新城区控制性详细规划说明书

1、新城区控制性详细规划说明书 -1 - 一、 现状概况. -2-. （一）. 地理区位 -.2.-. （二）. 现状分析 -.2.-. 二、 规划设计依据，指导思想和控制体系 . -.2.- （一） 规戈U设计依据 -.2.-. （二）. 规划指导思想 -.2.-. （三）. 新城建设的基本原则 -.3.：. （四） 规划控制体系 -.3.-. 三、 用地布局控制 -.3.- （一） 用地功能组织和地块划分 -.3.-. （二）. 地块性质 .-.4.-. （三）. 用地性质兼容性控制 -.4. 四、 地块使用强度控制 . .4.-. （一）. 控制原则 .-.4.-. （二）. 控制内容 -5

2、.-. （三）. 控制指标 -5.-. 五、 道路竖向控制 .-.5. （一）道路网布置 . -.5.-. （三） . 道路工程技术指标要求 .7.-. （四） 道路交通设施布置 .-.7.-. 六、 地块配建设施控制 . 7.7.-. （一） . 配建要求 .-.7.-. （二） . 配建设施 .-.7.-. 七、 地块建设要求控制 .-.8.-. （一） 建筑后退红线控制 -&-. （二） . 后退边界控制9 -.8.-. （三） 出入口方位及数量控制 ：.8.-. 八、 景观风貌引导控制 . .-.8.-. （一）本区风貌景观定位 . -.&-. 九、 指标变更控制 . -.9.-. 十

3、、给水排水规划 . -.9.-. （一） . 给水规划 -.9.-. （二） 排水规划 -.1.0.-. 十一、电力电信规划 . -.10.-. （一） 电力规划 -.10.-. （二）新城区控制性详细规划说明书 -2 - 邮政、电信、移动通信、广播电视 -.1.1 - 十二、实施规划的措施与建议. .-.1.1.- 十三、附则. -.1.1.-.新城区控制性详细规划说明书 -3 - 二、规划设计依据，指导思想和控制体系 （一）规划设计依据 吉凤经济开发区即为现在的新城区，以乾州组团为中心，沿吉凤大道和 发展大道向外延伸，吉凤经济开发区周边由小寨群山、大寨群山等山体围合， 其内有万榕江、湾溪河

4、等河流穿城而过。 （二）规划布局分析 吉凤经济开发区是吉首市城市的延伸，一方面人口密集、交通拥挤、绿地 缺乏、环境较差，新城改造任务艰巨，建设用地不足；另一方面，经过历年的 建设，市政设施条件相对较好，公共服务设施已经形成一定规模，历史人文资 源丰富，具有较强的吸引力。规划有机疏散人口，优化用地结构，以居住、商 业金融、文教、旅游产业、休闲娱乐等功能为主。分 4个片区： 万榕江片区：地势平坦，交通方便，环境优美。现有一批经济、商业、 文教机构。规划范围沿万榕江一线，北接纬一路，西至万榕江，东至发展大道 边。规划以配套，完善、新建交通运输站场、仓储经济机构为主，沿河边缓坡 一带规划为城市居民居住

5、区。 城北片区：该区范围东到万榕江，北接纬一路，南临发展大道，西至吉 凤工业大道。地域内山青水秀，安静优美，现有一批科学文化教育单位。规划 区以发展学校、科研单位、行政、城市绿地和商贸为主。 中心区南组团：位于本区万榕江上游，北到发展大道，东南至万榕江， 西到吉凤工业大道，主要有城市公共绿地、商业和文教等。 西片区组团：该区被用来发展工业，北到发展大道，东至吉凤工业大道, 西到经一路，范围较大，是州、市府工业所在地，建设用地趋于饱和，人流密 集。 1城市规划法、城市规划编制办法及实施细则及城市规划相关法律 法规、技术规范、标准等； 2. 吉首市城市总体规划（2003-2020）； 3湖南省城市

6、规划编制审批办法； 4.新城区1： 1000地形图及有关资料。 （二）规划指导思想 以西部大开发和新城区更新开发为契机，完善城市基础设施配套建设，推 进城市化，加速民营经济进程，优化产业结构，促进全市工业企业高速、稳定、 持续发展。 （1） 适应城市经济结构和产业结构规划和全面建设小康社会的要求， 加快 建设速度和改进工作方法。 （2） 新城区建设的目标就是要综合治理整顿，改善新城区的环境，增加新 城区的活力，提高新城区的综合效益，使之与城市新区的开发建设同步前进， 以满足现代化城市功能的要求。 （3） 新城区建设必须有全面、综合的思想，从城市整体出发，不能就新城 论新城，更不能孤立地考虑局部

7、的建设。 （4） 新城建设要从大范围着手，小范围进行。从宏观上整体把握新城的发 展建设，包括其内部的建设和外部的扩展。 （5） 从城市的整体功能和综合效益衡量和检测新城建设的效率， 避免单纯 追求经济效益的做法。一、现状概况 （一）地理区位 新城区控制性详细规划说明书 -4 - （三）新城建设的基本原则 （1） 做到近、远期结合，建设与新建相结合。 （2） 重点规划新城区的用地结构，达到设施配套齐全，满足居民日益增长 的物质文化生活需求。 （3） 规划新城区道路系统，完善路网结构。 （4） 有步骤地疏解新城区人口，有针对性的改善居住建筑质量和居住环境。 （5） 注意保护古城、 文物古迹和传统风

8、貌， 注意与重点文化保护地段的协 调。 （6） 注重基础设施的建设与完善，统一协调好给水、排水、防灾、防洪、 环卫、消防以及园林绿地等专项规划。 （四）规划控制体系 新城区控制性详细规划由文本和分图图则两部分组成，分图图则 是规定性控制指标在地块图上的要求。文本是规定性控制和指导性控制的文 字规定。 控制内容分为用地布局控制、用地强度控制、道路竖向控制、配 建设施控制、建设要求控制、景观风貌引导控制、指标变更控制、给 水排水设施控制、电力电信规划控制、实施规划的措施与建议。其中，道 路竖向、用地布局、用地强度、配建设施、建设要求、指标变更是规定性控制， 其它是指导性控制。在规定性控制中，其道路

9、坡度、用地兼容性、指标变更控制 是强性控制，其它则为刚性控制，这种规定性和指导性相结合，刚性和强性相结 合，文本与图则相结合，构成了新城区特有的控制性详细规划体系，增强了规划 的科学性和可操作性。 （一）用地功能组织和地块划分 1. 用地功能组织 根据吉首市城市总体规划确定本区以商业金融、休闲娱乐、生态旅游、居 住和工业为主导，配套完善社会公共服务设施、市政基础设施及园林绿化等功 能用地。 生态居住区：规划在本区沿两河一线布置组团居住区，在万榕江周边规划 一类高档生态居住区。居住用地总面积约155.04hm2 公共服务中心区：规划在本区中心地段，在吉凤大道和发展大道两侧等的 区域布置本区公共服

10、务中心；主要布置行政办公、商业贸易、市场、社会停车 场等公共服务设施项目，用地面积约176.5h。其中商业设施呈沿街带状和集 中式相结合布置，行政办公和其他公共服务设施主要呈分散式布置。 公园及绿化防护带：以万榕江小游园为核心，形成滨水景观绿地。对外道 路沿线两侧各规划30米宽绿化防护带；加油站沿边规划70米绿化防护带。 规划二炮台公园，组建大型花果山公园，面积达 10.65ha以上，以观光游 赏为主体，构建吉首市大型综合城市公园。 结合自然山体规划木林坪城市公园，占地面积约 25.05ha，规划以观光游 赏为主体，构建吉首市大型综合城市公园。 双河公园位于规划区两河交汇处。规划严格控制公园内

11、的建筑物和硬质铺 地，只开辟一些供游人休闲、小型聚会的场地，沿游览道路布置反映吉首历史 文化与民俗风情的建筑小品。与商业街区共同形成反映龙凤传统文化的窗口地 带。公园面积3.02公顷。 在每片地段中，根据支路红线或不同性质用地的分界线为地块边线，将每片地 划分若干个地块。 地块编号代码采用三级数序为其代码，中间以“一一”号相连，前段为地片 号，后两段为地块号。如A-02-03号地块，即表示第A片地中的第二地块中的 第三地块。地三、用地布局控制 2. 地块划分 以本区主、次干路以上的道路红线作为界线，将本区用地划分为 8片地段, 新城区控制性详细规划说明书 -5 - 块划分及编号见总图图则。 （

12、二） 地块性质 根据拟定的规划用地布局， 采用 城市用地分类与规划建设用地标准 （GB-90-137）中的用地分类标准的代号来表示每个地块的用地性质。 为了进一 步控制必须配建的公用设施用地，将分别用汉字或符号来表示其用地功能。如 “中”“垃” “（B”分别代表中学、医院、停车场用地，再根据商贸区多种功能 相结合的特点，增加复合用地性质，商业与居住用地合在一起，就用代号 C/R 表示商住复合用地。 （三） 用地性质兼容性控制 为了更好的适应新城区不断发展变化要求，规划适当采用弹性控制原则， 即情况发生变化，不能完全按照规划确定的用地功能性质进行建设时，只要在 保证规划用地布局合理的前提下，可以

13、适当规划部分用地性质，以适应发展建 设的需要，即增强了规划的可实施性，也为规划操作和实施建设增大了灵活性。 但是，只有在情况发生重大变化，按规划确定的功能性质不能办到的情况下， 才可以由土地使用者向规划行政主管部门提出变更用地性质要求， 规划行政主 管部门根据规划确定的土地兼容性规定予以批准与否，只有经批准后，方能实 施建设。用地性质兼容性必须符合下表。 附表1 新城区土地使用兼容性控制表 序 号 规划用地 类别 R R 2 C 1 C 2 C 3 C 4 C 5 C 6 C 7 M 1 M 2 M 3 U S G 1 住宅 / / / / / / / / / / 2 中小学校 / / / /

14、 / / / / / 3 文化设施 / / / / / / / / / / 4 娱乐设施 / / / / / / / / / / 5 商贸设施 / / / / / / / / / / / / / 6 办公、写字楼 / / / / / / / / / / / 7 旅游饭店 / / / / / / / / / / / / / 8 农贸市场 / / / / / / / / / / / / / 9 社会停车场 / / / / / / / / / / / / 10 公共绿地 / / / / 11 一类工业 / / / / / / / / / / / 12 二类工业 / / / / / / / / / /

15、 / / 13 普通小型仓 / / / / / / / / / / / / 14 医疗设施 / / / / / / / / / / / 注：“”表示允许建设，“/”表示不准建设，“”经同意后可以建设 四、地块使用强度控制 （一）控制原则 为了将吉首市建成优秀生态园林城市，要在规划建设中体现生态化、园林 化的特色，因而用地控制要坚持“一高三低”的原则，即绿地率高，建筑高度、 建筑密度、容积率三项低，以南方常绿高大的乔木掩映建筑，使吉首真正成为人 居环境优良的城市。 （二） 控制内容 土地使用强度是指地块的开发利用程度， 它与地块的建筑密度、 建筑层数、 容积率、绿地率指标密切相关，其中建筑密度、

16、建筑平均层数与容积率具有相 互制约的等量化关系，只在确定其二就能知道其三。绿地率是地块环境建设的 控制指标。因此，规划用以上四个指标来控制土地开发使用的强度，以保证用 地的综合效益。 新城区控制性详细规划说明书 -6 - 为了给建筑设计创造留有更广泛的自由空间，本区土地使用强度指标采用 相互制约的非等量关系指标，即建筑密度，建筑限高、容积率中只要满足其中 任意两个指标，但又不能任意突破任何一个指标，只能在其指标的控制范围内 选用。所以，容积率、建筑密度、建筑限高指标为最大控制值，开发使用者只 能满足其中两项最大要求。绿地率是地块最低控制值，土地开发时一般不准小 于绿地率的控制指标。 （三） 控

17、制指标 1. 建筑密度一一地块内各类建筑的基底面积与其地块面积的比率（ %， 其值涉及到建筑物之间的通风、采光、卫生、安全消防等因素。其中住宅建筑 密度在城市居住区规划设计规范已有规定，新城区住宅建筑密度的最大值 为：低层30%多层25%本区居住用地建筑密度以此为依据进行确定。其它类 别用地的建筑密度结合其使用性质、环境要求参照住宅建筑的密度确定，如综 合医院的建筑密度W 30%中学的建筑密度w 25%小学建筑密度w 28%幼托的 建筑密度W 30% 2. 建筑限高一一用来控制建筑物高度的指标，层数乘以建筑物的层高就是 建筑物的高度。层高按建筑物性质规定如下：住宅 3.0m,公建3.90m,标

18、准工 业厂房5.10m,多层仓储3.90m。 3. 容积率 - 地块内各类建筑面积之和与其地块面积的比例（万 m/hm）, 其值既是地块内土地利用经济效益的综合体现，也是地块土地使用强度及环境 质量的最关键控制指标，它不但与地块的区位条件、环境条件、地价因素密切 相关，也与地块的使用功能和作用十分密切。住宅用地的最大容积率在城市 居住区规划设计规范规定为：低层1.2，多层1.8，中高层2.2，高层3.5。 本区居住用地容积率结合地块各种因素在规划的允许值范围内确定。 如小学托 幼的容积率分别确定为0.9、0.8、0.6。其它各类用地的容积率，主要根据地 块的区位条件、地价因素、用地性质综合确定

19、，一般公共建筑为1.5-2.0左右。 4. 绿地率地块内各类绿化用地面积与地块面积的比率 （）,是衡量地 块开发环境质量的关键指标。根据规范要求，新建地区不低于 30%新城 区建设用地利用率不高，属山区地形地貌，地势高差大，山多平地少。本区的 绿化率指标应当有所提高，平均绿地率应达到 35%左右。其中居住区用地的绿 地率不低于35%中小学托幼、医院、办公机构的绿地率应在 40%以上，商业、 服务机构的绿地率不应小于30%公共绿地中的绿地率应大于85%防护绿地中 可进行经济绿化外，一般不得从事其它开发建设。 五、道路竖向控制 （一）道路网布置 根据吉首市城市总体规划，新城区路网由主干路、次干路、

20、支路三级构 成，采用“三纵、多横”结构： “三纵”：即的中、西、东三纵，既吉凤大道形成中间纵向交通主干线； 由吉凤工业大道形成的西侧纵向交通主干线；由发展大道组成的东侧纵向交通 主干线。三条纵向主干线主要是将乾州组团与吉凤经济开发区联系起来，解决 两组团联系的“瓶颈”问题，同时组织两个组团内部纵向交通。 “多横”：由于吉凤经济开发区是新城区，形成带状结构，规划新城区，形 成多条横向道路组织横向交通。 根据建设部颁发的城市道路交通规划设计规范要求，中、小城市道路 网络点应分为主干路、次干路和支路三个等级，其功能及建设要求见下表： 主干路 次干路 支路 新城区控制性详细规划说明书 -7 - 功能

21、承担组团间和组团 内中长距离出行， 服务 于多种交通方式 组团内部服务 性道路是主干路的 交通集散道路 小区交通进 入干道网络的通 道 红线宽 24-36 米 1824 米 914 米 设计时速 40km/h 30km/h 35km/h 双向机动车道 条数 46 24 2 断面设计要求 机非分行 交叉口处理方 式 渠化平父，与支路 交叉米用右进右出方式 平交 平交 对两侧用地开 发要求 两侧不宜设大型公 建出入口 无限制 无限制 4.红线与横断面规划 主干道 红线宽度在30-45米之间取值，老城区在改造时可采用下限，新区开发时 应采用40米以上红线宽。吉首城市中乾州新区开发采用新区开发标准。主

22、干道 断面形式米用三块板和两块板。 次干道 红线宽度在18- 30米之间取值，适用于乾州新区开发，吉凤经济开发区、 振武营和马鞍山工业点可采用下限，如果条件困难还可适当降低标准。次干道 断面形式一般采用一块板。 支路 红线宽度在12- 20米之间取值，断面形式为一块板。 区内主要道路： 1. 吉凤大道：新城区南北主要综合性干道。是反映该区建设发展面貌的一 条形象大道。吉凤大道跨过湾溪河，经过纬一路，纬三路和发展大道；吉凤大 道本区内道路长度为3km道路宽度为44米，道路横断面为一块板。 发展大道：本区中部横向综合性干道，东起长渝高速公路、西至铁路场地， 道路长度2.2km，道路宽度为44米，道

23、路横断面形式为一块板。 1. 道路交叉口布置 根据吉首市城市总体规划确定2020年城市人口为35万人，属中等城 市范畴，城市的综合交通量不是很大。 到2020年吉凤经济开发区建设用地5.5km2 城市人口约14万人，最大人口容量约为7万人，用地性质以商业、文化娱乐、 产业旅游和居住为主，因此区内具有一定的交通量。根据城市道路交通规划 设计规范（GB50220-95,结合山区城市地形特点，本区内道路交叉口路口均 采用平面交叉口形式。依据（GB50220-98规范，主次干道有信号灯管理的平 面交叉口机动车通行能力为 3500-5000辆/h ,环形交叉口机动车通行能力为 1200-2600辆/h,

24、非机动车为1500-1000辆/h，预测本区内各交叉口交通量都在 平面交叉口的通行能力以内。因此，本区内都采用平面交叉口形式。 2. 交叉口形式布置 结合本区道路交叉口的位置、作用、交通量和自然地势，以减少投资和管 理费用，增加城市街道美观为原则。确定道路交叉口采用立交、环形平面交叉口 和无信号灯管理的平面交叉口三种形式。 环形平面交叉口 a. 主干道与主干道交叉口采用环形平面交叉口形式，主要路口有： 吉凤大道与发展大道交叉口 b. 主干路与次干路部分交叉口采用环形平面交叉形式 吉凤大道与环城南路交叉口 其余道路交叉口 主干路与次干路、主干路与支路、次干与次干路，次干与支路、 支路与支路 等交

25、新城区控制性详细规划说明书 -8 - 叉口均采用无信号灯管理的平面交叉口形式。 （三） 道路工程技术指标要求 1. 道路纵坡度：主干路不大于5%次干路不大于6%支路不大于8%交 叉口的纵坡应控制在3%以内。 2. 坡长：纵坡度W 5%寸，最小坡长170m 纵坡度w6%寸，最小坡长iiom 纵坡度W 8%寸，最小坡长60m 纵坡度为56%寸，最大坡长400m 纵坡度为68%寸，最大坡长300m 纵坡度为89%寸，最大坡长150m 3. 行车速度：吉凤大道、发展大道、吉凤工业大道 40km/h;纬一路、纬 二路、纬三路、经一路30km/h;其它支路均为20km/h。 4. 交叉口缘石转弯半经：主干

26、路为 20-25m,次干路为10-15m,支路为 5-10nr。 （四） 道路交通设施布置 1. 城市汽车站 公共汽车站 公共汽车站：规划在新城区中心区地段，吉凤工业大道与经三路交叉口设 置城市公共汽车总站，占地面积约2.33hm,主要配备公交停车场、保养场、调 度中心等功能场地。 汽车客运站 规划结合对外交通，联系乾州组团布置汽车客运站，占地面积约 5.03hm2, 形成汽车客运中心。 根据规范要求，城市人平公共停车场面积 0.8-1.0m2。由于社会经济发展 速度加快，机动车（公、私）发展过程也将加快，同时针对现状机动车停车设 施场地缺乏的普遍性问题，规划将采用上限指标配建公共停车场地，按

27、 1.0m/ 人计，则本区需配建6hm2公共停车场，其中机动车停车场约5 hm2（按85%+）。 六、地块配建设施控制 （一） 配建要求 配建设施是指地块按功能性质进行开发建设的同时， 需要配套建设的一些 小型公益设施，如公厕、垃圾站、小球场、小游园、停车场等。因为这些设施 的用地规模小，是市民生活所必需的，又不能够单独划出地块，只能在指定的 地块内进行配套建设。 （二） 配建设施 1. 公共厕所：在人流活动集中的街道上，公厕服务半径为 400m左右，一 般街道为750-1000左右。因此，吉凤大道需配建公厕10座，吉凤工业大道需 配建公厕3座，发展大道配建6座公厕，其它路段详见地块编号及服务

28、设施 图。 2. 垃圾站：生活区的垃圾站服务半径为 150-200m因此，在每片地内需 建一至二个垃圾站。如果一地块内需要同时配建垃圾站和公厕，可以将公厕和 垃圾站合并建设。 3停车位：是指公共服务建筑按建筑面积或营业面积比例配建对公众开放 使用的机动车和非动机停车场地。根据公安部、建设部1988年颁布的停车场 规划设计规范（试行）确定性质用地的机动车、非机动车位数。其中商贸、文 化娱乐建筑每100用营业面积，需配建机动车停车位0.3个，非机动车停车位 7.5个；饮食服务每100m建筑面积，需配建机动车停车位1.7，非机动车停车 位3.6 个;展览馆每100吊营业面积，需配建0.20机动车位，

29、1.5个非机动车位； 市区城市公园每100rn游览面积，需配建0.05个机动车位，0.2个非机动车位； 居住区每住户0.5个机动车位，1.0个非机动车位；医疗机构每100rn建筑面积 需配建机动车停车位0.2个，非机动车停车位1.5个；新城区控制性详细规划说明书 -9 - 集贸市场每100用面积， 需配建机动车停车位0.5个，非机动车停车位10个；影剧院每百座数需配建机 动车位0.8个，非机动车15个。机动车停车位每个按25-30rr#，非机动车停车位 每个按2吊计。 4.小球场：是指为普及群众体育运动，增加人民身体健康，为大众就近设 置一般球类运动场地。 七、地块建设要求控制 建设要求控制是

30、指各地块在建设时，对建筑后退红线，建筑后退边界，出 入口方向及数量的控制要求。 （一）建筑后退红线控制 建筑后退红线是指建筑控制线后退道路红线的距离。根据城市居住区规 划设计规范，住宅建筑物面向道路的，建筑物后退红线距离不应小于2 m山 墙面向道路时，建筑后退红线距离为1.5m。本区住宅建筑采用规范要求后退红 线外，公共建筑拟采用宽高比值T来确定建筑的后退红线距离S。即道路红线 宽L与房屋高度H之比值TA 1.4，建筑可以不退道路红线；T值在1.0 1.4 之间的，参照住宅建筑要求后退道路红线。T值在1.0c以下者，后通道路红线 距离按S = 2/T进行计算确定。 （二） 后退边界控制 后退边

31、界是指相临地段建筑控制红线后退用地边界的控制距离。本区以房 屋通风、采光、消防要求来进行确定。当建筑面向用地边界时，建筑物后退用 地边界的距离为房屋高度的0.55倍。当建筑物山墙朝向用地边界时，建筑物后 退边界的距离应小于3 m （三） 出入口方位及数量控制 出入口方位及数量指对地块内机动车出入方向和数量的控制要求。 这是根据 路网交通组织，保证交通正常通行的原则来确定，在主、次干路上，机动车出入 口距离应大于200m其它路段出入口距离应大于100m具体禁止开口路段、允许 开口路段与行人出入口见分图图则。 八、景观风貌引导控制 （一）本区风貌景观定位 1. 吉首市景观：突出自然要素，尊重历史文

32、化传统，通过景观规划与城市 设计的控制，把吉首市建设成为自然和人文景观资源协调的“山、水、城、绿” 交融的生态园林城市。 2. 本区风貌景观定位： “山、水、城、绿”交融的城市景观特色 结合本区周围花果山公园，小溪森林公园、西郊森林公园等自然山体，禾I 用万榕江水域和城市道路系统，规划城市公园、小游园、绿化景观轴、防护绿 带、街头绿地和绿化广场等生态绿化空间。 生态园林城市景观特色 本区为城市建设更新区，自然生态要素优良，充分利用区内山、水、植物 等自然生态要素，运用园林造景的城市建设手法，结合当地民居的“吊脚楼、 坡屋顶、马头墙”等建筑文化元素，规划形成新型生态园林景观特色。 九、指标变更控

33、制 指标变更控制是指在规划实施过程中，因城市经济、政策等发生了较大变 化。控制的指标要求与建设实际发生了矛盾，只要对建设有利，符合规划控制 的基本要求，论据充分可靠，经一定的手续，可以对规划控制指标进行变更。 但是，变更控制指标必须控新城区控制性详细规划说明书 -10 - 制在允许变更的范围内，并经规划行政主管部门批 准才可以实施。 因规划控制指标变更（土地开发强度变更，建设要求变更，配建设施变更）， 将导致建筑容量的增加，设施布局不合理，人口容量上升，交通负荷增加，环 境质量下降，影响到城市健康合理地发展，政府为解决这些问题的投入就要增 加。因此，根据利益兼顾，公平合理原则，土地开发使用者从

34、变更后提高的收 益中拿出部分交给政府，作为城市建设资金使用。 1. 容积率变更：容积率变更范围控制0.1-0.5之间，每公顷用地容积率提 高o.i，土地开发者就可多增建iooom建筑。按吉首市地价和房屋造价利润初 步测算，开发者就可多获得10万元利润，应拿出其中的1/2无偿补给政府，即 容积率每提高o.i，每公顷用地开发商应向政府补贴其iooom的商品房价金。 2. 绿地率变更：是指绿化用地的减少或增加。绿地率减少只允许在 8%以 内，地块绿地率每减少1% 土地开发商应向政府补交其地价总额的1%介金。若 地块绿地率增加，政府将按其增加绿地建设投资（土地价钱除外）的 50%给予 开发商资金补贴。

35、 3. 建筑后退变更：是指建筑物后退道路红线和用地边界距离的减少变更。 开发商应按少退多占的空间面积的地价额补交给政府。 4. 出入口变更：是指沿城市道路需要增加出入口的变更，沿主干路需要增 加出入口的，按每个3-5万元的价金交给政府，沿次干路增加出入口的，按每 个1-3万元价金交给政府，在一般城市道路上增加出入口的，按每个 0.5-1万 元价金交给政府。 5. 配建设施变更：是指公厕垃圾站，停车位的变更。地块内变更不建公厕、 垃圾站者，开发商须向政府补交公厕、垃圾站的地价金和建设投资，变更不建停 车场位的，要向政府补充车位用地面积地价金。 十、给水排水规划 （一）给水规划 1. 供水现状 吉

36、首市城区现有三座水厂，石家冲水厂建设于1963年，以万榕江为水源， 设计规模为1.5立方米/日；二水厂位于狮子庵，1983年建成，以万榕江为水 源，一期工程2万立方米/ 日, 1999年扩建，供水规模达到6万立方米/日，该 厂已无扩建可能；三水厂位于乾州钟家寨，1992年建成，以万溶江为水源，设 计规模3万立方米/日，供乾州新区用水。该厂扩建工程规模总为 8万m3/d, 正在设计。吉凤经济开发区的水源来自吉首城区，多条给水管线连接吉首城区。 2. 用水量预测 吉首市属湖南西部地区中等城市，吉凤经济开发区近期城市人口综合用水新城区控制性详细规划说明书 -11 - 指标取0.65万立方米/万人日，

37、远期城市人口综合用水指标取0.70万立方米 /万人日，规划近期2010年吉凤经济开发区14.5万人，乾州组团5.5万人， 规划远期吉凤经济开发区组团16.5万人，可以预见2010年吉首市用水量为13 万m3/d,其中吉凤经济开发区9.5万m3/d,到2020年吉首城区用水量为24.5 万m3/d，其中吉凤经济开发区为11.5万m3/d。 吉首现有水厂中， 石家冲水厂和狮子庵水厂以万榕江为水源， 总规模为7.5 万m3/d，因万榕江枯水流量仅0.67万m3/d。故两厂己无扩建可能。吉凤经济 开发区近期面临缺水局面而乾州新区远期缺水量较大。 3. 给水管网 吉凤经济开发区位于万榕江两岸，南岸城区地

38、势平坦，大部分城区标高为 199左右；万榕江北岸湾溪河沿岸标高为182228.1,管线铺设采用环状与枝状 相结合的方式，环状管线为主干管，主要铺设在吉凤大道和发展大道。管径 800cm. 城市道路布置地上式消火栓，间距120米。 （二）排水规划 1. 排水现状 吉首新城区己建成合流制污水管道，吉凤经济开发区合流制污水管道比较 兀善， 2. 污水量预测 城市污水排放系数取0.70.8，吉凤经济开发区近期污水量为7.6万nVd , 远期污水量为9.0万nVd 3. 暴雨强度公式及雨水量 雨水量按下列计算公式： Q=qp F Q雨水量 （l/s ） Q暴雨强度 (l/w hro) 径流系数0.55-

39、0.6 P重现期0.5-1 年 F汇水面积 （hO） 4. 排水体制 吉凤经济开发区采用分流制，雨水就近排入河流， 5污水管网 吉凤经济开发区规划两处污水处理厂，选址万榕江旁边，设计规模4万m/d, 占地9.7公顷。区内污水管线铺设采用枝状和环状形式，干管铺设在吉凤大道 和发展大道，沿发展大道和纬一路至污水处理厂。 1一、电力电信规划 （一）电力规划 1. 供电现状 电源：吉首市没有大型电厂，所需电力主要从外部引入。 供电：吉首市城区电网属湖南省电力公司电网，现有 220k V变电站1座, 110kV变电站1座，10kV网络为放射状配线。 区内吉首变电站110kV变电站和220kV变电站， 吉首变电站主要接线吉首 市城区变电站。 2. 有利因素 1） 本规划区附近的电源点较多，将使本规划区的供电得到可靠保证。 2） 110kV线路均从本规划区的外围经过，高压走廊对规划区的用地影响少。 Q=7.46(1 0.527lg p) (t 3.476)0.601 新城区控制性详细规划说明书 -12 - 3. 存在的主要问题 本规划区的现状供电线路与规划用地不是统一考虑的，而且线路陈旧，