房贷市场分析报告、地产市场形势分析及政策建议

1、北京市二手房房贷市场分析报告发布单位：北京链家地产市场研究部中国光大银行研究周期：2007年1 月1 日至2010年8月15日样本选取：2007年1 月1 日至2010年8月15日链家及光大银行二手房成交名词解释：新政前指2010年 1 月 1 日4月 15日（含）新政后指2010年 4月 15日 8月 25日政策篇1990年，我国个人住房商业贷款正式实施，至今个人商贷市场已发展到第二十个年头。这期间个人住房消费贷款金融政策发生了巨大变化，无论从贷款门槛、利率差异、审核条件还是从贷款容量、贷款需求来看，都发生了较大转变，这也将引导房贷市场相应发生转变。近年来个人住房消费贷款金融政策发生了巨大变

2、化，这种变化主要体现在：一、以2007年为节点，个人信贷政策从利率单一执行转变为实行差异化利率。2007 年以前，在房贷市场上，政府均执行的是单一的利率政策，2007 年起政府开始对购房面积、 购房套数方面做出明确的利率差异化，例如对首套90 平米以下的住房实行0.7倍的优惠利率，但对于二套以上住房执行1.1 倍利率。2、 从单一的金融杠杆调节政策转变为直接与房地产市场宏观调控政策挂钩、指向性针对投资行为的差异化信贷政策。2007年，政府为抑制投资型住房需求，开始对购房次数、购房套数、购房面积等方面实行差异化信贷，在一定程度上抑制了投资住房的需求。2008年整体经济大环境向下，政府为应对房地产

3、行业的低迷，实行房贷利率0.7倍的优惠政策来刺激引导需求；2009年到 2010年初，房地产价格实现长期快速增长，2010年 4月政府再次强调购房套数、购房面积等方面实行差异化信贷， 对于首次购买小户型的房贷需求者相对宽松，而对于拥有多套房再贷款情况更加严厉。3、 信贷相关政策发文机构从以央行为核心的发布转变为央行与各部委紧密配合的政策发布体系。信贷政策的另一个特点还表现在政策发文机构的转变。这种转变主要体现在单一到配合、中央到地方。2007 年前，房贷方面的相关政策主要由央行进行公布；2007 年后，无论是首套房利率的0.7倍、 0.85倍还是 1.1 倍均有建设部、央行、国税局等共同参与。

4、另外，中央政策出台后，相关地方政府均在1 到 3 个工作日内出台相关的执行政策。这样的信贷政策转变，直接导致了房贷消费者在选择贷款上发生了巨大变化，再加上近些年来房产市场经历了从升温到骤冷到骤热再到骤冷的区别性十分明显的阶段，这些也会一一作用到消费者的房贷选择倾向上，主要表现在：一、 支付方式的转变：主要表现在二套房贷消费者将更倾向于付全款或通过支付更多的首付款，以应对利率上涨而带来的额外利息。二、消费理念的转变：贷款用来购买首套自住房将成为主流。三、消费导向的转变：更加倾向于小户型。由于政策倾向于90平米以下的小户型住房，因此可能会引导消费者从购买90平米以上的住房需求转向90平米以下。4、

5、 消费趋势的转变：提前还款意愿更高，抵押消费等衍生的房贷消费产品更容易赢得市场。由于利率差异化后，高利率带来的成本增加，更多房贷消费者倾向于提前还款；另一种情况是抵押第一套房来凑足二套首付或三套的房款后，还款压力也仍然扩大，提前还款意愿同样高于以往。图-1 2007年至2010年政策变化年表卸川看用】，日 而看衰.90平*SLE 岛声管小和餐T3* 二 干55*福睥II月/日SrMfcBLF肯行.MY幽肝Jftwutwa rwwrMF秋府画画峡 平平由才平忖十 &襁南曦*g的胤团E而、夫S3记取 的.财苒享里" 首武!典口秣 以1起岳曲型国I市场篇商贷购房特点总述商贷群体有着

6、其自身的特殊性，从购买力上看， 强于公积金贷款而弱于一次性付款； 从投资属性上看，支配资金会更加灵活，同时政策对其控制及限制也会更多，这些都导致商贷购房形成了其独特的特点。表-1 2007年至2010年商贷购房特点购房贷款类型年份2007 年2008 年2009 年2010 年商业贷款成交价格（兀）840,254929,2681,106,3901,567,834平均单价（元/平米）10,24711,19612,86519,846建筑面积（平米）82838679购房年龄（岁）34333332一次性付款成交价格（兀）880,9621,069,0561,302,3001,726,422平均单价（元/

7、平米）10,61412,28814,47019,398建筑面积（平米）83879089购房年龄（岁）414241402007年以来，商贷购房及全款购房受政策及消费特征的影响，具变化特点各具特色，主要表现在：商贷购房价格明显低于一次性付款。从上表可以看出，自2007年以来，商业贷款购房的成交价格一直低于一次性贷款购房的成交价格。 这主要是因为采用全款购房的消费者平均年龄都在40岁以上多为第二套或是多于二套房的消费者。这部分消费者在购房时主要考虑的是房产的地段和升值空间。因此房屋的成交价格及建筑单价普遍会高于商业贷款的房产。相反， 商业贷款购房者正在趋于年轻化。 以上图表由“链家地产”市场研究部提

8、供。新政影响，2010年首次出现商贷购房单价高于全款购房。 商贷购房单价高于全款，主要在 于新政后商贷购买“高价房”十分明显（详见下表），这主要在于两个方面：首先贷款门槛的 提高，让部分购买力较弱的消费者退市，“遗留”下来的贷款消费者购买力较强，购买要求较 高，因此单价较高；其次，由于利率差异化后，部分贷款人群持有成本超出预期，转而改为全 款购房，但是支付能力有限，退而购买价格较低的房产。此长彼消的情况，造成了商贷购房单 价高于全款购房。表-2新政前后商贷购房特点日期新政前新政后成交价格（兀）1,436,7731,698,263平均单价（元/平米）18,18721,497建筑面积（平米）797

9、9购房年龄（岁）3234付款方式变化居民收入、当期房价以及贷款政策等因素的变化，都会影响到付款方式的变化，另外，诸如投资心态、心理预期等仍然会引导购房者的付款方式，总之，影响付款方式变化的原因是非常多元的。至2010年8月，全款购房继2007年后，再度跃为二手房交易的付款方式主流，而 新政后以商业贷款为付款方式的比例则创下近年新低纪录图-2 2007年至2010年购房付款方式变化L也11哂7nm年始 苜春由苗忖越 如康利率 口E&或詈亲 tTF金蜘% 二tt施1乩LU 付总蜘诙】对S鳌雎制的量 喊我1条M*lauKM 月 黄抑Rf£3厘. 耨靠皿曲M枉7*屏 苗打量隹5废.

10、制率11岳.= 春信口1毡停纵观2007年以来二手房市场付款方式的变化，主要变化特点是全款购房经历了比例缩小 后又放大的过程，相反，商业贷款则呈相反趋势，经历了快速放大后又明显缩小的过程。只是最后各付款方式所占比重又基本回归到 2007年水平。而细推究到各年商业贷款购房比重变化 较大具体原因主要表现为：2007年连续五次加息，信贷政策紧缩，利率达到了二手房贷款有史以来的最高点， 对于还 处于升温期的需求市场起到了警醒的作用，商贷购房意愿不高；2008年大经济环境衰退，房地产市场投资理念趋于保守，投资氛围及首次置业热情都达到今年的相对低点，商贷购房意愿进一步走低；2009年前一年累积的观望需求爆

11、发，初次置业者的爆发式涌现以及对于初次置业者执行最 低0.7倍优惠利率，致使其选择贷款购房比重增加明显， 再加上2008年连续五次降息后，利率 实际上已处于2004年初次加息时的水平，这也刺激了各类型需求贷款购房的意愿；2010年4月下半月以后，整个交易市场观望情绪严重，尤以主要依赖贷款购房的初次置业 者所占比例更大，另外贷款门款的提高，也使得部分房贷需求者被拒之门外或转为全款购房。图-3新政前后购房付款方式变化4国值13d»新政前后付款方式的转变特征十分显著， 主要表现在贷款购房比例的急剧缩小， 即全款购 房比例急剧扩大。这主要是因为：首先，新政后，整个房地产市场迅速形成观望气氛，

12、 尤其是主要依靠贷款购房的初次置业者观望，直接导致了贷款比例的下降；其次，二套房贷门槛提高、三套房停发贷款等政策，将部分贷款购房群体阻在门外，这部 分人要么改为全款购房，进一步促进全款购房比例增加；要么弃购，导致贷款购房比例进一步 减小。在这种此长彼消的趋势下，新政后贷款购房比例创下近年新低。贷款能力变化贷款能力体现在贷款成数和贷款额度两个方面，两者存在着直接关系，即贷款成数越低，额度越少；反之亦然。与此同时，贷款成数与房贷政策限制与否有密切关系，而贷款额度更多 与房价有密切关系，因此随着近年政策变动和房价上涨，贷款能力不再是简单直接的体现, 更多外围因素交织表现了更为曲折的特点。图-4 20

13、07年至2010年购房贷款变化甫竟限mW8 .业财a母优倒51万元cr<96 IE10从贷款能力上看，房贷消费者贷款额度在逐年显著提高，但是，这并不代表贷款能力在增强。相反，由于贷款成数的滑落，说明由于房价的过快上涨，被迫贷款购房的消费者及贷款条件放大速度远不及房价上涨速度的消费者日益增多，这主要体现在以下两个方面：首先，房价快速上涨，部分原本具备全款能力的消费者被迫改为贷款， 但贷款成数往往较低；其次，房价快速上涨，贷款额度增高，还款能力较差者被迫减少贷款成数；第三，房价快速上涨，贷款额度增高，个人融资能力较强消费者尽量减少贷款成数缓解还贷压力。新政后，贷款额度提升明显表-3新政前后购

14、房贷款变化时间新政前新政后环比购房总价（元）1,436,7731,698,26318.20%贷款额度（元）709,766798,18412.50%贷款成数4.94 成4.70 成-0.24 成新政前后二手房商业贷款最大的特点就是：首先，新政后贷款购房总价迅速提高：按上表测算，新政前贷款购房平均总价在143.7万左右；而新政后这一数字已扩大到 169.8万左右。但这不代表贷款购房购买力增强，而是由于初次置业的首套房贷消费群体的集中观望造成中低价位房产贷款数量减少，以及贷款门槛提高后，购买力相对更强的人被保留下来的更多；也就是说，信贷差异化门槛降低了部分二套以上房贷者的购房能力，直接影响了成交量的

15、回落，宏观政策对抑制需求是奏效的。放款周期变化随着房贷业务的深入开展，房贷服务环节显得至关重要，近年来，随着银行与经纪机构合作的密切，以及二手房贷市场地位日益凸显，商贷放款周期变化显著。因此，与房地产经纪机构的紧密合作，成为银行服务效率改善最显著的推进因素。图-5 2007年至2010年购房贷款变化效天鲁妁漫#同舞等幽初审理拓近年来的房贷服务，在二手房市场，买卖双方都主要聚焦于成交后放款周期也就是业主回 收尾款的快慢上，而这主要由初审周期与批贷周期两个主要环节构成：近年来初审周期都维持在一个相对恒定的周期，而放款周期有了显著改善，平均缩小了近两周的时间。细究来看，平均放款周期在2008年的明显

16、缩短，主要在于各大银行在 2008年开始相继进 驻品牌经纪机构或担保机构办理贷款， 更加贴近消费者，再加上银行间的竞争变得更为直接和 明显，效率提高迅速；而2009年，面对骤然扩大的贷款单量，各银行在初期普遍不能完全从 容应对，效率相比2008年有小幅下降；2010年由于信贷政策逐渐收紧，以及放款条件改为办 理完他项证才能够放款，区别于 2009年的完税放款，因此从表面上看效率提升并不明显，实 际上相同环节，效率基本可提高 20%以上。还款压力变化 随着房价快速上涨，还贷压力也正在迅速扩大， 再加上信贷政策差异化执行，还贷压力加速度显现的更加明显。首次购房可贷款八成的优惠政策，对多数购房人而言

17、，成为看得到但郤吞不下的空政策。表-4 2007年至2010年还款压力变化年份购房 类型审核 标准房屋总 价贷款 成数首付款贷款总 额基准 利率最低优 惠倍数实际执 行利率月还款总利息还款总额2007 年所有 情况个人 资质840,2548成168,051672,2036.84%0.855.81%4,742465,9921,138,1952008 年所有 情况个人 资质929,2688成185,854743,4147.83%0.856.66%5,613603,6921,347,1062009 年所有 情况个人 资质1,106,3908成221,278885,1125.94%0.74.16%5,

18、439420,1331,305,2452010 年新政前首套个人 资质1,436,7738成287,3551,149,4185.94%0.855.05%7,617678,7661,828,184二套 及以上贷款 记录6成574,709862,0645.94%0.855.05%5,713509,0751,371,1392010 年 新政后首套个人 资质1,698,2638成339,6531,358,6105.94%0.855.05%9,004802,3002,160,910二套认房 又认贷5成819,132849,1325.94%1.16.53%6,346673,8861,523,018三套 及

19、以 上停贷停贷停贷停贷停贷停贷停贷停贷停贷首付及还款压力骤然增大：2010年以前，尽管对于二套房也有首付四成、利率1.1倍的规定，但实际执行过程中，大多数银行都采取“暗松”政策，各类贷款在排除个人资质的考核后, 最高贷款及最低利率并无明显区别；而 2010年新政后，贷款门槛提高明显，在家上房价上涨 明显，首付及还款压力增大明显。成本支出迅速增多：鉴于差异化利率明显，以及贷款额大幅增长，贷款成本支出迅速增多 图-6 2007年至2010年贷款消费者平均年龄变化2007 年2KWZU1WJLIF表-5 2007年至2010年贷款消费者年龄变化年龄段2007 年2008 年2009 年2010 年2

20、5岁以下0.8%1.9%3.3%3.7%25至29岁28.3%36.6%37.9%39.8%30岁至34岁35.8%31.0%29.0%27.8%35岁至39岁18.0%14.2%14.4%13.5%40岁至49岁13.1%12.6%11.4%11.6%50岁以上4.0%3.7%4.0%3.6%30岁以下人群贷款比例连续三年上涨30岁以下贷款购房人群比例大幅度上涨14.4%,而30岁以上不同年龄档位人群贷款比例 均有不同程度的下降。而这并非中老年人群贷款压力缓解，主要在于年轻人购房贷款趋势更大, 尤其是随着房价的快速上涨，绝大多数年轻人购房需要贷款支付。25-34岁始终为主力贷款买房人群253

21、4岁人群贷款比例始终在60%以上，并呈逐年扩大趋势，尤其是2529岁80后群体 贷款比例上升显著，2007年至今上涨11.5%左右。这主要是因为，80后群体普遍为初次置业的 刚性需求，而30-34岁群体多为改善型置业，再出售房产经历了近几年的大幅升值，因此收 益加之日益见涨的收入，贷款需求比重逐渐减少。图-7新政前后贷款消费者年龄变化MX3瞰SB万 万 <XlAV 2- 716师6万 由3«片方 .皿4JJCIB24252331型35-38 41Tsi时岁郎上新政后各年龄档位贷款成数均下降，而贷款额度上涨新政后贷款成数的下降，主要在于贷款门槛的提高，迫使购房者必须提高首付降低贷

22、款成数，而能够继续接受高首付或者高利率的消费者，一般都属于购房能力较强、所购房产总价较高类型，因此又造成了新政后贷款额度普遍大幅提高的现象。新政后40-49岁贷款群体贷款额度上升最明显，受政策影响最大新政后，40-49岁贷款群体贷款额度上升最明显， 从75万到88万相当于上升了 17%,购房总价从170.5万左右上升到214.6万左右，涨幅高达26%左右。造成这种巨大差异并非该群 体购房能力的增强，相反，贷款政策差异化对 40-49岁人群影响最大，部分购买力较弱群体被限制在贷款或购房群体之外，而购买力较强者自然购房总价较高，造成了最终从表面看贷款额度猛涨的情况。趋势篇随着二手房信贷市场的不断扩

23、大，以及未来发展潜力已初露峥嵘，对于银行来说，无论是从主观意愿还是客观情况来说，都更倾向于在二手房信贷市场寻求更广泛的拓展空间，这样一来，银行与掌握绝大部分房贷需求的经纪机构之间，在信贷服务上联系的也就更加紧密。展望未来，银行在存量房商业贷款的服务模式,将朝以下几点方向发展：首先，交易房款托管业务。最初的交易房款托管（又称交易资金监管）是建委基于保证交易资金安全性，使其不再沉淀在经纪机构账户上，而设立专用账户保存交易资金的方式。而银行正是以开设“专用账户”的第三方身份参与进来的。而后，在实际操作中，经纪公司和银行之间通过业务实操阶段的总结，推出了交易资金银行托管业务，基于此前交易资金监管的基础

24、，优化了各环节的业务流程，大大提高了服务的灵活性和效率。而银行也从此前的被动参与转换到与经纪机构互相合作上来。对于银行来说，有资金监管操作的专业性和安全性，而经纪公司能够把握交易的进度和节奏， 更加了解买卖双方的心态和办理节点。双方的合作能够充分发挥各自的优势又能在保障交易自己安全的基础上，使交易资金最快速度发放给业主。其次，贷款者的个人资质复合性更为重要。以往，银行在审核房贷消费者的个人资质时，主要与工作收入、稳定性、征信记录及家庭成员情况为主，而未来随着贷款差异化的深入执行，个人资质的审核将会更加严格，考量方式将更为多元化。例如，对第二套房房贷者，会通过银行信贷系统查询第一套房贷情况，是否

25、还款完毕或者是否按期还款，都会影响到二套房贷的具体贷款成数和上浮利率情况。第三，品牌经纪机构在二手房贷市场扮演的角色将更加重要。由于品牌经纪机构越来越集中掌握二手房贷需求动向、信贷要求和购房条件，因此其在二手房贷市场扮演的角色将越来越重要。例如目前的经纪公司和银行的合作主要为购房者提供的 是在具体的贷款环节方面的服务，但是贷款前期一些咨询服务对于购房者来说也非常重要。当前二手房贷款人群中，超过8成的房贷消费者认为最终获得贷款额与最初预计存在偏差，其中15%左右的人会因此而产生退房纠纷甚至直接违约。造成这种情况的主要的原因就是购房者在 贷款前对自身的房屋价值估计不准确。 在链家与光大银行的合作中

26、，双方将各自发挥在房贷信 息方面的优势，共同合作建立房贷预审批系统。消费者只需在前台输入家庭及预购买房产相关 信息，系统会自动核定出该房产办理贷款时能够获得的基本额度，降低购房者因房贷自估不准带来的风险。第四，未来银行在二手信贷服务上将更重视细节及品质。随着二手房成交领先新房的比例越来越大，以及二手商品房成交比重增长越来越快， 相应之下，二手信贷市场的地位也将随之凸显。未来银行在二手房信贷服务上将更重视细节及品质， 注重贷款环节的细部优化。例如光大银行与链家地产合作的交易资金监管优化服务以及整合地 产服务、金融服务的联名卡增值服务等，都是这一现象的良好开端。附录：贷款政策年表出台时间政策名称及

27、内容2003年6月27日关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再 执行优惠住房利率规定。2005年3月26日关于切实稳定住房价格的通知贷款利率的上限被打开，并规定部分城市个人住房贷款最低首付款比例可由两成提高到三成。2006年7月21日关于调整住房信贷政策有关事宜的通知规定房贷款首付款比例不得低于三成；但对购买自住住房且套型建筑面积在90平方米以下的仍执行首付款比例两成的规定。2006年8月18日央行商业性个人住房贷款利率下限由贷款基准利率的0.9倍扩大到0.85倍，个人住房公积金贷款利率保持不变。2007

28、年9月27日中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例（包括本外币贷款，下同）不得低于20%;对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%;对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房 贷款的月支出不得高于其月收入的50%。2008年10月22日国家税务

29、总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。2008年12月22日关于调整个人住房公积金存贷款利率的通知从2008年12月23日起，下调个人住房公积金贷款各档次利率0.18个百分点。五年期以下（含五年） 从3.51%调整为3.33%,五年期以上从 4.05%调整为3.87%。2009年12月22日国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的， 全额征收营业税；个人将购买超 过5年（含5年）的非普通住房或者不足 5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的

30、 价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。2010年1月7日关于促进房地产市场平稳健康发展的通知对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于 40%,贷款利率严格按照风险定价。2010年3月9日关于首次购买普通住房有关契税政策的通知对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。2010年4月17日关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家

31、庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于 30%;对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的 1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度 提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。2010年7月15日关于落实商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准有关问题的通知强调贷款人应根据申报情况、面测、面谈（必要时居访）、征信查询、房屋交易权属信息查询等方式确定差别化住房信贷政策执行标准。当前房地产市场形势分析与政策建议（2008年7月16日）一、当前房地产市场形势当前市场观望情绪已经形成，市场需求萎缩，交

32、易量下降，开发商资金链紧绷，滞涨态势形成。 2008年1-6月房地产市场供给累计同比增加但景气逐月下降。1-6月房地产开发完成投资 13195.67亿元，同比增长33.5%,增幅同比增加5个百分点，比同期固定资产 投资增幅高6.7个百分点。但环比逐月回落。1-6月，购置土地面积、商品房新开工面积和商品房竣工面积等指标增幅均在1-2月为最高，之后逐月回落，4月和5月增幅则低于去年同期。1-6月，本年新增房地产开发资金来源增幅逐月下降，其中购房款和银行贷款增幅均逐步下降。 2008年1-6月房地产市场需求增长持续减缓。受调控政策影响，2007年4季度房地产市场需求增长迅速下降，2008年1-6月房

33、地产市场需求增长继续减缓，各种主要类型物业的销售面积均同比减少，并且下降程度均高于1季度降幅。多数城市二手房交易量同比有所减少。2008年1-6月，长三角地区、 珠三角地区、环渤海地区等全国所有区域商品房销售面积 增幅均同比下降。 2008年前6个月全国及大部分地区房价仍保持上涨但涨幅明显低于去年同期，部分城市住房价格出 现下降。2007年4季度房价环比涨幅迅速下降，2008年1-6月商品住宅价格环比涨幅为1.2%,二手住宅价格环比涨幅为0.3%,远低于2006年1-6月和2007年1-6月4.4%的涨幅。2008年1-6月各区域房地产市场变化表房地产市场供给 增长变化房地产市场需求 增长变化

34、主要城市房价环比 涨幅变化东北地区T北部沿海地区T南部沿海地区TJ J黄河中游地区T长江中游地区T大西南地区T大西北地区T长三角地区T珠三角地区TJ J环渤海地区当前房地产市场供求矛盾迅速变化，90平方米以下商品住宅空置面积大幅增加，2008年6月末其空置面积增幅达到 31.1%。房地产价格作为资产价格，其变动主要是受未来预期回报的影响，包括未来经济景气变化、通货膨胀预期 与货币政策预期的影响。 今年1月至6月，全国商品房销售面积同比下降 7.2%;增幅同比减少 28.7%,其中40个重点城市新 建商品房、二手房累计成交面积同比分别下降24.9%、20.9%。北京交易量下降已经接近了 50%,

35、交易量的持续下降比房价的同比上升是更重要的危险信号。二、房地产业的关联影响鉴于房地产与宏观经济的密切关联，当房地产趋冷甚至下行时对宏观经济的杀伤力很强。美国的次贷 危机已经升级到房地产危机，进而对美国乃至世界经济产生深度影响，日本90年代经济的10年衰退也是由房地产诱因，这些都值得借鉴。1、房地产与GDP关系房地产行业是一根扁担挑两头，一头是投资，房地产在整个固定资产投资中长期占20%; 一头是消费，在居民可支配收入中，支付房价是居民最大的一笔消费。国外发达国家美国、日本、德国、法国在战后 1950-1970年近20年间，房地产在 GDP所占比重都超过 了 20%。美国已过了汽车与购房的消费热

36、期，现在房地产仍占GDP的10.5%。我国2007年由建设部发布的数据表明，房地产和建筑业所占 GDP比重刚刚超过10%,相比之下，我国房地产不是在 GDP中占比太大， 而是大有空间。2、房地产对国民收入的影响居民的收入包括财产性收入与现金收入。中国住房自有率达到了82%, 2006年我国城镇住宅的总量为115亿平方米，粗略计算总/介值为 30万亿元；居民储蓄余额约为 40万亿元；中国股市2008年4月底的流通 市值约为8万亿元。居民存款因为受通货膨胀因素影响，过去7个月，存款平均负利率约为3%,以40万亿元人民币储蓄计算，存款储蓄约损失了7000亿元人民币；同时股市深度下跌，总市值缩水数万亿

37、元。在这种情况下居民只有继续选择承受存款负利息，导致今年以来的居民储蓄存款增长了5000 多亿。如果房价像股指那样下滑的话，居民手中的30 万亿元的财产性收入，势必也要受到缩水的威胁。日本 1990 年时居民地产总价值20 万亿美元，1992 年泡沫破裂以后房价一落千丈，形成了大量的不良资产， 股票和土地价格的下降造成的资产损失相当于当年GDP 的 90%， 使日本的GDP 增长率从1990年 5.6%下降到 1993年 0.2%，造成了日本经济的十年不振。当前，无论是股市还是楼市的持币观望，最后总要有去向，人们期待的是升值而不是蒸发，在保证国家金融安全和保护国民财产性收入问题上要兼顾平衡，毕

38、竟稳定是第一位的。3、房地产对金融的影响2007 年银行房地产开发贷款余额为1.8 万亿元，个贷余额为3 万亿元，在银行资产中所占比例达到了1520%,其中70%在国有银行。由于房贷属于中长期贷款，存贷利差大，因此对银行利息收入贡献率超过20%。从开发商方面来分析，来自银行的开发贷款占开发商资金的1520%,但预收款和抵押贷款占4050%。当市场需求大幅下滑，交易量急速下降时，对开发商是致命的，同样也会殃及银行。90 年代初期海南地产危机给银行造成的坏帐10 年以后才消纳掉，教训深刻！4、房地产对财政的影响由于中国的土地制度与其它国家有很大的不同，土地和财政有以下的关联：土地出让金：20012

39、003年，全国累计达9100多亿元。土地出让收入在地方财政收入中所占的比重2003年曾一度高达54.67%，近两年虽然有所下降，但2007年依然保持在40%以上。当前，土地市场正在趋冷，土地交易降温，地价涨幅回落，流标流拍事件持续蔓延，不可避免的使地方政府财政受到较大影响。同时，企业利润下降，土地财政萎缩，今年来的两次自然灾害都会影响地方财政收入。在对房地产的调控中，最重要的一条是加强保障性住房的供给，如果地方财政收入下降，也势必影响对中低收入住房的投入能力。来自REICO 报告的数据表明，2005年全国保障性住房投入达400多亿，其中土地招拍挂增收部分的投入为241 亿，公积金的增值收入为7

40、2 亿，财政拨款仅有83 亿，到 2010 时全国保障性住房的投入要增加到500 亿，其中来自土地的部分仍占60%。5、房地产对产业链上下游的影响房地产的产业关联系数高达1.7 2.2, 目前采取由材料、施工单位垫资方式开发，当开发商资金链紧张时，就形成拖欠上游材料、施工单位资金的情况。农民进城务工中有60%在施工企业，现已出现拖欠工资纠纷。总之，经济、财政、金融、国民收入和房地产是互相联动的，房地产问题已经“牵一发而动全身”。三、维护房地产和经济社会稳定平衡发展的建议从维护房地产行业及整个社会经济的稳定平衡发展目标出发，我们提出以下几点建议：1、适时调整房地产政策，适度放松银根要保障经济“又

41、好又快”的发展，房地产政策已经到了适时调整的阶段。以往对房地产出台的调控政策是根据当时市场过热的态势，采取了 “双向调控”， 同时调控需求和供给，出台了对开发商缩紧银根、缩紧地根的一系列政策，而对需求方又提高了二套房房贷的门槛以及抵押贷款的利息，并增加了交易环节的税收等。鉴于以下规律： “当经济周期开始下行时，房地产周期比经济周期下降快；当经济周期起步时，房地产周期比经济周期起步晚； 由于房地产投资比固定资产投资下降的快，而后使得固定资产投资会以更快速度下降，加快了我们宏观经济运行的风险”。在下半年到明年，如果销售量持续下滑，政策不变，房地产投资增幅很快会下来，要警惕房地产市场下滑给本行业和整个国民经济带来的影响甚至灾难，因此，应适度放松银根，增加多渠道的融