房屋租赁合同纠纷代理词(修改版)

1、代理词尊敬的审判长、人民陪审员：原告 xx 诉被告 xx 租赁合同纠纷一案， xx 律师事务所接受 xx 的 委托，指派律师 xx 担任本案原告的诉讼代理人。接受委托后，代理 人收集、查阅、研究了本案有关材料，向证人了解情况，并经过本案 的开庭审理，对本案的事实、证据作了全面了解，现发表如下代理意 见，请合议庭予以考虑。一、本案原告是适格的诉讼主体。我国合同法第 229 条规定： “租赁物在租赁期间发生所有权 变动的，不影响租赁合同的效力 ”。中华人民共和国民法通则若干 问题的意见（试行）第 119 条第二款规定：“私有房屋在租赁期内， 因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的， 原合同对租赁人

2、和新房 主继续有效”。被告以“买卖不破租赁 ”的原则来否认原告的主体资格是错误的。 所谓 “买卖不破租赁 ”，即在租赁关系存续期间，出租人将租赁物让与 他人，对租赁关系不产生任何影响，原租赁合同在买受人（新的所有 人）和承租人之间继续有效，双方无须重新签订租赁合同，承租人可 依据原租赁合同继续占有使用该租赁物， 并按照原租赁合同向新的所 有权人交纳租金、承担原租赁合同中的义务。原告在获得 xx 转让的房屋所有权（并非被告辩称的债权转让） 后，当然地取得了该房屋的收益权，在本案中，原告依据 xx 租赁 合同（以下简称租赁合同 ）向被告主张房屋租金，既有前述法律 依据，也有被告一直以该房屋为经营地

3、而办理工商登记的事实依据。 所以，原告是适格的诉讼主体。二、原告的诉讼请求并不存在超过诉讼时效的问题。1、本案的客观事实表明原告的诉讼请求并未超过诉讼时效原告自 xx 年取得房屋产权以来，一直委托 xx 到房屋催收租金， 并且还通过书面的催收函催收租金， 原告所提供的一系列证据已经形 成一个完整的证据链条，足以证明原告一直在催收租金的事实。2、原告针对诉讼时效的证据依法应予以 采信根据中华人民共和国民事诉讼法第七十条的规定： “凡是知 道案件情况的单位和个人，都有义务出庭作证 , ” 。本案中由于证 人皆是受原告的委托到房屋向被告催收过租金，了解案件真实情况， 因此，他们有义务出庭作证。3、根

4、据司法解释的规定原告的诉讼请求并未超过诉讼时效 本案中原、被告在租赁合同中所约定的租金是一个整体债务，分XX 期履行，这些义务的设定是依据同一份租赁合同 ，其义务内 容的总和作为一个整体构成了权利人的权利内容， 权利人依据该 租 赁合同所享有的权利也是一个整体的合同权利， 其主张合同权利也 是对合同整体权利的主张， 所以权利人可以在该项作为整体的权利最 终到期而未能实现时就该项权利提出主张。 根据最高人民法院关于 审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定第五条规定： “当 事人约定同一债务分期履行的， 诉讼时效期间从最后一期履行期限届 满之日起计算”。所以，本案应从最后一期债务履行期限届满之

5、日 （即 XX 年 XX 月 XX 日）起计算诉讼时效。原告在 XX 年 XX 月 XX 日 向法院提起诉讼，原告的诉讼请求并未超过诉讼时效。4、原告的诉讼请求并未超过诉讼时效有最高人民法院和地方高 级人民法院的判例及指导意见佐证。（1）最高人民法院（ 2004）民二终字第 147 号判决书。（2）江苏省高级人民法院关于民商事审判适用诉讼时效制度若 干问题的讨论纪要苏高法审委 200517 号第四条规定： “当事人在 合同中约定债务人以分期履行的方式履行债务的， 诉讼时效期间自最 后履行期届满的次日起计算。 ”三、被告以优先购买权受到侵害为由拒付租金的辩解不成立。首先，被告主张的优先购买权与原告主张的租金请求， 属于两个 不同的法律关系，理应另案处理。其次，依据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件 具体应用法律若干问题的解释第二十一条、二十四条的规定，被告 以优先购买权受侵害为由并不能宣告原告的房屋买卖合同无效， 更何 况原告已经取得房屋的物权。因此，即使被告主张权利，也应当向房 屋出让人主张， 并不能以此对抗原告的诉讼请求， 所以被告以优先购 买权受到