核心竞争力分析

1、XXXX物业服务有限公司总结公司内部盘点公司内部盘点行业数据盘点行业数据盘点公司运营策略公司运营策略营收预算营收预算20152015年年1 1季度工作计划季度工作计划公司内部盘点公司内部盘点成立成立时间时间资质资质等级等级人力人力资源资源设备设备情况情况内部内部环境环境外部外部环境环境20142014年年9 9月月1818日日暂定三暂定三级级 编制编制7 7人人无物业专无物业专业管理人业管理人员（无物员（无物业管理资业管理资格证书）格证书）薪酬考薪酬考核制度核制度不健全不健全1 1、办公场、办公场所：饭店所：饭店附楼附楼现场管理现场管理线条过粗，线条过粗，不精细，不精细，工作效率工作效率低低天

2、府新区、天府新区、高铁开通，高铁开通，成都地区成都地区成熟物业成熟物业公司进入公司进入到期日到期日20152015年年1010月月2727日日实际实际5 5人，人，缺失：缺失：HR1HR1人、人、营销营销1 1人人2 2、办公设、办公设施：饭店施：饭店陈旧、闲陈旧、闲置资产置资产物业专业物业专业能力水平能力水平低低地区物业地区物业公司超过公司超过50%50%隶属于隶属于房地产公房地产公司，司，3 3、项目设、项目设施：保洁、施：保洁、保安易耗保安易耗品使用饭品使用饭店陈旧闲店陈旧闲置资产，置资产，正在申购正在申购新工装及新工装及保洁设备保洁设备营销渠道营销渠道非常单一，非常单一，无专门营无专门

3、营销部门及销部门及人员，业人员，业务拓展缓务拓展缓慢慢小区物业小区物业进入门槛进入门槛高高项目项目1 12 23 34 45 56 6预计收入（万预计收入（万元）元）9.59.512.512.513.513.521021028281919状态描述状态描述已接管已接管待签合同、待签合同、预计预计1 1月月1 1日日已报方案、已报方案、拟签订保洁拟签订保洁合同合同1 1月月1 1日，日，保安合同保安合同2015.52015.5月月筹备阶段筹备阶段已报方已报方案案已报方案已报方案目前已接收或准备代接项目及预算目前已接收或准备代接项目及预算公司运营策略公司运营策略从以上数据可以看出小区物业基本由隶属房

4、地产公司垄断从以上数据可以看出小区物业基本由隶属房地产公司垄断进入门槛高，机关单位市场目前竞争相对较小，进入门槛高，机关单位市场目前竞争相对较小，固公司目标市场：机关单位、商业综合体固公司目标市场：机关单位、商业综合体以下为公司运营策略定位进行分析：以下为公司运营策略定位进行分析：目标市场项目总数已被抢占数量潜在项目数量机关单位A1B1C1市政设施A2B2C2商业综合体A3B3C3事业单位（医院、学校）A4B4C4物业行业竞争力分析物业行业竞争力分析供应方：物业公司方均是房地产公司附属公司，非主供应方：物业公司方均是房地产公司附属公司，非主盈利单位且不属于资源垄断状态，议价能力弱。盈利单位且不

5、属于资源垄断状态，议价能力弱。业主方：因物业费用较费用支出占比不高，且选择业主方：因物业费用较费用支出占比不高，且选择面不高，买方议价能力处于中等水平面不高，买方议价能力处于中等水平竞争对手：因进入门槛低，且产品同质化，竞争激烈竞争对手：因进入门槛低，且产品同质化，竞争激烈新进入者：技术壁垒低，进入门槛低，较容易进入，竞新进入者：技术壁垒低，进入门槛低，较容易进入，竞争力强争力强替代者：目前还没有新技术或者新模式代替传统物业替代者：目前还没有新技术或者新模式代替传统物业管理模式管理模式市场定位高、中、低决策树分析市场定位高、中、低决策树分析定位定位人力人力设备设备服务服务投入成本投入成本利润利

6、润产品质量产品质量客户对客户对品质要求品质要求高高按一级资质要求按一级资质要求配置人员，配置人员，薪酬按行业薪酬按行业薪资水平上薪资水平上限设置薪酬限设置薪酬采用进口或高档设采用进口或高档设备备按一级资质服按一级资质服务标准设务标准设置人员置人员D1D1E1E1F1F1G G中中按三级资质要求按三级资质要求配置人员，配置人员，薪酬按行业薪酬按行业薪资水平设薪资水平设置薪酬置薪酬采用普通设备采用普通设备按三级资质服按三级资质服务标准设务标准设置人员置人员D2D2E2E2F2F2G G低低按三级资质要求按三级资质要求配置人员，配置人员，薪酬按行业薪酬按行业薪资水平下薪资水平下限设置薪酬限设置薪酬采

7、用淘汰或者旧设采用淘汰或者旧设备备按三级资质服按三级资质服务标准设务标准设置人员置人员D3D3E3E3F3F3G G市场定位：（市场定位：（E/D）*（F/G）选择数值大者）选择数值大者设备物资设备物资环境环境制度制度HR使用饭使用饭店旧设店旧设备备新技术资源有限新技术资源有限设施设备设施设备物质物质人力素质低人力素质低内部内部环境环境薪酬吸引力低薪酬吸引力低资质低，竞资质低，竞争力不足争力不足外部外部环境环境专业技专业技术术意识意识知识知识匮乏匮乏调调研研少少无专业人才无专业人才无危机感无危机感依赖性依赖性缺乏獎勵政策缺乏獎勵政策考核机制考核机制不健全不健全培训机制不健培训机制不健全全行业竞

8、争激行业竞争激烈烈以目前公司现状用鱼骨图分析暂不考虑使用产品高端定位策略以目前公司现状用鱼骨图分析暂不考虑使用产品高端定位策略为什么不为什么不采用产品采用产品高端定位高端定位鱼骨图分析人力资源是目前影响公司定位及发展的重要因素鱼骨图分析人力资源是目前影响公司定位及发展的重要因素针对人这一因素我们通过3A理论进行二次分析。问题二次分析问题二次分析 对于对于 薪酬考核薪酬考核 激励政策激励政策 培训及淘汰机制目前培训及淘汰机制目前公司的模式是参照饭店现有制度运行，并且实质公司的模式是参照饭店现有制度运行，并且实质上饭店目前的薪酬考核制度不科学，激励政策以上饭店目前的薪酬考核制度不科学，激励政策以及

9、培训淘汰机制基本空白，制约物业公司人员意及培训淘汰机制基本空白，制约物业公司人员意识的因素主要是之前饭店的考核机制所造成的惯识的因素主要是之前饭店的考核机制所造成的惯性思维，所以建立新的人力资源管理模式是解决性思维，所以建立新的人力资源管理模式是解决问题关键，以下是关于物业公司人力资源管理探问题关键，以下是关于物业公司人力资源管理探索思考：索思考： 1 1、将考核制度的方向由内部管理人员考核转向客、将考核制度的方向由内部管理人员考核转向客户考核、营收及成本考核、内部管理人员考核三户考核、营收及成本考核、内部管理人员考核三部分，并且增加前两者的权重。部分，并且增加前两者的权重。 2 2、物资激励

10、变为以培训激励。、物资激励变为以培训激励。 3 3、建立流动站式岗位竞聘体系、建立流动站式岗位竞聘体系 针对目前的人力资源改善问题列举了3种方案进行决策树分析： 结论：从上表中（预估数据）计算结果可以看出第2种方案最优公司产品定位二次分析公司产品定位二次分析 1 1、从目前行业数据和区域主流物业企业业务内容及数据看，物业、从目前行业数据和区域主流物业企业业务内容及数据看，物业管理费用占营收比重非常高，区域内大部分物业企业主要以自营管理费用占营收比重非常高，区域内大部分物业企业主要以自营地产业务为主，增值服务的比重非常小。地产业务为主，增值服务的比重非常小。 2 2、客户体验已经成为服务行业的经

11、营核心，区域内现有物业企业、客户体验已经成为服务行业的经营核心，区域内现有物业企业对于客户体验的开发还没有成熟。包括科技（硬件）和软件（管对于客户体验的开发还没有成熟。包括科技（硬件）和软件（管家服务），而饭店的资源优势是公司家服务），而饭店的资源优势是公司差异化竞争的最大核心差异化竞争的最大核心 包括市场细分的差异化和服务差异化。包括市场细分的差异化和服务差异化。 3 3、基础物业管理是公司发展基础，多元化、酒店式服务是公司营、基础物业管理是公司发展基础，多元化、酒店式服务是公司营销主要方向。销主要方向。 初步建立了差异化服务模块初步建立了差异化服务模块差异化服务板块1基础统一工装，样式与眉

12、山区域内行业主流安保、保洁工作服区别2仪容仪表按饭店部分仪容仪表水平要求（微笑、管家、礼仪服务）3重视视觉系统，标示标牌按统一UI设计4工作间，操作间严格5S管理5工作内容全部SOP化，制度上墙6工作流程管控表单化1订制建立关键性业主喜好档案、定期未业主提供喜好信息2对天气情况、业主生日常规信息进行常规例行推送3饭店促销活动进行针对性推送4代办服务，包括订餐、订房、洗车、票务5业主或者关键性人物定期答谢会（借用饭店答谢会资源）6高端会议服务或者餐饮服务7专业保洁服务（注意对项目的开荒服务、培训服务）8专业安保服务（安防巡查机制、保安培训服务（军事化管理）、消防演练，消防知识培训）9专业工程服务

13、（定期设施设备检修，保养）20152015年营收预测年营收预测从上表可以看出：2015年主要物业管理收益来源于交通中心项目，另其他单位的拓展占比12%，也是主要外展业务获得收益的主要途径。项目12345678其他合计经营收入（万元）21012.59.513.5281945635 378.5贡献度55%3%3%4%7%5%12%2%9%100%主要工作方向1、人力资源数据库建立 1、引进1名物业管理专业人才。 （C项数据） 2、将项目管理工作职责以此专业人才作业的效率及结果作为基础值进行设定（B项数据） 3、对目前公司人员进行专业培训，测算项目管理作业的效率及结果到达B项数据的时间。（A项数据） 4、下周起开始日常工作考核、客户满意度考核、HR考核，自评分四位一体考核机制，等分作为月绩效