具有21亿元的工业产值产能。除此之外，高新园还有木星、水星、火星、土星、天王星等星系里孵化大厦，为高新区强化科技创新能力提供了重要平台。2、区域内企业孵化园区租金情况Ø 生产用房租金标准(含物业管理费)： (1)石桥铺高科技开发园：15元平方米·

42、月 (2)二郎科技新城、北部新区高新园：12元平方米·月 孵化办公用房租金标准(含物业管理费)：20元平方米·月对新入驻的企业，给予2年租金优惠期。在此期间(1)生产用房：租金标准为10元/平方米·月；(2)孵化办公用房：租金标准为15元平方米·月；(3)对世界500强和国内500强企业，第一年，免费提供500平方米经营场地，超出面积部份按 (1)、(2)标准执行； 第二年：按(1)、(2)标准执行。承租期间，企业每达到以下一个奖励条件的，年终即可享受按1.5元平方米·月(当年租期)标准给予的奖励，并以此额度按季抵扣下年度部分房屋租金。 (1)

43、销售收入超过2万元平方米·年的。 (2)上缴税金超过1200元平方米·年的。 (3)自主研发生产的产品与园区其他企业产品形成“上下游”配套，销售(采购)量达到公司总销售(采购)量50以上的。 企业可选择享受以上第2条或第3条优惠政策。3、区域内企业孵化园区出售情况区域内园区写字楼出售价格：(1)石桥铺高科技开发园：均价约7000元/平方米；(2)二郎科技新城：均价约6500元/平方米；（3）北部新区高新园（星系列写字楼）：均价约10000元/平方米。3.3. 市场预测1、项目需求分析根据中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议，科学发展为主题，是时代的要求，

44、关系改革开放和现代化建设全局。坚持把经济结构战略性调整作为加快转变经济发展方向的主攻方向，提升制造业核心竞争力，发展战略性新兴产业，加快发展服务业，促进经济增长向依靠第一、第二、第三产业协同带动转变。制造业发展重点是优化结构，改善品质质量，增强产业配套能力，淘汰落后产能。发展先进装备制造业，调整优化原材料工业，改造提升消费品工业，促进制造业由大变强。完善依托国家重点工程发展重大技术装备政策，提高基础工艺，基础材料、基础元器件研发和系统集成水平。支持企业技术改造，增强新产品开发能力和品牌创建能力。合理引导企业兼并重组，提高产业集中度，发展拥有国际知名品牌和核心竞争力的大中型企业，提升小企业专业化

45、分工协作水平，促进企业组织结构优化。科学判断未来市场需求变化和技术发展趋势，加强政策支持和规划引导，强化核心关键技术研发，突破重点领域，积极有序发展新一代信息技术、节能环保、新能源、生物、高端装备制造、新材料、新能源汽车等产业，加快形成先导性、支柱性产业，切实提高产业核心竞争力和经济效益。发挥国家重大科技专项引领支撑作用，实施产业创新发展工程，加强财税金融政策支持，推动高技术产业做强做大。坚持把科技进步和创新作为加快转变经济发展方式的重要支持，深入实施科教兴国战略和人才强国战略，充分发挥科技第一生产力和人才第一资源作用，提高教育现代化水平，增强自主创新能力，壮大创新人才队伍，推动发展向主要依靠

46、科技进步、劳动者素质提高、管理创新转变，加快建设创新型国家。而根据大渡口区规划, “十二五”时期是大渡口实现转型发展最为关键的战略机遇期。国际国内形势总体向好。民生导向、转变经济发展方式正成为科学发展主旋律。重庆加快建设国家中心城市、长江上游地区经济中心，优惠政策叠加。完善建桥园区规划，增强配套服务功能，提高投入产出强度，建设千亿级综合性产业园区。支做大做强新型环保产业，发展壮大新型材料产业，推动装备制造等传统产业改造升级，加快培育百亿级企业。按照生态、低碳、循环的要求，大力发展电子工业、无烟工业、楼宇工业等都市型工业。着力培育大型企业孵化器，引进重点科研院所、企业技术中心、工程研发中心、数据

47、处理中心。加大自主创新扶持奖励力度，提升企业核心竞争力。大力实施品牌强区战略，推动产业高端化、高质化、高新化。在新的历史时期，深圳天安数码城有限公司投资重庆大渡口区，发展“天安数码城”，旨在适应国家的科学发展观要求，坚持全面协调可持续发展，积极倡导科教兴国战略，大力发展科学技术，建设创新型国家与和谐社会的历史使命而作出的一个重要投资发展决策，对国家、地方以及企业和社会都具有重要的历史意义与现实作用。2、项目营销目标群定位依照深圳“天安数码城”模式，“重庆天安数码城”规划建设为民营科技产业集聚园区。在重庆市承接产业转移、传统产业升级以及城市现代化进程中，以“物业聚商”发展都市型总部经济、创意产业

48、、创新科技研发以及金融服务等综合性高端服务产业为主的科技产业集聚园区。根据这一特点，孵化器寻找种子企业时，一般有以下几个必备的条件加以衡量：1）从事高新技术产业；2）具有开发、生产能力；3）市场有规模前景；4）具有形成公司管理团队的基础。3.4. 项目SWOT分析1、项目优势（strengths）分析 本项目区域优势本项目地处重庆市大渡口区商业中心圈地带，西临城市轻轨线陈庹站，东临长江和成渝铁路，南临建桥工业园区物流中心，北临大渡口区商业中心步行街，步行街可能向南延伸至项目所属地块，城市干道袁茄路、松青路以及迎宾大道南北向贯穿其间。项目建设包括工业物业和商住物业，其中工业用地主要为产业大厦和总

49、部基地，商住用地主要为中高端住宅和商业，相信随着项目的建设完工，大批企业的不断入驻，区域形象的提升以及人气的形成指日可待。 交通优势本项目位于大渡口区，辖区交通网络密集，成渝、渝黔、襄渝3条铁路干线交汇，有6个火车站，7条铁路专用线；区域内有5纵5横城市主干道，3条轻轨线，4座长江大桥，1座铁路大桥，有34公里长江水岸线和6个水运码头，交通十分便捷。区域内良好的交通条件为企业发展奠定了坚实的基础。 产品优势天安公司主营业务为工业和住宅房地产开发、物业租赁、物业管理、楼宇停车-场智能化系统、电脑软硬件及系统集成技术开发等，目前已经成功引入及孵化了1600多家民营科技企业（19家上市公司）。由留学

50、科技人员创业企业、企业研发机构、博士后流动工作站、商业银行机构、管理咨询培训中心、科技中介服务机构等搭建的均衡完善的园区配套系统，公司基于多年的经营管理，具有其他公司所不具备的发展优势。1资源整合优势：“天安数码城”揉合科技、资金、政策及非凡规划建筑、便利的营商环境、汇萃精英企业与人才，发挥协作力量，形成了显著的产业聚集效应，达成了政府有业绩、企业有效益、社会有形象的多赢局面，创造了显著的社会效益和经济效益。2市场运作优势：“天安数码城”是完全市场化运作的科技园区,由天安数码城公司自主规划、设计、招商、运营及管理。3发展定位优势：“天安数码城”主要定位于服务中小民营科技企业，属政府高新科技产业

51、带的一部分，并与政府高新科技园区形成互补、协作、双赢格局。4产品定位优势：“天安数码城”针对后工业化时代及知识经济时代中小民营科技产业经济呈现的互补协作性强、智力密集、转型快、贸工技一体化的特点，创新理念，适应地提供现代富有形象的科技产业大厦产品。科技产业大厦在功能上体现后工业化、科技化、信息化，既适合企业研发、试制，又体现总部经济概念、哑铃型经济、协作化经济特点。5精英联盟优势：“天安数码城”针对中小企业的需要，通过自身资源与社会关系，与多家精英机构建立创新科技服务支撑体系。使园区具有完备的金融服务、风险投资、智力与人才服务体系，研发教育环境，以及良好便利的基础设施，促进科技园区的城市社会功

52、能的形成与发展。6网络运营优势：“天安数码城”配备最先进的网络设施和拥有一支优秀的网络运营队伍-清华天安信息技术有限公司。7人才资源优势：“天安数码城”内人才集聚，4万多的人流量为企业间人才的自主互动创造了良好的空间，加上“天安数码城科技英才奖励基金”的设立，为人才的稳定和发展创造了更好的平台。8再生发展优势：“天安数码城”经过多年的发展，已经拥有一支成熟的经营管理团队和丰富的运作经验，能创造性地发展“天安数码城”模式，并使之延伸到不同的区域城市加以发展与壮大。 形象优势天安数码城（集团）有限公司主营业务为工业和住宅房地产开发、物业租赁、物业管理、楼宇停车-场智能化系统、电脑软硬件及系统集成技

53、术开发等。目前公司已发展成为拥有9家全资或控股子公司、2家参股公司、总资产近43亿元的大型企业集团。公司目前有深圳珑园、广州番禺、佛山南海、深圳龙岗、常州武进，东莞南城等6个项目在建；江苏江阴、天津西青、重庆等3个项目准备近期开工。截至2010年10月份，公司共储备优质低成本土地面积202万平方米、建筑面积555万平方米，可满足未来10年的开发需求。 “天安数码城”是全国首家接入IP城域网的宽带信息化科技园区，集科研开发、产品转化、金融服务与舒适办公为一体。目前已经成功引入及孵化了1600多家民营科技企业（19家上市公司）。由留学科技人员创业企业、企业研发机构、博士后流动工作站、商业银行机构、

54、管理咨询培训中心、科技中介服务机构等搭建的均衡完善的园区配套系统，涌现出像宇龙通讯、研祥工控、彩虹集团、德润电子、国微电子、精量电子、研华电子这样的行业顶尖企业。园区年贡献产值已逾400亿元，创造税收38亿元，并继续呈现滚动上升的趋势。全国首批一级物业管理企业、深圳首批甲级物业管理企业“深圳天安物业管理有限公司”提供的高品质物业服务更提升了园区品质，而“国家级民营科技园区”、“中国创新科技园区开发模式”、“全国十佳民营科技园”（第一名）、“全国先进科技产业园”等荣誉的取得，则更是体现了政府机构对“天安数码城”模式的认可与支持，所有这些成绩赋予了天安集团公司其他公司所不具备的形象优势。2、项目劣

55、势（weakness）分析 企业自身效用难以充分发挥由于基础不同和建设时间不一，重庆市科技企业孵化器发展尚不平衡，一些应开展的服务项目没有开展，尤其是社会化服务才刚刚起步。因此，孵化器服务支撑尚不完备，软服务质量不高，增值服务不足，部分社会资源无法整合，信息未能共享。不仅如此，大部分孵化器工作管理人员数量太少，管理工作人员或在孵企业工作人员没有进行定期培训，知识管理水平不足。而对于技术型中小企业、海外归国人员、硕士生、博士生及应届大学毕业生创办的企业，各种优惠政策的承诺往往不能最终实现。另外，孵化器之间的竞争实际上成了政策环境的竞争，形成对优惠政策的过度依赖，却忽视了孵化服务的提升和品牌的塑造

56、，从而影响了重庆孵化器行业孵化服务整体水平的提升和统一有效的孵化体系的形成。 孵化企业质量不高孵化器孵化的企业必须具备一定的条件。孵化器寻找种子企业时，一般有以下几个必备的条件加以衡量：1）从事高新技术产业；2）具有开发、生产能力；3）市场有规模前景；4）具有形成公司管理团队的基础。然而，大多数孵化器对要求入驻的企业并没有严格的考核，没有把可能成长壮大或潜力作为入账企业的列入考察范围，进驻的企业很大程度上不是科技型企业。 孵化企业普遍存在资金瓶颈，风险投资发展缓慢。政府对孵化器的大量投资大多数用于硬件设施表面的装修，而只有把房租作为孵化基地的企业创办基金，且孵化资金缺乏有效的运作机制，没有得到

57、有效的使用。3、项目机会（opportunities）分析 发展机会十二五”时期是大渡口实现转型发展最为关键的战略机遇期。国际国内形势总体向好。民生导向、转变经济发展方式正成为科学发展主旋律。重庆加快建设国家中心城市、长江上游地区经济中心，优惠政策叠加。作为主城核心区的大渡口，随着重钢环保搬迁的完成、小南海水利枢纽工程的启动，发展现代服务业，推动经济结构优化升级的条件已经具备；“五纵五横”骨架路网初具雏形，生态环境大幅改善，城市扩容升级的时机已经来临。经过多年发展，大渡口转型发展的基础更加坚固,支撑更加有力。“十二五”时期，是大渡口破茧化蝶的关键时期，是大渡口大有作为的重要时期。 政策机会1）普惠政策：按照普惠原则,应享有国家实施西部大开发战略的若干政策以及重庆市实施西部大开发的若干政策。 国务院关于实施西部大开发若干政策的通知(国发200033号)，以及中央在2001年7月中旬发布的对西部大开发的10项优惠政策。2）特惠政策：按照重庆市政府的相关规定，享有重庆高新技术产业开发区以及北