第六章 物权变动

1、第一节 概说 第二节 物权行为第三节 基于法律行为的物权变动第四节 基于非法律行为的物权变动第五节 物权变动的原因l引读案例引读案例 李某将自己所有的房屋一套卖给易某，房价为38万元，交易费用和办理登记手续由买方承担。李某收到房款后，将房子和房照一起交给易某，易某搬入居住，但一直未办理权属变更登记。3年后，李某得知此情后，以不动产登记的权利人身份诉请法院判决该买卖房屋合同无效，退还房款，返还房屋。易某则以交付房款并占有房屋为由，要求驳回李某的请求。物权的变动，就是指物权发生、移转、变更和消灭。就物权自身而言，是物权的运动状态；就物权主体而言，则为物权的得丧变更；就法律关系而言，是指人与人之间对

2、于物之支配和归属关系的变化。（一）物权的发生物权的发生或产生，是指物权与特定主体相结合，即某一主体取得对某物的物权。物权的发生通常又被称为物权的设立，我国物权法中使用的即是“设立”之称谓。物权的取得包括有原始取得和继受取得。继受取得又可分为特定继受取得和概括继受取得；移转的继受取得和创设的继受取得（取得定限物权）。（二）物权的变更物权的变更，是指物权的客体、内容的部分改变。物权客体的变更是指物权标的物所发生的变化，如所有权的客体因附合而有所增加等；物权内容的变更是指在不影响物权整体内容的条件下，物权的范围、方式等方面的变化。物权主体的更迭以及客体、内容的完全改变，事实上是发生物权的取得或终止，

3、因而不属于物权变更的内容。（三）物权的消灭物权的消灭，对权利人来说即丧失了某一物权。它可分为绝对的消灭和相对的消灭，前者指物权本身已不可能存在，如所有权、抵押权因标的物的灭失而消灭；后者指原主体权利的丧失和新主体权利的取得，如因买卖、赠与等行为使一方丧失所有权而另一方取得所有权。 物权变动的原因主要有：（1）法律行为。如合同与单独行为（如抛弃）；（2）法律行为以外的原因。如时效、添附、遗失物拾得等；（3）某些公法上的原因。如征收或没收等。三、物权变动的意义从立法方面看，它是规定物权的设立、变更、终止的制度，规范着民事主体设立、变更、终止物权的法律行为，调整民事主体间的物权关系。从司法方面看，它

4、关系到在物权纠纷案件中，能否认定讼争物的物权归属。从民法理论方面看，探索商品交换关系中财产移转和利用的客观规律，科学地概括物权变动的原因、原则、生效要件等，才能对物权立法、司法发挥应有的指导作用，从而推动我国社会主义市场经济的发展。一 物权行为概念的形成与评价（一）物权行为概念的形成1 在法律行为的概念之下2 物权行为理论是由德国学者萨维尼所创。19世纪初萨维尼在讲学中创造了这一思想：以履行买卖合同或者其它以所有权转移的合同为目的的交付，并不仅仅是一个纯粹的事实的履行行为，而是一个特别的以所有权转移为目的的“物的契约”。在其1840年出版的现代罗马法体系一书中则首次系统地提出了物权行为理论。

5、Einigung Vertrag3 萨维尼所创的物权行为理论，最早被采纳的立法是1872年的普鲁士所有权取得法，其目的在于用物权行为无因性原则来克服实质审查主义登记制度的弊端。赵某通过中介公司将位于南京某区的房屋卖给李某，赵某及其妻子“黄某”和李某一同到区公证处办理房屋买卖公证，随后到房产管理局办理房屋过户手续，李某搬进房子半年后，一自称赵某真正妻子黄某的女子将其诉至法院，要求李某返还房屋。原来卖房子时赵某找别的女子来代替自己的妻子。李某此时才知在四个月前，该女子将公证处诉到法院要求撤销公证书，后公证处撤销公证书后，该女子提起民事诉讼要求李某返还房屋，李某以办理产权过户为由请求法院驳回原告诉讼

6、请求。法院审理查明：该房屋为婚姻关系存续期间购买，该房屋产权证为赵某。4 1898年的德国民法典在采用物权行为理论的基础上重新构造了其物权法体系，甚至可以说是整个民法体系，即潘德克顿法典模式。1888年初公布的民法典第一草案立法理由书在解释物权变动采无因性的理由时写道：这首先是基于体系上的理由。因为与债权契约独立的物权行为必然具有无因的性质；其次是因袭1872年普鲁士所有权取得法有关规定的结果，以及出于保护交易安全的考虑。由于立法者的这种明确表示，因而从德国民法典颁行至今，物权变动无因构成的存在理由就一直居于主导地位，并形成事实上的通说。5 其内容主要是：（1 ） 区分原则 物权的变动和债权的

7、变动是两个法律事实。物权行为独立（2） 形式主义原则 物权的变动必须依据客观能够认定的方式加以确定的原则（3） 抽象性原则 物权变动不受原因行为效力制约的原则，即无因性原则梁：1 法律抽象思维的产物2 使法律行为的概念更为精确3 解决了债法无法解决的问题孙：物权理论的基本价值1 物权独立意思表示的发现，使得法律关系理论最终臻于完善。当事人的意思表示是具体的，表现不同司法效果的意思表示。法律行为理论，法律关系理论，民法总则的建立，物权与其他各编的区分。2 区分原则为现代物权法建立物权变动制度建立了理论基础。以债权变动直接发生物权变动的结果的法律漏洞。3 形式主义原则是唯一能够最终支持物权公示原则

8、的理论。物权的优先性，使物权的意思必须按照一定的形式确定；借助公示作用，对第三人的保护。(一)物权行为的概念(物权行为的独立性)1 物权的意思表示说物权的意思表示即是物权行为2 物权的意思表示与形式结合说 （二）对物权行为理论的评价肯定说：1物权行为具有正当性。单方物权行为（抛弃），双方物权行为（设立抵押权），物权独立意思表示和法律行为存在的客观性。 2 完全独立具有实践意义 3 可以实现对第三人利益及交易秩序的维护 弱化了公示的效力 不动产是否适用 善意的举证困难较大 否定说：与生活脱节，扭曲现实，过分抽象，不易理解（三）物权行为与处分行为处分行为包括债法上的的处分和物权上的处分（一）物权行

9、为无因性理论及其缘起物权行为理论 ，按照萨维尼的设想，一般人所谓的买卖可分为三个独立的法律行为：一为债权行为（买卖合同）；二为移转标的物所有权的物权行为；三为移转价金所有权的物权行为。当然，按萨维尼的观点，物的合意并不仅仅存在于买卖合同和其他移转所有权的合同之中，而是存在于一切双方或多方关于物权移转的法律行为之中，因为这些法律行为之中都存在着物的合意。萨维尼提出了物权理论的重要观点：1 交付是一项独立的物权契约，因为交付中包含着双方当事人对物的占有和所有权转移的意思表示2 一个完整的交付，必须由意思表示这一意志因素与占有的转移这一外在行为共同构成3 役权，永佃权，地上权，质权也是通过物权契约而

10、产生的4 在赠与和无占有设质的场合，只有独立的物权契约，而无相应的债权契约物权行为是独立法律行为，物权行为的有效性不受债权行为的影响。无因性是独立性的必然逻辑结果。（二）1872年普鲁士土地所有权取得法与物权行为无因性1 1783年普鲁士一般抵押令法1794年普鲁士普通邦法对登记的实质审查，具有很大的弊端2 1872年普鲁士土地所有权取得法以物权行为无因性为理论基础，排除了登记的实质审查，变为形式审查。（三）德国民法典与物权行为无因性929条：为转让动产的所有权，所有人必须将该物（动产）交付给取得人，并且所有人和取得人必须达成关于所有权应转移的合意。取得人正占有该物的，只需要关于所有权转移的合

11、意即为足够（占有改定）。873条第二款（关于地上权利的规定）：在登记前，只有已经将意思表示做成公证书，或者已经向土地登记处作出意思表示或者已经在土地登记处提出意思表示，或者已经向权利人交付符合土地登记法规定的登记的许可，厉害关系人才受合意的限制。（一）肯定说1 保护第三人和交易安全。2 动产善意取得的实践作用逐渐消退，只能在有限范围内发挥作用。3 具有高度精确性，更符合现代生活要求。所有权保留，让与担保等现代担保方式在无因性原则下更容易合理构造。4 折衷主义（要件主义）不能代替区分原则逻辑混乱（以结果-物权行为作为原因-债权行为生效的要件），否定负担行为和处分行为的区别（在一物二卖情况下，由于

12、登记才合同生效，卖方不必承担应承担的违约责任）5 该理论最终解释了物权公示的“公信力”，即物权为什么必须公示并能在公示后取得对第三人的效力的问题。 （二）否定说1 损害出卖人的利益2 该理论人为地割裂了原因行为与结果行为之间的必然联系，违背生活常理，难以为大多数人理解。 3 采无因性乃是因为民法典的体系原因江苏某农业信托公司与某房地产开发公司订立一份房屋开发合同，双方约定，信托投资公司投入一部分资金，作为回报，可以分割一部分房产。房屋建好后，房产公司先办理了全部房产的产权（大产权）。后房产公司董事长得重病住院，期间，为表示合作的诚意，把应属于信托公司的那部分产权证明交给了信托公司，表示病好后，

13、一起去办过户手续。不久，董事长病故。公司也沦于破产。这时，因对开发商资产清算，就信托公司是否取得房屋产权问题产生了争议。（三）无因性的相对化德国法院在司法时一方面坚持无因性原则，一方面又在物权的设立及转移中发现原因行为有瑕疵时，经常使用民法典总则编中关于法律行为的规范来对物权行为进行制约。这些常用的规范主要是法律行为无效要件如诈欺或乘人之危的规定，以及“诚实信用”、“违背善良风俗”等民法的基本原则，以此既否定原因行为又否定物权契约的效力，依此而补正物权行为理论的不足。 见书 p78或 鲍尔/施蒂尔纳德国物权法p961 善意取得和公示公信原则使无因性没有适用的空间2 多数国家采纳有因性原则法国

14、瑞士 丹麦 一 主要立法模式考察主要国家的立法例，主要有以下三种立法模式 ：1 物权形式主义物权形式主义认为，债权合同仅发生以物权变动为目的债权和债务，而物权的变动还需当事人达成物权变动的合意，并履行交付或登记手续。 物权形式主义的基本要点为：（1）债权合意与物权合意相分离。债权合意仅使当事人之间产生债权债务关系，只有物权合意才可以引起物的变动；（2）要使物权发生变动，须当事人达成物权变动的合意外，在不动产物权以登记的作成为必要，在动产物权则以交付为必要条件；（3）产生物权变动的法律行为（物权行为）与发生债权的法律行为（债权行为）相分离，二者分别独立存在； （4）物权变动与原因关系脱离，纵使原

15、因关系不成立、无效或被撤销，引起物权变动的法律行为的效力并不因此而受影响。德国民法典为其典范。意思主义，又称债权意思主义，认为物权的变动是债权合同的效果，在债权合同之外，不认为有直接引起物权变动的其他合同的存在，而交付或登记不过是对抗第三人的要件而已。意思主义的基本要点是： （1）发生债权的意思表示即为物权变动的意思表示，二者合一； （2）要使物权发生变动，有当事人之间的债权合意即可，不以交付、登记等形式作成为必要。即一个法律行为具有使债权发生和物权变动的双重效果； （3）交付、登记等形式的作成并非物权变动的成立或生效要件，而只是对抗第三人的要件。法国民法典为其代表。债权形式主义，又称意思主义

16、与登记或交付的结合，认为物权因法律行为发生变动时，除当事人间须有债权合意外，仅须另外践行登记或交付的法定方式，始生物权变动的效力。 债权形式主义的基本要点是： （1） 发生债权的意思表示即为物权变动的意思表示，二者合，并无区别； （2）要使物权变动实际发生，仅有当事人之间的债权意思表示（债权合同）还有不足，尚需履行登记或交付的法定方式，因此，公示原则所需的登记或者交付，是物权变动的成立或者生效要件；（3）物权的变动，只需在债权的意思表示之外加上登记或交付即可，不需另有物权的合意，故无独立的物权行为； （4）既然无独立的物权行为，则物权变动的效力自然受其原因关系债权行为的影响，因而也无所谓有物权

17、行为无因性。奥地利民法典为其典型。1 关于物权行为独立性与无因性之间的关系2 我国现行立法模式选择物权法第23条规定：“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。”物权法第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。” 无需独立的物权合意，也不要求物权变动采无因性。以奥地利民法所代表的意思主义与登记或交付相结合的成立要件主义。在特殊情况下，采意思主义（对抗主义）。孙某想开个服装店，苦于资金不足。父亲为了支持儿子，将外地某市3间租房以17，000元的价格卖给即将回国的周某，但未办理过户手续。不久，孙父去世，

18、孙某并不知道其父卖房一事，将3间房屋的产权过户到自己名下。后因向高某借款15，000元，为担保借款，将房屋做了抵押，并将房产证交予高某，没有办理登记。不久，周某回国定居，装修并入住该房。高某知道后怕孙某不还钱，要周某承认高某对房屋有抵押权，周某不同意。借款期限到后，孙某无力还款。高某要求拍卖房屋实现自己的抵押权，周某则要求确认自己对房屋的所有权并办理过户手续，同时主张高某的抵押权无效。请查阅我国担保法中折衷主义的体现，分析它们在法律适用上的弊端非基于法律行为的物权变动，不以登记和交付为生效要件，指根据法律规定的事由而发生的不动产物权变动。原因或事实发生时即产生物权变动的法律效果。（1）继承或者受遗赠。 （2）强制执行（3（ ）征收 （4）法院判决 （5）依事实行为而产生 物权法第30条规定：“因合法建造、拆除等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。” （6）依法律的特别规定而取