中国房地产抵押贷款证券化研究 毕业论文剖析

1、长春理工大学本科毕业论文编号 本科生毕业论文中国房地产抵押贷款证券化研究Research on Mortgage Securitization of Real Estate in China学 生 姓 名张小红专 业金融工程学 号100913204指 导 教 师张伟伟学 院经济管理学院二一四年六月24长春理工大学本科毕业论文毕业设计（论文）原创承诺书1本人承诺：所呈交的毕业设计（论文）中国房地产抵押贷款证券化研究，是认真学习理解学校的长春理工大学本科毕业设计（论文）工作条例后，在教师的指导下，保质保量独立地完成了任务书中规定的内容，不弄虚作假，不抄袭别人的工作内容。2本人在毕业设计（论文）中引

2、用他人的观点和研究成果，均在文中加以注释或以参考文献形式列出，对本文的研究工作做出重要贡献的个人和集体均已在文中注明。3在毕业设计（论文）中对侵犯任何方面知识产权的行为，由本人承担相应的法律责任。4本人完全了解学校关于保存、使用毕业设计（论文）的规定，即：按照学校要求提交论文和相关材料的印刷本和电子版本；同意学校保留毕业设计（论文）的复印件和电子版本，允许被查阅和借阅；学校可以采用影印、缩印或其他复制手段保存毕业设计（论文），可以公布其中的全部或部分内容。以上承诺的法律结果将完全由本人承担！作 者 签 名： 年 月 日摘 要住房抵押贷款证券化是由美国金融机构在20世纪70年代最先推行的，其在提

3、高银行资本利用率、降低银行风险等方面的优点很快得到世界的认可，并在世界范围内迅速发展。我国住房抵押贷款证券化起步较晚，且一直处于理论研究阶段，至2005年才开始进入试点实验阶段，因此，中国有必要对房地产抵押贷款证券化进行系统的研究。本文首先介绍住房抵押贷款证券化的理论知识，然后分析我国住房抵押贷款证券化的发展现状和可行性，最后针对我国房地产国抵押贷款证券化存在的问题以及结合美国的经验教训提出相关政策建议。关键词：住房抵押贷款 贷款证券化 房地产金融 AbstractMortgage-backed securitization (MBS), as one of the most importan

4、t innovations in financial fields originated from 1970s. MBS was first practiced by the American financial institutions, which was recognized all around the world, and developed rapidly worldwide, because of its advantages in raising the rate of capital utilization and reducing the bank risks. The M

5、BS in our country started relatively late, and has been in the stage of theoretical research, it only started to enter the pilot stage in 2005. So it is necessary to study the mortgage-backed securitization of real estate in china. This article explains the development of the MBS in China by introdu

6、cing the MBS in detail and puts forward some relevant policy suggestions according to the problems in the development of mortgage-backed securitization in our country and the experiences about the America.Keywords: Mortgag; Loan securitization;Real estate finance目 录摘 要IAbstractII目 录III引 言1第1章 房地产抵押贷

7、款证券化概述21.1房地产抵押贷款证券化的涵义21.2房地产抵押贷款证券化的参与主体21.3房地产抵押贷款证券化的功能31.4中国实行房地产抵押贷款证券化的客观条件分析4第2章 中国房地产抵押贷款证券化的历程和现状分析72.1中国房地产抵押贷款证券化的发展历程72.2中国房地产抵押贷款证券化试点运行分析8第3章 中国房地产抵押贷款证券化存在的问题及原因123.1抵押贷款一级市场不完善123.2相关法律及配套制度不健全123.3担保和保险机制匮乏133.4信用评级体系不规范133.5机构投资主体单一14第4章 美国房地产抵押贷款证券化的经验借鉴154.1美国房地产抵押贷款证券化的发展历史154.

8、2美国住房抵押贷款证券化的经验分析164.3美国次贷危机对中国的启示17第5章 促进中国房地产抵押贷款证券化的建议195.1规范住房抵押贷款一级市场，逐步扩大证券化市场规模195.2建立、健全住房抵押贷款证券化的法律法规体系195.3成立信用担保机构，健全信用担保机制195.4建立合理的信用评级体系，规范信用评级机构205.5完善资本市场，扩大机构投资者范围20结 束 语21参考文献22致 谢23引 言经过几十年的发展，国外对住房抵押贷款证券化的研究在各方面都已相对成熟，而我国对住房抵押贷款证券化的研究在本世纪初才刚刚开始，目前主要停留在试点实验阶段。我国房地产抵押贷款的信贷风险主要集中在银行

9、，银行通过抵押贷款证券化可以规避其风险，提高盈利能力，更好地管理其资本。另外，房地产抵押贷款证券化有利于企业融资制度的创新，盘活企业资产，提高资产周转率。最重要的是，房地产抵押贷款证券化有利于房地产市场运行机制的完善，建立健康的金融机制。所以我国非常有必要发展房地产抵押贷款证券化。虽然目前我国房地产抵押贷款证券化的发展还存在一些问题，但通过借鉴美国发展的经验教训，可以完善我国的房地产抵押贷款证券化过程。但是住房抵押贷款证券化能否顺利在我国发展的关键是政府能否根据我国的国情制定有效措施。第1章 房地产抵押贷款证券化概述 房地产抵押贷款证券化是以房地产抵押贷款为担保，发行可在金融市场上买卖的证券。

10、本章介绍了房地产抵押贷款证券的涵义，参与主体以及其功能，说明了我国有条件发展房地产抵押贷款证券化。1.1房地产抵押贷款证券化的涵义房地产抵押贷款证券化（Mortgage-Backed Securitization，MBS）是指金融机构（主要是商业银行）把自己所持有的具有流动性较差的、但具有未来现金收入的住房抵押贷款重新拆分、整合为抵押贷款群组，由专业机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。这一过程将原先不易被出售给投资者的缺乏流动性但能够产生可预见性现金流入的资产转换成可以在市场上流动的证券，使得住房抵押贷款的风险由大量的投资者分担。房地产抵押贷款证券化不同

11、于其它金融产品，主要体现在：（1）房地产抵押贷款证券的利率空间是有限的。由于它的基础资产是房地产抵押贷款，它本质上是再次分配房地产抵押贷款的利润。因此，房地产抵押贷款的利率不可能超过房地产抵押贷款的利润率。（2）房地产抵押贷款证券化具有较高的交易成本。由于房地产抵押贷款证券化的操作过程较为复杂，同时涉及了很多的中介机构，所以，其交易费用必然会高于其他金融产品。（3）房地产抵押贷款证券化的交易费用具有不可转嫁性。其他金融产品的交易费用可以计入产品成本中，最终由消费者买单。但是房地产抵押贷款证券的交易费用不能转嫁给消费者，只能由自身承担，因此其原有的利润必然减少。1.2房地产抵押贷款证券化的参与主

12、体房地产抵押贷款证券化的参与者主要有发起人、发行人、服务人、信用增级机构、信用评级机构和受托人等1。典型的住房抵押贷款证券化交易结构如图：评级机构信用增级机构信用增级资信评级发行MBS资产转让特殊目的载体（SPV）发行收入转让收入投资人原始权益人本息偿还本息偿还本息偿还原始债务人受托管理人服务机构图1-1 住房抵押贷款证券化交易结构从图1可以看出：（1）房地产抵押贷款的发起人，通常是发放房地产抵押贷款的金融机构，如商业银行；（2）发行人主要有特殊目的机构（Special Purpose Vehicle，SPV）。特殊目的机构主要负责将资产池转化为可供交易的证券并发行上市，是发起人和投资者之间的

13、中介机构。特殊目的机构通常有独立的法律地位，在法律上应不再与发起人的信用相联系，因此，特殊目的机构隔离了发起人自身的资信与证券化的风险和收益；（3）服务人是负责房地产抵押贷款回收服务的机构，通常由发起人充当。服务人定期向房地产抵押贷款的借款人收取到期本息，将其交给贷款的所有者，服务人一般还负责对本息收回情况进行分析，经受托人审核后向投资者公布；（4）信用增级机构是为房地产抵押贷款证券的发行提供信用担保的机构，通常由专门担保机构、商业银行、证券公司、保险公司等担任。通过信用增级机构的担保或者保险行为，能够提高房地产抵押贷款证券的信用级别，有利于发行人对其定价；（5）信用评级机构通常由第三方机构担

14、当，且应处于中立地位并具有良好的信誉，为住房抵押贷款评定等级；（6）受托人是受发行人和投资者的委托，通常持有发行人以房地产抵押贷款或者其他资产充当的担保品。受托人主要负责关注住房抵押贷款的安全性，监督合约的执行，保障投资者在住房抵押贷款证券交易中的利益。1.3房地产抵押贷款证券化的功能房地产抵押贷款证券化可以有效地控制商业银行的信贷风险，提高其盈利能力，加强了政府对于商业银行的资本管理，中央银行可以更好地进行宏观金融调控，同时推动了我国资本市场的发展。 1.3.1推动我国资本市场的发展房地产抵押贷款证券化要以完善的资本市场为条件，房地产抵押贷款证券化又会促进资本市场的发展与完善。一方面实行住房

15、抵押贷款证券化，可以为资本市场提供投资风险小、现金收入稳定的新型投资品种和融资工具，促进储蓄向投资的转化，实现货币市场与资本市场的对接；另一方面，由于房地产抵押贷款证券化是一项系统工程，涉及银行、特设信托机构、信用评级机构、证券公司、资产管理公司以及投资者诸多方面，其成功运用不仅要有以上众多参与主体的协调配合，而且要有相应的政策环境和法规体系2。因此，实行住房抵押贷款证券化有利于推动我国资本市场的发展。1.3.2完善中央银行的宏观金融调控公开市场业务是中央银行调控货币供应量的基本工具之一。而中央银行在公开市场上买卖的有价证券除政府债券、国库券外，房地产抵押贷款证券作为一种流动性强、收益率高的优

16、质债券也可以成为中央银行买卖证券的对象。随着我国资本市场的完善和住房抵押二级市场的扩大，中央银行通过在金融市场买卖住房抵押贷款债券，扩大了交易对象、加大了操作力度，从而可以在广度、深度上对商业银行的流动性进行适时调节，进而有效调节货币供应量。1.3.3加强商业银行的资本管理按照巴赛尔协议有关商业银行资本充足比率的规定，各国商业银行资本与加权风险资产的比率最低应为8%（其中核心资本成分为4%）3。而资本充足比率偏低则一直是影响我国商业银行改革与发展的一个突出问题。通过运用资产证券化技术，将房地产抵押贷款证券化，并将这部分从银行的资产负债表中移出，可以相应减少银行的风险资产数量，从而可以提高银行的

17、资本充足比率并相应提升银行的信用等级。1.3.4提高商业银行的盈利能力，并降低其风险商业银行对已证券化的抵押贷款仍可保留服务职能，并收取服务费，同时，银行还可以作为证券包销商，提供服务时收取手续费，另外，银行有权参与对剩余现金流量的分配。可见，房地产抵押贷款证券化使银行的收入突破了传统存贷款利差的局限，开发了新的收入来源4。房地产抵押贷款证券化也降低了商业银行的信贷风险，通过房地产抵押贷款证券化，将低流动性的贷款转化为高流动性的证券，将集中在银行的风险转移、分散给不同偏好的投资者，从而实现银行风险的社会化，规避了银行的信贷风险。1.4中国实行房地产抵押贷款证券化的客观条件分析1.4.1我国一级

18、住房抵押贷款市场初具规模随着我国经济水平的不断提高和我国房地产市场的迅速发展，越来越多的居民选择购买个人住房，受我国人均可支配收入的限制，绝大多数人选择从银行等金融机构申请贷款购买住房，个人住房贷款需求量每年递增。我国个人住房贷款逐年增加，尤其在2008年以后，增幅迅速扩大。2011年年末个人购房贷款余额7.3万亿元，同比增长33%。2009年，我国个人购房贷款增长率高达43%，新建房贷款和再交易房贷款增速分别达到40%和79%。2011年个人购房贷款新增1.4万亿元，与2010年增长金额持平，约为2008年的5倍、2007年的2倍5。图1-2 20042011年个人住房贷款余额及增长率数据来

19、源：根据房地产金融报告整理所得 目前来说，我国金融机构已经存在了很大的资金缺口，大部分银行的存贷比已经触及监管示警红线，个人住房抵押贷款的迅猛发展给我国商业银行造成了极大的流动性压力，2013 年8月末，金融机构人民币存款余额为101.46万亿元，贷款余额达到69.49万亿元，银行业的存量贷款规模庞大，面临着较大的贷存比压力6。而住房抵押贷款证券化作为一种完善的金融产品和融资手段，可以有效的缓解这种流动性压力。从住房抵押贷款本身来看，由于住房抵押贷款在我国是较为优质的资产，投资风险较小，能够有效的激发投资者的投资意识，使得投资者比较容易接受以住房抵押贷款为基础的证券化产品。同时，住房抵押贷款证

20、券化的健康发展有利于我国房地产事业的良性发展，对我国经济起到了很大的推动作用。1.4.2具备良好的微观和宏观环境从微观层面来说，由于我国商业银行必须逐渐成为自主经营、自负盈亏的经济实体，因此，它们有着强烈的消除不良贷款、增强现金流流动性、盘活存量资产的欲望和推动力。另外，国有大中型企业和很多小微企业已逐渐认识到建立现代企业制度对于企业发展起到很大的推动作用，并且正在逐渐地开始通过市场融资、不断接受市场竞争的考验。在通过增资扩股和发行金融债补充资本规模有限的情况下，商业银行通过信贷资产证券化可以将自身的存量资金转变为可用资金，既满足了监管要求又兼顾了流动性和盈利性的目标。而且，我国的商业银行一直

21、存在“短存长贷”的资产负债期限错配问题，通过信贷资产证券化也可以将一部分流动性较低的中长期贷款释放出去达到优化信贷结构的目的7。从宏观层面来说，我国社会主义经济建设的总体目标是建立有中国特色的社会主义市场经济，奠定了我国金融体制改革的深化和进行国民经济的市场化的坚实基础。中国人民银行、中国证监会、中国银监会和中国保监会能够对国内金融业、信用重建和对资产证券化市场有很强的监管能力。这些都是有利于住房抵押贷款证券化发展的基础8。1.4.3具备日趋成熟的资本市场2013年，115家证券公司共实现营业收入1592.41亿元，净利润440.21亿元，较2012年分别增长22.99%和33.68%。我国已

22、具备较为成熟的债权发行和交易的资本市场体系，为住房抵押贷款证券化提供了场所，同时也为房地产融资提供了多样化的选择9。2013年，我国证券市场基础制度和法制建设稳步推进，中华人民共和国证券法的修订提上议事日程，多层次资本市场建设取得了重要进展，新三板市场推向全国，证券公司柜台市场平稳起步，同时证券监管部门进一步放松管制、加强监管，积极保护投资者特别是中小投资者的利益，为资本市场平稳运行提供了有力保障。证券公司业务范围继续扩大，产品类型不断丰富，创新业务发展迅速，资产管理业务规模继续大幅增长。另外，互联网金融起步，证券公司开始尝试搭建网络综合服务平台，通过网上开户、在线理财等信息技术手段拓展金融服

23、务渠道；行业新一轮并购重组启动，国际化探索也取得阶段性进展，行业竞争格局迎来调整良机。同时，行业的合规管理和风险控制水平有所提升，为行业的持续发展保驾护航10。第2章 中国房地产抵押贷款证券化的历程和现状分析中国早在1992年就开始了房地产抵押贷款证券化的探索，已进行了三次试点。本章主要介绍了我国房地产抵押贷款证券化的发展历史，并分析了试点中的变化和问题。2.1中国房地产抵押贷款证券化的发展历程我国的资产证券化是伴随着住房抵押贷款证券化的探索之路而发展起来，早在1992年海南就进行了住房抵押贷款证券化的探索。为了加快房地产金融创新的步伐，随后在国务院和中国人民银行的支持下，加快了对住房抵押贷款

24、证券化的研究，并开始了长时间的酝酿和摸索，一步一步走向全面的证券化之路。下表列出了我国在不同的时期住房抵押贷款证券化的发展历程11。表2-1 我国住房抵押贷款证券化发展大事记1992年海南首推“地产投资券”，这是我国住房贷款证券化的首次尝试。进入20世纪90年代中后期，住房贷款者证券化的呼声越来越高。1998年中国人民银行牵头组织“住宅抵押贷款证券化研究”，表明中央银行已开始关注这项业务。1999年由深圳平安保险公司倡导，深圳市住宅局、建行深圳分行、工行深圳分行和联合证券组成联合研究小组，研究住宅抵押贷款证券化，并提出住房贷款证券化试点方案。2000年中国人民银行正式批准中国建设银行、中国工商

25、银行为住房贷款证券化试点单位。这标志着资产证券化业务可以在我国的商业银行有条件地进行。截止目前，两家银行已连续多次向中国人民银行及国务院上报住房贷款证券化试点方案。2002年中国建设银行加快了住房贷款证券化业务的准备。建设银行与德国施豪银行签署了合资合同等文件，筹建合资住房储蓄银行。与澳大利亚麦格理银行签订合作协议，准备合作引进住房抵押贷款引荐业务，并在上海成立了麦格理管理咨询有限公司，开展以二手房市场为重点的住房抵押贷款引荐业务。2003年中国人民银行发布2002年中国货币政策执行报告，首次在报告中提出“积极推进住房贷款证券化”，这标志着我国探索了近10年的住房贷款证券化有望进入启动阶段。2

26、005年国务院批准中国建设银行和国家开发银行进行证券化试点，分别在银行间债券市场分别发行了41.77亿元信贷资产支持证券和30.17亿元个人住房抵押贷款支持证券，标志着我国的资产证券化已进入实质性运作阶段。2007年央行允许资产支持证券进行质押式回购交易，以缓解当前信贷资产证券化产品流动性不足的问题。12月份，建设银行发行了第二期41.6亿元的个人住房抵押贷款支持证券。2012年央行、财政部以及银监会下发关于进一步扩大信贷资产证券化试点有关事项的通知，标志着因美国次贷危机而停滞多年的信贷资产证券化重新获批启动。2013年国务院印发了关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见，明确提出“逐步推

27、进信贷资产证券化常规化发展，盘活资金支持小微企业发展和经济结构调整。”资料来源：根据公开资料整理在这个发展历程中，房地产抵押贷款证券化的规模也不断扩大，由2005年72亿元的资产规模到2013年320亿元，表明我国对房地产抵押贷款证券化的需求不断提高。2005年2008年，国开行、工行等在银行间市场共发行17笔信贷资产证券化产品，总计规模667亿。2008年金融危机，出于对可能存在风险的担忧和审慎考虑等原因，我国信贷资产证券化试点工作进入停滞阶段，其后的三年多里没有发行过任何一单信贷资产证券化产品。2011年继续试点后，国开行、工行、建行六家机构共发行了6单，规模228亿元12。图2-3 20

28、052013年中国房地产信贷资产证券化发行额数据来源：根据新浪财经资讯整理所得2.2中国房地产抵押贷款证券化试点运行分析2.2.1“建元2005-1个人住房抵押贷款支持证券”试点运行分析2005年3月21日，国家开发银行和中国建设银行作为试点单位，将分别进行信贷资产证券化和住房抵押贷款证券化的试点13。2005年12月15日，中国建设银行作为发起机构以其发放的个人住房抵押贷款为基础资产，正式推出了“2005-1个人住房抵押贷款支持证券”，该证券在银行间债券市场发行。在整个证券化过程中，建元2005-1以中国建设银行股份有限公司为发起机构、委托人、安排人、贷款服务机构和次级资产支持证券持有人；以

29、中信信托有限责任公司（原名为“中信信托投资有限责任公司”）为发行人和受托机构；以汇丰银行（中国）有限公司北京分行（原名为“香港上海汇丰银行有限公司北京分行”）为交易管理机构；以中国工商银行股份有限公司为资金保管机构。发起机构及贷款服务机构、发行人及受托机构及交易管理机构等相关机构根据共同签署的建元信托交易文件履行受托管理职责，承担其在资产证券化相关法律文件中承诺的义务和责任。如表2所示：表2-2 建元2005-1个人住房抵押贷款证券化信托受托机构和证券化服务机构受托机构、发行人中信信托投资有限责任公司发起机构、贷款服务机构及安排人中国建设银行股份有限公司财务顾问渣打银行（香港）有限公司联合簿记

30、管理人中国建设银行股份有限公司、中国国际金融有限公司交易管理机构香港上海汇丰银行有限公司北京分行资金保管机构中国工商银行股份有限公司登记机构、支付代理机构中央国债登记结算有限责任公司安排人、发起机构、贷款服务机构、交易管理机构、资金保管机构和联合簿记管理人法律顾问金杜律师事务所受托机构法律顾问竞天公诚律师事务所信用增级机构北京穆迪投资者服务有限公司信用评级机构中诚信国际信用评级有限责任公司数据来源：建元2005-1个人住房抵押贷款证券化信托发行说明书建元2005-1初始发行时的总实收金额约为人民币30.17亿元，在银行债券市场发行公开发行的优先级资产支持债券为人民币29.26亿元，其中按本息支

31、付顺序先后分为A、B、C三档，向发起机构定向的次级资产支持债券人民币0.91亿元14，如表3所示：表2-3 建元2005-1个人住房抵押贷款支持证券发行情况发行金额（人民币）发行利率法定最终到期日评级（中诚信国际）A级资产支持证券2,669,764,500浮动利率2037年11月26日AAAB级资产支持证券203,626,100浮动利率2037年11月26日AC级资产支持证券52,791,900浮动利率2037年11月26日BBB次级资产支持证券90,500,6382037年11月26日数据来源：建元2005-1个人住房抵押贷款证券化信托发行说明书以上是对建元2005-1的参与机构和发行情况进

32、行了介绍，以下是其运作的具体流程（如图3）：第一步，中国建设银行从上海、江苏无锡、福建福州、泉州四家分行发放的个人住房贷款中挑选30.17亿元进入资产池。资产池将被分为四个部分，其中A、B、C三个档次为优先级证券，而S级作为最低档次证券由建行自留。根据穆迪和中诚信两家公司的评测，A类贷款26.7亿元，信用为AAA级；B类贷款2.036亿元，信用为A级；C类贷款0.528亿元，信用为BBB；S级由建行持有，所以不参与评级，为0.905亿元15。第二步，中信信托作为受托人以特殊目的信托方式，设立由受托人管理但独立于委托人和受托人的信托账户，并接受建行信托资产设立信托。第三步，由建行公布的51家证券

33、承销机构在银行间债券市场发售信托受益凭证，其中21家为商业银行。第四步，同时作为服务机构的中国建设银行向购房者收取本金利息交给资金保管机构中国工商银行，并向受托机构中信信托提供服务商报告。第五步，资金保管机构中国工商银行受中信信托的委托托管资金账户，定期提供托管月报并定期对投资者还本付息。资产支持证券本息贷款本息登记机构/支付代理机构资金托管机构（信托账户）贷款服务机构资产支持证券本息下达证券本息分配指令还款资产转让对价交易机构管理现金现金承销团借款人1借款人2投资机构受托机构（发行人）贷款承销资产支持证券发行资产支持证券资产池资产信托发起机构全国银行间债券市场中介机构：律师事务所、会计师事务

34、所、评级机构图2-4 建元2005-1个人住房抵押贷款证券化交易结构流程2.2.2重启信贷资产证券化试点分析2012年9月7日，国开行以规模为101.66亿元的首单信贷资产支持证券（ABS）开启了新一轮信贷资产证券化的大门。该债名称为2012年第一期开元信贷资产支持证券，法定到期日为2018年1月12日，划分为三个层次，优先A档、优先B档、次级档证券。分别为80.68亿元AAA评级的优先A档、12亿元AA评级的优先B档、8.9844亿元未评级的次级档证券。不过，从产品设计上看，国泰君安证券研报指出，与以前产品相比，突破并不明显，依然存在资产品种单一、风险偏好保守、发行市场局限于银行间等问题16

35、。与九年前我国信贷资产证券化试点初期的规则相比，此次扩大试点阶段的规定在基础资产种类，参与机构范围、风险防范管理等方面都有了很大的变化17。（1）进一步丰富了基础资产种类。与2005年试点初期基础资产范围主要集中在住房抵押贷款和大型企业贷款不同，此次信贷资产证券化试点重启与国家产业政策紧密配合，鼓励金融机构选择符合条件的国家重大基础设施项目贷款、涉农贷款、中小企业贷款、经清理合规的地方政府融资平台公司贷款、节能减排贷款、战略性新兴产业贷款、文化创意产业贷款、保障性安居工程贷款、汽车贷款等多元化信贷资产作为开展信贷资产证券化的基础资产。（2）进一步扩大了发起机构范围。在20052008年信贷资产

36、证券化试点阶段，发起机构主要为商业银行和资产管理公司等。此次扩大试点阶段关于进一步扩大信贷资产证券化试点有关事项的通知中明确规定，鼓励更多经审核符合条件的金融机构参与信贷资产证券化业务。目前，发行机构已经涵盖了政策性银行、国有银行、股份制银行 、资产管理公司、汽车金融公司和财务公司等。（3）进一步增强了风险防控。一是实行双评级模式，提高信用评级的公信力。要求聘请两家具有评级资质的资信评级机构进行持续信用评级。同时，探索采取多元化信用评级方式，支持采用投资者付费模式进行信用评级。二是增加风险自留要求，防范发起机构的道德风险。发起机构应持有由其发起的每一单资产证券化中的最低档次资产支持证券的一定比

37、例，该比例原则上不得低于每一单全部资产支持证券发行规模的5，持有期限不得低于最低档次证券的存续期限。第3章 中国房地产抵押贷款证券化存在的问题及原因由于我国开展房地产抵押贷款证券化业务时间尚晚，许多方面的条件尚不完善，这使得我国房地产抵押贷款证券化项目还存在一些问题。3.1抵押贷款一级市场不完善成熟和发达的抵押市场是发行抵押贷款证券的先决条件，而抵押贷款合约的标准化和规范化是抵押贷款证券的质量保障。要想推广并发展个人住房抵押贷款证券化，个人住房抵押贷款一级市场必须发育相对成熟。近几年，我国个人住房抵押贷款余额虽迅速增长，但由于起步晚，不论是总体贷款规模还是贷款规模占GDP 的比重都与发达国家相

38、去甚远，很难形成规模足够大、分布足够广的住房抵押贷款池。更严重的问题是，目前我国各商业银行、甚至同一家商业银行的不同分支行，对住房抵押贷款的发放、评估、担保和保险等事项管理方法各有不同，缺乏统一的标准，在全国没有形成标准化、规范化的住房抵押贷款市场。由于住房抵押贷款资产池的建立要求基础资产在违约风险、到期日结构、收益水平等信贷要素方面具有同质性，非标准化的抵押贷款组群将给证券化过程中的打包重组、设计标准化证券等步骤带来很大的技术性障碍。3.2相关法律及配套制度不健全住房抵押资产证券化是一项结构极其复杂、参与主体众多的金融创新，其中蕴含着很多潜在风险，正因如此，住房抵押贷款证券化的实施需要一套与

39、之相配套完善的法律、会计及税收体系作为制度性保障，以明确参与各方的职责、权利，规范资产证券化行为，最大限度地降低不确定性。虽然我国目前已发布了信贷资产证券化试点管理办法、信贷资产证券化试点会计处理规定等管理办法，但尚未设立关于资产证券化的专门法律法规。纵观我国现行的法律、会计、税收、担保、信托等制度，我们不难发现相应法律法规的缺位给我国资产证券化的实行造成了很多障碍。主要体现在以下几个方面：(1) 住房抵押贷款的债权转让是资产证券化的一个重要环节，但是现行法律规定，该债权转移时，必须抵押人到场同意才能完成，而实行住房抵押贷款证券化，涉及的抵押人数目庞大，不可能要求其一一到场，所以，现行的法律法

40、规必须调整。(2) 在实行住房抵押贷款证券化的过程中需要涉及到很多中介机构，如资信评估机构、房地产评估机构、担保与保险机构、公证机构等以及这些中介机构彼此之间关系的协调、职责的分配等问题，目前还没有法律做出明确的规定。(3) 我国现行的会计制度、会计准则关于住房抵押贷款证券化的处理上还是一片空白，且目前的税收制度对于资产销售的税收、特设载体的所得税处理以及投资者的税收，实施MBS过程中哪些环节该收税、哪些环节不该收税、按怎样的标准收都没有明确的规定。3.3担保和保险机制匮乏在担保方面，我国住房抵押贷款证券化不能由政府提供信用担保。根据信贷资产证券化试点管理办法，我国住房抵押贷款是以没有政府担保

41、的特殊目的信托模式实现证券化的。“中国建设银行的建元一元住房抵押贷款证券化就是由中国建设银行作为发起机构，委托中信信托在银行间债券市场发行的。”同时，担保法第八条的规定，政府也不能为住房抵押贷款提供信用担保。 在保险方面，我国虽然在上海、成都等地试行了抵押贷款保险制度，但是却存在着很多不足：首先，保险范围有限；我国的保险是以一个城市作为单位，这样使住房贷款保险大大折扣，而且保险的功能是分散风险,并不能彻底消除风险。其次，保险多以企业形式提供,没有政府信用。政府的信用等级是最高的，如将住房抵押贷款由政府提供担保或是保险，将能充分发挥住房抵押贷款的作用。最后，借款人的负担加大。借款人要无缘无故承担

42、保险费缴纳，出现收入与支出不对等的情况，从而加重了借款人的负担。因此，抵押保险和担保机制的欠缺成为制约我国住房抵押贷款证券化所面临的一大瓶颈。3.4信用评级体系不规范3.4.1信用评级规则体系不完善资信评级行业在我国还属于新兴行业，缺乏一套完整而严密的法律规范框架，尚未形成科学、统一的行业标准信用评估体系。比如，在对个人住房抵押贷款的信用风险的评定上，一般仅集中在“每月贷款偿还额和收入比例”、“初始抵押率”等几个指标上，以定性分析为主，定量分析较少，这种评级方式和国际的评级标准相比比较粗糙，缺乏系统的方法和模型。同时，由于我国开展住房抵押贷款业务的时间很短，尚未经历完整的经济周期检验，没有可供

43、参考的利率及信用风险曲线，导致数据不完整，很难估算平均违约概率和早偿风险，这也给信用风险评估带来了很大的难度。对此，我国应该注重收集第一手数据并建立自己的数据库，以此为依据订立我国资信评级行业的行业标准评估体系，开发适合我国国情的风险测量模型。3.4.2缺乏规范的、具有社会公信力的评级机构由于信用评级是由被评级方付费，极易产生道德风险，因此，评级机构是否具有社会公信力、能否独立、客观、公正地给出评级结果，对于资产证券化的发展至关重要。目前，我国虽然评级机构数量众多，但是缺乏像美国标普、穆迪、惠誉等业内高度认可的权威机构。总体上来说，我国评级机构缺乏具有社会公信力的评级方法，独立性不强，影响力不

44、够且透明度较低，很难保证独立客观的评估。此外，我国目前的评级体系中还存在外部环境不佳，评级需求不足等问题，部分评级的目的仅是为了满足监管部门要求，流于形式。这些问题使得我国信用评级体系发展缓慢。3.5机构投资主体单一机构投资者是抵押债券市场最重要的支持力量，他们成为该市场持续、稳定、长期资金的主要供应者。一般情况下，住房抵押贷款证券的主要投资者主要是共同基金、商业银行以及保险基金和养老基金等。但从我国目前的情况来看，在两轮试点中，商业银行占投资比重高达85.49%，而证券基金、证券公司、信用社和其他机构分别占比为2.5%、0.38%、9.78%和1.85%。显而易见，“银行俱乐部”现象不利于银

45、行信用风险的分散，也难以达到降低商业银行资本压力的目标。即使有企业购买，多半也缺乏对资产证券化产品技术和风险的识别，只是基于对试点银行的信任。产生“银行俱乐部”现象的原因是多方面的。首先，各项法规对机构投资者投资住房抵押贷款证券设有重重限制，例如，保监会在2008年初出台的关于保险机构投资信贷资产支持证券的通知（征求意见稿）中，对保险机构投资信贷资产支持证券的投资级别、总投资额度等都有限制。其次，与其他投资品种相比，目前我国资产证券化产品收益率很低，流动性差，可选择的品种少。这些因素直接导致了机构投资者还是更愿意投资于国债等成熟的、流动性强的资产，对住房抵押贷款证券反应冷淡。住房抵押贷款证券二

46、级市场的持续低迷直接束缚了住房抵押贷款证券的发展进程。第4章 美国房地产抵押贷款证券化的经验借鉴美国是房地产抵押贷款证券化的发源地，他的发展过程影响着世界各国的资产证券化的发展。本章介绍了美国房地产抵押贷款证券化的发展历史，总结了其经验与次贷危机对我国的启示，为促进中国房地产抵押贷款证券化的建议做好准备。4.1美国房地产抵押贷款证券化的发展历史住房抵押贷款证券化起源于美国20世纪60年代，是最早出现的资产证券化品种。当时美国经济正陷入第二次世界大战后最严重的衰退，国内资金匮乏，通胀严重，市场利率不断走高，资金来源日趋紧张。由于受到Q条例对存款利率上限的限制，商业银行无法通过大量吸收存款来缓解资

47、金压力。为了缓解其流动性危机，相关金融机构希望能够通过金融创新来回避监管，获得来源稳定且成本较低的资金这也是住房抵押贷款证券化兴起的源动力18。 1970年，美国政府国民抵押协会（Government National Mortgage Association，GNMA或Ginnie Mae，简称“吉利美”）推出了第一支住房抵押贷款证券，标志着资产证券化时代的开始。随后，由联邦发起的两大抵押贷款公司联邦国民抵押协会（Federal National Mortgage Association，FNMA或Fannie Mae，简称“房利美”）和联邦住房抵押贷款公司（Federal Home Loa

48、n Mortgage Corporation，FHLMC或Freddie Mac，简称“福利美”）纷纷仿效，分别于1971年和1981年以其持有的住房抵押贷款为基础资产发行住房抵押贷款证券。由于住房抵押贷款证券能使发放住房抵押贷款的金融机构以较低的成本融得资金，转移信用风险、利率风险等风险，同时由于有政府或准政府机构的担保，投资者将住房抵押贷款证券视为高流动性、低风险证券，因此住房抵押贷款证券一经问世便迅速发展。 最近二十多年，美国资产证券化规模增长迅速，其增长速度远远超出其他固定收益证券的增长速度。根据美国证券行业与金融市场协会（the Securities Industry and Fin

49、ancial Markets Association，SIFMA）的统计，在次贷危机发生之前，19852006 年这 21 年间，住房抵押贷款证券市场规模的年复合增长率为14.58%，而同期美国市政债券、国债、公司债券、联邦机构债券和货币市场证券的年复合增长率却分别只有4.94%、5.38%、9.67%、11.06%和7.75%。截止2006年12月31日，美国抵押支持证券发行额达到1.99万亿美元，未清偿余额6.49万亿美元，而同期美国国债市场余额为4.32万亿美元，公司债市场余额为5.39万亿美元，可见住房抵押贷款证券产品的市场规模已远远超过公司债和国债的市场规模19。从次贷危机后近几年的

50、数据来看，受次贷危机的影响以及经济衰退的拖累，资产抵押类证券每年的发行额还未恢复到次贷危机前的水平，尤其是非机构类资产抵押债券的发行量持续低迷，不断萎缩。4.2美国住房抵押贷款证券化的经验分析4.2.1政府的大力支持美国住房抵押贷款证券化的成功离不开美国政府的大力扶持，具体的支持主要体现在以下几个方面：（1）建立政府的或以政府为最终支持的抵押贷款机构充当 SPV，以此达到提升MBS信用等级，吸引投资者的目的。目前GNMA、FNMA和FHLMC所持有的抵押贷款已占全部抵押贷款未清偿余额的 50%以上。三家机构中，GNMA作为政府部门，其所做出的担保直接代表美国国家信用，而FNMA和FHLMC作为

51、政府发起的实体，虽然是私营公司，但具有强烈的政府背景，对于投资者从心理上或实质上都有增强信用的作用。三家机构共同构成了美国住房抵押贷款证券的政府机构担保体系，为住房贷款支持证券市场的发展提供了可靠的保障20。（2）为抵押贷款证券化创建完备的法律体系。为推动抵押贷款证券化的发展，美国政府先后出台了住宅和城市发展法案、紧急住宅金融法、不动产投资信托法、金融机构改革复兴和强化法案、金融资产证券化投资信托法等，为证券化的发展提供了良好的法律保障。（3）成立政府机构，为中低收入者提供担保，促进抵押贷款需求，确保住房抵押贷款一级市场的发展。如成立于1934年的联邦住宅局，1944年的退伍军人管理局等。4.

52、2.2发达的住房抵押贷款一级市场和完善的市场化体系美国拥有全世界最发达的住房抵押贷款市场，分为一级市场和二级市场。一、二级市场是相互支持的，一级市场是基础。拥有庞大的住房抵押贷款规模是抵押贷款证券化的基础。在住房抵押贷款一级市场上，市场的主导者为商业银行、储蓄机构、抵押银行等机构，政府对市场的调控采取间接干预的方式，完全按市场化的原则进行。4.2.3标准化的贷款条约和信用风险管理制度在美国，由于三家具有政府背景的机构主导了整个抵押贷款二级市场，而三家机构仅对符合其标准的抵押贷款进行收购或提供担保，因此通过这种方式的引导，使银行等贷款机构自觉按其设定的标准发放贷款。标准化的内容包括贷款期限、格式

53、、分期还款方式、保险标准等。标准化的贷款减少了贷款的风险，降低了管理成本，并且利于打包捆绑，增强了流动性。同时，美国完善的个人征信系统也有效地降低了个人住房抵押贷款的违约风险。另外，金融机构可根据市场的变化，及时调整贷款的结构，如贷款的成数、期限、利率结构等因素，有效地降低了贷款的违约风险。4.2.4机构投资者的发展壮大住房抵押贷款证券的发行还需要有稳定的市场需求。美国是世界各国中机构投资者规模最大，运作最成熟的国家，截止1998年底，美国机构投资者的金融资产达18万亿美元，特别是人寿保险公司，其资产总额达2.8万亿美元，养老基金资产规模也于当年达6880亿美元，投资基金发展也非常迅速，199

54、01998 年间美国投资基金以年均 20%的速度增长，1998年资产总额达到当年GDP的60%。这些机构投资者经过长期的发展，资金规模大，投资愿望强烈，再加上美国法律制度环境为这些机构投资者进入MBS市场创造了条件。这些机构的进入也极大的促进了抵押贷款二级市场的发展21。4.3美国次贷危机对中国的启示美国次贷危机又称次级房贷危机，也译为次债危机。它是一场发生在美国，因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的金融风暴。它致使全球主要金融市场出现流动性不足危机。我国从美国次贷危机中得到以下几点启示：4.3.1加强住房抵押贷款的信用风险管理金融创新不仅仅是对高收益的单纯追求，严谨有

55、效的风险管理同样重要。信用风险管理理应是金融体系风险管理的基础，必须在建立全面风险管理体系中尽快提升信用风险控制能力。金融创新并没有最终消灭风险，只是转移、分散和缓释风险。美国次级债危机的本质就是在抵押品持续升值的背景下忽视了贷款管理的基本原则收入所得是第一还款来源，而过度依赖于第二还款来源。在美国，至少还有一套针对借款人的征信体系，而中国似乎很难有一套完整的个人借款人信用审查体系。所以，中国应该尽快建立和完善一整套个人信用评估体系，做到工商、税务、信用卡、银行等所有个人账户往来资料的共享。这样，可以在最大限度上克服银行在发放个人住房抵押贷款前由于信息不对称所导致的逆向选择问题和贷款发放后的道

56、德风险问题。同时，也可以继续对一些信用记录良好，需要资金融通的合格借款人提供住房抵押贷款。4.3.2强化住房抵押贷款证券化的全程监管美国次级债危机中，住房抵押贷款证券化从最初贷款的发放到最后证券化产品的销售，在这一过程缺少一个具有监测系统性风险的权威监管机构。首先，对商业银行和抵押贷款公司违背原则的放贷行为监管不力，造成了大量低质量的个人住房抵押贷款。其次，对住房抵押贷款证券化过程中充当 SPV 角色的“两房”监管不力，使得风险在产品结构化衍生中进一步传递和放大。最后，对评级机构监管不力，评级机构的评级结果对投资者的投资决策起到重要的参考作用，作为资本市场“防火墙”的评级机构对证券化产品给予了过高的评级，出现了明显的道德风险，给投资者提供了错误的信息。随着我国住房抵押贷款证券化的发展，要实行全程监管。第一，监管当局要通过各种市场化手段在不同产品和服务间设置不同层次的风险隔离带，降低风险传导性或降低传