第九章房产税、城镇土地使用税、耕地占用税法.

1、第九章第九章房产税、城镇土地使用税、耕地占用税法房产税、城镇土地使用税、耕地占用税法第一节第一节 房产税房产税房产税法是指国家制定的调整房产税征收与缴纳之房产税法是指国家制定的调整房产税征收与缴纳之间权利及义务关系的法律规范间权利及义务关系的法律规范是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税入向房产所有人或经营人征收的一种税征税目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提征税目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，

2、合理调节房产所有人和经营人家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。的收入。一、纳税义务人及征税对象一、纳税义务人及征税对象纳税义务人：纳税义务人： 房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人产权属国家所有的，由经营管理单位纳税产权属国家所有的，由经营管理单位纳税产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税外商投资企业和外国企业暂不缴纳房产税外商投资企业和外国企业暂不缴纳房产税征税对象：房产（有屋面和围护结构）征税对象：房产（有屋面和围护结构）二、征税范围二、征税范围征税范围为：城市、县城、建制

3、镇和工矿区征税范围为：城市、县城、建制镇和工矿区1、城市是指国务院批准设立的市、城市是指国务院批准设立的市2、县城是指县人民政府所在地的地区、县城是指县人民政府所在地的地区3、建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府、建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府 批准设立批准设立的的4、工矿区是指工商业比较发达、人口比较集中、符合国、工矿区是指工商业比较发达、人口比较集中、符合国务院规定的建制镇标准但尚未设立建制镇的大型工矿企业务院规定的建制镇标准但尚未设立建制镇的大型工矿企业所在地所在地三、计税依据与税率三、计税依据与税率1、计税依据、计税依据计税依据是房产的计税价值或房产的租金收入，分计税依据是房

4、产的计税价值或房产的租金收入，分为：为：从价计征：按房产的计税价值征税，具体是依照房产原值从价计征：按房产的计税价值征税，具体是依照房产原值一次减除一次减除10%-30%后的余值计算纳税后的余值计算纳税P178原值是指会计帐面原始价值原值是指会计帐面原始价值原值包括与房屋不可分割的各种附属设备原值包括与房屋不可分割的各种附属设备如对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值如对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值从租计征：按房产的租金收入征税，以房屋产权所有人出从租计征：按房产的租金收入征税，以房屋产权所有人出租房产使用权所得的报酬，包括货币收入和实物收入。劳租房产使用权所得的报

5、酬，包括货币收入和实物收入。劳务抵付收入根据当地同类房产的租金水平。务抵付收入根据当地同类房产的租金水平。2、税率、税率从价计征：税率为从价计征：税率为1.2%1.2%从租计征：税率为从租计征：税率为12%12%个人按市场价格出租的居民住房：暂减按个人按市场价格出租的居民住房：暂减按4%4%四、四、 应纳税额的计算应纳税额的计算从价计征的计算其公式为：从价计征的计算其公式为：从租计征的计算其公式为：从租计征的计算其公式为：%2 . 11扣除比率）（应税房产原值应纳税额%12 租金收入应纳税额五、税收优惠五、税收优惠国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税国家机关、人民团体、军队自用的房产免

6、征房产税由财政部门拨付事业经费的单位由财政部门拨付事业经费的单位:业务范围内使用的免业务范围内使用的免征房产税征房产税;若事业单位自收自支若事业单位自收自支,则免征房产税则免征房产税3年年宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税个人所有非营业用的房产免征房产税个人所有非营业用的房产免征房产税对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行所属分支对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行所属分支机构自用的房产，免征房产税机构自用的房产，免征房产税经财政部批准免税的其他房产经财政部批准免税的其他房产例例1：按房产税暂行条例，下列属于房产税征税对象的是：按房产

7、税暂行条例，下列属于房产税征税对象的是（ ）。）。 A工厂围墙工厂围墙 B企业职工宿舍企业职工宿舍 C水塔水塔 D宾馆的室外游泳池宾馆的室外游泳池E房地产公司出租的写字楼房地产公司出租的写字楼标准答案：标准答案：B、E要点：征税对象是有屋面和围护结构的要点：征税对象是有屋面和围护结构的例例2：按照房产税暂行条例的规定，下列表述正确的有：按照房产税暂行条例的规定，下列表述正确的有（ ）。）。 A对微利企业和亏损企业的房产免征房产税对微利企业和亏损企业的房产免征房产税 B房屋大修停工房屋大修停工3个月以上的房产免征房产税个月以上的房产免征房产税 C地下人防设施的房屋暂不征收房产税地下人防设施的房屋

8、暂不征收房产税 D企业按政府规定价格向职工出租的单位自由住房的房企业按政府规定价格向职工出租的单位自由住房的房产免征房产税产免征房产税 E事业单位对外出租经营的房屋免征房产税事业单位对外出租经营的房屋免征房产税标准答案：标准答案：C、D六、征收管理与纳税申报六、征收管理与纳税申报纳税义务发生时间纳税义务发生时间 手手续续之之次次月月起起设设的的房房屋屋，从从办办理理验验收收纳纳税税人人委委托托施施工工企企业业建建次次月月起起于于生生产产经经营营，从从建建成成之之纳纳税税人人自自行行新新建建房房屋屋用用之之月月起起生生产产经经营营，从从生生产产经经营营纳纳税税人人将将原原有有房房产产用用于于纳税

9、期限纳税期限房产税实行按年计算、分期缴纳的征收方法房产税实行按年计算、分期缴纳的征收方法纳税地点纳税地点房产税在房产所在地缴纳房产税在房产所在地缴纳,如房产不在同一地方的如房产不在同一地方的,应按房应按房产的座落地分别向房产所在地的税务机关纳税产的座落地分别向房产所在地的税务机关纳税纳税申报纳税申报例：下列有关房产税纳税义务的规定，表述正确的是例：下列有关房产税纳税义务的规定，表述正确的是（ ）。）。A纳税人自建房屋的自房屋建成之日起开始缴纳税人自建房屋的自房屋建成之日起开始缴纳房产税纳房产税B纳税人办理验收手续之前已经使用的房屋应纳税人办理验收手续之前已经使用的房屋应自使用之日的次月起缴纳房

10、产税自使用之日的次月起缴纳房产税C纳税人将房屋出典的，以签订合同的时间为纳税人将房屋出典的，以签订合同的时间为出典人纳税义务发生时间出典人纳税义务发生时间D纳税人委托施工企业建设的房屋，自办理验纳税人委托施工企业建设的房屋，自办理验收手续之日的次月起缴纳房产税收手续之日的次月起缴纳房产税标准答案：标准答案：D要点：要点：A应自生产经营之月起，应自生产经营之月起，B应该于当应该于当月，月，C出典人并不是纳税义务人出典人并不是纳税义务人例：某企业例：某企业2008年度的上半年企业共有房产原值年度的上半年企业共有房产原值4000万元，万元，7月月1日起企业将原值日起企业将原值200万元、占地面积万元

11、、占地面积400平平方米的一栋仓库出租给某商场存放货物，租期方米的一栋仓库出租给某商场存放货物，租期1年，每年，每月租金月租金1.5万元。万元。8月月10日对委托施工单位建设的生产车日对委托施工单位建设的生产车间办理验收手续，由在建工程转入固定资产原值间办理验收手续，由在建工程转入固定资产原值500万万元。（房产税计算余值的扣除比例元。（房产税计算余值的扣除比例20%） 要求：要求： 计算计算该企业该企业2008年应缴纳的房产税。年应缴纳的房产税。 答案：答案：未出租房产应纳房产税未出租房产应纳房产税(4000-200)(1-20%)1.2%=36.48(元元) 200(1-20%)1.2%1

12、26=0.96(元元) 合计合计 37.44(元元) 出租房产出租房产1.5612%=1.08(万元万元) 在建工程在建工程500(1-20%)1.2%124=1.6(万元万元) 2008年应缴纳房产税年应缴纳房产税=37.44+1.08+1.6=40.12(万元万元)指承担缴纳城镇土地使用税义务的所有单位和指承担缴纳城镇土地使用税义务的所有单位和个人，包括以下几类：个人，包括以下几类：拥有土地使用权的单位和个人拥有土地使用权的单位和个人拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，其拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，其土地的实际使用人和代管人为纳税人土地的实际使用人和代管人为纳税人土

13、地使用权未确定或权属纠纷未解决的，其实际使用土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，其实际使用人为纳税人人为纳税人第二第二节节 城镇土地使用税城镇土地使用税一、纳税义务人一、纳税义务人包括在城市、县城、建制镇和工矿区内的国家所有和包括在城市、县城、建制镇和工矿区内的国家所有和集体所有的土地。集体所有的土地。城市：包括市区和郊区的土地城市：包括市区和郊区的土地县城：县人民政府所在地的城镇的土地县城：县人民政府所在地的城镇的土地建制镇：镇人民政府所在地的土地建制镇：镇人民政府所在地的土地工矿区：工商业发达，人口比较集中，但未设立建制镇的大工矿区：工商业发达，人口比较集中，但未设立建制镇的大中型工矿企业

14、所在地中型工矿企业所在地外商投资企业和外国企业在华机构的用地不征收该税外商投资企业和外国企业在华机构的用地不征收该税二、征税范围三、三、 应纳税额的计算应纳税额的计算计税依据计税依据以纳税人实际占用的土地面积为计税依据以纳税人实际占用的土地面积为计税依据面积确定面积确定有测定面积的，以测定面积为准有测定面积的，以测定面积为准未测定的，以证书确认的面积为准未测定的，以证书确认的面积为准没有土地使用证的，应由纳税人申报面积没有土地使用证的，应由纳税人申报面积税率税率采用定额税率采用定额税率: (每平方米为计税单位每平方米为计税单位)大城市.元至元；中等城市.元至元；小城市.元至元；县城、建制镇、工

15、矿区.元至元各地确定所辖地区的适用税额各地确定所辖地区的适用税额应纳税额计算应纳税额计算全年应纳税额全年应纳税额=实际占用应税土地面积实际占用应税土地面积* *适用税率适用税率四、税收优惠免缴土地使用税的土地免缴土地使用税的土地由省、自治区、直辖市地方税务局确定减免土地使由省、自治区、直辖市地方税务局确定减免土地使用税的土地用税的土地例：某企业例：某企业2008年度共计拥有土地年度共计拥有土地65000平方米，其平方米，其中子弟学校占地中子弟学校占地3000平方米，幼儿园占地平方米，幼儿园占地1200平方米，平方米，企业内部绿化占地企业内部绿化占地2000平方米。平方米。2008年度的上半年，

16、年度的上半年，企业共有房产原值企业共有房产原值4000万元，企业将万元，企业将7月月1日起企业将日起企业将原值原值200万元、占地面积万元、占地面积400平方米的一栋仓库出租给平方米的一栋仓库出租给某商场存放货物，租期某商场存放货物，租期1年，每月租金年，每月租金1.5万元。万元。8月月10日对委托施工单位建设的生产车间办理验收手续，日对委托施工单位建设的生产车间办理验收手续，由在建工程转入固定资产原值由在建工程转入固定资产原值500万元。（城镇土地万元。（城镇土地使用税使用税4元元/平方米：房产税计算余值的扣除比例平方米：房产税计算余值的扣除比例20%） 要求：要求： 计算该企业计算该企业2

17、008年应缴纳的城镇土地使用税。年应缴纳的城镇土地使用税。答案：答案：2008年应缴纳的城镇土地使用税年应缴纳的城镇土地使用税: =(65000-3000-1200)4=243200(元元) 要点：子弟学校和幼儿园用地免征土地增要点：子弟学校和幼儿园用地免征土地增值税。值税。纳税期限纳税期限按年计算、分期缴纳按年计算、分期缴纳纳税地点与征收机构纳税地点与征收机构在土地所在地缴纳在土地所在地缴纳纳税申报纳税申报五、征收管理与纳税申报五、征收管理与纳税申报例例:某市生产企业某市生产企业2008年共占用土地年共占用土地5000平方米，平方米，其中市区土地其中市区土地2000平方米，郊区土地平方米，郊

18、区土地3000平方米。平方米。企业利用郊区土地从事渔业和农副加工业企业利用郊区土地从事渔业和农副加工业,渔业占渔业占用土地用土地1500平方米平方米,农副产品加工占用土地农副产品加工占用土地1000平平方米，生活及办公占用土地方米，生活及办公占用土地500平方米。要求：计平方米。要求：计算企业算企业2008年应交纳的城镇土地使用税。（城镇年应交纳的城镇土地使用税。（城镇土地使用税：市区为土地使用税：市区为8元元/平方米，郊区为平方米，郊区为6元元/平方平方米）米）应交纳的土地使用税为：应交纳的土地使用税为：元250006)5001000(82000注：市郊土地也属于土地使用税的征收范围，注：市郊土地也属于土地使用税的征收范围，渔业占用土地免税，农副产品加工和生活办渔业占用土地免税，农副产品加工和生活办公用地不免税。公用地不免税。第三节第三节 耕地占用税法耕地占用税法一、纳税人一、纳税人n占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个占