担保实操培训

1、一、融资担保的基本概念 1 、担保：我国担保法规定，担保适用的主要范围为：借款、买卖、履约、劳务等经济活动。债权人可以而不是必须设定担保，须设定担保的应当依照担保法规定。对于海商法、航空法等法律对担保有特别规定的，应当依照其特别规定设定。2 、担保与反担保：担保是指以保障主债权的实现为目的设定的担保。反担保是相对于担保而言的，它是指在担保设定后，为了保障担保人在承担担保责任后，其对被担保人的追偿权得以实现而设定的担保。常用反担保方式有：保证、抵押、质押反担保和保证金等。公司根据项目的风险程度、担保金额的大小等实际情况确定并取得其中一种或几种反担保方式。3 、流动资金贷款担保：流动资金贷款是为解

2、决企业在生产经营过程中流动资金不足而发放的贷款。这种贷款的特点是贷款期限短(一年以内)、周转性较强，中小企业融资成本较低，是客户使用最为频繁的贷款。为流动资金贷款进行的担保称为流动资金贷款担保。4 、抵押事项主要涉及：抵押人、抵押权人、抵押物。债务人或者第三人为抵押人;债权人为抵押权人;提供担保的财产为抵押物。5 、什么是抵押?抵押，是指债务人或者第三人不转移对财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照担保法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。6 、不动产和动产：不动产是指土地及房屋、林木等地上定着物。动产是指不动产以外的物。7、抵押合同主要内容：

3、被担保的主债权种类、数额;债务人履行债务的期限;抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属;抵押担保的范围;当事人认为需要约定的其他事项。抵押合同不完全具备前款规定内容的，可以补正。8 、办理抵押物登记，应当向登记部门提供的主要文件：(一)主合同和抵押合同;(二)抵押物的所有权或者使用权证书。9 、哪些财产抵押必须办理抵押登记手续?有哪些登记部门?(一)以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门(二)以城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门;(三)以林木抵押的，为县级以上林木主管部门;(四)以航空器、

4、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门;(五)以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门10、哪些财产可以抵押?(一)抵押人所有的房屋和其他地上定着物(二)抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产(三)抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物;(四)抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产;(五)抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权;(六)依法可以抵押的其他财产;抵押人可以将前款所列财产一并抵押。11、哪些财产不可抵押?(一) 依法不得抵押土地所有权;(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权

5、，但担保法第三十四条第(五)项、第三十六条第三款规定的除外;(三)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;(四)所有权、使用权不明或者有争议的财产;(五)依法被查封、扣押、监管的财产;(六)依法不得抵押的其他财产。12、反担保抵押的抵押率一般如何确定?用不动产抵押，抵押率(按净值计算)不高于70% ;楼宇按揭抵押，抵押率(按楼价计算)不高于70% ;用可转让动产抵押(按净值计算)不高于50% ;股权、债券、营运车牌质押，质押率(分别按投资额、债券面值、购入价计算)不高于70%.13、什么是质押?质押的种类有哪些?质押包括动产质押与权利质押

6、。动产质押，是指债务人或者第三人将其动产移交债权人占有，将该动产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该动产折价或者以拍卖、变卖该动产的价款优先受偿。债务人或者第三人为出质人，债权人为质权人，移交的动产为质物。权利质押是指将(一)汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单;(二)依法可以转让的股份、股票;(三)依法可以转让的商标专用权，专利权、著作权中的财产权;(四)依法可以质押的其他权利出质给债权人。14、质押合同主要包含哪些内容?被担保的主债权种类、数额;债务人履行债务的期限;质物的名称、数量、质量、状况;质押担保的范围;质物移交的时间;当事人认为需要约定的其他事项。

7、质押合同不完全具备前款规定内容的，可以补正。15、采用保证反担保措施时，反担保企业应具备哪些基本条件?必须具备担保法规定的担保资格;企业有效净资产扣除三分之一已对外担保余额不低于反担保金额的二倍;资产负债率不超过70% ;连续两年盈利;企业在承保期必须参加财产保险。房产抵押反担保房产抵押反担保是借款人或第三人即抵押人以其依法取得房地产证、有完全处分权的房产抵押给担保公司以取得贷款的一种反担保方式。房产抵押应依法在房产管理部门办理抵押登记手续。土地所有权抵押反担保土地使用权反担保是指借款人或第三人以其取得相应权利证书的土地使用权依法抵押给担保公司以取得贷款的一种反担保方式。土地所有权抵押应依法在

8、土地管理部门办理抵押登记手续。自然人保证反担保自然人保证反担保是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的一种反担保方式。自然人保证分为一般保证及连带责任保证，用于反担保的自然人保证限于连带责任保证。作为反担保的保证人应是具有清偿债务能力的完全民事行为能力的自然人且主要为借款人的主要股东、法定代表人、主要经营者或其他与借款人有密切关系的个人。设备抵押反担保设备抵押反担保是指借款人或第三人以其合法所有的设备依法抵押给担保公司以取得贷款的一种反担保方式。抵押设备必须权属清晰，有较高价值，易变现，购进的发票等票据齐全且与设备型号相符。一般设备抵押应依法在工商行政

9、管理局办理抵押登记。海关监管设备应经海关批准后抵押给特定的抵押权人并办理相应的抵押登记股权质押反担保股权质押反担保是指借款人以企业的股权依法质押给担保公司以取得贷款的一种反担保方式。常用反担保措施 根据我国担保法规定：第三人为债务人向债权人提供担保时，可以要求债务人提供反担保。担保机构对申请为其提供担保的企业，要求申请企业必须提供相应的反担保措施，包括：抵押反担保、质押反担保、企业或个人的保证反担保、保证金反担保等。担保机构根据企业和项目的实际情况，可采用一种或几种反担保措施。保证是指第三人为债务人的债务旅行作担保，由保证人和债权人约定当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或承担责任。抵

10、押是指债务人获第三人以其确定的不动产或动产不转移占有，以该财产作为债券的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权按照担保法及有关解释细则规定，以该财产折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 质押包括动产质押和权利质押。动产质押是指债务人或第三人将其动产移交债权人占有，以该动产作为债权的担保；权利质押是指债务人或第三人将其物权以外的可让与的财产权为标的，作为债权的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依照担保法及有关解释细则规定，以该财产或财产权利折价或者拍卖、变卖所得的价款优先受偿。 保证金反担保是指债务人或第三人将合同双方当事人所约定的一定数额的现金存入保证人所指定的账户，由保证人占有作为债

11、务人不履行债务的担保，债务人不履行债务导致保证人代为偿还债务后，保证人可以以该笔现金优先受偿。 一、反担保措施 (一)抵押反担保措施及操作程序 1企业提供抵押物的范围。 (1)下列财产可以抵押：企业所有的房屋和其他地上定着物；企业所有的机器、交通工具和其他财产；企业依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物；企业依法有权处分的国有机器、交通工具和其他财产企业依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；企业依法可以抵押的其他财产。 (2)下列财产不得抵押：土地所有权；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒

12、丘、荒滩等荒地的土地使用权和以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权须同时抵押的除外；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；所有权、使用权不明或者有争议的财产；依法被查封、扣押、监管的财产；依法不得抵押的其他财产。 2申请企业需向担保方提交的抵押反担保资料。 抵押物清单；抵押物所有权证明；抵押物评估材料；有处分权人同意抵押的抵押声明书抵押物投保证明。 3抵押反担保操作程序。 (1)合同当事人就财产抵押的，应当办理抵押物登记手续； (2)办理抵押物登记，应当向登记部门提供主合同和抵押合同、抵押物的所有权或者使用权证

13、书或者复印件。 (3)办理抵押登记的部门如下： 以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发该土地使用权证的土地管理部门； 以城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的为县级以上地方政府规定的部门； 以林木抵押的为县级以上林木主管部门; 以航空器、船舶、车辆抵押的为运输工具的登记部门， 以企业的设备和其他动产抵押的为财产所在地的工商行政管理部门； 以上财产之外的其他财产抵押的，合同当事人可向抵押人所在地的公证部门办理抵押合同公证。 (4)反担保抵押率：不动产抵押率(按净值计算)不高于一定值(如60)；可转让动产抵押率(按净值计算)不高于一定值(如50)。(二)质押反担保措施及操作程序1企业

14、提供质押物的范围。下列权利可以质押：汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单；依法可以转让的股份、股票I依法可以转让的商标专用权、专利权、著作权中的财产权；依法可以质押的其他权利。可以作为抵押的动产也可以设定质押，将动产转移给保证人占有。2申请企业需向担保方提交的质押反担保资料。质物清单、质物所有权证明、质押物评估材料、有处分权人同意质押的质押声明书。3质押反担保操作程序。 。(1)合同当事人以动产质押的，应当在合同约定的期限内将动产交付质权人。(2)合同当事人以权利质押的，应当办理以下手续：以汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单出质的应当在合同约定的期限内将权利凭证交付质权人；以依法

15、可以转让的股票出质的，应向证券登记机构办理出质手续；以有限责任公司的股份出质的，应适用法股份转让的有关规定；以依法可以转让的商标专用权、专利权、著作权中的财产权出质的，应向其他管理部门办理出质登记。(3)质押反担保质押率。可转让动产质押率(按净值计算)不高于一定比例(如50)知识产权质押率不高于评估价值的一定比例(如50).有价证券质押率不高于现值的一定比例(如80):非上市公司股权质押率不高于所占净资产的一定比例(如50)；上市公司股权质押率不高于所占净资产一定比例(如60)。(三)保证反担保措施及操作程序1保证反担保企业应向担保方提供以下资料：营业执照(副本复印件)；验资报告；当期(季、月

16、)的财务报表和经合法中介机构验证的近两年度的财务报表(附审计报告)，主要包括资产负债表、损益表和现金流量表等:贷款卡及查询结果；同意提供保证反担保的董事会决议;企业章程;法人代表证明(委托)书和法人代表(或委托人)身份证。2保证反担保的审查程序按照对申请企业的审查程序进行。(四)应收账款质押形式 采用应收账款质押的，其应收账款额应在担保额的1倍以上，且应收账款先于贷款到期时回笼的，该应收账款应部分提存用于还贷。 (五)保证金反担保形式 采取保证金反担保形式的，原则上保证金交纳比率为担保额的20。如果被担保企业到期不能履行偿贷义务，保证金即为代偿金；被担保企业到期履行偿贷义务后，担保公司将如数退

17、还保证金。反担保措施 房产抵押反担保房产抵押反担保是借款人或第三人即抵押人以其依法取得房地产证、有完全处分权的房产抵押给担保中心以取得贷款的一种反担保方式。就深圳市的房产而言，商品房即取得红色房地产证的房产可以依法办理反担保抵押；安居房（包括准成本房、全成本房、全成本微利房、社会微利房）即取得绿色房地产证的房产需按市住宅局有关安居房上市的相关规定补交差价将绿色房地产证换成红色房地产证后才可依法办理抵押；在市高新技术产业园区的房产一般需经有关部门批准后才可办理抵押；在集体土地上兴建的乡（镇）、村企业的房产及在宅基地建的农民房因有关部门无法办理抵押登记暂不能用于抵押反担保。土地所有权抵押反担保土地

18、使用权反担保是指借款人或第三人以其取得相应权利证书的土地使用权依法抵押给担保中心以取得贷款的一种反担保方式。设备抵押反担保设备抵押反担保是指借款人或第三人以其合法所有的设备依法抵押给担保中心以取得贷款的一种反担保方式。抵押设备必须权属清晰，有较高价值，易变现，购进的发票等票据齐全且与设备型号相符。一般设备抵押应依法在工商行政管理局办理抵押登记。海关监管设备应经海关批准后抵押给特定的抵押权人并办理相应的抵押登记。自然人保证反担保自然人保证反担保是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的一种反担保方式。自然人保证分为一般保证及连带责任保证，用于反担保的自然人

19、保证限于连带责任保证。作为反担保的保证人应是具有清偿债务能力的完全民事行为能力的自然人且主要为借款人的主要股东、法定代表人、主要经营者或其他与借款人有密切关系的个人。企业保证反担保企业保证反担保是指借款人的相关联企业即保证人和担保中心约定，当借款企业不履行债务时，保证人按照约定承担连带责任的一种反担保方式。作为保证人的相关联企业应经审核并具有较好的债务清偿能力。存单质押反担保存单质押反担保是借款人或第三人将其合法持有的存单质押给担保中心以取得贷款的一种反担保方式。存单质押应在存单所在银行办理核押手续存货、仓单质押反担保存货质押及仓单质押反担保是借款人或第三人将其合法所有的存货或仓单依法质押给担

20、保中心以取得贷款的一种反担保方式。股权质押反担保股权质押反担保是指借款人或第三人以企业的股权依法质押给担保中心以取得贷款的一种反担保方式。专利权质押反担保专利权质押是指借款或第三人将其合法所有的专利权质押给担保中心以取得贷款的一种反担保方式。专利权质押应依法在国家知识产权局办理质押登记。车辆质押反担保由于有关部门暂不能办理车辆抵押登记手续，车辆只能质押给担保中心作为贷款的反担保。股票质押及证券帐户监管反担保股票质押及证券帐户反担保是指是指是指借款人或第三人以其合法所有的股票依法作质押反担保或其与担保中心、证券公司就股票证券帐户签定监管协议从而取得贷款的一种反担保方式。该类反担保要求证券帐户所有

21、人与担保中心、证券公司对证券帐户实行封闭式监管。出口退税款帐户监管及质押反担保出口退税款帐户监管及质押反担保是指出口企业即借款人与担保中心、银行就出口退税款帐户签定监管协议并且将退税账户中的出口退税款质押给担保中心从而取得贷款的一种反担保方式。应收帐款帐户监管及其质押反担保应收帐款帐户监管及其质押反担保是借款人与担保中心、银行就应收款帐户签定监管协议并且将应收款账户中的款项质押给担保中心从而取得贷款的一种反担保方式。反担保公证 近日，某担保公司为某民营企业向银行贷款以保证的方式提供担保。应担保公司要求，高先生、徐女士以个人所有财产，以无限连带责任的方式向其提供反担保。并由高先生、徐女士向北京市

22、第二公证处申请办理个人无限连带责任承诺函公证。 公证处承办人员严格审查了申请人的身份证件，耐心询问了相关情况，特别是申请人对于被担保企业与担保公司之间签订的委托保证合同及申请人签订的承诺函内容是否清楚、是否存在异议。同时，承办人员着重告知申请人，承诺函所涉及的“个人无限连带责任”及“强制执行”的法律意义。在明确了申请人的真实意思表示之后，承办人为申请人出具了要素式公证书，不仅对申请人签订的承诺函作出实体公证，并且依据公证程序规则(试行)第35条、最高人民法院和司法部关于公证机关赋予强制执行效力的债权文书执行有关问题的联合通知第1条、第202条的规定，对其作出了赋予强制执行力公证。 反担保的保证

23、人既可能是自然人，也可能是法人或其他组织；反担保函的形式也有多种，除个人无限连带责任承诺函公证书外，还分别出具了质押反担保合同公证书、不可撤销信用反担保函公证书等，从而更加有力地确保了担保公司的合法权益，打消了其原有的顾虑，为被担保企业向银行贷款提供了保证。反担保概述 中华人民共和国担保法第四条规定：第三人为债务人向债权人提供担保时，可以要求债务人提供反担保。反担保适用本法担保的规定。担保法规定了五种担保方式，即保证、抵押、质押、留置和定金担保方式。根据担保法的规定，中小企业拟提供的反担保方式有：保证、抵押、质押反担保和保证金等。本公司根据项目的风险程度、担保金额的大小等实际情况确定并取得其中

24、一种或几种反担保方式。保证是指第三人为债务人的债务履行作担保，由保证人和债权人约定当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任。抵押是指债务人或者第三人以其确定的不动产或者动产不转移占有，以该财产作为债权的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依照担保法规定，以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。质押包括动产质押和权利质押。动产质押是指债务人或者第三人将其动产移交债权人占有，以该动产作为债权的担保。当债务人不履行债务时，债权人有权依照担保法规定，以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。一、保证反担保二、抵押反担保企业可以其合法的财产提供抵押反担保。（一）下列财

25、产可以抵押：1、企业所有的房屋和其他地上定着物；2、企业所有的机器、交通运输工具和其他财产；3、企业依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物；4、企业依法有权处分的国有机器、交通运输工具和其他财产；5、企业依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；6、企业依法可以抵押的其他财产。（二）下列财产不得抵押：1、土地所有权；2、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权和以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权须同时抵押的除外；3、学校、幼儿园、医院等以公益为

26、目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；4、所有权、使用权不明或者有争议的财产；5、依法被查封、扣押、监管的财产；6、依法不得抵押的其他财产。（三）抵押反担保操作程序1、合同当事人以上述财产抵押的，应当办理抵押物登记。2、办理抵押物登记，应当向登记部门提供下列文件或者其复印件。（1）主合同和抵押合同；（2）抵押物的所有权或者使用权证书。3、办理抵押登记的部门如下：（1）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；（2）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等到建筑物抵押的为县级以上地方人民政府规定的部门；（3）以林木抵押的，为县级以上林木主

27、管部门；（4）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；（5）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门；4、以上述财产之外的其他财产抵押的，合同当事人可向抵押人所在地的公证部门办理抵押合同公证。三、质押反担保（一）企业可以其所有的或依法有权处分的机器、交通运输工具和其他动产提供质押反担保。（二）下列权利可以质押：1、汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单；2、依法可以转让的股份、股票；3、依法可以转让的商标专用权、专利权、著作权中的财产权；4、依法可以质押的其他权利。（三）质押反担保操作程序1、合同当事人以上述动产质押的，应当在合同约定的期限内将动产交付质权人。

28、2、合同当事人以上述权利质押的，应当办理以下手续：（1）以汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单出质的，应当在合同约定的期限内将权利凭证交付质权人；（2）以依法可以转让的股票出质的，应向证券登记机构办理出质登记；（3）以有限责任公司的股份出质的，适用公司法股份转让的有关规定；（4）以依法可以转让的商标专用权、专利权、著作权中的财产权出质的，应向其管理部门办理出质登记。反担保措施对于获得批准担保的企业，必须落实办理相应的安全保证措施，这些措施包括财产抵押，财产或权利质押、企业或个人的保证反担保、保证金等，公司根据企业和项目的实际情况采用一种或几种保证措施。1、抵押、质押（1）企业提供抵押、质

29、押物的范围，按照中华人民共和国担保法的规定执行，并按法律规定办理有关手续。a 用不动产抵押，抵押率按净值计算不高于70%；b、楼宇按揭抵押，抵押率（按楼价计算）不高于70%；c、用可转让动产抵押，抵押率（按净值计算）不高于50%；d、股权、债券、营运车牌质押，质押率（分别按投资额、债券面值、购入价计算）不高于70%；e、股票质押，质押率（按每股资产净值计算）不高于50%.（2）抵押需提供以下资料：a、抵押物清单；b、抵押物所有权证明；c、抵押物评估材料；d、有处分权人同意抵押的抵押声明书；e、抵押物投保证明。（3）质押需提供以下资料：a、质物清单；b、质物所有权证明；c、质物评估材料；d、有处

30、分权人同意质押声明书。2、保证反担保（1）采用保证反担保措施时，反担保单位应满足下列条件：a、必须具备担保法规定的担保资格；b、有效净资产扣除已对外担保余额后，不低于反担保金额的二倍；c、资产负债率不超过70%；d、连续两年盈利；e、在承保期必须参加财产保险。（2）反担保单位资料a、营业执照（副本）；*b、验资报告；*c、当期的财务报表（月报）和经合法中介机构验证的近两年度的财务报表（附审计报告），主要包括资产负债表、损益表和现金流量表等；*d、贷款证；*e、资信证明；*f、企业章程；*g、法定代表人证明（委托）书和法定代表人（或委托人）身份证。*3、保证金保证金为保证措施的附加条件，原则上按

31、照担保额的10%预交，具体由公司与被担保企业协商后确定，并在委托保证合同中规定。反担保的方式和追偿范围如何？ 最高人民法院关于适用若干问题的解释第2条规定：“反担保人可以是债务人，也可以是债务人以外的其他人。反担保方式可以是债务人提供的抵押或者质押，也可以是其他人提供的保证、抵押或者质押。”根据这一规定，担保法规定的保证、抵押、质押、留置和定金五种担保方式并不都适宜成为反担保的方式，只有保证、抵押和质押能够用于反担保方式，而留置和定金则不能用于反担保。反担保一旦成立后，原始担保人可以向反担保人行使追偿权，反担保人承担反担保责任。反担保追偿的范围为：担保人在约定或法定范围内，代债务人向债权人为债

32、务清偿所实际支出的费用，以及其他必要的费用。上述支出款额的利息。实现追偿权的费用。企业申请担保需提交的资料 一、委托担保申请书；二、所需提供的企业资料 1、 企业简介（包括经营状况）； 2、 企业法人营业执照，企业法人代码证书，税务登记证（国税、地税），贷款卡和贷款卡信息资料，基本账户开户许可证； 3、 企业章程； 4、 法人代表人身份证、简历； 5、 股东会、董事会决议（委托担保公司进行担保的决议、提供反担保的决议）； 6、 企业前三年及本年度最近一个月的会计报表，验资报告； 7、 项目立项报告及主管部门批件（如有则提供）。三、反担保资料 1、 抵押、质押财产清单； 2、 抵押、质押财产权属

33、证明； 3、 第三方反担保单位有关资料。四、其他根据不同企业、不同项目特点需提供的资料。担保的程序 贷款担保业务基本程序如下：1. 担保申请 借款人向担保机构提出担保申请2. 担保受理 担保机构对借款人的贷款资格及资信状况进行初步审查。3. 担保评审 担保机构深入企业实地考察，对借款人的资信状况进行详细深入审查，落实反担保措施。4. 担保审批 担保机构依据内部审批制度，对申保项目进行审核决策。5. 签订合同担保机构与借款人签订：委托担保合同、反担保合同办理反担保等相应手续银行与担保机构签订：保证合同银行与借款人签订：借款合同6. 银行发放贷款7. 保后跟踪检查 担保机构对借款人进行担保后的跟踪

34、管理。8. 代偿 借款人贷款到期不能按期偿还，担保机构按约进行代偿。9. 解除保证 借款人依约偿还借款或担保机构代偿后，解除保证责任。10. 追偿 担保机构代偿后，由保证人转为债权人，向借款人行使债权人追偿权利的过程。关于办理土地使用权抵押贷款手续的有关规定时间：2015-07-03 14:18来源：互联网我要评论为您推荐：办理护照需要什么材料房产证抵押贷款手续土地使用权70年土地使用权年限目前，土地使用权抵押已逐步成为一种重要的融资手段，经过登记的土地使用权抵押受法律保护。为了解决土地使用权抵押过程中存在的问题，进一步规范抵押行为，切实保护抵押当事人的合法权益，根据城市房地产管理法、担保法等

35、法律法规，现对办理土地使用权抵押贷款手续作出如下规定：一、有下列情形之一的，土地抵押登记不予登记。1、违法建筑或非法占地;2、土地使用权和房屋所有权有权属争议的;3、未经登记领取土地证书的;4、依法查封、监管、扣押或采取财产保全措施，以及以其他方式限制权利的;5、已依法公告国家建设征用拆迁范围内的用地;6、县级以上人民政府依法收回的土地使用权;7、房屋所有权与土地使用权分离抵押、超值抵押、欺骗抵押;8、土地所有权;9、耕地、宅基地、自留地、自留山;10、用于教育、医疗、市政公共基础建设、公益事业的;11、列为古文物保护的古建筑;12、其他法律禁止的。二、有下列情形之一的，应按规定完善有关手续后

36、，再予受理抵押登记申请。1、共有的房地产，未经共有权人书面同意的;2、集体土地使用权抵押未经土地所有者同意的;3、出租的房地产未设定租赁期限并办理租赁登记的;4、乡、村集体土地使用权单独抵押;5、国有土地使用权出让金未缴清的;6、征而未用一年的闲置土地未缴纳闲置费的;7、土地现状用途与登记用途不一致的;8、抵押土地范围超出登记范围或抵押面积超出批准面积;9、未依法及时办理变更登记的;10、抵押到期未申请注销续办或告知处置方式的;11、土地抵押合同必要事项不详或权利和义务不明的。三、土地使用权抵押登记需要提交以下材料：1、土地抵押登记申请表;2、国有土地使用证(复印件，原件备注后退回);3、抵押

37、贷款合同(原件);4、土地抵押合同(原件);5、价评估报告(原件);6、经年检有效的单位营业执照、法人代表身份证明或授权委托书;房地连同抵押的，应提交房屋所有权证、房屋他项权利证明书、房屋评估报告(复印件，原件现场备查后退回);集体土地使用权抵押的，应提交集体土地所有者同意抵押的证明和同意处分抵押财产涉及集体土地征为国有;抵押共同共用的土地使用权的，应提交其他共同共有权利人的同意抵押的书面材料;国有或集体企业划拨国有土地使用权设定抵押时，需要供主管部门的批准文件和职工代表大会同意的书面材料;合资、外企、有限公司、股份制企业和内联企业的土地使用权抵押的应提交董事会同意且符合公司章程规定的书面材料

38、;已出租的房地产抵押的，应提交抵押人书面告知书和抵押权人同意抵押的书面材料;出让土地使用权抵押的应提供出让合同，其中属商品房开发用地抵押的，还需主管部门证明已达到规定投资额度的书面材料和出让金缴清材料;单纯以土地使用权抵押时，抵押人应向抵押权人提供确保房地合一抵押的公证书或承诺书作为申请登记的实质要件;多个债权存在时，应提供担保物权与债权价值比例相当的公证书。四、土地使用权的抵押合同期限及作为担保物权的存续时限有如下要求：1、房地连同抵押时，土地使用权与房屋的所有权抵押合同期限应相同，并与贷款主合同期限一致。2、有经营期限的企业抵押土地使用权，合同设定抵押期限不得超过经营期限。3、抵押通过有偿

39、方式出让或作价入股、租赁、授权经营取得的土地使用权抵押，终止期限不得超过土地使用权有偿使用合同终止期限。4、抵押期间，抵押人需要转让或出租土地使用权的，应征得抵押权人书面同意，出租期限不得超过抵押期限。5、抵押合同解除或终结的，双方当事人应向原登记机关办理注销登记，原登记机关吊销土地他项权利证书，并在国有土地使用证上记载。6、抵押期限届满后，抵押人不能履行债务或未按抵押贷款合同规定履行债务时，抵押权人应在抵押期限届满后15日内，向原登记机关书面告知申请处置方式：属延期或续期抵押的，经双方当事人协商同意，应先办理原抵押注销登记手续，再重新履行抵押程序;属直接处分抵押土地使用权的，进入诉讼时效期，

40、抵押权人应当书面告知抵押人和当事人，由法院裁定或由国土部门处置清偿，在提供物权存续时效终结后(一般为自诉时效结束后2年内)办理注销原土地抵押登记手续。7、抵押合同履行终结，逾期不申请注销登记的或按抵押合同不能履行债务且逾期不告知处置方式的，国土管理部门可依法直接办理注销登记手续，注销土地他项权利证明书并将注销结果告知当事人及有关部门。8、在担保物权诉讼时效内，以及在主债权诉讼时效结束后的2年存续时效内，国土管理部门应对抵押土地使用权采取保全措施并在土地证书和登记卡上载明。五、从贷款清偿的安全性考虑，可供抵押的价值载评估时应根据抵押人对宗地实际拥有的权利进行剥离和判断，一般要扣除处置税费。1、出

41、让土地使用权设立抵押，有效抵押担保率不得超过评估地价总值的70%;同宗出让土地使用权设定数个抵押权时，其抵押担保债务之和不得超过该宗地总地价的70%。2、国有划拨用地设立抵押，有效抵押担保率不得超过评估地价总值扣除补交出让金余额的70%，也即不得超过评估地价总值的45%。3、集体土地使用权设立抵押，有效抵押担保率不得超过评估地价总值扣除补交出让金和征地购置费用余额的70%，也即不得超过评估地价总值的30%。4、以承担拆迁安置为前提，通过出让方式取得房地产开发的用地，可抵押率应评估熟地价的70%。5、房地产连同抵押，土地评估时，应根据抵押人提供的房屋评估报告，一般在地价内涵中扣除房屋评估价格重复部分，防止超值无效抵押导致清偿安全性纠纷。6、对资信可靠、经济效益好、抵押物变现率高的抵押人，抵押率可适当提高，但最高不得超过80%。六、在依法以国有土地使用权抵押的担保纠纷案件中，债务履行期满抵押权人未清偿的，可根据抵押合同规定委托国土部门通过拍卖方式变现受偿;如果无法变现的，债务人又没有其他可供清偿的财产权，可申请人民法院参考地价评估结果将土地使用权折价，经抵押权人同意，将折价后的土地使用权抵偿给抵押权人;属国有划拨土地使用权的，裁定随地上物同时转移时，补办出让手续。有下列情形之一的，不列入清偿范围，抵押权人无权优先受偿。1、房地产抵押合同签