房产经纪公司知识手册

1、73目 录 第一章 买卖知识1第二章 租赁知识27第三章 贷款知识46第四章 法律知识61第五章 资讯常识66买卖知识什么是房地产经纪？房地产经纪是指以收取佣金为目的,为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济活动。目前主要业务是接受房地产开发商的委托，销售其开发的新商品房。房地产经纪业务，不仅是代理新房的买卖，还包括代理旧房的买卖，不仅代理房地产的买卖，还代理房地产的租赁业务。 什么是二手房？二手房是相对开发商手里的商品房而言，它是房地产产权交易二级市场的俗称。凡产权明晰、经过一手买卖之后再行上市的房屋均可称之为二手房。其中包括已购公房和经济适用房。包括商品房、允许上市交易的二手公

2、房房改房、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。二手房有哪些优势？新商品房听着上档次，看着很顺眼，对别人说起来也很场面。但对于居家过日子的老百姓来说，住就图个实在，图个安稳，图个节省。比起新商品房来，二手房有着许多天然的优势。现房交易。这几年，业主和开发商闹矛盾的不在少数，当初描绘的"住房蓝图"，在交房的瞬间变为泡影。要么地面裂了，要么暖气没通上，要么阳台没封问题多多。买二手房，看得见摸得着，就是再破再旧，也能弄个清清楚楚，明明白白。地段较好。二手房由于建筑时间关系，大都分布在市中心、商业繁华地段或者老城区，交通便利，投资居住两相宜。比方在泉城广场附近，几乎没有新商品

3、房，而棋盘小区、佛山苑等小区却有二手房出售。配套设施完善。一些新房"在那遥远的地方"，人烟稀少，下班了还得买了菜提着回家，早上饿着肚子开车去吃早饭。二手房"身处"闹市，银行、饭店、医院、学校、广场等一应俱全，生活起来，相当便利。一位外地来济的刘先生谈过一个很现实的例子：新房子离学校远，天天得送孩子上学，风雨无阻，很是麻烦，后来他买了个旧学区房，孩子自个上下学，不用操心，省了很多事。产权权属清晰。二手房有没有证，一目了然，能不能交易，去房管局一查便知。只要签了合同，交足了钱，就可办理产权变更和过户，能做到心中有数。而买新房就没这么幸运，买的时候信誓旦旦，住

4、进去了，迟迟见不到证的踪影，碰上不懂行的，最后一打听，根本就办不下证来，原来是旧村改造。新房权属各种情况错综复杂，除正规开发商外，要多长个心眼，提高抵御风险的能力。选择面更广。想买二手房，划个硬杠杠，根本上都能根据自己的需求找到房子。随着济南市"东拓、西进、南控、北跨、中疏"城市开展战略的实施，城区的新房越来越少，但在城区根本上都能寻觅到二手房的踪影。二手房房源比拟广泛，房改房、福利分房、集资建房、次新房等应有尽有，买者的选择余地大。价格多元化。二手房根据房屋性质，地段划分，房龄等不同，价格也不尽相同。毕竟是二手房，房主也有自知之明，就同地段二手房而言，房主不会疯狂到要超过

5、新房价格的地步。而二手房的价格多元化也可实现不同经济实力购房者的置业需求。入住后干扰少。新建商品房入住后，一般都要进行装修，很长一段时间内每天都得忍受邻居们装修时的敲打声，而且大家陆续搬家入住，施工人员进进出出，甚是"热闹"。买二手房，邻居们入住时间不同，不会在同一时间进行装修，免了一定的干扰。居住本钱低。二手房一些分布在开放式小区，根本上没物业管理费、车位费等，只需交纳卫生费等，算下来比拟廉价。而住在新小区物业管理费、车位费等加起来也并不少。比方南部某新型小区的商品房，一年物业管理费600多元，而其附近的二手房，每年才收不到50元钱的卫生费。时间长了，算下来也能节省不少钱

6、。如买新房在离单位较远的地方，来回交通费也不是个小数目。如果碰上好一点的卖主，送装修，甚至送家具家电，亦可省掉一些费用。购房风险小。由于二手房一般来说已经过几年甚至几十年的风吹雨打，房屋的建筑质量已经显山露水，尤其是顶楼的房屋，有无渗漏已经原形毕露，降低因质量造成的风险。另外，对于相应的物业管理、治安、邻里素质，买者都可以看得清清楚楚。当然，不是说新房一无是处，摸摸口袋里的钱，过日子讲究个实在。不要因了一些外在的东西，忽略了生活的本质。房子买来就是居住，里面装修好，住得舒坦，就行了，管它外面多破多旧呢！哪些人适合买二手房？以下这些人是适合购置二手房的：。这是购置二手房的主力军,一些白领阶层刚毕

7、业不久的年轻人也适宜购置二手房作为过渡，等实力雄厚以后再购置新。急于结婚用或者方便子女上学者或者给老人养老等,也可以就近购置二手房,作为一段时期的过渡。从哪里能获取二手房房源信息？1、报纸渠道获得房源，可靠方便但时效性不强。在报纸上出现的房源信息一般分为两种，即房产中介公司刊登的广告和业主个人出售出租房屋的信息。在各大报纸的房产广告版，都可以轻而易举的找出中介公司的广告，对于消费者来说是十分方便快捷。但在这类广告房源中，有可能存在一些虚假信息，时效性也差。例如，为了吸引客户，成心让价格与周边区域低很多，或者将已出租或出售的好房源刊登出来，到达引诱消费者咨询，从而到达“套客户的目的。因此，对于中

8、介公司在报纸上刊登的房源，应该一分为二的看待。对于低出同区域房产市场价格过多的房屋，应仔细考察，而不是轻易相信。在交易时，尽量选择正规的中介公司。2、网络渠道获得房源，更新快，房源多，但水分大。由于报纸对刊登信息存在一定要求和限制，同时由于刊登费用较高，限制了局部虚假信息。而在网络上发布信息，限制小，本钱低，只要按步填写信息内容即可。这样，网上房源信息的虚假成分相对较多。由于网络容量较大，但太多的信息中重复的太多，容易让人“眼花缭乱。3、熟人渠道获得的房源，真实保险但效率低。很多购房者通过自己身边的亲戚朋友及各种人际脉络去寻找房源，这样虽说平安系数增强了，但获得的房源有限，并且很难满足个性要求

9、，效率较低。另外，在一些专业操作上，消费者自己也很难去把控，不但让整个买房过程效率降低，影响到既定的购房方案实施，甚至会因为投入过多精力而扰乱正常生活。4、中介公司渠道获得房源，快速有效且交易平安、专业。目前，委托房产中介公司出售房产的业主越来越多，使得集中在中介公司的房源在质和量上都稳步增长。消费者通过在房产中介公司寻找房源在一般情况下都可以到达真实有效、并满足需求。当然，选择通过房产中介公司获得房源，在交易成功后需交纳一定的效劳费，但能保证交易平安，目前济南85%的房产交易均通过中介公司完成。5、参加房展会，比拟放心但需要等待。近年来，房产主管部门、行业协会、新闻媒体等经常举办一些房展会。

10、房展会上会有大量的中介公司参展，是房源集中展示的一个平台。齐鲁晚报每年春秋两季房展会就是很好的平台。由房展会派生出来的，专门针对二手房的交易平台，也陆续在济南上演。比方，生活日报?易房?周刊推出的“二手房交易节就是选房的好途径，目前已经在超市、广场、建材市场等地举办了多届。由于房展会举办的次数不多，而且时间不太确定，所以需要等待。如何读懂二手房房源广告的意思？为了节省费用，并传达更多的房源信息，房产中介公司一般会在一次广告中包含数条信息，而每条信息又相当简单。挑选房源，阅读广告的时候，某些表述就会使人产生“雾里看花，水中望月的感觉。如何从简单的介绍中获得尽可能多的有效信息呢？某些标示的具体含义

11、是什么呢？楼层有两种表述，一种是直接写清楼层，如“五非表示五楼但不是顶层，“六顶表示六楼顶层；另一种是不仅告诉该房的楼层，而且写清了整栋楼的层数，比方“3/6F表示整栋楼有6层，该房处于3层。一般的户型以“或“X-X表述，如3.1、2-1分别表示三室一厅、二室一厅，容易理解。但有时会出现2.0，这表示该房的户型是两室。廊通常会还用“L表示，比方、3.L都表示三室一廊。而复式的结构会在后面注明“复式，比方“五六复式表示该房是复式，在五楼和六楼。有时为了表示卫生间，会在再加上一个数字，比方“4-2-2表示四室两厅两卫。如果不注明，一般情况下就表示有一个卫生间。房龄、根底设施、装修情况、房屋性质等都

12、包含在备注栏里。备注中出现数字，一般不是房龄就是面积，比方：“地10传达00年表示该房地下室有10平米，是2000年的房子。另外，为突出房子的优势，还会注明其他事宜。比方，“可更名表示该房房产证还没下来，可直接到开发商那里，将合同改成买房者的姓名；“明厅表示厅朝阳；“上燕中表示可以就近上学燕山中学；“双阳封表示两个阳台都封了。当然，每家中介公司的表述可能不尽相同，但只要了解了以上要素，就会把握住房源信息的绝大局部。哪些房屋不能买卖？有以下情况之一的房屋，不得买卖：1、无房屋所有权证；2、房屋所有权有纠纷，房屋产权有纠纷或者房屋产权不明晰；3、共有房屋未经其他共有人书面同意的；4、 违法或违章建

13、筑；5、是著名建筑物或文物古迹等限制流通的房屋；6、是由于国家建设需要，以确定为拆迁范围的房屋，禁止买卖；7、法律、行政法规规定禁止买卖的其他情形。 二手房产权状况怎样查询？“二手房交易一般都是个人之间的买卖行为，与开发商出售的商品房比拟而言，在交易的复杂性上，它的难度可能还要更大一些。特别是对产权状况的了解，购房人只有通过房管部门和对出售人身份的了解，才有可能获得真实的信息。下面就将调查“二手房产权状况的方式及程序作以介绍。要了解房屋的产权状况，购房人第一步要做的是要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。产权证书是指“房屋所有权证和“土地使用权证。身份证件是指身

14、份证、工作证和户口簿。资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格。例如：商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书；代理人要查验代理委托书是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的证明书等等。其他证件是指：出租房产，要查验承租人放弃优先购置权的协议或证明；共有房产，要查验共有人放弃优先购置的协议或证明；中奖房产，要查验中奖通知单和相应的证明等。第二步是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源。查验的具体方式是：查验产权记录。包括：1、房主是谁，假设为共有财产，那么应注意各共有人的产权比例及拥有权形式；2、档案文号，即该宗交易的文件编号，假设查询者希望获得整份文件，可依此编号向有关方面取阅该

15、份文件副本；3、登记日期，此日期为该项交易的签订日期；4、成交价格，即该项交易的成交价，查询者应注意如果成交价是注明“局部成交价，那么代表该成交价不单只包括该房屋，并且包括其他房地产成品；5、其他内容，如房屋平面图等。第三步是查验房屋有无债务负担。房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交事实。至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任，那么必须查验有关的证明文件。包括：抵押贷款的合同、租约等，还要详细了解贷款额和归还额度、利息和租金的金额，从而对该房产有更深的了解。另外，购房者还需了解的内容有：所购房有无抵押、房屋是否被法院查封等。总之，要了解房屋产权的真实情况，购房者除了要向卖房方索

16、要一切产权文件，仔细阅读外，还要到房屋管理部门查询有关房产的产权记录，两者对照，才能清楚地知道该房的一切产权细节，不至于有所遗漏。如何规划购房资金？对于不少人而言，买一套属于自己的房子是人生中一件相当重要的大事，即使某些人在计算过后，明知买房不见得比租房划算，还是愿意咬着牙根，苦撑几十年的房屋贷款。最重要的原因莫过于是拥有一个属于自己的家，可以让自己和家人有生根、安定之感。 对一般的上班族而言，用每个月薪水的积累，想单纯地利用储蓄的方式筹足购房资金已经越来越困难了，常听到有人抱怨：等你的钱存得差不多的时候，房价又涨了，而薪水调幅往往又跟不上房价的涨幅。因此,有心购房的上班族，即使心中已想好要有

17、一个什么样的房子，但假设是房价太高，也只有忍痛割舍，转而选择面积较小或是总价较廉价的房子。等到财力允许之后再卖掉第一套房子，较轻松地换取另一套自己理想中的房子。 在购置第一套房子时，有几点重要原那么必须掌握。要充分考虑房屋有可以发挥应有功能的必要空间，建议至少要在30-40平方米之上，因为扣除掉公共设施之外，房子的室内面积已所剩无几，除了自己居住不方便之外，出租或以后转卖不太容易找到对象。 对某些投资者而言，第一套房子是未来换购第二套房子的根底，假设能从市场上接受度较高的售价范围的房屋入手，未来脱手也会较快。此外，不管所买的是否为第一套房子，买房子最重要的“地段问题也千万别忽略，像交通路线、学

18、校、小区规划等都是构成地段的重要因素，地段好的房子，在房地产不景气时，房价可能不但不会下跌，有时甚至会逆势上扬。 掌握了“投资购小屋换大屋的窍门后，接下来我们更该盘算一下，在买房子之前，自己应该积累多少资金才足够。一般说来，购房的资金可以分为两个局部，一是自有资金局部，一是贷款局部。一般来说，自有资金通常为总价的20%-30%。因此，如果你已有购房的打算，必须先准备好多少自备款，应该做到心中有数。 是不是就像某些人所认为的那样，贷款比例越高越好呢？其实也不尽然。在贷款方面，家庭财务结构的平安性是最重要的，每月贷款本息负担最好不要超过家庭收入的三分之一以上，如果不固定收入占了家庭总收入的大局部，

19、在贷款比例上就应该要更加保守一点。如何识别真假房产证？1、从外观上看，真证是流水线生产，因此墨色均匀、纸张光洁、挺实，假证多为手工制作，线条不齐，油墨不均匀。2、真证防伪团环中的绿色花瓣是双线结构，假的是单线。3、济南市的注册号为“37001”，假证出现其他城市的注册号。4、真证内页底线里有微缩字母，假证有的没有。5、真证内页花边里面有着微缩字母，肉眼看似乎是一道虚线，在放大镜下可以分辨为大写字母“FWSYQZ字样。(即：房屋所有权证拼音的第一个大写字母)6、真证发证机关为“济南市房产管理局，字迹清晰，假证有的是“济南市房地产管理局等。7、真证防伪底纹为浮雕“房屋所有权证，字迹清晰，线条光滑易

20、识别，造假者很难做到颜色深浅、色彩的统一。8、真证填发单位所盖公章为“济南市房产管理局房产登记专用章，并在整个房产证中不会出现手写内容。假证中所盖章不统一，有时出现手写内容。9、真证内页纸张里的水印图案只有在灯光下才能看清楚，假的水印图案平铺着就能明显显示出来。10、真证代表编号的阿拉伯数字跟第四套人民币两角钱上的阿拉伯数字字体粗细是一样的，而假证那么五花八门。需要注意的是，目前的房产证分为两种，一种是普通版，另一种为2000X版。2000年以后的证比普通版多了2、4、5项的防伪标识，而普通版没有2、4、5项的防伪标识。买学区房应该注意哪些问题？简单地讲，学区房就是处于优质学校的施教区以内的房

21、子。但学区房和学区附近房是两是两码事。有时候，虽然房子离学校一步之遥，但由于学区的划分非常细致，有时也不一定能上该学校。所以在购置之时，一定要向左邻右舍或者学校打听打听，看是不是名副其实的学区房。还要留意的是，原房主户口必须迁出。要不然自己买了房，户口迁不进来，孩子上学还是个问题。家长在购置学区房时应与原房主签订好一条购房条约，即如果此房中有孩子正在接受义务教育，可办理退房，这样就能躲避风险。买婚房应该注意什么问题？房子属于大宗商品，交易耗时耗神，税费、手续费等交易本钱也不低。如果经济条件允许，建议不单单基于两人世界的生活方式考虑房屋面积大小。考虑日后孩子的房间、照顾孩子的同住的老人的房间，1

22、00平方米左右的两房或三房比拟适宜。如果是三房就可以一步到位；如果两房的话，早期孩子可以与大人同住，等孩子长到10岁左右，再换大一点的房子。结婚自住而非投资，不用太关注阶段性的楼市波动，重要的是考虑自身因素，经济承受能力和自己对房子品质的期望值是两个主要因素。交通方便，兼顾夫妻双方上班时间本钱，同时如果双方父母在同一个城市，也应考虑所购房与父母住房距离适宜。给老年人买房要特别注意哪些问题？1、平安。1公共设施要平安：老年人在买房时要看公共设施是否平安，其设计必须符合老年人的生理和心理的需要。比方：设置通廊便于效劳和交流，加强无障碍设计、光照设计，设置防滑、防撞和设置扶手等。公共设施和配置应符合

23、老年人的交际要求，效劳要做到及时。有餐饮、医疗、休闲、健身设施和各种健全的管理及效劳，有各种应急的措施等。2环境因素要平安：要少有不利身心的环境因素。大局部老年人喜欢清静、清新的住房环境，老年人年纪越来越大，他们对居住的要求就相对要高一些，比方说周边不能太吵，有锻炼的场所、有公园、有水的住宅是老年人最喜欢的。他们不希望窗户对着烟囱，房子位置、周围的景观、声音等都会对老年人的行为产生一定影响。2、方便。1低层住宅是首选：人到了老年期，随着运动功能的退化，住在楼层较高、楼梯间隔偏大的房子里，无疑会产生诸多不便。2便于怡情悦心：老年人喜欢宁静舒适，住郊外可远离城市的喧嚣，远离城市的拥挤。退休后，在郊

24、外买套房是不错的选择，因为郊外房价相对廉价，空气好，院子也大，人口也不像中心城区那样密集。再说，老年人住郊外，儿女们在时常去探望的同时，也可有时机分享郊外的阳光和绿色。郊外的房子，有的还带大花园，院子里还能种点花呀、草呀、树呀，可以怡情养性，愉悦身心。在经济条件允许的情况下，最好为老人选择低密度和绿地面积大的小区，这样老人不仅生活舒适，而且大面积的绿地更能满意老年人遛弯、日常活动等需求。3便于和孩子联系。孩子为老人购房时应中选择与自己居所较近区域或相同方位的工程，也就是说最好买同一大区域的房，不要离的太远。3、房子不要太大。不少人为老人选房时，在经济条件允许的条件下总觉得越大越好，其实不然。太

25、大的面积对老人而言，有时确实会有一种“空落落的感觉。除清扫起来费时费力外，空间大了以后，家具之间的距离会拉大，一旦老人出现头晕等情况，不易就近找到扶、靠之处，容易发生意外。因此，在满足家庭需要的情况下，面积选择在60至100平方米之间就可以了。买二手房时如何看环境?看周边环境，必须以自己选择的房子为中心地，看“衣食住行及“开门七件事的配套究竟如何。“衣，可囊括服装店、裁缝铺、洗衣房等，五金修理店也可以算入其内；“食，为超市、菜场、油酱店、面包店、饮食店、小吃店等；“住，不仅要看自己的房子，也要看周边的楼是怎样的房子，更要看有没有化工厂、电站、加油站、汽车、助动车维修点等，绿化如何也须看；“行，

26、不仅要看房子附近有没有地铁、轻轨、来往车辆、有几个车辆站头等，还要看高架旁的下匝道是不是在你的房子附近，出门是不是单行道等。如果周边商店林立，生意兴隆，那一定是成熟地段，以后在此地生活很方便。这些店最好离新家100米左右，太远了买东西不方便，太近了又嘈杂；如果周边有化工厂等，那么空气污染必定严重；有汽车、助动车维修点，吵闹声太大，住就不得安宁；住的附近如果有高架下匝道，车辆接车辆，定有噪音。如果出门是单行道，那么叫车就不方便，而且骑助动车、自行车都得绕道走。还得看附近有没有公园、银行、医院、有老人的家庭最好离医院近一点；有孩子的应关心托儿所、幼儿园、小学、中学等，看马路是不是车辆很多。当然，选

27、房不可能十全十美，应根据每个不同购房者的各自需求。在考虑周边环境时，我们应做“加法，多想一点，更仔细一点。而在选择主要工程时，要做“减法，要突出自己最需要的，其它的可相应淡化一些。如何看房屋结构？客厅要具有独立性和较高的空间使用效率。客厅的采光和通风最为重要，得不到充足采光的客厅最好不予考虑。客厅内如果开门太多，完整墙面少，由于通行路线交叉穿越，既不利于厅内家具的布置和使用，也影响休息区的私密性和安静，因此厅内连续可使用的墙面最小长度最好在 4米以上。 厨房要首先考虑自己的烹饪、餐饮习惯。在空间布局方面，开放式厨房有着很好的空间效果，但对于我国的传统烹饪方式其排油烟功能就有所欠缺。在面积标准方

28、面，厨房是集储藏、备餐、烹调、配餐、清洗等功能于一体的综合效劳空间，必备的设备需要足够的面积。 卫生间要满足洗面化装、淋浴和便溺，而且最好能有所别离。从卫生间的位置来说，单卫的户型应该注意和各个卧室尤其是主卧的联系；双卫或多卫时，公用卫生间应设在公共使用方便的位置，但入口不宜对着入户门和起居室。从面积角度来看，带浴缸的卫生间净宽度不应小于，淋浴的净宽度不宜小于。 卧室宽不应太小且要具有私密性。一般来说，主卧室的面宽不应小于 3.6米，面积在 14至 17平方米左右，次卧的面宽不应小于 3米，面积在 10至 13平方米左右；其次，应注意卧室的私密性，和起居室之间最好能有空间过渡，直接朝向起居室的

29、开门也应防止通视。 辅助空间也要特别重视。辅助空间包括阳台、储藏间等。这局部面积虽小，但在日常生活中的地位非常重要。 如何看房屋的市政设施？自来水：翻开水龙头看看自来水的压力大小和质量。有线宽带：了解一下有线和宽带的开通情况，翻开电视看看能收多少个台，网速如何。煤气天然气：是管道煤气还是自己要扛煤气罐，大概的费用是多少，管道煤气的供给是否充足。暖气：是什么性质的供暖，是集中供暖还是小区供暖，还是自己烧土暖气？暖气片多少？是不是够用？温度怎么样？暖气费怎么缴纳等等这些问题要弄明白。另外，要看看电容量的大小和电线的新旧程度。老化的电线容易引起火灾，了解一下该房屋的电容量是否能满足正常的生活要求。如

30、何看房屋的装修？看装修是否影响采光：居室内要尽量加大采光量，用人工光源补光是代替不了阳光的，要多留意是否装修中用毛玻璃等对光线进行了遮挡。 看通风是否通畅。为保证空气流通，设计中应尽量保证通路畅达，少做不必要的隔断。必要的隔断，看看是否考虑通风的因素。 看隔音效果如何。装修应保证活动区和休息区互不影响。看看环保。环保除了用材的环保外，还应考虑噪音污染和视觉污染，看是否使用吸音材料，如墙面做纹路处理等。视觉污染的防止，譬如用色不要比照过大。看设计是否简约清淡：新颖舒适、温馨简洁几乎是绝大多数消费者的心理需求。舒适表达的是设计上的功能需求，温馨表达的是居室色彩的合理搭配，简洁是指造型及造型之间的搭

31、配，而新颖那么是消费者对崭新生活方式的一种渴求。在装修设计上，不需要特别繁琐。另外，要看看房子的装修程度如何。天花板是否有裂缝、渗水的痕迹，墙壁是否有脱皮等问题。好户型的标准是什么？1、主卧室要求舒适，面积也应相对较大。要求进深较宽，面积不应小于14平方米，16平方米较为适宜。2、起居厅和主卧应防止互相干扰，相对独立。这种户型往往会多一条内廊，有人认为此内廊是浪费了面积。其实厅卧相连的户型虽然没有内廊，但厅内诸多房门附近不好利用，而且卧室受干扰大，动静不分。比拟而言，厅卧分开，卧室私密性得到保证，厅卧功能互不干扰，能更好地满足住户的各种需求。3、厨卫的配置是否科学合理，能否表达洁污分区的原那么

32、。要注意管道的走向安排是否合理，注意房内有无公共管道，如消防管道，上下水公共排管等。最好选择集中管道外移、各种管道不穿楼板的住房。4、门窗密闭效果良好，上下楼板及相邻的分户墙隔音好，无漏水等施工质量问题。哪些户型是不可取的？1、客厅左右都有通往卧室的门，这样的客厅毫无独立性可言，家人出入卧室都须经过客厅，如果有客人在谈话，实在是不方便。2、厨房布局无流程考虑，厨房的水龙头与切菜案台不在同一侧，没有并联，这样把洗完的菜拿到案板上很不方便，把水淋得满地都是，有的碎菜还总要掉到地板上。3、卫生间居中，不利于浊气散发。厕所居于住宅中部，厨厕相连，不能对外开窗，致使厕所门和排气窗经过厨房等弊病，污染了厨

33、房卫生。4、卧室无私密性。即客人去客厅，首先要经过卧室的门才能到达，这样使卧室无私密性可言；另一点，卧室距离邻居的窗户太近，近在咫尺，岂不是在别人的监视或监听下生活。如何看物业管理水平？物业管理是一项以效劳为本质，以管理表达效劳的工作。作为业主，谁都希望聘请到高水平的物业管理公司，享受货真价实的优质效劳。高水平的物业管理主要从以下几个方面进行检验：效劳态度是否热情。物业管理属效劳性行业，管理公司的员工应以发自内心的真诚笑容为用户热情效劳，尤其应做到文明礼貌、语言标准、谈吐文雅、遵时守约、衣冠整洁、举止大方、动作雅观、称呼得当。 效劳设施是否完善。良好而完善的硬件设施是实现高水平物业管理的先决条

34、件。物业管理中的效劳设备包括房屋建筑、机器设备如空调、电梯、卫生设备、通讯设备、交通工具、电器设备等等。对这些设备要加强管理、精心养护，使之始终处于完好状态，降低设备故障率。 效劳技能是否娴熟。效劳技能是物业管理从业人员在效劳管理中应该掌握和具备的根本功。除了应具有良好的效劳意识外，更重要的是员工应具备较好的业务素质，如工程人员应具备过硬的设备维护技术，保安人员应具备过硬的治安消防本领等。 效劳工程是否齐全。除了搞好物业管理综合效劳收费所包含的必要效劳工程外，物业管理公司还应努力拓展效劳的深度和广度，努力开展各种能满足用户需要的特约效劳和便民效劳，使用户享受到无微不至的关心和尽善尽美的效劳。

35、效劳方式是否灵活。物业管理除了做到标准管理、依法管理外，还应设身处地地为用户着想，努力为用户提供各种灵活的效劳方式，切忌死板僵硬的管理，应尽可能在办事手续、营业时间、效劳范围等方面给用户提供方便。 效劳程序是否标准。效劳程序是指效劳的先后次序和步骤，它看起来无关紧要，实际上却是衡量物业管理水平的重要标准之一。如 接听程序、设备操作程序、装修审批程序、清洁程序等都要严格按次序一项接一项、一环扣一环，不可随心所欲、杂乱无章。 效劳收费是否合理。物业管理属有偿的效劳行为，用户不交管理费而享受效劳是不现实的。但物业管理公司制定的综合效劳收费标准应不高于政府规定的收费标准；物业管理公司开展的特约效劳和便

36、民效劳也应以满足用户需要为目的，以“保底微利，以支定收为原那么，切不可张开大口向用户乱收费或收费多效劳少等。 效劳制度是否健全。物业管理应制定并健全一整套标准、系统、科学的效劳制度，以确保为用户提供稳定的效劳。这些制度应清晰有序、易于操作，切忌随意化、无章可循和凭个人意志的管理。 效劳效率是否快捷。效劳效率是向用户提供效劳的时限。在“时间就是金钱，效率就是生命的时间价值观下，效劳效率高不仅能节省时间，而且能为用户带来利益，因而管理公司应尽量提高员工素质，减少工作环节，简明工作程序，缩短办事时间，提高效劳效率。如何对二手房质量进行检验？验房是非常专业的，工具十分复杂，包括盒尺，垂直检测尺，多功能

37、内外直角检测尺等等，要买一整套专业的验房工具一般需要花5000元左右。作为一般购房者，在看房时，可以从以下几个方面进行检验。门：大门、房门的门插、门锁是否太长、太紧；门插是否插入得太少；门间隙是否太大；门四边是否紧贴门框；门开关时有无特别的声音。 窗：窗台下面有无水渍、爆裂、撞凹现象；行走时是否吱吱作响；地板间隙是否太大； 柚木地板有无大片黑色水渍； 地脚线接口是否妥当，有无松动。 顶棚：顶棚有无水渍、裂痕；特别留意厕所顶棚有无油漆脱落或长霉菌； 墙身：墙身、顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪、隆起或凹陷的地方； 墙身顶棚有无局部隆起，用木棒敲一敲有无空声； 墙身、墙角接位有无水渍、裂痕。 厨厕

38、：厨、浴用具有无裂痕；裂痕有时细如毛发，要仔细观察。坐厕下水是否通畅，冲水声音是否正常，冲厕水箱是否漏水， 厨房瓷砖、有无松动、脱落及凹凸不平。砖缝有无渗水现象，浴缸、面盆与墙或柜的接口处防水是否妥当， 厨具、瓷砖及下水管上有无粘水泥没有清洗干净， 水龙头是否妥当，下水是否顺畅， 厨房、浴厕地台下水是否快速妥当， 橱柜柜身有无变形，门是否能顺利开合。 其他：衣柜门是否牢固， 试一下全部的开关、插座及总电闸有无问题；试煤气、热水器开关是否妥当。买二手房应注意哪些细节问题？买二手房时，对于产权、户口、质量等“大事大家都会谨慎对待，对于一些“小事却往往容易忽略，但正是这些细节在很大程度上影响着购房者

39、的居住质量和生活品位。如果能在购置前就考虑到这些细节，就能有效躲避。看看楼下是否有餐馆。沿街的二手房，往往一楼都对外出租做生意，如果开个小卖部、房产中介、理发店之类的倒也无妨，但假设开成了饭店，尤其是烧烤店，那就得注意了。楼下吃得热火朝天，楼上居民却呼吸着“油烟。为躲避“油烟，成年四季窗子也不敢大开，让人叫苦不迭。垃圾站旁的房子慎买。整个小区的垃圾就在你家不远处，天天呼吸着奇特的味道，不烦才怪呢。不仅如此，清晨，当你还在睡梦中的时候，轰轰隆隆的清理垃圾车就会开到垃圾站，让你没处说理去。警惕臭水沟沿线的房子。还是气味的问题，尤其是夏天。羊头峪西沟、东沟位于济南市的南部，应该说位置不错，但这两条臭

40、水沟的“异味大煞风景，让附近的居民苦不堪言。紧靠铁路的房子细掂量。买了这样的房，就慢慢适应吧，恐怕哪天没有了“火车声还难以入眠了。一购房者说他有次去看“湖滨苑的房子，正好一列火车吼叫而过，并伴着“咔嚓咔嚓的声响，一路奔驰。当时过去的是一列“和谐号噪声都难以忍受，何况一般的火车呢？体验一下是否堵车。买房时，看着道路很顺，交通挺方便，但当你真正体验的话，可能出行时间就要大打折扣了。比方建设路，如果你在早晨试试，从南到北，五六站路坐车得半个小时，不如走着快。一天两天行，一月两月行，可这天天堵就有些受不了了，早上“出不来，晚上“回不去，煞是愁人。勿贪图房主送的东西。一些房主会把空调、燃气灶、热水器等屋

41、内配置送给购房者，这也是房主抬高房价的一个砝码。购房者切不可贪图小利，一定要仔细查看这些物品是否能用。因为毕竟是用过的东西，隔三差五地坏，不够折腾。房屋“西晒也得注意。夏季强烈的西晒会使朝西的房间温度骤然升高，有时即使翻开空调也解决不了多少问题。另外，由于阳光里含有大量的紫外线，长期的强烈照射，还会造成家中家具、字画、地板、地毯等褪色老化，家电的使用寿命也会缩短。打听是否有“恶邻。物以类聚，人以群分。有人说“ 买房就是选邻居，这话不假。如遇上难相处的邻居，成天找事，或者“欺负外来户，就会住得不安宁。而如果碰上好邻居，和和睦睦，不仅心情愉快，而且能互相沟通、相互帮助。一户一表改造是否完成。一位刚

42、买了“二手房的李先生说，“一户一表改造时，家里得留人；既浪费时间，又很吵闹，白天叮叮咚咚的；小区的地面被挖开，走路开车都不顺；而且改造完了还得交钱。了解这些细节并非吹毛求疵，最起码可以成为砍价的重要砝码。当然，对于一些细节要用开展的眼光来看，比方堵车，说不定以后会慢慢解决；另外，买二手房也可能因为某方面的绝对优势而忽略其他的不利细节，比方，为了孩子上学，就是房子再老再破，周围再吵，路再难走，可能你也得忍了，谁让这房是学区房呢？年轻人如何规划“住房消费？ “居者有其屋，这种传统的观念使相当一局部人“超前消费，从而陷入了贷款买房的深渊无法自拔。许多按揭买房的人自称为“蜗牛一族，他们身上背着房子，承

43、受着“一天不工作，就会被世界抛弃的精神重压，生活质量大为下降，甚至没时间好好享受生活。 按照国际通行的看法，月收入的1/3是房贷按揭的一条警戒线，越过此警戒线，将出现较大的还贷风险，会很大影响生活质量。刚毕业的学生可以按照下面三个步骤，规划自己的住房消费，实行“梯级消费。 第一步：租赁房屋。刚从学校毕业不久的年轻人，由于自身还不具备购房的经济实力，可以在工作地点附近租房来完成置业的第一步。租房可以防止年纪轻轻就“背上的还贷压力，生活本钱也会大大降低，节约下来的时间和金钱可以用来学习和工作。在生活质量保证的前提下，良好的生活预期可使初入社会的年轻人拥有更多可支配的收入，无论将来用作个人储蓄或者他

44、用都是一个很好的选择。 第二步：购置二手房。在经过了几年事业打拼后，积累了一定的经济根底，此时，首先应当考虑购置二手房而非新房，这是因为二手房普遍地理位置优越，离工作地较近，而其周边的餐饮、休闲、医疗等配套设施都较成熟，对于事业还处于上升开展阶段的消费者非常适宜。在同等地理位置条件下的新房价格常常会很高，而二手房尤其是次新房既能满足工作需求，价格也相对较低，而其价格的升值潜力也还是非常大的。 第三步：购置新商品房。人到中年是人生最辉煌的时候，首付能力和还款能力都已经具备，“置业升级将逐渐成为主导思想。这个时候就可以打算购置自己中意的一手房，其户型结构合理、物业配套高档、房屋面积扩大，都可以提升

45、您的生活质量。先前的住房可以抛售以供首付，也可出租以供月供，而把户型、面积、配套、环境都较新的一手房作为“第一居所。年轻人应该摆脱以往“一步到位的陈旧观念，每个个人和家庭都应该随时调整自己的住宅消费形态。准确把握自己每个时期的消费能力，并根据实际消费需求来选择购置适合自己的住房，才不至于使自己陷入“房奴的为难境地，防止由此而遭受的经济损失，同时又圆了自己不同时期的住房梦。 哪些因素影响二手房价格？估价之前需要了解二手房价格是如何形成的。二手房房价的形成，无非是两个方面：一是实体因素，二是影响因素。实体因素可以参照一定标准；但影响因素那么带有强烈的主观评价，需要丰富的经验与娴熟的技巧去分析与把握

46、。一般而言，影响因素可以分为以下三大类：一般因素、区域因素、个别因素。、一般因素。即随时随地都在起作用的因素，它的作用虽不明确，却起着根底性的作用。这样的因素随处可见。例如：大城市人口多密度大，小城市人口少密度小，同样的房子大城市肯定更贵；“成功人士聚集的社区，肯定比工业区的职工社区，房价要贵得多；家庭规模不断缩小，能更好的保护个人隐私的户型肯定比公共宿舍式的房子好卖；这些都是与人口相关的社会因素的影响。此外，心理因素也会影响房价。例如，人们普遍地喜“厌“，房子沾了“字，身价凭空高一截；房子沾了“字，就只有受点委屈了。最为典型的莫过于“风水之说，如果某套房子被风水先生指为不祥，那么很难再有清白

47、名声，人人避之不及。再如，卖主此刻正是债主盈门、或是打离婚官司、或者忙于搬迁，此时只恨不能早日脱手，但求不亏而已，房价也较“温柔。2、区域因素。就住宅的区位而言，二手房价格与区位质量的优良程度显然密切相关。考察区位质量，建议应从以下方面着手： 气候条件。阳光是否充足、空气是否清新、是否一年四季都“大风起兮尘飞扬。居民素质如何。它决定了购房者将与哪些人交往，能在何等程度上满足购房者的社交需要。街道与交通状况。如晚上是否有路灯、晴天是否一地灰，雨天是否一地泥、交通是否方便等。根底设施与公益设施状况如何。如在家附近是否有幼儿园、学校、医院、银行、邮电局等。商业网点是否齐全。如购物是否便利。环境状况。

48、如是否有晨跑、散步或者遛狗的空间。住宅布局是否合理。如楼与楼之间的距离是否宽阔，不要因为狭窄而相互阻碍等。3、个别因素。影响二手房房价的个别因素可以从如下方面考察：二手房的结构，是钢筋混凝土或混合结构，还是砖木结构？结构不同，造价就不同；使用年限不同，价格自然也不会相同。二手房的式样、设备、质量、装修等勿需多言。需要强调的是，所谓质量至少应包括三个层面：设计质量、建筑质量、原房主的使用质量。对于二手房而言，使用质量直接关系到成色、保养等问题。如何粗略估计二手房的价格？无论是出售还是买进，对房价自己心里得大体有个谱。那么，如何对粗略地估计房子的价格呢？目前住宅房屋评估主要采用市场比拟法，就是将估

49、价对象与近期有过交易的类似房地产进行比拟，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。选择交易实例时，至少要选择3套以上与被评估房屋在结构、区位、设施等方面相似的房屋。二手房的交易价格，可以通过报刊、网络、房屋中介、交易当事人等调查了解，掌握真实交易价格，然后与被评估房屋进行比拟修正，修正因素包括如户型、面积、楼层、朝向、年限以及周边环境、配套等。1、折旧。房屋建成之后就进入折旧期，按照理论的数据，每年的折旧率为2%。一般的住宅，10年之内的房子总折旧率不要超过6，20年之内的房子总折旧率不要超过15%。就目前来说，1998年以后的房子，根本上不谈折旧率。2、

50、户型因素。由于老房子的户型和功能都相对陈旧，与新建的商品房有较大差异，所以如果房子的户型为“三小套型小厅、小卫、小厨房，那么减10%。3、楼层。一般来说，1楼、4楼为基准价，2楼、3楼加3%，从5楼开始减3%，如果是顶层，再减5%。4、朝向。如果房子是非正向楼，没有朝南的窗户，朝着东西方向那么减5%。5、小区环境。如果没有物业，那么减5%；周围有重点学校、大型商场，交通便利，那么加10%20%。6、心理因素。济南人都有“住南不住北，住东不住西的传统观念，另外，人们总感觉二手房是“旧的，所以心理上也有顾虑。这样，再减5%。以上只是二手房估价时涉及的主要因素，这样计算出来的价格只是粗略的价格，要想

51、获取准确的房价，还需要咨询相应的评估公司进行专业、科学的评估。如何区分二手房真实“年龄？方法一：可以从周围居民或房管部门那里确认一下房屋的真实年代，不要随便听信中介公司关于房屋年代的介绍。 方法二：房屋内如果新近装饰过，可以进入厨房、卫生间观察，因为厨卫的装修比拟难以改变，一般从厨卫的装修比拟容易判断出房屋的真实装修年代，另外由于地板的装修不容易更换，地板的成色及款式也比拟容易看出房屋装修的新旧。 方法三：观察楼道情况，了解户表状况。 方法四：查看产权证，产权办理时间也能大致判断房屋时间的年限，如果是单位房，可由产权办理时间向前递推两三年；商品房那么递推一两年时间。 最后，消费者还可以在与房主

52、签订的转让合同中约定，如果房屋的实际建造年限与房主所提供的的不符，房主应承当违约责任。二手房买卖合同应包括哪些条款？二手房市场显得规模更小、零散、随意、交易主体多样、情形复杂、风险大，正因为如此，买卖双方当事人在议定合同时，就必须极为谨慎，方能减少漏洞与风险，从而最大限度地维护自己的权益。以下内容在一份二手房买卖合同中是必不可少的：1、当事人的名称或姓名、住所。这里主要是搞清当事人的具体情况、地址、联系方法等。2、标的。本合同的标的，就是双方欲进行买卖的二手房，这是本合同的关键，一定要明确约定。这里应写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况，同时还要写明房屋产权归属等。3、价

53、款。这是很重要的内容，主要写明总价款；付款方式，付款条件，如何申请按揭贷款、定金、尾款等。4、履行期限、地点、方式。这里主要写明交房时间、条件、办理相关手续的过程等。5、违约责任。这里主要说明哪些系违约情形；如何承当违约责任；违约金、定金、赔偿金的计算与给付等。6、解决争议的方式。这里主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式，需要注意的是，如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷，应按照我国?仲裁法?的规定写清明确的条款。7、合同生效条款。双方在此约定合同生效时间；生效或失效条件等。8、合同中止、终止或解除条款。按照?合同法?第六十八条、第九十一条、第九十四条之规定，合同当事人可以中止、终止或解除

54、房屋买卖合同。有必要在此明确约定合同中止、终止或解除的条件等。9、合同的变更与转让。在此约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。10、说明合同的附件以及附件的效力。二手房交房时需要办理哪些手续？在房产交易中因交房而产生的纠纷主要表现于水、电、煤气及其附属设施和房屋装修等方面。如果在买卖双方的?房地产买卖合同?中，对上述情形予以关注，那么在实际的房屋交接过程中，这样的矛盾会在很大程度上被防止。因此，为尽可能的减少今后的麻烦建议在交房时注意以下事项：1、结清水表账单大多数的房产上下家不需要办理水表过户手续。但在交房时根据买卖合同的约定，双方须要进行抄表读数，并按实际的抄表数由业主

55、结清所欠费用。建议买房在交房前要询问卖房是否已付清水费，交房当日要求上家携带好近期的水费账单，并可以向相关部门查询该房产已往的水费欠缴情况。2、告知电表状况按规定，凡发现私自装拆电表箱、私自开启封印、擅自改变计量装置等行为均属违章行为，违者按违章用电处理。因此，在交房时建议买房亲自查验电表是否有移动改装的痕迹。在实际操作中，现新建商品房的电表户名根本为业主本人或是开发商名字。在办理交房手续时除双方核对电表读数外，还须双方携带本人身份证件、房产证、私章等前往所在地电力营业厅办理电表过户更名手续，并结清该电表的所有欠费。如须了解电费欠缴情况可拨打市供电公司热线查询。3、协助煤气过户按照煤气公司的规

56、定，上下家必须凭?房屋买卖合同?其中须写明本房价已包含煤气设施费或该煤气设备无偿转让的证明文字，以及上下家的身份证，上家近期的煤气费账单，双方亲自到燃气部门办理过户更名手续。对于没有约定或约定不清的，燃气部门将拒绝办理。4、协助有线电视过户有线电视实行一户一卡制，如遇上家拖欠费用的情况，时间一长，有线站会作封端处理。因此在交房时买房可要求卖方提交交房当年的有线电视费收据凭证及有线电视初装凭证。买房凭上述两样资料和新的房地产权证，即可到房屋所在地的区有线电视公司办理过户手续。5、结清 ，宽带费用如果买房无需延用卖房的 号码，那么上家可以去电信公司注销或迁移该号码，然后下家另外自行申请安装 。如果

57、买房需要延用卖房的 号码，那么买卖双方一起到电信部门办理过户手续，并以交房当日为准结算话费账单。至于宽带费用以交房当日为准并以上月账单结算。6、结算维修资金按照房地产管理部门的规定，住宅转让时，维修资金账户中余款是不予退还的，因此卖方凭?商品住宅维修资金结算交割单?绿色联可向买房按实结算或赠送给下家。同时维修资金的所有人更名为买方。7、物业更名及结算物业管理费用建议买卖双方到房屋所在地的物业管理公司办理以交房当日为准结算物业管理费。买小户型应把握哪些原那么？购置小户型最终的用途在于投资升值，毕竟小户型是一种过渡性居住产品，购置者在将来都会进行二次置业，那么这个时候，手中的小户型是否易租好卖就是很关键的。专业人士建议，消费者在购置小户型时不妨遵循以下三大原那么： 1、在商圈内购置小户型。由于商圈内本身巨大的升值潜力以及商圈内经济繁荣、商务气氛浓厚，区域内消费能力强大，为小户型投资价值的实现提供良好的根底。 2、周边交通、配套要齐全。在巨大的出租市场上，交通、配套这两大因素在其租价中起着至关重要的作用，因此，在选择时关注这两点，是保证投资收益较高的重要因素。 3、户型格局合理，有效使用面积较高。户型格局合理与否，对于出租市场的租金上下有一定影响