开福区市场情况

1、开福区市场情况向程向程2022-6-111开福区市场开福区市场目录Chapter 12开福区客群开福区客群3区域典型项目区域典型项目2022-6-112013年上半年整体供应出现先上后缓的走势。13年开年，受传统春节等因素影响，供应量环比下挫，但同比上扬。3-4月，新“国五条”政策落地对供需双方预期产生影响，供应热情赶在地方细则出台前集中释放，月供应均超过100万。上半年整体供应面积为505.96万，环比下降17.04%，同比上涨27.05%。成交方面，上半年成交呈现逐步上升的态势。月均成交面积维持在91万方左右，较去年同期平均66万方水平，上涨38%。1-6月，成交面积548.18万方，环比

2、下跌19.69%，同比上涨37.38%。13年上半年供销比为0.92.供求比在2月份下降2011年以来最低点。4月和6月开发商推货节奏加快。供销比高于1，其他月份供销比一直维持正在1以下，同比小幅度下降。长沙整体楼市长沙整体楼市经过12年的回落后逐步回升，13年上半年市场供需坚挺，呈现平稳发展态势2022-6-11内六区中，雨花区和天心区供应量波动幅度较大，雨花区供应量占到了内六区的近两成；岳麓区和芙蓉区，前者是热点板块集中的供销两旺大区，供应量同比增加一倍，强者愈强，后者是向来供应较少；开福区月度供给量波动幅度相对较小，且新增供应一直处于中等水平。开福区今年以来两个月单月供应不足5万方，区域

3、中心板块较饱和，外延板块正在发展中，住宅供应乏力；望城区自2011年7月撤县设区后，后来居上，上涨势头明显，半年度供应量居内六区第三区域市场供应长沙市内六区新建商品住宅各区供应面积（2011.1-2013.6）区域供应中，开福区波动幅度相对较小，随着区域中心片区供应减少，外延区发展迟缓，未来市场供应乏力2022-6-11自2011年起，岳麓区及雨花区成交量持续处于高位，销量轮番占据六区冠亚军席位。今年以来，岳麓区成交量升至六区之首，市场份额达三成；整体来看，开福区仅12年1月份出现成交低谷，后续月份基本处于较为平稳的状态。但成交优势较不明显。今年上半年开福区和楼市市场化痕迹较明显，上半年成交量

4、都更趋平稳，需求理性释放。区域成交面积长沙市内六区新建商品住宅各区成交面积（2011.1-2013.6）开福区市场成交较为平稳理想，相比岳麓、雨花等热点板块，成交较为理性2022-6-11区域成交均价按行政区分，2013年上半年成交占比：开福区成交面积占比13%；成交面积67.76万，均价7432元/望城区成交面积占比14%成交面积74.74万均价4423元/；岳麓区成交面积占比32%成交面积171.13万均价6247元/天心区成交面积占比11%成交面积61.45万均价7215元/；雨花区成交面积占比23%成交面积123.93万均价6959元/芙蓉区成交面积占比7%成交面积36.32万均价69

5、71元/2013年上半年，长沙商品住宅成交整体呈现价量齐升态势，其中开福区成交均价达到7432元/，成为价格最高的板块受万达、北辰滨江豪宅以及区域内众多别墅项目直接拉高了区域的整体均价，市场高端改善与低端刚需分化愈发明显。长沙市内六区新建商品住宅各区成交面积（2011.1-2013.6）2022-6-11开福区楼盘客群分析客群需求面积u客户以三室两厅为需求主力，占67%；其次为两室两厅，占到22%。u客户中需求面积在80-100的居多，占比为41%；其次为100-130的占比为32%。客户需求面积段集中在80-130，刚需性需求为主。客户需求房型以80130平的三室两厅为主.客群需求户型202

6、2-6-11开福区楼盘客群分析年龄层次职业u成交客户的主要年龄群集中在26-35岁之间，占49%。其次为36-45岁的客户，占26%。25岁以下的客户排第三，占17%。 u成交客户的职业主要以企业员工为主，占37%；其次为个体业主，占21%。2022-6-11开福区楼盘客群分析置业次数家庭结构u客户以首次置业为主，占到87%；其次为二次置业，占9%。三次及以上占4%。u客户的家庭结构以三口之家为主，占45%；其次为二人世界，占24%；单身贵族排第三，占15%。2022-6-11区域产品总价主要年龄家庭结构置业特征职业特征客户来源客户来源客户来源75平米两房50万左右25-30青年之家青年持家小

7、小太阳首次置业，自住；兼有多次投资普通员工/初级管理/公务员居多区域性强，集中周边单位。集中在开福区（区政府、广电长大、伍家岭）；外延伸到芙蓉区市中心、市府板块麓谷区域。1、省内地级市客户比重升高；2、四方坪、火车站商圈客户比重增加；3、地铁线增强区域吸附力，提高了市中心区域客户比重。1、大盘形象聚集及品质口碑带来周边客源；2、高档社区提高区外客户比重。89-90平米三房56万左右25-35小小太阳小太阳孩子三代首次置业，自住，兼有二次投资普通员工/初级管理/公务员居多区域性较强，市中心客户增多。区域内集中在开福区（区政府、广电长大、伍家岭）；市中心客户集中在芙蓉北路沿线。106-130平3-

8、4房85万左右35-55小太阳孩子三大代后小太阳首改为主,自住为主，兼有投资保值私营业主/中高层管理人员/医生教师等事业单位员工/公务员为主流区域性较强，区外客户占到10%左右。自有交通工具，区域属性束缚较弱。开福区楼盘客户白描2022-6-11区域典型项目湘江世纪城项目总建筑面积319万，其中住宅250万，容积率4.3，绿化率60%。位于城市边缘地带，坐拥三江汇流资源，与河西交通连接紧密，规划中的地铁一号线进一步提升与城市核心区域的联系。教育、交通、文化设施配套较齐全，商业商务功能明显缺乏，项目周边人气不足。开发节奏快速，项目前期筹备4个月时间，开发进度也非常快，短短三个月时间即开盘上市，开

9、发过程非常紧凑开发策略：采取快速开发、快速去化的模式，实现项目的快速开发，资金的快速流动，最终实现项目的利润盈利模式：项目的盈利模式以薄利多销、快速周转模式来实现项目的盈利，通过平价快速销售，加快开发速度，减少财务成本，最终实现项目的盈利主力户型：以三房为主，适合改善与居家型客户客户定位：锁定普通购房者为主要对象，使目标客户范围最大化；兼顾滨江高级住宅客户湘江世纪城2022-6-11楼盘名称推案日期销售报价（元/ M2）成交均价（元/ M2）优惠幅度湘江世纪城一批2008.04.26-2008.05.24非江景4000非江景380096折湘江世纪城二批2008.05.25-2008.06.24

10、非江景4000非江景390096折湘江世纪城三批2008.06.25-2009.02.28非江景4000非江景370093折湘江世纪城四批2009.04.26非江景4100，江景5800非江景3700，江景550090折湘江世纪城五批2009.06.27非江景4100，江景5500非江景3800，江景510093折湘江世纪城六批2009.06.27-2009.7.25非江景4100，江景5300非江景3800，江景490093折湘江世纪城七批2009.08.22非江景4100，江景5300江景房4900，非江景房390093折湘江世纪城八批2009.09.12非江景4100，江景5300非江景

11、房3900，江景房490093-95折湘江世纪城九批2009.09.26非江景4100，江景5300非江景房3900，江景房490093-95折湘江世纪城十批2009.10.17非江景4200，江景5300非江景房4000，江景房490093-95折湘江世纪城十一批2009.11.07非江景4200，江景5300非江景房4000，江景房490095折湘江世纪城十二批2009.11.28非江景4400，江景5500非江景房4200，江景房510096-97折湘江世纪城营销策略注重团购，加快销售速度注重团购，加快销售速度团购是湘江世纪城项目快速去化的重要手段之一。准现房销售，营造实景氛围准现房销售

12、，营造实景氛围大规模的实景准现房在长沙属首次，呈现在购房者眼前的实景，极易打动消费者，为消费者下定决心购买起到了较大的作用。低价入市，平价持续销售低价入市，平价持续销售在09年初市场刚刚起色的环境下，即使有一定的购买能力及购买意向，价格合理与否也成为这批消费者能否购买的最终考量条件。针对消费者的这种消费心理，湘江世纪城在价格上采取了“低开策略”，使实际成交价格较先前市场的预期有明显下降。2022-6-11区域典型项目万国城项目总占地约650亩，总建筑面积约120万，容积率3.0，绿化率42%。万国城1期、2期已基本售罄并已交房入住，1.5期高端科技住宅产品“上品格”已销售过半。现在售满庭春三期

13、9号栋、7号栋产品，成交均价在6800元/左右。 科技住宅：湖南首席科技住宅，冬暖夏凉，24小时热水，生活成本低，引领住宅新潮流。 销售团队：内外场兼顾，外场行销带客效果显著，成交量可观，内场竞争机制，末位淘汰。 推货节奏：以平推为主，平均每月推出1栋，快速去化，销量领先其他楼盘，是北城片区的销冠。万国城2022-6-11万科城万科城项目总占地约26.9万，总建筑面积约50万，容积率2.52，绿化率46%。一期由4栋高层住宅、8栋洋房组成，现主推的三期洋房产品面积为146-190平米，实现了一楼自带私家花园及内院2楼自带大露台及6米挑高客厅、3楼私家大露台的设计。以洋房入市，树立品质，目前只剩

14、余200多套公寓在售，均价在6800-7200元/ 活动营销：降低影响成本，拉近与消费者的距离，培养一批真正的品牌拥护，忠诚度高的客户群体。 开盘策略：蓄客充分，小批量推货，取得开门红。 高层：引领“十字单体”建筑革命，让每个户型单位做到优质采光、主引通风和阔景视距的效果。区域典型项目2022-6-11英祥春天英祥春天项目总占地112亩，总建筑面积近20万平米，分两期开发；其中一期为住宅，规划建筑面积13.5万，其中地上11.1万，地下2.4万，容积率2.8，由8栋17或17+1层高层住宅、1栋幼儿园、少量临街商铺及地下车库组成； 一期共有1146户，一期住宅于2010年6月开工建设，于201

15、2年5月交付使用。 英祥春天2011年4月底入市销售，户型区间满足刚性需求，户型面积75-120平米；项目为新推，选择性高，且价格相比周边楼盘低，性价比高，自入市以来得到了片区内较高的关注。 现尾盘在售，现销售均价6000元/平方米。区域典型项目2022-6-11总占地16.5万方，总建筑面积约41.6万平方米，定位为长沙首席精装修大盘。位于珠江花城的北面，珠江郦城户型产品、精装修均为珠江花城的升级之作，同时与珠江郦城地域、时间、产品以及客户上的联系紧密，既能重新树立珠江郦城形象又能有效利用珠江花城资源！在售户型：珠江郦城新推10号栋，14号栋，17号栋房源，户型2-4房均有，成交均价在8000元/左右。目前结合几个代理公司的资源，进行年底冲刺；营销策略： 3000万回馈，湖湘企业大团购。珠江郦城区域典型项目2022-6-11恒大雅苑恒大雅苑位于万