(项目管理)项目规划设计建议

1、第七章、项目规划设计建议一、产品策略原则1、使本案的产品能适应市场，紧扣本案的主题概念，开发出别具风格的产品；2、产品设计从宏观上配合本案的主题定位，从微观上塑造主题定位，共同构筑本案的鲜明形象；3、要充分考虑本案的目标客户群，重点从户型设计等方面迎合目标客户群的需求；4；要针对巢湖市房地产市场，寻找其不足或空白之处，结合本案实际作为突破口；5、注重创新产品与高附加值产品在本案的使用。二、用地布局建议1 、布局考虑因素 “ 以创造和谐邻里精神为主的巢湖市首家体验式景观休闲社区 ”的定位为基点， 运用房地产经济学与市场学原理合理布局，促进产品价值最大化的实现；根据用地价值分区进行相应功能和物业类

2、型的配置；项目实施从已具备基础设施条件的东南部开始，逐步向后推移；大盘宜采用低开高走的价格策略，因而首期开发物业应以宜消 化的经济型为主，来聚集人气，带动后续开发；从资金运作的角度来看，建设周期长、投资回收慢的物业类型应滞后安排；在注重环境景观的均好性以及环境景观优化与产品组合配置一致性的同时，注意分期产品组合的合理性，考虑物业类型、户型、面积的搭配。2、功能区块的划分按照从南到北或从东南到西北的的推进方向，形成分期开发四大版块：一期：商住综合，物业类型以商业服务和多层公寓房为主；二期：居住，物业类型考虑安排多层公寓和情景洋房；三期：居住，物业类型配备多层公寓、叠加别墅；四期：居住，物业类型配

3、备多层公寓、高层公寓。3、布局结构与组团规模特性采取 “组团院落”的规划布局形式，强调层次领域空间的塑造，形成和睦亲切的组团邻里关系；体现 环境均好的设计理念，围绕公共绿地进行建筑组团（群）布置，形成从组团（群）院落空间到公共绿地的良性互动关系；组团规模按不同的物业类型分别考虑，并尽量将组团建设规模控制在 2-3 万平方米以内，户数在200户以内。4、道路系统道路系统：采取人车分流或部分人车分流的形式主人口:人行主入口建议设在小区南面， 入口设计形成小区标志性景观， 起到空间导向的作用，使小区居民产生领域感、归宿感和自豪感；车 行主入口设在小区东面。停车方式与车位配比按车库和停车位两种形式，数

4、量以小区住户30%r算，约600个车位；车库按20%;口 400个车库考虑自行车与摩托车库的设置。三、不同类型物业配比建议序 号物业类型户型面积（明主力户型面积比（%建筑控制容量 （万 m2）1多层公寓80-130三室二厅一卫 三室二厅二卫429.402高层公寓110-144三室二厅二卫255.603情景洋房100-144三室二厅二卫153.364叠加别墅160-180四室二厅三卫102.245公建等81.80合计10022.4备注：公建包括配套会所、幼儿园、农贸市场、商业服务、物业管理、公厕 以及小户型商务公寓等四、户型设计建议1、户型设计原则动静分区公私分区干湿分区洁污分区2、户型比例与功

5、能配置套型比例 (%(明辅助功能配置二室二厅一卫580-90幺美、储臧室、洗衣房三室二厅一卫3090-110幺美、储臧室、洗衣房三室二厅二卫30110-120幺美、储臧室、洗衣房25120-130玄关、储藏室、洗衣房、主卧衣帽间、北阳台四室二厅二卫10130-144玄关、储藏室、洗衣房、主卧衣帽间、北阳台叠加别墅160-200玄关、储藏室、洗衣房、主卧衣帽间、南向露台3、户型设计相关说明确定项目以三室二厅一卫和三室二厅二卫为主力户型；情景洋房辅助功能配置可根据设计具体需要予以深度考虑；对部分舒适性户型可考虑户内错层设计；叠加别墅设计除要求的辅助功能外，应赋予更多的别墅元素， 如体现上下层空间流

6、动性的高厅设计、设在住宅底部的停车库等；对住宅顶部的复式层设计，复式层利用面积宜少，可控制在30溢右，同时复式住宅可体现两大设计特点：高厅设计与屋顶露台 花园设计。4、单体设计配合小区主题，整体风格可引入以体现时代特征的现代简约主 义风格，没有过分装饰，从功能出发讲究造型比例适度、空间构图明 确、外观明快简洁；建筑组团天际线力求优美而富于动感；住宅层高按2.9 米，多层以砖混结构为主；小高层考虑采用一梯两户的条式设计；注重室内共享外部环境景观，考虑外部视觉景观引入室内；规划控制条件要求采用坡屋顶，考虑每户太阳能热水器集中安装，并协调好单体建筑风格。五、环境景观设计建议1 、基本思路引入社区主题

7、型园林景观设计，提升文化品味和内涵例如结合小区主题，形成三大主题景观休闲广场：以体现人际交往为主题的“喜相逢音乐喷泉广场”、以体现健康运动为主题的“韵动广场 ”、以体现文化教育为主题的“行知广场 ”；再如结合组团庭院之绿化配置，形成有个性化和标识性的主题庭院： 紫荆苑 、 合欢苑 、 梧桐苑 、 石榴苑 、 芙蓉苑 、 桃花苑 、 桂花苑 等。注重园林生态功能 ，维持社区内环境的生态平衡满足人们对绿色环境的要求，达到景观环境在视觉效果上的清新、优雅、舒适、宜人，调节社区的气候环境，改善空气质量；植物的配置考虑季相和色相的搭配， 保证常年见绿，力求四季有花，使人在社区能充分感受到季节的变化，表现

8、出不同季节的园林美。强化园林景观休闲活动 功能， 为社区活动的开展提供硬件支撑强调园林景观的可参与性，在社区内设置一定的硬质景观、共享空间，为社区居民提供足够的休闲、交往、活动场地，营造和谐友善温馨的邻里关系氛围。2、绿化层次要求社区绿化考虑分三级：外围行道树绿化与地块边缘林荫道为一级绿化，形成社区的绿色屏障；人行主轴线（主入口）及中央绿地为二级绿化，形成社区的绿化中心，为居民生活提供集中绿地和活动场所；社区宅间（庭院）绿地为三级绿化，将绿化渗入居民生活，为 居民提供相对私密幽静的绿化空间。3、园林景观总体布局构想从社区主入口即可远望中央绿地，让人未进入社区，先被社区良好的绿化所吸引；穿过人行

9、主轴线进入中央绿地，中央绿地为社区景观中心，也是社区景观之灵魂；以中央绿地为中心，向宅间辐射，进入宅间庭院。4、主入口景观设计主入口景观强调其视觉效果上的气势，在社区主入口部位采用材质和色彩富于变化的硬质铺装地面，结合主入口中央绿带形成休闲步行道，主入口可通过动感水景、花坛和造型优美的大树，营造出宏大而又引人入胜的门户形象。5、中央绿地设计中央绿地设计更注意社区公共性与参与性：绿化景观和硬质景观面积分别占70%和 30%左右；要求设置一定的水景，使景观生动活泼而富于灵气；绿化景观以乔木、灌木和花草结合，并 注意地形坡度的营造，做到层次分明、错落有致、丰富多彩；硬质景观注重观赏性、参与性、艺术性

10、、知识性与教育性相结合， 材料追求自然朴实，尺度讲求亲切宜人，融趣味性与教育性一体，并使成本得到适度控制；建议安排儿童游乐设施、健身设施、 健康慢跑道、网球场及社区文化长廊等。6、庭院绿化设计庭院景观设计应相对私密、幽静， 为居民提供良好的居住绿化环境和休闲、散步、活动、交往空间；不同庭院的景观分别采用各具特色的园林景观设计，使每一空间都具有可识别性。六、会所设计建议1、会所设计考虑因素便于前期做售楼大厅使用；有利于住户充分利用会所作为休闲活动、公共活动的场所；有利其后续经营管理；会所作为社区之灵魂，应成为社区标志性建筑；2、会所功能健身房、 棋牌室、 台球室、 乒乓球室、阅览室、 多功能厅

11、（会议、小型演艺及培训教室）3、会所面积主体面积2000平方米左右七、需重点考虑的问题本案地势低洼平坦、基础不良，如何化不利地形为有利条件？根据地形特点，在会所与销售环节相衔接的基础上如何使会所售楼大厅、样板房和中央绿地形成三位一体的关系，营造体验营销的环境？在保证品质的情况下如何解决停车问题？如何不占或少占用容积率指标？如何解决车库（位）分期调配问题？顶层与底层怎样建会促进销售？如何协调处理坡屋顶、太阳能设施、空调机位、建筑外观形象几者之间的关系？采用围合式，怎样避免朝向和楼间距的问题？结合项目特点引入创新型产品问题？如何利用景观环境设计来体现主题？如何将外部山湖资源融入社区环境问题？八、方案设计成果深度要求1、方案数量要求提供不少于2 个规划方案供比较选择2、成果形式与数量方案文本6 套； 方案设计成果1 份光盘； 供展示的彩板1 套 （ A1）3、方案设计说明着重阐述从总体规划设计、建筑设计到景观设计、公共设