房地产新员工法律培训6

1、主讲：吴杨婷吴杨婷二O一一年六月版权所有，未经许可不得使用 第二部分第二部分 房地产法律法规房地产法律法规第一部分第一部分 法律基础知识法律基础知识第三部分第三部分 交易税费交易税费第一部分第一部分 法律基础知识法律基础知识一、一、法律的基本分类法律的基本分类民事法律民事法律 民事责任 调整平等主体之间的人身关系和财产关系的法律规范。 如：民法通则、合同法、婚姻法等行政法律行政法律 行政责任 关于行政权利的授予、行使以及对行政权力进行监督和对其 后果予以补救的法律规范。 如：行政处罚法、行政赔偿法、行政许可法刑事法律刑事法律 刑事责任 一切关于犯罪、刑事责任和刑罚的法律规范。 如：刑法、二、二

2、、民事主体民事主体自然人（年龄自然人（年龄+理智）理智） （1）完全民事行为能力）完全民事行为能力 十八周岁以上的公民 十六周岁以上不满十八周 岁的公民，以自己的劳动收 入为主要生活来源的 （2）限制民事行为能力）限制民事行为能力 十周岁以上的未成年人 不能完全辨认自己行为的精神病人 （3）无民事行为能力）无民事行为能力 不满十周岁的未成年人 不能辨认自己行为的精神病人法人法人其他组织其他组织1 1、几种合同类型、几种合同类型 （1）买卖合同买卖合同 出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款 的合同。的合同。 （2）借款合同借款合同 借款

3、人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 （3）租赁合同租赁合同 出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租 金的合同。金的合同。 （4）居间合同居间合同 居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同 的媒介服务，委托人支付报酬的合同。的媒介服务，委托人支付报酬的合同。三、三、合同的相关知识合同的相关知识2、合同公证、合同鉴证、合同见证的区别合同公证、合同鉴证、合同见证的区别合同公证合同公证 指国家公证机关依法证明当事人之间签订的合同

4、的真实性、指国家公证机关依法证明当事人之间签订的合同的真实性、 合法性的活动合法性的活动 合同鉴证合同鉴证 工商行政管理机关审查合同的真实性、合法性的一种监督管工商行政管理机关审查合同的真实性、合法性的一种监督管 理制度。理制度。 （法律制度）（法律制度） “登记备案登记备案” 签订签订商品房买卖合同商品房买卖合同及及商品房预售合同商品房预售合同后需在广州后需在广州 市房地产交易中心登记备案（即为所称之鉴证）。市房地产交易中心登记备案（即为所称之鉴证）。合同见证合同见证 合同双方当事人以外的第三方（目前多为律师）对合同的真合同双方当事人以外的第三方（目前多为律师）对合同的真 实性、合法性进行审

5、查的活动。（一般证明作用）实性、合法性进行审查的活动。（一般证明作用）3 3、合同的效力、合同的效力（1）合同的成立）合同的成立 （2）合同的生效：成立的合同具有法律的拘束力。）合同的生效：成立的合同具有法律的拘束力。 合同成立不等于合同生效合同成立不等于合同生效（3）可变更可撤销合同（）可变更可撤销合同（1年内申请）年内申请）重大误解重大误解显失公平显失公平欺诈、胁迫、乘人之危，不损害国家利益欺诈、胁迫、乘人之危，不损害国家利益（4）无效合同）无效合同欺诈、胁迫，损害国家利益欺诈、胁迫，损害国家利益恶意串通，损害国家、集体或第三人利益恶意串通，损害国家、集体或第三人利益以合法形式掩盖非法目的

6、以合法形式掩盖非法目的损害社会公共利益损害社会公共利益违反法律、行政法规的强制性规定违反法律、行政法规的强制性规定4 4、合同责任法律问题、合同责任法律问题 违约责任违约责任 争议的解决方式争议的解决方式 诉讼、仲裁诉讼、仲裁 定金、订金、押金、保证金、违约金定金、订金、押金、保证金、违约金 定金罚则定金罚则 四、诉讼时诉讼时效效1、普通诉讼时效：、普通诉讼时效：2年年2、特别诉讼时效：、特别诉讼时效： 1年年：身体受到伤害要求赔偿的；：身体受到伤害要求赔偿的； 出售质量不合格的商品未声明的；出售质量不合格的商品未声明的； 延付或拒付租金的；延付或拒付租金的； 寄存财物被丢失或损毁的。寄存财物

7、被丢失或损毁的。 4年年：国际货物买卖合同和技术引进出口合同争议：国际货物买卖合同和技术引进出口合同争议3、权利的最长保护期限：、权利的最长保护期限：20年年 第二部分第二部分 房地产法律法规房地产法律法规1、销售代理资格的法律规定、销售代理资格的法律规定 （1）中介服务机构）中介服务机构 从事房地产中介业务，应当设立房地产中介服务机构和具备从事房地产中介业务，应当设立房地产中介服务机构和具备 房地产中介资质。房地产中介资质。 （2）中介服务人员）中介服务人员 a、应当取得房地产主管部门核发的房地产中介服务人员资格、应当取得房地产主管部门核发的房地产中介服务人员资格 证和执业证。证和执业证。（

8、目前已两证合一为（目前已两证合一为“执业证执业证”） b、资格证的有效期为、资格证的有效期为3年。见习满年。见习满1年可申领执业证。年可申领执业证。 c、不予以颁发的情形：无民事行为能力或限制民事行为能力的；、不予以颁发的情形：无民事行为能力或限制民事行为能力的； 具有国家机关公务员身份的；具有国家机关公务员身份的；被吊销房地产中介服务人员执被吊销房地产中介服务人员执 业证书。业证书。 一、房地产销售代理服务的法律规范一、房地产销售代理服务的法律规范 2、房地产中介服务行为规范、房地产中介服务行为规范 （1）房地产中介服务业务，应当由）房地产中介服务业务，应当由中介服务机构统一接受委托中介服务

9、机构统一接受委托，并与委并与委 托人托人签订中介服务合同签订中介服务合同； （2）房地产中介服务人员进行中介服务活动时，应当）房地产中介服务人员进行中介服务活动时，应当出示房地产中介服出示房地产中介服 务人员注册证务人员注册证，并并及时告知服务进展情况及时告知服务进展情况； （3）中介服务人员应当在）中介服务人员应当在1个房地产中介服务机构执业个房地产中介服务机构执业，不得同时在不得同时在2个个 或或2个以上房地产中介服务机构执业个以上房地产中介服务机构执业； （4）房地产中介服务人员）房地产中介服务人员不得以个人名义接受委托，收取费用不得以个人名义接受委托，收取费用； （5）禁止行为：禁止行

10、为： a 索取合同以外的酬金或者其他财物；索取合同以外的酬金或者其他财物； b 提供虚假材料或者隐瞒真实情况；提供虚假材料或者隐瞒真实情况； c 与一方当事人串通损害另一方当事人利益；与一方当事人串通损害另一方当事人利益； d 以诋毁其他房地产中介服务人员、机构或者支付介绍等不正当手段以诋毁其他房地产中介服务人员、机构或者支付介绍等不正当手段 争揽业务；争揽业务； e 为禁止转让、抵押的房地产提供转让、抵押中介服务；为禁止转让、抵押的房地产提供转让、抵押中介服务； f 法律、法规禁止的其他行为。法律、法规禁止的其他行为。 二、商品房销售的基本规定二、商品房销售的基本规定 （一）商品房预售（一）

11、商品房预售 1、商品房预售的条件：、商品房预售的条件： （1）申请人已取得房地产开发资质证书、营业执照；）申请人已取得房地产开发资质证书、营业执照；（2）已交付全部地价款，取得土地使用权证书；）已交付全部地价款，取得土地使用权证书；（3）持有）持有建设工程规划许可证建设工程规划许可证和和建设工程施工许可证建设工程施工许可证；（4）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总 投资的投资的25以上，已确定施工进度和竣工交付使用时间；以上，已确定施工进度和竣工交付使用时间；（5）七层以下（含七层）的商品房项目，已完成结构工程并封

12、顶；七）七层以下（含七层）的商品房项目，已完成结构工程并封顶；七 层以上的商品房项目，已完成三分之二结构工程；层以上的商品房项目，已完成三分之二结构工程；（6）已在商业银行设立商品房预售款专用帐户、签订预售款监管协）已在商业银行设立商品房预售款专用帐户、签订预售款监管协 议；议；（7）预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权；）预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权；（8）法律、法规规定的其他条件。）法律、法规规定的其他条件。 二、商品房销售的基本规定二、商品房销售的基本规定 （一）商品房预售（一）商品房预售 2、监控账户及预售款监控管理：、监控账户及预售款监控管理： （1）依据：）依据：广

13、东省商品房预售管理条例广东省商品房预售管理条例 （2）目的：）目的： 规范商品房预售行为，防范金融风险，维护房地产市场秩序，规范商品房预售行为，防范金融风险，维护房地产市场秩序，保护购房者的合法权益；保护购房者的合法权益； 防止预售在预售项目未竣工验收前，将商品房预售款挪作他防止预售在预售项目未竣工验收前，将商品房预售款挪作他用；用； 保证预售款在项目竣工之前，只能用于购买项目建设必需的保证预售款在项目竣工之前，只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度及法定税费，做建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度及法定税费，做到专款专用。到专款专用。取消监控账户的条件为办理预售项

14、目大确权手续。取消监控账户的条件为办理预售项目大确权手续。 二、商品房销售的基本规定二、商品房销售的基本规定 （一）商品房预售（一）商品房预售 3、预告登记、预告登记 2008年年8月月1日起日起 自合同签订之日起自合同签订之日起30天内或在双方约定的期限内，到房地产交易中天内或在双方约定的期限内，到房地产交易中心申请预告登记，登记后向预购人核发心申请预告登记，登记后向预购人核发广州市预购商品房预告登记证广州市预购商品房预告登记证明书明书。 收费标准：住房登记费：个人收费标准：住房登记费：个人50元元/件；单位件；单位80元元/件件 非住房登记费：非住房登记费：550元元/件件 预告登记后，未

15、经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。物权效力。 二、商品房销售的基本规定二、商品房销售的基本规定 （一）商品房预售（一）商品房预售 4、物业专项维修基金、物业专项维修基金 （1）物业专项维修基金是物业保修期满后用于物业共用部位、共用）物业专项维修基金是物业保修期满后用于物业共用部位、共用设设 施设备发生损坏时，进行中修、大修、翻新和更新改造等所需储存施设备发生损坏时，进行中修、大修、翻新和更新改造等所需储存的的 资金。资金。 （2）缴交标准（首期）：）缴交标准（首期）： 2008年年2月月1日前已取得商品房预售许可证日

16、前已取得商品房预售许可证 住宅住宅(含别墅含别墅)：建筑面积：建筑面积40元元/平方米平方米， 非住宅：建筑面积非住宅：建筑面积50元元/平方米平方米2008年年2月月1日起取得商品房预售许可证日起取得商品房预售许可证（住宅建筑安装工程每平方米造价的（住宅建筑安装工程每平方米造价的6%）高层（有电梯）住宅：建筑面积高层（有电梯）住宅：建筑面积105元元/平方米平方米；多层（无电梯）住宅（含别墅）多层（无电梯）住宅（含别墅） ：建筑面积：建筑面积77元元/平方米平方米。独立非住宅物业：可参照高层（有电梯）住宅的标准交存专项维修资金。独立非住宅物业：可参照高层（有电梯）住宅的标准交存专项维修资金。

17、 二、商品房销售的基本规定二、商品房销售的基本规定（一）商品房预售（一）商品房预售5、商品房预售后规划、设计变更的争议处理、商品房预售后规划、设计变更的争议处理 预售人不得擅自变更已预售的商品房项目的设计；预售人不得擅自变更已预售的商品房项目的设计； 对预售的商品房项目的结构型式、户型、使用功能、使用面积和合同对预售的商品房项目的结构型式、户型、使用功能、使用面积和合同约定的其他事项的设计进行变更时，应当征得相关的预购人同意；约定的其他事项的设计进行变更时，应当征得相关的预购人同意； 预购人不同意变更，经双方协商达不成补偿协议的，可以索取已交付预购人不同意变更，经双方协商达不成补偿协议的，可以

18、索取已交付的商品房预售款本息，并可以依照合同约定追偿预售人的违约金，合同的商品房预售款本息，并可以依照合同约定追偿预售人的违约金，合同没有约定违约金的，可以依法追偿已付预售款百分之十以上百分之二十没有约定违约金的，可以依法追偿已付预售款百分之十以上百分之二十以下违约金。以下违约金。 二、商品房销售的法律问题二、商品房销售的法律问题 （二）商品房买卖合同和认购书（二）商品房买卖合同和认购书1、认购书、认购书（1）理论上应当属于预约合同。）理论上应当属于预约合同。 （2）司法实践中，其法律意义在于约束认购双方在约定时间内）司法实践中，其法律意义在于约束认购双方在约定时间内 对买卖合同的内容进行诚信

19、谈判。对买卖合同的内容进行诚信谈判。 如因一方原因未能订立商品房买卖合同，适用定金罚则；如因如因一方原因未能订立商品房买卖合同，适用定金罚则；如因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。出卖人应当将定金返还买受人。2、商品房的认购、订购、预订等协议具备、商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售管理办法商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。收

20、受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。二、商品房销售的基本规定二、商品房销售的基本规定（三）商品房现售的条件（三）商品房现售的条件 （1）取得土地使用权证书；）取得土地使用权证书； （2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （3）已通过竣工验收；）已通过竣工验收； （4）供水、电、热、燃气、通迅等配套设施具备交付使用条件，其）供水、电、热、燃气、通迅等配套设施具备交付使用条件，其 他配套设施具备交术使用条件或已确定施工进度和交付日期。他配套设施具备交术使用条件或已确定施工进度和交付日期。 二、商品房销售的基本规定二、商品房销售的基本规定（四）商品房

21、销售的法律限制（四）商品房销售的法律限制 不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房；不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房； 不得采取售后包租或变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。不得采取售后包租或变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。 不得转让的房产不得转让的房产：依法限制产权转移的依法限制产权转移的权属不清的权属不清的国有土地使用权被依法收回的国有土地使用权被依法收回的经行政主管机关公告拆迁的房屋经行政主管机关公告拆迁的房屋其他其他 二、商品房销售的基本规定二、商品房销售的基本规定（五）商品房买卖的惩罚性赔偿（五）商品房买卖的惩罚性赔偿商品房买卖合同目的不能实现的，合同被解

22、除或导致合同无效或商品房买卖合同目的不能实现的，合同被解除或导致合同无效或者被撤销的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并者被撤销的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。合同订立前：合同订立前：故意隐瞒所售房屋已抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或为拆迁补偿安置房；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或为拆迁补偿安置房；故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许

23、可证明。品房预售许可证明。合同订立后：合同订立后：开发商又将房屋出卖给第三人；开发商又将房屋出卖给第三人；开发商又将房屋抵押给第三人；开发商又将房屋抵押给第三人；二、商品房销售的基本规定二、商品房销售的基本规定（六）风险负担与迟延交付房屋的违约责任（六）风险负担与迟延交付房屋的违约责任 1、商品房毁损、灭失的风险自交付使用时，由买受人负担；、商品房毁损、灭失的风险自交付使用时，由买受人负担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定

24、的交付使用之日起由买受人承担。人承担。 2、出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，、出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经买受人经买受人/出出卖人催告后在三个月的合理期限内仍未履行的，买受人卖人催告后在三个月的合理期限内仍未履行的，买受人/出卖人可以要出卖人可以要求求解除合同解除合同。 3、当事人约定的违约金过高或低于造成的损失，可请求适当减少、当事人约定的违约金过高或低于造成的损失，可请求适当减少或增加。或增加。标准：违约金超过造成的损失标准：违约金超过造成的损失30%二、商品房销售的基本规定二、商品房销售的基本规定（七）商品房销售时出现面积误差的处理（七）商品房销售时出现面积

25、误差的处理有约定的，从约定。有约定的，从约定。没有约定或约定不明确的，按下列原则处理：没有约定或约定不明确的，按下列原则处理： （1）误差比绝对值在）误差比绝对值在3%以内（含以内（含3%），按照合同约定的价格据），按照合同约定的价格据 实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；实结算，买受人请求解除合同的，不予支持； （2）误差比绝对值超出）误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购，买受人请求解除合同、返还已付购 房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋 实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在实际面积大于合同约定面积

26、的，面积误差比在3%以内（含以内（含 3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差 比超过比超过3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房 屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含以内（含 3%）部分房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超）部分房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超 过过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 二、商品房销售的基本规定二、商品房销售的基本规定（八）商

27、品房质量瑕疵的法律问题（八）商品房质量瑕疵的法律问题 1、因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用、因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，经核验确属不合格，或者因房屋质量问题严重影响正常居住使用，后，经核验确属不合格，或者因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人可请求解除合同和赔偿损失；买受人可请求解除合同和赔偿损失； 2、在保修期内，因一般质量问题，由出卖人承担修复义务。、在保修期内，因一般质量问题，由出卖人承担修复义务。 保修期满后，保修期满后，使用专项维修基金（使用专项维修基金（物业物业共用部位、共用设施物业物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造

28、）。设备的维修、更新和改造）。 人为原因造成的房屋共用部位、共用设施设备损坏，维修费用由人为原因造成的房屋共用部位、共用设施设备损坏，维修费用由责任人承担，不得使用专项维修资金。责任人承担，不得使用专项维修资金。 二、商品房销售的基本规定二、商品房销售的基本规定（九）规范房地产市场管理的规定（九）规范房地产市场管理的规定规范商品房预售行为：规范商品房预售行为： 1、任何房地产开发企业在领取商品房预售许可证之前不得发布商品、任何房地产开发企业在领取商品房预售许可证之前不得发布商品房预售广告，需要发布其他与房地产开发项目有关的广告的，其内容房预售广告，需要发布其他与房地产开发项目有关的广告的，其内

29、容必须真实。必须真实。 2、未领取预售证的商品房，任何企业或个人不得以任何形式收取房、未领取预售证的商品房，任何企业或个人不得以任何形式收取房款和销售。款和销售。 3、房地产开发企业在申请商品房预售许可证时，应当明确该项目的、房地产开发企业在申请商品房预售许可证时，应当明确该项目的拟向社会公开销售的时间、销售方式及每个单元的拟售价格；取得商拟向社会公开销售的时间、销售方式及每个单元的拟售价格；取得商品房预售许可证后，应当在品房预售许可证后，应当在10日内全部公开销售。日内全部公开销售。 二、商品房销售的基本规定二、商品房销售的基本规定（九）规范房地产市场管理的规定（九）规范房地产市场管理的规定

30、 4、严禁、严禁“炒卖楼花炒卖楼花”行为。房地产开发企业、房地产中介机构不行为。房地产开发企业、房地产中介机构不得将预购人购买的未竣工的预售商品房再行转让。得将预购人购买的未竣工的预售商品房再行转让。 5、境外机构和个人购买商品房时，开发企业应要求购房业主按照、境外机构和个人购买商品房时，开发企业应要求购房业主按照关于规范房地产市场外资准入和管理的意见关于规范房地产市场外资准入和管理的意见的规定，提供境外机的规定，提供境外机构在境内设立分支或代表机构、个人在境内学习或工作时间超过一年、构在境内设立分支或代表机构、个人在境内学习或工作时间超过一年、分支或代表机构以及个人购房用途均为自用或自住的有

31、效证明文件。分支或代表机构以及个人购房用途均为自用或自住的有效证明文件。 6、开发企业销售商品房时，应向购房者明示所有在售单元的价目、开发企业销售商品房时，应向购房者明示所有在售单元的价目表，严禁发布不实价格。表，严禁发布不实价格。 二、商品房销售的基本规定二、商品房销售的基本规定（九）规范房地产市场管理的规定（九）规范房地产市场管理的规定 完善预售款监管措施，加强预售款监管：完善预售款监管措施，加强预售款监管： 7、各房地产开发企业应知会购房人凭、各房地产开发企业应知会购房人凭缴款通知书缴款通知书将商品房预售将商品房预售款直接存入指定的预售款监控账户，不得私自收取商品房预售款。款直接存入指定

32、的预售款监控账户，不得私自收取商品房预售款。 8、各商业银行应当加强对商品房预售款监控账户的管理，每天将、各商业银行应当加强对商品房预售款监控账户的管理，每天将监控账户的基本情况数据及收到跨行转入款项的明细信息数据提交广监控账户的基本情况数据及收到跨行转入款项的明细信息数据提交广州市国土资源和房屋管理局。州市国土资源和房屋管理局。 划拨使用监控账户内的款项，应凭市国土房管局所核准同意支付划拨使用监控账户内的款项，应凭市国土房管局所核准同意支付的数额拨付，不得擅自批准预售人使用监控账户内的款项或将商品房的数额拨付，不得擅自批准预售人使用监控账户内的款项或将商品房预售款转作他用。预售款转作他用。二

33、、商品房销售的基本规定二、商品房销售的基本规定（九）规范房地产市场管理的规定（九）规范房地产市场管理的规定 规范房地产中介服务机构的中介行为：规范房地产中介服务机构的中介行为： 9、房地产中介服务机构和从业人员提供服务时，应如实向当事人介、房地产中介服务机构和从业人员提供服务时，应如实向当事人介绍所代理房屋的权属情况；代理房屋销售时，应当向买受人介绍所代绍所代理房屋的权属情况；代理房屋销售时，应当向买受人介绍所代理的商品房的有关情况，不得隐瞒；代理房屋租赁时，还应如实向租理的商品房的有关情况，不得隐瞒；代理房屋租赁时，还应如实向租赁双方说明房屋租赁政策。赁双方说明房屋租赁政策。 10、房地产中

34、介服务机构不得为手续不齐全、不具备合法销售条件、房地产中介服务机构不得为手续不齐全、不具备合法销售条件的商品房提供中介服务，不得为开发企业进行内部认购、预订提供代的商品房提供中介服务，不得为开发企业进行内部认购、预订提供代理服务；提供服务时不得收取佣金以外的其他费用。理服务；提供服务时不得收取佣金以外的其他费用。 二、商品房销售的基本规定二、商品房销售的基本规定（九）规范房地产市场管理的规定（九）规范房地产市场管理的规定 房地产租赁管理：房地产租赁管理： 11、任何单位和个人租赁房屋的，租赁双方当事人应当在租赁合同、任何单位和个人租赁房屋的，租赁双方当事人应当在租赁合同签订、变更之日起签订、变

35、更之日起3日内，向房屋所在地的街镇出租屋管理服务中心日内，向房屋所在地的街镇出租屋管理服务中心办理房屋租赁登记备案手续。办理房屋租赁登记备案手续。 12、房屋承租人、居住人应当按照房屋规划用途、结构、消防安全、房屋承租人、居住人应当按照房屋规划用途、结构、消防安全规定使用房屋，不得擅自改变房屋规划用途，或者实施违法建设行为。规定使用房屋，不得擅自改变房屋规划用途，或者实施违法建设行为。如需要改变房屋用途，房屋出租人应当依法向规划部门申请房屋使用如需要改变房屋用途，房屋出租人应当依法向规划部门申请房屋使用功能变更手续。功能变更手续。三、商品房买卖贷款法律分析三、商品房买卖贷款法律分析1、商业贷款

36、 住宅： （1）对购买首套自住房且套型建筑面积在对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的家庭平方米以下的家庭(包括借包括借款人、配偶及未成年子女，下同款人、配偶及未成年子女，下同), 首付不低于首付不低于 20%； （2）购买首套及面积在）购买首套及面积在90平米以上，首付不低于平米以上，首付不低于30% ； （3）购买第二套（含）以上住房的，首付不低于）购买第二套（含）以上住房的，首付不低于60%，利率不低于同，利率不低于同期同档次基准利率的期同档次基准利率的1.1； （4）对已抵押房产，在未归还全部贷款前，不得以再评估后的净值为）对已抵押房产，在未归还全部贷款前，不得以再评估后的净

37、值为抵押追加贷款。抵押追加贷款。 （5）借款人偿还贷款的月支出不得超过其月收入的）借款人偿还贷款的月支出不得超过其月收入的50%。 （6）对不能提供）对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款居民暂停发放购买住房贷款 。未满未满18岁的未成年人不得单独购房。岁的未成年人不得单独购房。广州市限购政策广州市限购政策 1、对在本市已拥有对在本市已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（包括购房人、配偶及套住房的本市户籍居民家庭（包括购房人、配偶及未成年子女，下同）、能够提供自购房之日起算的前未成年子女，下同）、能够提供自购房之

38、日起算的前2年内在本市累年内在本市累计缴纳计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）；套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）；对在本市已拥有对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳年内在本市累计缴纳1年以上年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，不个人所得税缴纳证明或社会保险

39、缴纳证明的非本市户籍居民家庭，不得购买住房。得购买住房。2、买方为境外个人（不含港澳台居民和华侨）的，须提供在本市工作超、买方为境外个人（不含港澳台居民和华侨）的，须提供在本市工作超过一年的证明，书面具结购买商品住房用于自住并承诺在境内无其他过一年的证明，书面具结购买商品住房用于自住并承诺在境内无其他住房；港澳台居民和华侨须提供在本市工作、学习和居留的证明，书住房；港澳台居民和华侨须提供在本市工作、学习和居留的证明，书面具结购买商品住房用于自住并承诺在境内无其他住房。面具结购买商品住房用于自住并承诺在境内无其他住房。交易时点：网签合同、收件（预收件和受理）、合同备案或预告登记交易时点：网签合同

40、、收件（预收件和受理）、合同备案或预告登记家庭成员情况申报表家庭成员情况申报表、承诺书承诺书非直系亲属间的房屋赠予参照此规定执行非直系亲属间的房屋赠予参照此规定执行三、商品房买卖贷款法律分析三、商品房买卖贷款法律分析1、商业贷款 商业用房： （1）已竣工验收的房屋；）已竣工验收的房屋； （2）首付不低于）首付不低于50%； （3）贷款期限不超过）贷款期限不超过10年；年； （4）利率不低于同期同档次的）利率不低于同期同档次的1.1倍；倍； （5）以商住两用房名义申请贷款的，首付不低于）以商住两用房名义申请贷款的，首付不低于45%。2、住房公积金贷款的条件、贷款额、期限和限制、住房公积金贷款的条

41、件、贷款额、期限和限制 (1)个人可贷额度计算方法：个人可贷额度计算方法：（公积金账户当前余额当前月缴存额（公积金账户当前余额当前月缴存额2当前至法定离退休年当前至法定离退休年龄总月数）龄总月数）2； (2)贷款最高限额：贷款最高限额： 一人：一人：50万万两个或两个以上：两个或两个以上：80万万 (3)首期付款比例：首期付款比例： 一手楼一手楼 不低于购房总价的不低于购房总价的20；二手楼二手楼 不低于购房总价的不低于购房总价的30。 二套房的首付比例为二套房的首付比例为60，停放第三套房的贷款。，停放第三套房的贷款。 (4)贷款期限：贷款期限： 一手楼一手楼 不超过不超过30年；年；二手楼

42、二手楼 不超过不超过20年；年； 贷款可延长到法定退休年龄（男：贷款可延长到法定退休年龄（男：60 岁，女：岁，女：55岁）后岁）后5年。年。 利率：利率：4.00% (5年以下年以下) 6.45 4.50%（5年以上）年以上）6.60贷款合同与商品房买卖合同的关系贷款合同与商品房买卖合同的关系有关联，但从法律的角度上来讲是两个有关联，但从法律的角度上来讲是两个相互独立相互独立的合同。的合同。商品房买卖合同商品房买卖合同 买受人和出卖人（开发商）买受人和出卖人（开发商）贷款合同贷款合同 贷款人（买受人）和借款人（银行）贷款人（买受人）和借款人（银行）四、商品房的交付使用及其质量保证四、商品房的

43、交付使用及其质量保证1、商品房的交付要求、商品房的交付要求一般都在买卖合同中进行约定，有约定的按约定执行。一般都在买卖合同中进行约定，有约定的按约定执行。按期将符合交付使用条件的房交付给购房人；按期将符合交付使用条件的房交付给购房人；向购房人出示商品房竣工验收合格的文件及房屋实测面积数据；向购房人出示商品房竣工验收合格的文件及房屋实测面积数据；向购房人提供向购房人提供住宅质量保证书住宅质量保证书和和住宅使用说明书住宅使用说明书通知购房人办理入住手续并配合购房人查验、接收房屋通知购房人办理入住手续并配合购房人查验、接收房屋 2、交付时应提供的文件、交付时应提供的文件“一表三书一表三书”：竣工验收

44、备案表竣工验收备案表 商品住宅质量保证书商品住宅质量保证书 商品住宅使用商品住宅使用 说明书说明书 广州市商品住宅交楼书广州市商品住宅交楼书 3、逾期交付的法律后果、逾期交付的法律后果有约定的，按约定。有约定的，按约定。无约定的，则：无约定的，则： a、经买受人催告后在三个月的合理期限内仍未交楼的，买受人可以、经买受人催告后在三个月的合理期限内仍未交楼的，买受人可以要要求求解除合同解除合同。（三个月；一年内）。（三个月；一年内） b、按照有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段、按照有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类同类房屋租金房屋租金标准确定标准确定违约金。

45、违约金。4、商品房的保修期限、商品房的保修期限 从房屋交付之日起计算。从房屋交付之日起计算。保修期限：保修期限： 1) 地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修;(50年年) 2)屋面防水屋面防水3年；年； 3) 墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；年； 4)墙面、顶棚抹灰层脱落墙面、顶棚抹灰层脱落1年；年； 5)地面空鼓开裂、大面积起砂地面空鼓开裂、大面积起砂1年；年； 6)门窗翘裂、五金件损坏门窗翘裂、五金件损坏1年；年； 7)管道堵塞管道堵塞2个月；个月； 8)供热、供冷系统和设备供热、

46、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；个采暖期或供冷期； 9)卫生洁具卫生洁具1年；年； 10)灯具、电器开关灯具、电器开关6个月个月 5、交付的商品房存在暇疵的解决方法、交付的商品房存在暇疵的解决方法（1）质量暇疵）质量暇疵 拒绝接受或解除合同。拒绝接受或解除合同。 经核验主体结构质量不合格的，有权退房。经核验主体结构质量不合格的，有权退房。 （2）权利暇疵）权利暇疵：指交付的商品房上设定有抵押权等他项权利。：指交付的商品房上设定有抵押权等他项权利。 若开发商在出售时未明确告知房屋上设定有抵押权的，买受人可以若开发商在出售时未明确告知房屋上设定有抵押权的，买受人可以拒拒绝接受房屋。绝接受房屋。更

47、进一步更进一步 买受人可请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖买受人可请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。6、商品房销售意外风险责任承担、商品房销售意外风险责任承担交付作为分界线。交付作为分界线。交付使用前毁损、灭失的风险由出卖方承担；交付使用前毁损、灭失的风险由出卖方承担； 交付使用后毁损、灭失的风险由买受方承担。交付使用后毁损、灭失的风险由买受方承担。注：注： 因购房人自身原因，致使商品房未能按期交付的，在此期间发生的物因购房人自身原因，致使商品房未能按期交付的，在此期间发生的物业管理费等

48、费用应由购房人承担，商品房毁损、灭失的风险责任也由购业管理费等费用应由购房人承担，商品房毁损、灭失的风险责任也由购房人承担。房人承担。 第三部分第三部分 交易税费交易税费一、新购商品房办理房地产证收费标准（一手房交易）：一、新购商品房办理房地产证收费标准（一手房交易）：1、房屋所有权登记费：、房屋所有权登记费： 单位登记单位登记80元元/宗宗 个人登记个人登记50元元/宗宗 每增加一本证书可按每本每增加一本证书可按每本10元收取工本费元收取工本费 买方承担买方承担2、交易手续费：、交易手续费：3元元/平方米（商品房、集资房）平方米（商品房、集资房） 1.5元元/平方米（解困、安居、房改房）平方

49、米（解困、安居、房改房） 卖方承担卖方承担3、权证印花税：、权证印花税：5元元/本本 买方承担买方承担4、契税：解困房、安居房及个人购买普通住宅的商品房：交易价、契税：解困房、安居房及个人购买普通住宅的商品房：交易价1.5% 首次购买首次购买90平方及以下住房的，契税下调为平方及以下住房的，契税下调为1。 二套房契税为二套房契税为3 其余：交易价其余：交易价3% 集资房：按规定标准集资房：按规定标准1.5%计算，计算， 征收基数：近郊征收基数：近郊1000元元/平方米；平方米； 中郊中郊700元元/平方米；平方米； 远郊远郊500元元/平方米。平方米。 买方承担买方承担5、印花税：卖方：交易金

50、额、印花税：卖方：交易金额0.05% 买方：交易金额买方：交易金额0.05% 个人销售或购买住房，暂免征印花税个人销售或购买住房，暂免征印花税二、房屋继承登记收费标准：二、房屋继承登记收费标准： 1、房屋所有权登记费：个人登记、房屋所有权登记费：个人登记50元元/宗宗 每增加一本证书按每本每增加一本证书按每本10元收取工本费；元收取工本费； 权利人因丢失、损坏等原因申请补办证书以及按规定需要更换证权利人因丢失、损坏等原因申请补办证书以及按规定需要更换证 书且权属状况没有发生变化的，收取证书工本费每本书且权属状况没有发生变化的，收取证书工本费每本10元。元。 继承人承担继承人承担2、权证印花税：

51、、权证印花税：5元元/本本 继承人承担继承人承担3、测绘费：住宅用房：、测绘费：住宅用房：1.36元元/平方米平方米 商业楼用房：商业楼用房：2.04元元/平方米平方米 多功能综合楼用房：多功能综合楼用房：2.72元元/平方米平方米 继承人承担继承人承担4、房地产平面附图转绘费：按房屋面积测绘收费标准的、房地产平面附图转绘费：按房屋面积测绘收费标准的30%三、购买预售商品房办理退房登记收费标准：三、购买预售商品房办理退房登记收费标准：交易手续费：原契约、合同中建筑面积交易手续费：原契约、合同中建筑面积3元元/平方米平方米 申请方承担申请方承担四、房屋赠与登记收费标准：四、房屋赠与登记收费标准：

52、 1、房屋所有权登记费：企业登记、房屋所有权登记费：企业登记80元元/宗宗 个人登记个人登记50元元/宗宗 每增加一本证书可按每本每增加一本证书可按每本10元收取工本费；元收取工本费； 权利人因丢失、损坏等原因申请补办证书以及按规定需要更换证权利人因丢失、损坏等原因申请补办证书以及按规定需要更换证 书且权属状况没有发生变化的，收取证书工本费每本书且权属状况没有发生变化的，收取证书工本费每本10元。元。 受赠人承担受赠人承担2、权证印花税：、权证印花税：5元元/本本 受赠人承担受赠人承担3、测绘费：住宅用房：、测绘费：住宅用房：1.36元元/m2 商业楼用房：商业楼用房：2.04元元/m2 多功

53、能综合楼用房：多功能综合楼用房：2.72元元/m2 受赠人承担受赠人承担4、房地产平面附图转绘：按房屋面积测绘收费标准的、房地产平面附图转绘：按房屋面积测绘收费标准的30% 5、契税：房产价值的、契税：房产价值的3% 受赠人承担受赠人承担 夫妻之间赠与房产的，经地税审查材料合格后，不征契税夫妻之间赠与房产的，经地税审查材料合格后，不征契税 ；此外均需征；此外均需征收契税。收契税。6、公证费：房屋市场评估价款的、公证费：房屋市场评估价款的2%7、个人所得税：房产价值扣减合理费用后的、个人所得税：房产价值扣减合理费用后的20 受赠人承担受赠人承担以下三种情形免征个人所得税：以下三种情形免征个人所得税： 房屋产权所有人将房产无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、房屋产权所有人将房产无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；孙子女、外孙子女、兄弟姐妹； 或无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人或无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人 ； 或房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或房屋