不动产经济学(6)(1)

1、1不动产经济学不动产经济学Essentials of Real Estate Economics第二部分：理解不动产市场第二部分：理解不动产市场2第二部分学习内容第二部分学习内容3 3、 非住房市场非住房市场2 2、 住房市场住房市场1 1、 土地市场土地市场3住房市场住房市场 学习内容学习内容1第一节第一节 住房市场供求关系住房市场供求关系 2第二节第二节 住房价格住房价格 3第三节第三节 国际住房市场发展趋势国际住房市场发展趋势 4教学目标 掌握供求规律如何影响住房市场。 掌握住房价格形成机制。 利用专业术语分析市场状况。 预测住房市场发展趋势51、 房地产价格房地产价格形成机制形成机制

2、马克思认为，价值是凝聚在商品中的无差别的人类劳动，商品是用来交换的劳动产品。地租是雇佣劳动者创造的剩余价值的一部分，土地价格是资本化的地租，因此，可以说房地产价格是由地租资本化的价格与建筑物的劳动价格之和组成。 但，这只是从阶级本质角度的说明，对于具但，这只是从阶级本质角度的说明，对于具体价格的形成、波动及运行还需从市场和经济的体价格的形成、波动及运行还需从市场和经济的角度加以分析。角度加以分析。61、房地产价格房地产价格形成机制形成机制 经济学常识告诉我们，市场化的商品价格不外乎是其价值的市场供求表现。 作为价格核心的房地产价值如何计量？ 两种标准：作为消费品，房价的形成主要取决于其生产成本

3、。理论上，如果生产者出售的价格高于购买者自己生产花费的代价，消费者就会自己生产，导致供给增加；作为投资品，消费者对房地产的需求取决于获得的预期收益，价格的形成主要由预期收益决定。 二者殊途同归。7 1、住房价格住房价格形成机制形成机制供求数量价格s1d2d1ba供求数量价格s1s2s3d1d2d3abcdefgLs图图a 短期住房价格短期住房价格图图b 长期住房价格长期住房价格8D1 D2SP2P1d3 d2 d1 s2住房空置的生成机制住房空置的生成机制9 在市场经济条件下，任何商品的价格都是由市场形成的 房地产的内在价值，仍然是房地产价格形成的基础 商品的价格受供求关系影响而上下波动 商品

4、的市场价格受到竞争规律的调节 预期原理对房地产价格形成也有特殊作用10数量价格sQ0dP02、住房市场均衡与非均衡、住房市场均衡与非均衡11供求非均衡供求非均衡 即供给与需求的失衡状态，是指住房的供给价格与需求价格、供即供给与需求的失衡状态，是指住房的供给价格与需求价格、供给数量与需求数量之间，或者有一对不一致，或者两者都不一致给数量与需求数量之间，或者有一对不一致，或者两者都不一致的经济运行状态。的经济运行状态。 三种状态： A、总量性供不应求状态总量性供不应求状态 B、总量性供过于求状态总量性供过于求状态 C、结构性供求失衡的状态结构性供求失衡的状态 ！均衡是偶然的，几乎是不存在的； ！非

5、均衡状态是绝对的，常见的。 2、住房市场均衡与非均衡、住房市场均衡与非均衡123、住房租售比、住房租售比 住房价格包括出售价格和租赁价格。住房价格包括出售价格和租赁价格。 租售比租售比 = 每平方米使用面积的月租金每平方米使用面积的月租金/每平方米建筑面积每平方米建筑面积的房价的房价 房屋租售比这个概念是国际上用来衡量某地区楼市运行是房屋租售比这个概念是国际上用来衡量某地区楼市运行是否良好的指标之一。否良好的指标之一。 由于租房体现的是一种真实的居住需求，因此当一个城市由于租房体现的是一种真实的居住需求，因此当一个城市的房产价格迅速上升而房屋租赁市场的价格却没有随之出的房产价格迅速上升而房屋租

6、赁市场的价格却没有随之出现明显增长时，就表明该地区的房产市场存在着价格虚高现明显增长时，就表明该地区的房产市场存在着价格虚高或投机行为。或投机行为。 合理的住房租售比的前提是，在住房租赁期满时，购房者合理的住房租售比的前提是，在住房租赁期满时，购房者支付的全部费用的本息和等于租房者所支付的全部租金的支付的全部费用的本息和等于租房者所支付的全部租金的本息和。本息和。134、房价收入比、房价收入比 出处出处 瑞纳特瑞纳特（Bertnard RenaudBertnard Renaud），），19891989年研究报年研究报告指出，发达国家中房价收入比告指出，发达国家中房价收入比1.81.85.55.

7、5，发展中国家，发展中国家4.04.06.16.1，穷国和富国房价收入比大不相同。，穷国和富国房价收入比大不相同。 联合国人居中心联合国人居中心，19981998年对年对9696个国家和地区进行个国家和地区进行统计公布房价收入比，各国离散度相当大，统计公布房价收入比，各国离散度相当大，0.80.83030，均值均值8.48.4，中位数，中位数6.46.4。 报告非学术研究论文，未给出房价收入比的定义。报告非学术研究论文，未给出房价收入比的定义。被译为中文后广为流传。被译为中文后广为流传。居民平均年全部收入住房平均价格房价收入比14 国内做法国内做法 国务院，国务院，199823#199823#

8、关于进一步深化关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知城镇住房制度改革，加快住房建设的通知中，中，房价收入比：本地区一套建筑面积为房价收入比：本地区一套建筑面积为6060平方米的平方米的经济适用房的平均价格与双职工家庭年平均工资经济适用房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比。之比。 数据定义千差万别，房价收入比各有内数据定义千差万别，房价收入比各有内涵，只能用于时间序列的纵向比较，而不能用于涵，只能用于时间序列的纵向比较，而不能用于在不同国家和地区之间的横向比较。在不同国家和地区之间的横向比较。15不能用来进行国际比较不能用来进行国际比较 房价的统计对象选择不同房价的统计对象选择不同

9、 房价的统计定义千差万别房价的统计定义千差万别 面积含义分歧面积含义分歧 居民年全部收入各国分歧更大居民年全部收入各国分歧更大16 “房价收入比没有国际警戒线” 欧洲房地产研究联欧洲房地产研究联合会主席合会主席本特本特. .特纳特纳2006.4.22在北京接受记在北京接受记者采访时明确表示。者采访时明确表示。 世界银行的结论是：在低收入国家，房价收入比普遍偏高，但并不一定意味着房地产市场存在泡沫破裂的危险。175、地价与房价、地价与房价 地价与房价的关系，一直存在很大的分歧，总体上分为：地价与房价的关系，一直存在很大的分歧，总体上分为： 成本驱动型成本驱动型：房价由土地取得成本、开发成本、销售

10、费：房价由土地取得成本、开发成本、销售费用和开发商利润构成，作为成本构成因素之一的地价必用和开发商利润构成，作为成本构成因素之一的地价必然对房价有影响，高房价是由高地价造成的。有观点提然对房价有影响，高房价是由高地价造成的。有观点提出出“招、拍、挂招、拍、挂”制度存在短期内容易推动地价上涨的制度存在短期内容易推动地价上涨的明显缺陷。明显缺陷。 需求引致论需求引致论：房地产市场需求强劲，房屋供不应求，价：房地产市场需求强劲，房屋供不应求，价格上涨，拉动地价上涨，而需求强劲的主因是投机盛行。格上涨，拉动地价上涨，而需求强劲的主因是投机盛行。 供求决定论供求决定论：要降低房价，必须调整住房市场的供求

11、关：要降低房价，必须调整住房市场的供求关系。系。18辨析： 不能一概而论谁决定谁，两者互为因果。不能一概而论谁决定谁，两者互为因果。取决于分析的角度：取决于分析的角度： 长期和短期长期和短期 宏观和微观宏观和微观 不同时期的不同区域不同时期的不同区域19住房市场住房市场 学习内容学习内容1第一节第一节 住房市场供求关系住房市场供求关系 2第二节第二节 住房价格住房价格 3第三节第三节 国际住房市场发展趋势国际住房市场发展趋势20第三节第三节 国际住房市场发展趋势国际住房市场发展趋势 住宅形式的个性化住宅形式的个性化 住宅消费的分类化住宅消费的分类化 住宅设计的无障碍化住宅设计的无障碍化 住宅环

12、境的生态化住宅环境的生态化 住宅功能的完善化住宅功能的完善化 住宅建设的产业化住宅建设的产业化21住宅形式的个性化住宅形式的个性化 朋友式夫妻家庭住宅 开放式住宅 自助式住宅22住宅消费的分类化 城市主流消费群 IT一族 H阶层：Happy，High education，Humor，Hard，Hope 老有所养的老年人 待拆迁户（我国）23住宅设计的无障碍化 重视老年住宅的合理安排 注重残障人士的居住设计24住宅环境的生态化 注重居住环境的绿化 注重新型材料的采用 注重水资源的节约 注重利用自然能源 注重对小区生活垃圾的分类处理25住宅功能的完善化 高品位的规划设计 以人为本的户型设计 完善便利的配套设施 优美安全的社区环境26住宅建设的产业化 住宅产业化，让住宅纳入社会化大生产的范畴，以住宅物业为最终产品，做到住宅开发定型化、标准化、建筑施工部件化、集约化，以及住宅投资专业化、系列化。 与传统住宅的生产经营方式的根本区别在于，前者