未来已来把握机遇迎接挑战

1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2009本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。未来已来 把握机遇 迎接挑战东莞中原研究中心 2015年8月26日深化改革和改革开放城镇化改革人口红利人民币汇率经济（消费、财富积累）股市货币供应量房地产+互联网+金融金融改革及利率让我们来回顾一下过去的房地产市场发展趋势1990-19951990-19951996-19971996-19971998-20031998-20032004-20072004-20072008-20092008

2、-20092010-20122010-20122013-20152013-2015房地产市场发展趋势图（东莞为例）亚洲金融危机亚洲金融危机三限调控三限调控全球金融危机全球金融危机政府救市政府救市人民币汇改人民币汇改结婚人数激增结婚人数激增进入加息通道进入加息通道土地招拍挂土地招拍挂上调土地出让金标准上调土地出让金标准城市建设热潮城市建设热潮货币分房货币分房经济持续低迷经济持续低迷反腐败反腐败银根紧缩银根紧缩人民币贬值人民币贬值股市牛市股市牛市政策扶持政策扶持住房消费住房消费通胀严重通胀严重开发投资热潮开发投资热潮影响房地产市场发展趋势的因素：政治（反腐败）经济（经济周期、通胀、危机）人口（结婚

3、人数）城市化（城市建设）政策（货币分房、调控、支持）金融（货币供应、人民币汇改、利率）供求价值房价说白点，楼市是资金推动型的市场！ 民间储蓄（人口、经济、股市） 银行信贷（金融政策、货币发行量） 外资热钱（人民币汇率）股市是经济的晴雨表，楼市是经济总财富的反映。未来房地产市场走势分析：政治（反腐败）经济（短期危机，深化改革和城镇化改革、内需消费）人口（婴儿潮、结婚人数、人口老龄化）城市化（城镇化下的城市化）政策（支持、市场化、稳定住房消费）金融（货币供应、人民币汇率、利率）房地产+互联网+金融+大宗商品房交易看淡整体楼市平稳持续向上整体楼市平稳持续向上，局部大涨首置需求剧减，改善需求购买力有限

4、二三线楼市迎来发展机遇未来几年楼市趋向稳定下半年房价有压力，长远上涨改革开放发展思路：一部分人先富起来；不管黑猫白猫，捉到老鼠就是好猫；发展才是硬道理；三驾马车并驾齐驱；发展结果：国富官富民穷成果：经济高速增长；巨大经济财富积累；弊端：贫富悬殊（沿海内地、垄断、国企、三公消费）、投机性重（炒股、炒房、啥都炒、好赌、偷税漏税）、同质化、复制效仿深化改革发展思路：反腐败、劫富济贫、平民化大众化、依法治国、扩大内需消费；城镇化改革、金融改革（民营银行、利率市场化等）、国企改革、财税改革、土地改革等等；发展结果：国强民富成果：经济持续平稳发展、经济结构调整转型；改变：缩小贫富差距、倡导专业、差异化、创

5、新、科技等优势城镇化改革？反腐败、股灾城镇化改革均贫富、财富重新分配、增加货币供给深化改革对房地产市场启发 整体房地产市场平稳发展 高端住房消费减弱 二三线城市房地产后劲足 商业有很大发展空间 旅游、文化地产仍然有较大发展空间 鼓励大众消费 控制“三公”消费 促进养老家政健康消费 壮大信息消费 提升旅游休闲消费 推动绿色消费 稳定住房消费 扩大教育文化体育消费 互联网+消费激发内需消费成为深化改革下经济增长的主要动力1991年是我国出生人口数量增长趋势的大拐点，持续9年快速下滑。19292014年中国出生人口数量增长趋势图（单位：人）1962年1990年1970年1982年1977年第一波婴儿

6、潮（建国后-1958）第二波婴儿潮（1962-1970）第三波婴儿潮（1982-1990）数据来源：国家统计年鉴受人口增长趋势影响，数据显示结婚登记数量在2014年已经进入拐点。2002年2005年数据来源：国家民政部指标2014年2013年2012年 2011年 2010年 2009年 2008年 2007年2006年2005年年末总人口(万人)136,782136,072135,404134,735134,091133,450132,802132,129131,448130,7560-14岁人口(万人)23,95722,32922,28722,16422,25924,65925,16625

7、,66025,96126,50415-64岁人口(万人)91,583100,582100,403100,28399,93897,48496,68095,83395,06894,19765岁及以上人口(万人)13,755 13,16112,71412,28811,89411,30710,95610,63610,41910,05515-59岁人口(万人)91,58393,50093,72794,072/92,097 91,647 91,129 90,586 /总抚养比(%)41.2 35.334.934.434.236.937.437.938.338.8少儿抚养比(%)26.2 22.222.22

8、2.122.325.32626.827.328.1老年抚养比(%)15.0 13.112.712.311.911.611.311.11110.765岁及以上人口占比(%)10.1 9.7 9.4 9.1 8.9 8.5 8.2 8.0 7.9 7.7 过去十年全国人口年龄结构情况：2012年是我国人口红利拐点，2014年在人口老龄化及单独二胎政策放开下，总抚养比快速上升，劳动力人口的家庭负担日益加重，首置首改购买力相应受阻，同时二胎家庭首改需求日益成为刚性需求；经济型成长型首改户型成研发重点。数据来源：国家统计局2013年是首置刚需最高位，2014年是拐点，预计未来持续近十年时间持续快速回落萎

9、缩；2014年开始，受内在置业周期、人口趋势以及外在的房地产政策引导和人口政策的放开，改善需求开始持续释放；二胎家庭首改需求逐渐变成刚性需求，这些家庭在未来成长的不同阶段具备不同的户型需求特点；受我国过去的人口政策影响以及人口红利拐点，人口老龄化和单独二胎政策的放开，劳动力人口家庭负担日益加重，购房开支预算变得谨慎及保守，购买力相应减弱，特别二胎家庭的刚需购买力大大受阻。未来项目前期定位逐步降低首置刚需的产品配比，逐步提高改善需求产品配比；首改产品的研发上，考虑有两点：一是经济紧凑设计，二是可以细分多种产品以适合不同的家庭成长阶段，甚至是可以跟随着家庭成长而变化的户型；重点关注和研究首改需求的

10、敏感点，比如安全、舒适、便利、健康、子女教育、归属、稳定、物业服务等，以指导项目定位、规划、设计、营销；未来首置和首改的客户购买力相对减弱，解决客户购买门槛成为成交关键点；对于换房改善需求，为业主解决旧房出租和出售，帮助赎楼结清，再买享受首套首付政策并分期支付首付等等提供相应更多的服务成为一二手联动新模式；营销中老带新的效果愈发明显，维护好老业主的关系，赢得老业主的良好口碑变得尤为重要。人民币汇改后的升值趋势人民币汇改后的升值趋势人民币汇改后的升值趋势人民币汇改后的升值趋势从碧桂园的战略改变看行业市场趋势互联网权益众筹模式进军一线城市不做价格屠夫+互联网+金融+房地产+互联网+金融资金流入行业

11、，支撑开发商和投资置业目标客户覆盖范围扩大信息公开快捷、交易加快交投活跃，价格上涨对中国股市的看法 远未成熟 人为主导 投机为主 牛短熊长 风险意识 单边思维 杠杆股灾 逢高兑现 慢牛真慢对中国楼市的看法 商品房的属性 保值升值能力强 楼市是国家经济财富的反映 股市的热钱最终归宿是楼市 不管是股市是牛市还是熊市，楼市都是股市的受益者 商品房市场不到二十年，远未成熟 城镇化改革下二三线楼市迎来黄金机会 适用价值投资，必须价值投资投资入市时机的建议 恐慌极致 经济低位 利率低谷 库存高位 股市慢牛 城镇化改革启动数据来源：中国人民银行给到近期开发商的建议 大幅降价 抢跑市场全球经济持续下行，短期危机重重。8月中旬开始全球股市持续暴跌，疑是全球金融危机再次来袭。要点回顾： 深化改革