房屋买卖合同纠纷律师

1、房屋买卖合同纠纷律师房屋买卖合同纠纷律师第一篇：房屋买卖合同纠纷“一房二卖”构成违约（2014）赣中民一终字第13号民事判决书江西省赣州市中级人民法院民事判决书（2014）赣中民一终字第13号上诉人（原审被告）黄成建，男，1965年10月3日生，汉族，南康市人，南康市国税局干部，住南康市国税局。被上诉人（原审原告）李亮亮，男，1987年11月10日生，汉族，南康市人，住南康市横寨乡长塘村井头2号，现住南康市旭山北路唐江餐馆。委托代理人刘洪基，南康市蓉江法律服务所法律工作者，一般代理。上诉人黄成建因与被上诉人李亮亮商品房买卖纠纷一案，不服南康市人民法院（2014）康民一初字第 881号民事判决，

2、向本院提起上 诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：原、被告经南康市芙蓉房产中介中心介绍，于2014年2月16日签订了一份房屋买卖协议书，约定由被 告将位于南水新区芙蓉新城慧蓉苑 1座701号套房一套转让给原告， 协议内容为：该房面积为 93平方米，总房价为人民币153800元；付 款方式为在签订协议时先付 2万元定金，被告交付钥匙后原告除银行按揭款外把剩余款付清给被告，开发商代收费用及税收除被告支付契 税外，其余费用由原告承担；被告协助原告办理过户手续，费用由原 告负责；协议生效后，不得反悔，如有违约，违约方应向守约方赔偿 违约金3万元等等。协议签订当日，原告向

3、被告支付了2万元购房定金。2014年农历初8（2月25日），原、被告一起到南康市中联芙蓉 新城开发有限公司，原告以被告名义向该公司缴纳了共计2230.20元的物业管理等费用。因被告未向原告交付房屋钥匙及出示房产权证 明，原告当日并未向被告交付剩余购房款。后双方对于购房问题几次 协商，原告要求被告交付房屋钥匙并出示房产证明后，自己才能付清 剩余房款，而被告则要求原告付清剩余购房款，故双方未能达成一致 意见。后被告于2014年3月16日在南康市中联芙蓉新城开发有限公 司办理房屋交接手续，领取慧蓉苑 1座701号房钥匙。2014年4月期 间被告在原告未明确表示放弃购买该房屋的情况下将该房售于案外人

4、张兴财，并向其交付了该房钥匙。另查明，被告于2014年6月6日在南康市中联芙蓉新城开发有限 公司领取了慧蓉苑1座701号房产证。在法庭辩论终结前，被告未向 原告交付房屋钥匙，原告也未向被告支付剩余房款。原审法院认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方应当按照 约定全面履行自己的义务。原、被告签订的房屋买卖协议，是双方当 事人的真实意思表示，不违反法律规定，属有效合同。原被告应当按照约定全面履行自己的义务。协议签订后，原告依约支付了购房定金2万元，已履行了自己的义务。根据该买卖协议第二条：“？，钥匙交付乙方（即原告李亮亮）后乙方除银行按揭款外把剩余款付清给甲方（即被告黄成 建）。？?”的约定，被

5、告应先将房屋钥匙交给原告后，原告才把剩余 房款付清给被告，但是由于被告未及时在芙蓉新城办理交接房手续， 导致被告无法及时向原告交付房屋钥匙，所以原告未向被告支付剩余 房款并未违反合同约定，不构成违约。2014年4月期间，被告在原告 未明确表示放弃购买房屋的情况，将该房屋售于他人，并将房屋交付 他人，致使原被告签订的房屋买卖协议无法履行，被告的这一行为违 反了我国民法中的诚实信用原则，构成违约，其应按照合同约定承担 违约责任。因原被告签订协议已经无法履行，所以原告要求与被告解 除协议，由被告返还原告定金 2万元并支付违约金3万元给原告的诉 讼请求理由充分，符合法律规定，予以支持。原告以被告名义交

6、纳买 卖房屋的物业管理费用 2230.20元因被告违约将房屋售于他人，现原 告要求被告返还此款，理由充分，符合法律规定，予以支持。据此， 原审法院依照中华人民共和国合同法第六十条、第六十七条、第 九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、中 华人民共和国民法通则第九十二条之规定，判决：一、解除2014年2月16日原、被告签订的房屋买卖协议书；二、限被告黄成建于判决生效后七日内向原告李亮亮返还购房定金20140元及支付违约金30000元，共计人民币50000元；三、限被告黄成建于判决生效后七日 内向原告李亮亮偿还其代缴的物业管理费用等计人民币2230.20元。如果被告黄成建未按本判

7、决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照中华人民共和国诉讼法第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1205.6元由被告黄成建负担。上诉人黄成建不服原审判决，上诉至本院，其上诉理由及请求 为：2014年2月25日双方一同前往房屋开发公司交相关费用，在各自 交完自己应交的代收费用后，被上诉人回去取交房款的钱，因被上诉 人的父亲不知何故不同意拿钱给被上诉人，房屋交易暂时搁浅。后被 上诉人和其兄找到上诉人说他们无法做通其父亲的工作，要求放弃购 买房屋，退回保证金。上诉人于是自己凑钱交清购房款。上诉人拿到 房屋钥匙的第二天发了一条短信给被上诉人的哥哥，要求他们在2014年3月20

8、日前来拿钥匙和付清购房款余款。同时上诉人还告知中介公 司房屋钥匙已拿到，中介公司也告知了被上诉人，被上诉人再次表示 无法做通其父亲的工作，请求退回保证金，因此上诉人将该房屋出售 他人，上诉人没有违约。原审认定上诉人没有先把钥匙交给被上诉人 构成违约，这不符合商品交易规则，交钱和交钥匙应该同时进行，而 被上诉人未履行交钱的完全义务。请求二审法院依法撤销原审判决，改判由被上诉人支付给上诉人违约金3万元，一、二审案件受理费及物业管理费2230.20元由被上诉人承担。被上诉人李亮亮辩称：2014年2月25日被上诉人携带9万多元现 金与上诉人一同前往房屋开发公司办理交房的相关手续，因上诉人未 向被上诉人

9、交付房屋钥匙及出示房产权证明，故被上诉人按协议第二 条约定未向上诉人支付剩余购房款，只以上诉人的名义向开发公司交 纳了物业管理费2230.20元。而上诉人于2014年3月16日才领取房 屋钥匙。其后被上诉人多次督促上诉人履行合同义务，及时交房，但 上诉人却将房屋卖给了案外人张兴财，致使上诉人与被上诉人所签订 的房屋买卖协议无法履行，上诉人构成了根本违约，应承担违约责 任。原审判决认定事实清楚，处理正确，请求二审法院驳回上诉，维 持原判。二审认定的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：上诉人黄成建与被上诉人李亮亮签订的房屋买卖协 议书，系双方当事人的真实意思表示，内容合法，为有效合同。被 上诉

10、人李亮亮已按约定向上诉人黄成建支付了购房定金2万元，并代缴物业管理费2230.20元。对剩余购房款双方约定钥匙交付后付清。但上诉人黄成建不仅未将房屋钥匙交付给被上诉人，在双方所签房屋买卖协议书尚未解除的情况下，将房屋转让给他人，上诉人 黄成建已构成违约，应承担违约责任。上诉人黄成建主张其是在被上 诉人已放弃购房的前提下才转让房屋证据不足，本院不予采信。上诉 人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适 用法律及处理正确。据此，依照中华人民共和国民事诉讼法第一 百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判 决。二审案件受理费1205.60元，由上诉人黄成建负担。本判

11、决为终审判决。审判长徐军审判员傅忠代理审判员郑小兵二OO八年一月三一日书记员黄中林第二篇：房屋买卖合同纠纷（房屋买卖合同纠纷）民事起诉状（样本）原告：姓名，性别，出生年月日，民族，文化程度，籍贯，工作 单位，住址，身份证号码，联系电话；被告：姓名，性别，出生年月日，民族，文化程度，籍贯，工作单位，住址，身份证号码，联系电话；诉讼请求：一、请求贵院判令被告继续履行合同，并限期被告无条件交付原 告之房屋合法手续。二、请求贵院判令被告即日给付原告因延迟收房产生的银行同期贷款利息人民币XXX元，违约金XXX元 /天，（由2014年10月31 日至2014年6月10日）逾期7个月，（按银行同期贷款利率计

12、 算）。三、原告以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加违约金数 额。要求按照22元/月/建筑平方米向原告支付补偿金，共计人民币 XXX元（大写：）。四、请求贵院判令被告因延期交房给原告办理房屋产权延期带来 的损失XXX元。（按银行现利率执行）。五、请求贵院判令本案包含诉讼费在内的一切相关费用由被告承担。事实与理由原告与被告系商品房买卖合同关系。原告于200X年X月X日与被告签署了商品房的买卖合同，原告购买被告开发的红桥区咸阳路 南端东侧龙悦花园X楼X门XXX号商品房一套。合同中对原、被告 之间的权利义务进行了详细约定。原告于 200X年X月X日将首付款人 民币xxx元，于200X年X月X日将

13、贷款人民币xxx元付于被告帐 户，合计总房款xxx元全部支付到被告指定帐户。原告依据合同中的约定履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务。根据合同第三条约定，该商品房应于 2014年10月31日前验收合格并交付 使用，但由于被告没有依照天津市商品房管理条例合法取得住 宅商品房准许交付使用证，导致至今 2014年x月X日，原告不能合 法入住。被告的行为构成了严重违约且恶意拖欠赔偿款。按照合同第 五条第一款之约定，“甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定 甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期 贷款利率计算。依照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律 若干问题的解

14、释第十六条当事人以约定的违约金低于造成的损失为 由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额；第十七条损 失赔偿额标准：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有 关主管部门公布的或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房 屋租金标准确定。参照“天津市国土资源和房屋管理局”关于发布 2014年房屋租赁市场指导租金的通知中红桥区2014年住宅房屋指导租金06-05邵公庄新区22元/月/建筑平方米，以此为依据要求 增加违约金数额。自2014年10月31日至2014年6月10日的违约金 为人民币XXX元。原告多次向被告提出按照合同约定支付利息及违 约金的合理请求都遭到拒绝，被告故意躲避原告

15、之询问，无奈之下， 原告只得拿起法律武器来维护自己的合法权益。现根据中华人民共 和国合同法、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适 用法律若干问题的解释2014年6月1日执行版的相关规定，向贵院 提起诉讼，请求人民法院依法予以支持。证据和证据来源，证人姓名和住址此致XXX人民法院附：一、本诉状副本X份（按被告人人数提交）；二、证据X份。具状人：XXXX年X月X日原告：于XX女汉族19x年x月x日生北京XXX生物科技发展以公 司住址：朝阳区磨房北里X楼XX居室委托代理人：李振军北京市中润律师事务所律师电话：#被告：胡xx男1979年x月x日生北京xx广告有限公司经理电话：139xxxx住址

16、：朝阳区八里庄南里 X楼15x室案由：商品房买卖合同纠纷诉讼请求：1请依法判令被告继续履行合同并于本判决生效后立即为原告办理 房产过户手续2请依法判令被告立即支付原告违约金 21260元人民币3请判令被告承担本案诉讼费用事实与理由：原告与被告通过北京我爱我家房地产经纪有限公司于2014年10月1日签订一份北京市存量房屋买卖合同由原告购买被告私有房 产一套。合同约定：房产位于通州区潞苑南大街15号楼x栋xx室；建筑面积70.70平方米；房屋成交价为400000元人民币，银行按揭贷 款支付；房屋无抵押（事实上有抵押）；如发生争议依法向房屋所在地人 民法院起诉。另，原告与被告于2014年1月4日签订

17、一份补充协议并由北京市 我爱我家房地产经纪有限公司见证。协议约定：由原告在2014年1月份自行支付给被告部分房款152014元用于被告办理房地产提前还贷、 解抵押手续，被告于当月（2014年1月）提前还贷、解抵押；被告在 解抵押完毕后，需立即将房产证原件等房产转移所需材料交给丙方（即补充协议见证方）用于办理产权登记及产权转移手续；剩余部分房 款30000元由原告于房产转移登记当天支付给被告。原告按合同及补充协议约定履行了自己的合同约定义务，并将剩余30000元房款于2014年3月14日提前给付被告，截止至2014年3 月14日原告共计给付被告房价款 240000人民币。被告并未按协议约 定于2

18、014年1月份办理解抵押手续，被告于 2014年3月14日在原告 及见证方的要求并陪同下才办理了房产解抵押手续。按照补充协议约 定，被告于办理完解抵押手续后，立即将房产证等证件原件转移给原 告方用于办理房产转移手续，但被告当日并没有将房产证等证件交与 原告及见证方，没有配合原告履行过户手续，这已构成违约。原告多 次找被告要求其配合办理房产过户手续，但被告一直推脱不与配合。原告认为，被告怠于履行过户义务已构成严重违约，并侵犯了原告的合法民事权益，因此诉至贵院。此致北京市通州区人民法院具状人：于XX1995年11月中旬，城镇户口的岛城市民尚女士花 2. 48万元在崂 山区某村购买了一套房屋。201

19、4年下半年，原房主以“农村宅基地不 能买卖”等为由，要求收回房屋。在未得到尚女士同意的情况下，原 房主起诉了尚女士。而经评估，该套房屋因拆迁补偿已升值至89万余元！那么，这份签订于 9年前的购房合同是否有效？对于房屋的升值 部分，法院又应作出怎样的判决？卖房9年后要收回房子1995年11月15日，崂山区某村村民钱某与岛城市民尚女士签订 了一份房屋买卖合同。根据约定，钱某将自家的三间房屋、两间厢房 及院子，一并卖给了尚女士。同时按照约定，在签约当日，钱某将房 屋建筑印契证、房屋产权证明书交给了尚女士，而尚女士则付给了钱 某2. 48万元。合同签订后，当事双方签名并按了手印，同时该村村委负责人蓝

20、某也作为证明人签名捺印。1998年8月，钱某去世。转眼间，近9年过去了。2014年6月30日，针对近9年前签订的 这份房屋买卖合同，该村村委出具了这样一份证明，称尚女士并非该 村村民，村委会不同意他们之间的房屋买卖。据此，钱某的老伴儿孙 女士找到了尚女士，要求收回自己的房子，但此举遭到了尚女士的反 对。一审认为合同有效卖房人不服遂上诉于是，孙女士便向法院提交起诉书，状告了尚女士，要求法院依 法判令当初签订的房屋买卖合同无效。2014年年初，青岛市崂山区人民法院对这起房屋买卖合同纠纷案，作出了一审判决。法院审理认为，当年钱某与尚女士签订的房屋买卖合同，是双方 的真实意思表示，而且双方按合同约定履

21、行了相应义务。双方之间的 房屋买卖行为，也没有损害国家利益和集体利益。同时，我国土地 管理法也仅仅规定农村村民出卖、出租住房后，如果再申请宅基地 将不予批准，即现行的法律法规对农村房屋的出卖没有禁止性规定， 同时，规定“禁止城镇居民在农村购置宅基地”的国务院关于深化 改革严格土地管理的决定发布于 2014年12月24日，此规定对于 1995年签订的该房屋买卖合同没有约束力。尚女士购买房屋后，对所购买的房屋进行了维修，且在该房屋内 住了近9年，因此法院认为，尚女士并非为了炒卖房屋，因此不应依 据国务院关于深化改革严格土地管理的决定确定该房屋买卖合同 无效。据此，一审法院认为，作为房屋共有人的孙女

22、士在出卖房屋时 已经不在该房屋内居住，现在反悔要求被告尚女士返还房屋，有悖于 “民事活动应当遵守诚实信用和公平”的原则，故依法驳回了原告孙 女士的诉讼请求。拿到一审判决后，孙女士当即表示不服，并向青岛市中级人民法 院提起了上诉。在上诉状中，上诉人孙女士提出，当初签订的房屋买卖合同触犯 了农村宅基地不得买卖的禁止性规定，因此该合同应当无效。对此， 被上诉人尚女士则认为，原审正确，要求二审法院维持原判。法院调查：房屋升值至89万元二审认定合同无效为了查明事实，在二审过程中，青岛市中院的法官前往当地派出 所进行了调查取证，并了解到尚女士购买的房屋所在村的居民仍为农 业户口。同时，在2014年7月27

23、日，被上诉人向青岛市中院主审法 官提出申请，要求对当初所购买的房屋进行评估。随后，青岛市中院 委托司法鉴定中心进行了评估，结论为该房屋的政府拆迁补偿价值为 89万余元！青岛市中院审理后认为，上诉人孙女士的户口至今仍为农业户口，其宅基地也没有转化为国有，因此按法律规定，孙女士的宅基地 不能发生违法转移。当初双方签订的房屋买卖合同，虽然是双方的真 实意思表示，但是因为不动产土地与房屋之间，是相互依着的关系， 这就意味着，孙女士的房屋随着合同的签订而转移，其宅基地也势必 会随之发生转移。因此，当初签订的房屋买卖协议应被认定为无效。同时，二审法院认为，上诉人孙女士作为宅基地的使用人，明知 道转让农村宅

24、基地是非法行为，却与被上诉人尚女士签订了房屋买卖 合同，主观上存有过错，而被上诉人尚女士购买该房屋，也存有过 错。按法律规定，依照无效合同而取得的财物应当返还，双方均有过 错的，应各自承担相应的责任。就该案而言，法院认为，当事双方各 应承担50%的责任。依公平原则原房主补偿买房人43. 3万对于房屋所处地段已升值数十倍的现实情况二审法院认为，既然 双方的买卖行为已事隔多年该地段房屋的市场行情大幅上涨，所以单 纯地由原房主向购房人返还原购房款已显失公平，因此应参照相关地 段的价值，依据公平原则确定原房主向购房人承担因该房屋升值而引 发的经济补偿责任。同时，上诉人孙女士是在合同签订后多年才提出 诉

25、讼的，因此向被上诉人作出经济补偿也较为合理。至于补偿的标准，二审法院认为，司法鉴定部门作出的该房屋的 拆迁补偿价值较合理地反映了该房屋的现实价值，因此应依此确定补 偿数额：由拆迁补偿价值减去原购房款数额，剩余差额是该房屋的升 值部分，上诉人应当以升值部分的50%向被上诉人进行经济补偿。于是，青岛市中院于近日作出终审判决撤销一审法院判决；尚女士将房 屋腾还给孙女士孙女士返还尚女士购房款2. 48万元；孙女士向尚女士支付补偿款43. 3万余元。本报记者李存国非法转让，合同无效根据城市房地产管理法的规定，下列房地产不得转让（包括买卖）：1、以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的；2、司法

26、机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；3、依法收回土地使用权的；4、共有房地产，未经其 他共有人书面同意的；5、权属有争议的；6、未依法登记领取权属证 书的；7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。买房目的已经实现，则上述房屋买卖行为可以认定有效第三篇：房屋买卖合同（律师版）房屋买卖合同出卖人：（以下称“甲方”）买受人：（以下称“乙方”）第一条、甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下：（一）座落于，建筑面积平方米；结构，房屋的使用性质为（住宅或者商业）（二）出售房屋的所有权证证号为；（三）房屋平面图及其四至范

27、围见附件一；第二条、甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋不受他人合法追索。第三条、乙方在本合同生效时付给甲方定金人民币元（Y.00 ）上述定金在乙方最后一次付款时充抵房款。第四条、乙方自愿以人民币元（Y .00 ）购买甲方上述房屋。 乙方在合同生效后内付清全部购房款。乙方未按规定支付房价款的，则按下列约定承担违约责任： 乙方逾期支付房价款的，每逾期一天，按应付到期房价款的万分 之三支付违约金。乙方的任何一次付款，逾期支付房价款超过十天，甲方有权解除 本合同。甲方在解除合同后十天内将已收房价款退还乙方，所收定金不予退 还；并有权要求乙方支付十万元的违约金。第五条、甲、乙双

28、方定于（请协商确定具体时间）正式交付该房屋；甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋。甲方在 乙方付清全部购房款后配合乙方办理房屋产权的过户手续。甲方未按规定履行以上义务的，则按下列约定承担违约责任： 甲方逾期交付房屋的，每逾期一天，按总房价款的万分之三支付 违约金。甲方逾期交付房屋超过七天的，乙方有权解除本合同。甲方 应在乙方解除本合同后三天内将已收房价款和双倍定金返还乙方，并 按总房价款的百分之三支付违约金。第六条、甲、乙双方确认，虽然房屋所有权证未作记载，但依法 对该房屋享有共有权的权利人均已书面同意将该房屋出售给乙方。（如房产证登记为一个人，有配偶的情况下，需要有此条约定）第七条、甲、乙双方同

29、意，在乙方支付本合同约定全部购房款后 七日内，共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记，办 理过程中应当缴纳的税费由乙方承担。第八条、甲、乙双方向房屋权属登记机关申请所有权转移登记， 登记机关准予登记的，则双方提出申请的时间为该房屋权利转移时 间。第九条、该房屋毁损、灭失的风险自房屋正式交付之日起转移给 乙方。第十条、该房屋正式交付后的物业管理、水、电、燃气、有线电 视、通讯等相关杂费，由乙方自行承担。第十一条、本合同未尽事宜，甲、乙双方可另行订立补充条款或 补充协议。补充条款或补充协议以及本合同的附件均为本合同不可分 割的部分。第十二条、本协议自甲乙双方签订之日起生效。第十三条、甲、

30、乙双方在履行本合同中若发生争议，应协商解决。协商不成的，依法向房屋所在地人民法院起诉。第十四条、本协议一式五份。其中甲、乙双方各执两份，为申请房屋所有权转移登记提交房屋权属登记机关一份。附件一文本：房屋平面图和四至范围。第四篇：房屋买卖合同纠纷起诉书起诉书原告：陈瑶瑶女汉族1988年01月24日出生身份证号:110104#5住址：联系电话：被告：张春鹏男汉族1969年08月10日出生身份证号:#8103430住址：联系电话：案由：房屋买卖合同纠纷诉讼请求：1、请求法院依法判决被告履行房屋买卖合同义务，将北京市 朝阳区广渠路28号210号楼16层1908a的房屋所有权过户给原告；2、请求法院依法

31、判决被告支付原告逾期办理房屋过户事宜的违约 赔偿人民币201400元；3、本案诉讼费及其它相关费用由被告承担。事实与理由：2014年7月25日，原告经北京市嘉禾家美房地产经纪有限公司介 绍，与被告签订了关于北京市朝阳区广渠路 28号210号楼16层1908a 的房屋买卖合同，并于当日交付了购房定金人民币50000元。双方同意，被告应配合原告在合同签订后一个月内（即 2014年8 月25日前）办理完毕该房屋过户事宜，原告亦多次催促被告履行合同 义务，进行网签及后续房屋过户事宜，被告均以各种借口予以拖延， 导致该房屋至今未办理任何过户手续。按照约定，被告拖延逾期办理 过户手续视为违约，被告应支付原告逾期办理房屋过户事宜的违约赔 偿人民币201400元.原告购买本房屋是为年底结婚作为婚房使用，被告迟迟不履行房 屋过户义务已经给原告造成