第三章不动产价格

1、第二章第二章 不动产价格不动产价格 不动产价格的概念、形成条件、特征1 不动产价格的影响因素4不动产的供求与价格2不动产价值和价格的种类3不动产价格的概念不动产价格的概念 不动产价格是指在某个时点上为取得他人不动产不动产价格是指在某个时点上为取得他人不动产而获得相应权益所支付的代价。而获得相应权益所支付的代价。该定义有三层含义：该定义有三层含义：不动产价格随市场供求关系变动，因此不动产价格不动产价格随市场供求关系变动，因此不动产价格是指某个时点状态下的价格；是指某个时点状态下的价格；不同的不动产权益对应不同价格；不同的不动产权益对应不同价格；这种代价一般以货币形式支付。这种代价一般以货币形式支

2、付。 不动产价格的概念不动产价格的概念不动产价格与其他任何物品要有价格一样，需要具备不动产价格与其他任何物品要有价格一样，需要具备3个条件：个条件：有用性：有用性：指物品能够满足人们的某种需要，俗话说指物品能够满足人们的某种需要，俗话说“有用有用”，经济学上称为使用价值经济学上称为使用价值 ；稀缺性：稀缺性：指物品的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地指物品的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到它，是相对缺乏，而不是绝对缺乏得到它，是相对缺乏，而不是绝对缺乏 ；有效需求：有效需求：对物品的有支付能力支持的需要对物品的有支付能力支持的需要不但愿意购不但愿意购买而且有能力购买买而且有能力购买

3、。 不动产价格的形成不动产价格的形成都是价格，用货币来表示；都是价格，用货币来表示；都有波动，受供求因素的影响；都有波动，受供求因素的影响；都是按质论价；都是按质论价；地价与一般物品价格的异同地价与一般物品价格的异同共同之处共同之处地价与一般物品价格的异同地价与一般物品价格的异同不同之处不同之处生产成本不同生产成本不同：地价不一定含有生产成本因素地价不一定含有生产成本因素 ；折旧不同：不动产价格通常随着时间的流逝而上升，虽有折旧，但折旧不同：不动产价格通常随着时间的流逝而上升，虽有折旧，但会自然增值；会自然增值；价格差异不同：基本上是一宗土地一个价格，而且不同的土地之间价格差异不同：基本上是一

4、宗土地一个价格，而且不同的土地之间价格差异较大；价格差异较大； 市场性质不同：土地市场为不完全市场，形成的地价受主观因素的市场性质不同：土地市场为不完全市场，形成的地价受主观因素的影响较大；影响较大；价格形成时间不同：地价形成的时间通常较长；价格形成时间不同：地价形成的时间通常较长；供求变化不同：土地供给弹性较小，因此，地价多受需求的影响，供求变化不同：土地供给弹性较小，因此，地价多受需求的影响，并且对土地的需求是一种并且对土地的需求是一种“引致引致”需求需求。不动产价格受区位的影响很大不动产价格受区位的影响很大 ；不动产价格实质上是房地产权益的价格不动产价格实质上是房地产权益的价格 ；不动产

5、价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金不动产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金 ； 不动产价格是在长期考虑下形成的不动产价格是在长期考虑下形成的 ；不动产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的不动产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响影响 ；不动产价格的特征不动产价格的特征不动产需求的概念不动产需求的概念 指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种不动产所愿意而且能够购买的数量。下，对某种不动产所愿意而且能够购买的数量。形成需求有两个条件形成需求有两个条件一是消费者愿意购买，二是消费者有能力购买。一是消费者愿意购

6、买，二是消费者有能力购买。 不动产供求与价格该种房地产的价格水平该种房地产的价格水平 ；消费者的收人水平消费者的收人水平 ；消费者的偏好消费者的偏好 ； 相关物品的价格水平相关物品的价格水平 ；消费者对未来的预期消费者对未来的预期 ；决定不动产需求量的因素决定不动产需求量的因素一般不动产的需求曲线不动产供给的概念不动产供给的概念 不动产开发商和拥有者不动产开发商和拥有者(卖者卖者)在某一特定的时间内，在在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种不动产所愿意而且能够提供出售每一价格水平下，对某种不动产所愿意而且能够提供出售的数量。的数量。形成供给有两个条件形成供给有两个条件一是不动产开发商或拥

7、有者愿意供给，二是不动产开发商一是不动产开发商或拥有者愿意供给，二是不动产开发商或拥有者有能力供给。或拥有者有能力供给。在现实中，某种房地产在未来某一时间的供给量在现实中，某种房地产在未来某一时间的供给量 供给量存量供给量存量-拆毁量拆毁量-转换为其他种类房地产量转换为其他种类房地产量+ 其他种其他种类房地产转换为该种房地产量类房地产转换为该种房地产量+新开发量新开发量 某种不动产的供给量是由许多因素决定的，除了某种不动产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：随机因素，经常起作用的因素有：该种不动产的价格水平；该种不动产的价格水平；该种不动产的开发成本；该种不动产的开发

8、成本；该种不动产的开发技术水平；该种不动产的开发技术水平；不动产开发商对未来的预期。不动产开发商对未来的预期。 决定不动产供给量的因素决定不动产供给量的因素一般不动产的供给曲线 不动产的价格与其需求正相关，与其供给负相关；供给一定，不动产的价格与其需求正相关，与其供给负相关；供给一定，需求增加，则价格上升，需求减少，则价格下降；需求一定，供需求增加，则价格上升，需求减少，则价格下降；需求一定，供给增加，则价格下降，供给减少，则价格上升。给增加，则价格下降，供给减少，则价格上升。 在理论上可以将不动产的供求状况分为在理论上可以将不动产的供求状况分为4种类型：种类型：全国不全国不动产总的供求状况；

9、动产总的供求状况；本地区不动产总的供求状况；本地区不动产总的供求状况；全国本类全国本类不动产的供求状况；不动产的供求状况；本地区本类不动产的供求状况。本地区本类不动产的供求状况。 与其他可移动的商品不同，不动产由于不可移动及变更用途与其他可移动的商品不同，不动产由于不可移动及变更用途困难，决定某一不动产价格水平高低的供求状况，主要是本地区困难，决定某一不动产价格水平高低的供求状况，主要是本地区本类不动产的供求状况。本类不动产的供求状况。 不动产供求与价格之间的关系不动产供求与价格之间的关系房地产供求弹性n(一) 弹性的含义 当两个经济变量之间存在函数关系时，作为自变量的经济变量的变化，必然会引

10、起作为因变量的经济变量的变化。弹性是对作为因变量的经济变量的相对变化对于作为自变量的经济变量的相对变化的反应程度(或敏感程度)的一种度量。 弹性作为因变量的经济变量的相对变化/作为自变量的经济变量的相对变化（二）房地产需求弹性n需求的价格弹性n需求的收入弹性n需求的人口弹性n需求的交叉价格弹性n需求的价格预期弹性需求的价格弹性n概念：房地产需求的价格弹性，通常简称为房地产需求弹性，用来表示在一定时期内一种房地产需求量的相对变化对于该种房地产自身价格的相对变化的反应程度，是房地产需求量变化的百分比与其价格变化的百分比之比。n公式：房地产需求的价格弹性房地产需求量变化的百分比/房地产价格变化的百分

11、比n注意：由于房地产的需求量与其价格一般按照反方向变化，即房地产价格上升时，房地产需求量会减少，所以房地产需求的价格弹性通常是负数。但为了方便起见，一般用正数来衡量需求的价格弹性。图解需求弹性n假设价格从 P1下降到 P2, 需求量从 Q1 增加到 Q2 ；或者价格从 P2 上升到 P1, 需求量从Q2减少到Q1 。n1、此时计算价格变化的百分比有：n(P2-P1)/P1100% n (P1-P2)/P2 100% n2、计算需求量变化的百分比有：n (Q2-Q1)/Q1100% n(Q1-Q2)/Q2 100% n这两种方法计算出的需求的价格弹性不同，而没有哪一种可以说是全对或是全错。因此，

12、一个通用的计算规则是既不根据较低的也不根据较高的数字来计算变化的百分比，而是使用两者的平均数。这种计算方法称为“中点法”。n用“中点法” 计算需求的价格弹性 ED 的公式为：例子 假设某种商品住宅的价格从 2000元/m2上升到 2200元/m2, 其需求量从 1000 套减少为800套。试采用中点法计算该种商品住宅需求的价格弹性。 需求的收入弹性n概念：房地产需求的收入弹性，是建立在房地产的需求量变化与消费者的收入量变化之间关系上的一个弹性概念，用来表示消费者对某种房地产需求量的相对变化对于消费者收入量的相对变化的反应程度。它是房地产需求量变化的百分比与消费者收入量变化的百分比之比。n公式：

13、需求的人口弹性n概念：房地产需求的人口弹性，是建立在房地产的需求量变化与人口数量变化之间关系上的一个弹性概念，用来表示房地产需求量的相对变化对于人口数量的相对变化的反应程度。它是房地产需求量变化的百分比与人口数量变化的百分比之比。n公式：需求的交叉价格弹性n概念：房地产需求的交叉价格弹性，是指某种房地产因另一种房地产或商品价格变化1%所引起的其需求量的百分比变化。对一种房地产的需求也会受到其他房地产价格或其他商品价格的影响，例如 ,该种房地产的替代品或互补品的价格变化会影响到对该种房地产的需求。n公式：需求的价格预期弹性n概念：房地产需求的价格预期弹性，是房地产需求量变化的百分比与预期的其未来

14、价格变化的百分比之比。n公式：(三)房地产供给弹性n概念：房地产供给的价格弹性，通常简称为房地产供给弹性，用来表示在一定时期内一种房地产供给量的相对变化对于该种房地产价格的相对变化的反应程度。它是房地产供给量变化的百分比与其价格变化的百分比之比。n公式：n注意：与房地产需求的价格弹性不同，房地产供给的价格弹性为正数，这是因为供给量与价格一般按照同方向变化。n概念：房地产供给的要素成本弹性，是房地产供给对其要素价格(如土地价格、建筑材料价格、建筑构配件价格、设备价格、建筑人工费等)变化的反应，用来表示房地产供给量的相对变化对于要素价格的相对变化的反应程度。它是房地产供给量变化的百分比与要素价格变

15、化的百分比之比。n公式：(四) 弹性数值的类型经济学上将弹性数值分为以下5种类型：n弹性大于1的情况，称为富有弹性n弹性小于1的情况，称为缺乏弹性n弹性等于1的情况，称为单一弹性n弹性为无穷大的情况，称为完全弹性n弹性等于零的情况，称为完全无弹性。按形成形式分按形成形式分 成交价格成交价格：指交易双方实际成交的价格，是一种事实或真实：指交易双方实际成交的价格，是一种事实或真实价格。分为：正常成交价格、非正常成交价格。价格。分为：正常成交价格、非正常成交价格。市场价格市场价格：指某特定时期某种不动产在市场上的平均水平价：指某特定时期某种不动产在市场上的平均水平价格，是大量成交价格的统计结果。格，

16、是大量成交价格的统计结果。理论价格理论价格：指经济学理论对市场模拟而形成的价格，是均衡：指经济学理论对市场模拟而形成的价格，是均衡价格。价格。公开市场价值公开市场价值：指在竞争和公开市场条件下最可能形成的价：指在竞争和公开市场条件下最可能形成的价格。不动产的竞争和公开市场是指在该市场上交易双方都是理格。不动产的竞争和公开市场是指在该市场上交易双方都是理性的，都掌握足够的市场信息，有充分的交易时间，对交易对性的，都掌握足够的市场信息，有充分的交易时间，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件正常象具有必要的专业知识，交易条件正常 。不动产价值与价格的种类清算价值清算价值：不符合公开市场价值的：不符

17、合公开市场价值的“交易双方有较充裕的时交易双方有较充裕的时间进行交易间进行交易”或或“交易双方是自愿地进行交易的交易双方是自愿地进行交易的”这两个条件这两个条件下的价格。下的价格。评估价格评估价格：指估价人员针对某种估价目的，对某不动产在某：指估价人员针对某种估价目的，对某不动产在某时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的结果。又称：评时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的结果。又称：评估价、评估值、评估额、估价结果。估价、评估值、评估额、估价结果。 城市房屋拆迁估价应当采用公开市场价值标准还是清算价值标准城市房屋拆迁估价应当采用公开市场价值标准还是清算价值标准按政府对价格干预程度按政府对价

18、格干预程度市场调节价市场调节价：由经营者自主经营制定，通过市场竞争形成：由经营者自主经营制定，通过市场竞争形成的价格。的价格。政府指导价政府指导价：指由政府价格主管部门或者其他有关部门，：指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。主要有基准地价、标定地价、房屋重置价格及制定的价格。主要有基准地价、标定地价、房屋重置价格及经济适用房销售价格。经济适用房销售价格。政府定价政府定价：指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按：指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格

19、。主要是在城镇住房制度改革照定价权限和范围制定的价格。主要是在城镇住房制度改革中对出售公有住房实行的标准价和成本价。中对出售公有住房实行的标准价和成本价。经济适用房销售价格：经济适用房销售价格：指根据政府规定的成本构成项目和指根据政府规定的成本构成项目和利润率所确定的价格。成本构成：征地拆迁补偿费、勘察利润率所确定的价格。成本构成：征地拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费和小区内非营业性公共配套设施费、管理费、贷款建设费和小区内非营业性公共配套设施费、管理费、贷款利息和税金等利息和税金等7项，利润在项，利润在

20、3%以下。以下。 按实物形态分类按实物形态分类土地价格土地价格：简称地价。：简称地价。根据土地性质和开发程度分为：生地价格、毛地价格、熟根据土地性质和开发程度分为：生地价格、毛地价格、熟地价格；地价格； 建筑物价格建筑物价格：是指建筑物部分的价格，不含建筑物所占用：是指建筑物部分的价格，不含建筑物所占用的土地的价格。的土地的价格。房地价格房地价格：又称房地混合价，是指建筑物连同其占用的土：又称房地混合价，是指建筑物连同其占用的土地的价格，对于同一宗房地产而言，有地的价格，对于同一宗房地产而言，有 房地价格房地价格 土地价格土地价格 建筑物价格建筑物价格根据价格表示单位分为：根据价格表示单位分为

21、：(1)总价格总价格：指某一宗或者某一区域范围内的房地产整体的价格。：指某一宗或者某一区域范围内的房地产整体的价格。(2)单位价格单位价格：土地单价是单位土地面积的土地价格；建筑物单：土地单价是单位土地面积的土地价格；建筑物单价是单位建筑物面积的建筑物价格；房地单价是单位建筑物面价是单位建筑物面积的建筑物价格；房地单价是单位建筑物面积的房地价格。积的房地价格。(3)楼面地价楼面地价：一种特殊的土地单价，是按建筑物面积均摊的土：一种特殊的土地单价，是按建筑物面积均摊的土地价格。地价格。 这三种价格中哪种价格不能反映不动产价格水平的高低？这三种价格中哪种价格不能反映不动产价格水平的高低？例子例子有

22、甲、乙两块土地，甲土地的单价为有甲、乙两块土地，甲土地的单价为700元元/m2，乙土地的单，乙土地的单价为价为510元元/m2，如果甲、乙两块土地的其他条件完全相同，如果甲、乙两块土地的其他条件完全相同，明智的买者会购买哪块土地？但如果甲土地的容积率为明智的买者会购买哪块土地？但如果甲土地的容积率为5，乙土地的容积率为乙土地的容积率为3，其他条件完全相同，则明智的买者会，其他条件完全相同，则明智的买者会购买哪块土地？为什么？购买哪块土地？为什么？注意：注意：在现实中，楼面地价往往比土地单价更能反映土地价在现实中，楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低。格水平的高低。 按不同的经济行为

23、按不同的经济行为(1)买卖价格买卖价格：是通过市场买卖交易方式转移不动产产权的价格；：是通过市场买卖交易方式转移不动产产权的价格；(2)租赁价格租赁价格：是不动产权利人作为出租人将其不动产出租给承租人使：是不动产权利人作为出租人将其不动产出租给承租人使用，由出租人收取或承租人支付的货币额、商品或其他有价物用，由出租人收取或承租人支付的货币额、商品或其他有价物 。(3)抵押价值抵押价值：从理论上讲，不动产抵押价值应当是假设债务履行期届：从理论上讲，不动产抵押价值应当是假设债务履行期届满债务人不履行债务，拍卖、变卖抵押不动产最可能所得的价款或者抵满债务人不履行债务，拍卖、变卖抵押不动产最可能所得的

24、价款或者抵押不动产折价的价值扣除优先受偿的款额后的余额。优先受偿的款额包押不动产折价的价值扣除优先受偿的款额后的余额。优先受偿的款额包括划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金、发包人拖欠承包人的建括划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金、发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已担保债权数额等，但不包括强制执行费用。在实际估价筑工程价款、已担保债权数额等，但不包括强制执行费用。在实际估价中，通常具体为估价作业期间的某个日期中，通常具体为估价作业期间的某个日期(一般为实地查勘之日一般为实地查勘之日)的公开的公开市场价值扣除法定优先受偿的款额后的余额。市场价值扣除法定优先受偿的款额后的余额。 (4)典价典

25、价：是在设立典权时，由出典人收取或典权人支付的货币：是在设立典权时，由出典人收取或典权人支付的货币额、商品或其他有价物。典价往往低于不动产的实际价值。额、商品或其他有价物。典价往往低于不动产的实际价值。(5)保险价值保险价值：是将不动产投保时，为确定保险金额提供参考依：是将不动产投保时，为确定保险金额提供参考依据而评估的价值。评估保险价值时，估价对象的范围应视所投据而评估的价值。评估保险价值时，估价对象的范围应视所投保的险种而定。保的险种而定。(6)课税价值课税价值：是指为课税的需要，由估价人员评估的作为计税：是指为课税的需要，由估价人员评估的作为计税依据的价值。具体的课税价值如何，要视税收政

26、策而定。依据的价值。具体的课税价值如何，要视税收政策而定。 (7)征收价值征收价值：是政府强制取得不动产时应给予的补偿金额。：是政府强制取得不动产时应给予的补偿金额。 按不动产交易付款方式不同按不动产交易付款方式不同(1)实际价格实际价格：是指在成交日期时一次付清的价格，或者将不：是指在成交日期时一次付清的价格，或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。(2)名义价格名义价格：是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时：是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。一次付清的价格。 例 子 一套建筑面积一套建筑面积1

27、00m2、单价、单价3000元元m2、总价、总价30万元的住房，万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种：在实际交易中的付款方式可能有下列几种： (1)要求在成交日期时一次付清。要求在成交日期时一次付清。 (2)如果在成交日期时一次付清，则给予折扣，如优惠如果在成交日期时一次付清，则给予折扣，如优惠5。 (3)从成交日期时起分期付清，如首期支付从成交日期时起分期付清，如首期支付10万元，余款在一年内分万元，余款在一年内分两期支付，如每隔半年支付两期支付，如每隔半年支付10万元。万元。(假定年折现率为假定年折现率为5) (4)约定在未来某个日期一次付清，如约定一年后付清。约定在未来某个日

28、期一次付清，如约定一年后付清。 (假定年折假定年折现率为现率为5) (5)以抵押贷款方式支付，如首期支付以抵押贷款方式支付，如首期支付5万元，余款在未来万元，余款在未来1年内以抵年内以抵押贷款方式按月等额支付。押贷款方式按月等额支付。在上述第一种情况下：实际单价为在上述第一种情况下：实际单价为3000元元m2 ，实际总价，实际总价为为30万元；不存在名义价格。万元；不存在名义价格。在第二种情况下：实际单价为在第二种情况下：实际单价为3 000X(15)2 850(元元m2)，实际总价为实际总价为28，5万元；名义单价为万元；名义单价为3 000元元m2 ，名义总，名义总价为价为30万元。万元。

29、在第三种情况下：实际总价为在第三种情况下：实际总价为1010(1+5)0.5+10(1+5) 2928(万元万元)，实际单价为，实际单价为2 928元元m；名义单价为；名义单价为3 000元元m2，名义总价为，名义总价为30万元万元在第四种情况下：实际总价为在第四种情况下：实际总价为30(1+5)2857(万元万元)，实际单价为，实际单价为2 857元元m2 ；名义单价为；名义单价为3 000元元m2 ，名，名义总价为义总价为30万元。万元。在第五种情况下：实际单价为在第五种情况下：实际单价为3 000元元m2 ，实际总价为，实际总价为30万元；不存在名义价格。万元；不存在名义价格。 按不动产

30、的交割时间按不动产的交割时间(1)现房价格现房价格：当交易标的物为建筑物已建成的不动产时，即：当交易标的物为建筑物已建成的不动产时，即为现房价格为现房价格(含土地价格含土地价格) ；(2)期房价格期房价格：是指以目前尚未建成而在将来建成的房屋：是指以目前尚未建成而在将来建成的房屋(含含土地土地)为交易标的的价格。为交易标的的价格。 在期房与现房同品质在期房与现房同品质(包括质量、功能、环境和物业管理包括质量、功能、环境和物业管理等等)下，期房价格低于现房价格。期房价格与现房价格之间的下，期房价格低于现房价格。期房价格与现房价格之间的关系是：关系是：期房价格期房价格=现房价格现房价格 一一 预计

31、从期房达到现房期间预计从期房达到现房期间 现房出租的净收益的折现值现房出租的净收益的折现值一风险补偿一风险补偿在商品房出售中出现的一组价格在商品房出售中出现的一组价格(1)起价起价：是指所消售的商品房的最低价格；：是指所消售的商品房的最低价格；(2)标价标价：是商品房出售者在其：是商品房出售者在其“价目表价目表”上标注的不同楼层上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房出售价格，即卖方的要价；、朝向、户型的商品房出售价格，即卖方的要价；(3)成交价成交价：是商品房买卖双方的实际交易价格；：是商品房买卖双方的实际交易价格；(4)均价均价：是指所销售商品房的平均价格，具体有标价的平均：是指所销售商品房的

32、平均价格，具体有标价的平均价格和成交价的平均价格。价格和成交价的平均价格。在拍卖中存在保留价（底价）、起拍价、应价、成交价在拍卖中存在保留价（底价）、起拍价、应价、成交价(1)保留价保留价：是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格；：是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格；(2)起拍价起拍价：又称开叫价格、起叫价，是拍卖师在拍卖时首次：又称开叫价格、起叫价，是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的价格；报出的拍卖标的的价格；(3)应价应价：是竞买人对拍卖师报出的应允，或是竞买人自己报：是竞买人对拍卖师报出的应允，或是竞买人自己报出的购买价格；出的购买价格；(4)成交价成交价：是经拍卖师落椎或者以其他

33、公开表示买定的方式：是经拍卖师落椎或者以其他公开表示买定的方式确定后的竞买人的最高应价。确定后的竞买人的最高应价。补地价补地价补地价：是指国有土地使用者因改变土地用途等而向国家补补地价：是指国有土地使用者因改变土地用途等而向国家补交的地价或土地使用权出让金、土地收益。需要补地价的情交的地价或土地使用权出让金、土地收益。需要补地价的情形主要有如下形主要有如下3类：类：土地使用者改变土地用途、容积率、建筑高度等城市规划土地使用者改变土地用途、容积率、建筑高度等城市规划限制条件；限制条件；土地使用者延长土地使用年限土地使用者延长土地使用年限(包括出让土地使用权期满后包括出让土地使用权期满后续期续期)

34、；土地使用者转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产土地使用者转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产(要要求补办土地使用权出让手续，补交土地使用权出让金等求补办土地使用权出让手续，补交土地使用权出让金等)。 对于改变土地用途、容积率、建筑高度等城市规划限制对于改变土地用途、容积率、建筑高度等城市规划限制条件的，补地价的数额理论上等于改变后的地价与改变前的地条件的，补地价的数额理论上等于改变后的地价与改变前的地价之差，即价之差，即 补地价补地价 改变后的地价改变后的地价 一一 改变前的地价改变前的地价例子：某宗土地总面积例子：某宗土地总面积1 000m2，容积率为，容积率为3，对应的土地单，对应的

35、土地单价为价为450元元m2，现允许将容积率提高到，现允许将容积率提高到5，楼面地价不变。，楼面地价不变。试计算理论上应补地价的数额。试计算理论上应补地价的数额。不动产价格的影响因素分类一n一般因素：是指对房地产价格高低及其变动具有普遍性、一般性和共同性影响的因素。主要包括：行政因素、人口因素、社会因素、心理因素、国际因素和经济因素等六大项。n区域因素：是指房地产所在地区的特性而影响房地产价格的因素。主要考虑房地产所在地区土地供求状况对房地产价格的影响作用，和城市土地利用功能分区内的房地产价格影响因素。n个别因素：是指具体房地产价格的影响因素。包括物理因素（位置、地质、地形和地势、宗地面积、土

36、地形状等）和环境因素（噪音污染、空气污染、视觉印象和清洁程度等）。不动产价格的影响因素分类二n供求状况n自身条件：位置、肥力、地质、地形地势、形状、日照等n环境因素n人口因素：人口数量、素质、家庭规模n经济因素：经济发展、物价、居民收入n社会因素：政治安定状况、社会治安、房地产投机和城市化n行政因素n心理因素n国际因素n其他因素不动产价格的影响因素分类三n房地产自身因素区位因素+实物因素+权益因素n房地产外部因素人口因素+制度政策因素+经济因素+社会因素+国际因素+其他因素房地产自身因素区位因素n位置方位+距离+朝向、楼层方位 大区域中的位置主要由风向、水流等原因决定，不同的自然、历史原因可形

37、成不同特色的地域。 小区域中的位置如同一街道向阳和背阳面的不同。距离 空间直线距离：是最简单、最基础的距离。 交通路线距离：是指通过道路等来连接的距离。 经济距离:是更加科学但较复杂的一种距离，它是把交 通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离。朝向、楼层房地产自身因素区位因素n交通新交通路线的开辟交通管制：交通出入口、立交桥等n环境景观大气环境水文环境声觉环境视觉环境卫生环境人文环境n外部配套设施房地产自身因素实物因素n土地实物因素面积形状地势土壤及地基状况宗地内基础设施完备程度和场地平整程度n建筑物实物因素建筑规模建筑结构设备设施装修装饰层高或净高空间布局防水、保温、隔热、隔音、通风、采光、日照外观完损程度房地产自身因素权益因素n权利状况n使用管制n相邻关系房地产外部因素n人口因素人口数量绝对数量+人口密度