乌海海南区黄河市场改造项目评估方案mi

1、开启乌海 海南区 LEXUS新程新地标乌海海南区黄河市场改造项目评估方案2015年1月PART-1、地块条件分析目标/Target1*通过项目地块属性，挖掘项目最大优势的开发依据，实现资金安全迅速回笼；目标/Target2*通过市场调研判断，评估项目产品开发、成本及营销节奏，实现项目合理情况下的高利润率；目标/Target3*项目条件优势还是比较明显的，如何发挥优势，建立完备的产品组合。地块条件分析地块开发目标地块条件分析 地块基本情况地块相对规则，位于乌海海南区老城核心地段，地块较小，具备小规模精品素质。主要经济技术性指标项目数值计量单位总占地面积12532总建筑面积53300地上建筑面积4

2、3700其中住宅建筑面积15200商业建筑面积28500地下建筑面积9600容积率3.16建筑密度40%以内%绿化率30%总居住户数152户总居住人数456人机动停车位100个其中地上停车个地下停车100个非机动停车位个当前规划简介：东西分离的点式建筑为主，以2栋主楼住宅楼9层及配套连体裙楼5层构成。地块条件分析 地块基本情况乌海传统的老城区核心地段上，拥有绝佳的居住氛围和商业、交通、医疗、教育配套。地块位置：项目位于乌海市海南区黄河路地块信息：项目占地约18.8亩，列入乌海市重点旧改项目，项目目前批文及文件手续需进一步完善齐全，受政府防火要求拆迁实施阶段迫在眉睫。地块四至：南侧：拉僧仲街 北

3、侧：规划道路、成型社区 东侧：海电路 西侧：黄河路、乌海市第三人民医院地块印象：地块相对规则，易于规划布局，属于小规模精品地块，但内部景观空间小； 地块紧邻城市主干道，交通联达性极好，公交系统完善； 地块周边社区相对较集中，黄河市场是周边集中购买菜蔬、日用品消费的主要场所，周边缺少同类产品； 地块周边有学校、医院等基础配套； 地块周边除公建外，无标志性建筑物，但地块周边的整体高端形象感不足，有待于打造项目标示性；地块条件分析 地块限制条件项目地块非市场热点开发板块，区域整体形象感不足。限制条件：1、地块所在范围区域不是市场热点开发板块，区域生活配套档次低且破旧，局限项目区域整体高端档次；2、项

4、目地块占地18.8亩，整体规模小，投入产出比以及开发时间有一定的限制；3、项目地块为黄河市场，具有拆迁及还建部分，未来落成后黄河市场原租户回迁，与项目高端属性存在强烈的差异，则在地下市场进出口及货物进出口要求考虑妥当；4、项目地块四面临街，而黄河路为城市一级道路，但黄河路一面的展示面有限，要求建筑在立面上有良好的标示性，建立项目地标属性。PART-2、地块城市属性乌海市位于内蒙古自治区的西南部、黄河上游，南北长约80公里，东西宽30公里， 1975年8月30日国务院批准撤销乌达市、海勃湾市，设立乌海市，现辖3个城区5个镇，城区包括海勃湾区、乌达区、海南区三个城区，全市总面积1754平方公里，东

5、邻鄂尔多斯高原，西接阿拉善草原，南连宁夏平原，北望河套地区，辖区内地形起伏，山地丘陵约占总面积的2/3，是山（甘德尔山、桌子山）、水（黄河）、沙漠等大地景观要素最为集中独特的城市。现有总人口55万人（海勃湾区人25万人），有汉、回、蒙、满等26个民族，乌海市具有蒙文化、黄河文化、书法文化、绿洲文化、工业文化和移民文化等多元文化汇聚的特征。乌海居沿黄经济带中心，扼华北与西北之要冲，是西北地区重要城市，是连接我国西北和华北的重要枢纽，也是“宁陕蒙”沿黄经济带的中心，是呼市包头鄂尔多斯金三角经济区的延伸地带。乌海将与棋盘井、乌斯太形成内蒙的“小金三角”地区。乌海简介地块城市属性城市属性判断乌海作为典

6、型的资源型城市，坐落在“小金三角”地带上，具有良好的消费能力。乌海资源乌海市是典型的资源性城市，被誉为“乌金之海”、“塞外煤城”，矿产资源十分丰富，是国家重要焦煤基地，具有得天独厚的资源优势，矿产资源丰富、储备量大、易开采，工业利用价值高，目前已经形成了能源、煤化工、建材、冶金四大支柱产业；煤炭已探明储量30多亿吨，以优质焦煤为主；铁矿石储量600多万吨；煤系高岭土储量在11亿吨以上，约占全国探明储量的1/5；石灰石远景储量在200亿吨以上；高品质的石英砂、石英岩总储量达50亿吨白云岩、耐火粘土、硅石储量也很可观。 地块城市属性城市属性判断乌海作为典型的资源型城市，坐落在“小金三角”地带上，具

7、有良好的消费能力。乌海交通乌海交通便利，境内高速公路两条，国道两条110国道、109国道穿市而过，干线铁路两条京藏铁路、包兰铁路，及乌海机场（已开通呼和浩特、北京、西安、广州、上海航线，二期扩建已动工）。地块城市属性城市交通条件乌海具有良好的城市联动性。乌海市城市总体规划（20112030年）乌海市城市性质进行转变为国家能源与重工业基地、沙漠旅游服务基地，内蒙古自治区西部以滨水宜居、生态园林、多元文化为特色的区域中心城市。城市发展总目标定为：产业发展走向多元化，从专业化工业城市向综合性区域中心城市转变；吸引区域人口向中心城区集聚，城市用地空间布局由分散向集聚转变；生态环境明显改善，向滨水、生态

8、园林、宜居特色城市转变。行政辖区中心城区包括海勃湾城区、乌达城区、海南城区及滨河西区。规划近期2015年，乌海市总人口规模为72.3万，中期2020年人口规模为87万，远期2030年人口规模为107万。与南北狭长的行政区划相适应，以环山环湖发展区为核心，黄河生态走廊为南北向轴带，小城镇、独立工矿区、物流园区和其他功能建设用地呈组团式分布，形成“中”字型的城市空间格局。海南区是乌海市南部的工业基地、工业服务与公共服务中心。海南区建设“小而精、小而特、小而美”的城镇，积极加快发展物流业，打造生产性服务业中心。地块城市属性区域属性规划海南区是乌海传统的中心城区，当前海南区建设“小而精、小而特、小而美

9、”的城镇为主。海南区始建于1976年，是乌海市三个市辖区之一，区域面积1005平方公里，辖三镇、两个街道办事处，总人口13万人。交通便利。东乌铁路、109一级公路横穿东西，京藏高速公路、海拉铁路纵贯南北，包兰铁路沿境而过，正在建设的海惠一级公路、运煤通道、海南-乌达城际快速通道，紧邻市区的乌海机场开通有直达北京、广州、西安、呼和浩特等多条航线，形成公路、铁路、航空互为补充的立体交通网络。境内资源富集。已探明储量的矿产资源有30多种，其中煤的储量25亿吨，石灰石200多亿吨，高岭土18亿吨，石英砂2亿吨。资源不仅储量大、品位高、易开采，而且配置条件好，工业综合利用价值高。海南区对工业经济结构进行

10、了大范围、宽领域的调整，建设了神华、海化等一批投资高达几十亿元、对经济增长有重大促进作用的项目，引进新上了华资、佳鑫、黑猫泰和、西部煤化公司等一批百万吨级捣固焦项目，形成了能源、化工、冶金、建材四大支柱产业。 乌海市海南区简介地块城市属性区域消费基础海南区具有良好的支柱产业，整体是具有高端消费的基础。乌海市海南区城市总体规划（2014年）海南区定位：1、合理定位，提升功能将海南城区建设为包含居住、行政办公、商业金融、贸易咨询、图书会展、文体娱乐、休闲游憩等城市功能的多功能城区，是乌海市南部工业服务基地与公共服务中心。 2、建设宜居城区，营造城市特色 营造海南城区“小而精、小而特、小而美”的宜居

11、城市特色。 海南区总体空间结构：“两区、三心、多点” 两心行政办公中心、商业中心；海南区功能分区体系：以主要街道，将城区划分为三个城市功能片区。1、居住片区：由巴彦乌素街和黄河路划分城区的四个主要居住片区； 2、行政办公区：东风街以北形成的主要行政办公区； 3、商业核心区：巴彦乌素街、黄河路、拉僧仲街和海拉路所围合的商业核心区。 海南区人口规模：核心区域容纳常住人口为5万人。地块城市属性区域规划属性海南区规划的商业核心区是本项目坐落的地块上黄河路，具有核心商业价值路段。乌海市海南区土地基准综合级别项目所在地块用地级别分别为乌海市级用地，商业基准地价为680元/平方米，住宅基准地价为238元/平

12、方米。地块城市属性区域用地情况海南区规划的用地级别和基准地价都显示出本项目在海南区的首要地段。地块城市属性区域用地情况地块城市属性地块属性判断结合项目地块情况：1、地块所在范围区域不是市场热点开发板块，但依据海南区总体人口13万的基数，本项目依旧存在市场机会；2、海南区市场除公建外，社区多以4-5层的多层组成，缺乏城市高度，对于本项目具有打造地标的可能性；3、项目地块为商业属性，处于海南区黄金地段上，具备打造产品商业标领的价值；4、项目地块四面临街，商业价值良好，黄河路及拉僧仲路将成为项目主要的商业展示面，打造项目专属的城市精神堡垒。PART-3、当前经营测算当前经营测算当前经济技术指标主要经

13、济技术性指标项目数值计量单位总占地面积12532总建筑面积53300地上建筑面积43700其中住宅建筑面积12520商业建筑面积28500地下建筑面积9600容积率3.16建筑密度40%以内%绿化率25%以上%总居住户数152户总居住人数456人机动停车位100个其中地上停车个地下停车100个非机动停车位个当前经营测算项目预测情况乌海市黄河市场改造项目成本测算表一、原规划解读： 本项目位于，规划当前占地面积约 ：12532 平方米，整体容积率：3.16，建筑密度在40%以内，总体建筑面积地上部分：43700平方米，其中商业为1-5层，合计面积28500平方米，电梯住宅12520平方米，地下建筑

14、面积为9600平方米。建电梯公寓（5F），框架结构，地下室一层包括商铺和停车，高度建议4.9米；地下机动车停车数100个。项目还建部分：2160平方米，按1:1.3的比例，实际还建面积为2808平方米。当前商铺可售价格为：3500元/平方米，可售部分为：15000平方米，住宅部分可售价格2800元/平方米。二、项目名称单价（元/m2）建筑面积（m2）造价控制(元)备 注1土地成本680.00125328,521,760.00区域最高商业土地成本，实际发生要低。2土地契税20.4012532255,652.80按土地交易金额的3%3交易服务费23.8012532298,261.60按差额累计法2

15、000万*0.035+3000万*0.030+（土地成本-5000万）*0.0254放样核样测量费0.50125326,266.00勘测院收费5环境评估1.001253212,532.00环境检测部门收费6桩基检测（静载）1.001253212,532.00检测单位收费7钻探费（详勘）3.001253237,596.00地勘单位收费(一桩一孔)8水资源及污水处理2.001253225,064.00市政污水及水利局收费9建设报建费用80.00125321,002,560.00政府规费（含配套费、工程质量监督费、中小学改善办学条件附加费、文物探测费、定额测定费、自来水增容费）10建委综合管理费0.

16、50125326,266.0011施工图审查费3.6053300191,920.00按建安总价的0.2%12设计费用5.0053300266,500.00包含住宅、商铺、地下13建安总造价1,800.385330095,960,000.00住宅高层9层以内建安成本标准：1300元/平方米，商业建安成本标准：2000元/平方米，地下建安成本标准：2000元/平方米（建筑高度4.9米）。（1）住宅（含物管用房）1,300.001520019,760,000.00（2）商业2,000.002850057,000,000.00（2）地下室一层,建议高度4.9米2,000.00960019,200,00

17、0.00当前经营测算项目预测情况14审计费3.6053300191,920.00按建安总价的0.2%15监理费9.0053300479,800.00按建安总价的0.5%16自来水工程费7.0053300373,100.00含施工用水工程费17小区绿化、路灯12.0012532150,384.0018总平化粪池、污雨水8.0012532100,256.00总平化粪池、污雨水、排污19消防管网2.0053300106600.00消防管网20大门 、传达室、围墙、 道路10.0012352123,520.00围墙包含临时及永久性围墙21强电45.50530002,411,500.00变压器电缆、一户

18、一表及工程费、施工用电22安防系统、有线电视10.0053000530,000.00弱电探头等及有线电视1元/平方米23销售费用20.00530001,060,000.00售楼部、楼书、广告24投资利息45.38533002,418,776.26（土地款+契税+交易费+报建费）*2%*12月25项目工资22.51533001,200,000.00100000元/月*12个月26办公费25.63533001,366,100.00销售收入*1%27项目奖金25.63533001,366,100.00销售收入*1%28产权交易手续费187.36533009,986,164.40（1）住宅84.051

19、52001,277,514.40房屋产权交易契税：3%交易费：3元/平方米，测绘费：1.7元/平方米（2）商业305.57285008,708,650.00房屋产权交易契税：4%房屋产权手续费：0.5%房屋维修基金：3%印花税：0.05%房屋产权登记费：550元/本房屋产权证工本费：550元/本业主私章代刻费：5元/个办理国理分户国土证的工本费和信息咨询费用共300元/本办理分户国土证交纳土地收益金：成交金额*1%（2）地下9600 29产权登记费0.945330050,160.00每户80元*152户（住宅部分）475户（商业部分）当前经营测算项目预测情况30物业维修基金4.20533002

20、23,860.000.35%31企业所得税84.58533004,508,130.00销售总收入*10%*33%（预征）32土地增值税33土地使用税5.5553300295,808.40占地（净用地面积）*4元/m2.年*3年34营业税金533007,699,480.00共合计营业税为5.75%：（含营业税：销售收入*5%；城建：营业税*7%；教附：营业税*3%；地方教附：营业税*1%；副调:销售收入*0.1%；印花税万分之八，天然气税）。（1）住宅161.00152002,447,200.005.75%（2）商业177.83285005,068,050.005.75%（3）地下室19.199

21、600184,230.005.75%三、开发总成本53300127,387,817.08（1）住宅1,545.051520023,484,714.40（2）商业3,645.7228500103,903,102.68（3）地下2,019.19960019,384,230.00四、销售总收入3126.08695743700136,610,000.00（1）住宅2,800.001520042,560,000.00（2）商业3,300.002850094,050,000.00（3）地下车位91.253000273,750.00以自持为主，按30平方米一个车位，5元/天/个，3年费用为主，年空档期为50

22、%（4）地下商铺9.13660060,225.00政府指导行为，以自持为主，收取租金效益为主，按60平方米为一个摊位，1元/天/个，3年费用为主，年空档期为50%五、利润（元）9,222,182.927.24%不含自持部分收益，主要以住在和商业销售为主资金筹措情况：1、投资需求：1000万；备注：操作过程中，前期投入需首先完成政府土地保证金部分，约在300万左右取得，后期规划设计费用等按开发商要求约需346万元启动。2、回迁情况：当前商户占有2160平方米，按拆迁补偿协议1:1.3的比例，回迁部分达到2808平方米；备注：该部分商户原面积拥有为30平方米左右，回迁后如果需扩大部分按3300元/

23、平方米购买。3、还款情况：项目动工，政府将返还项目资金2000万； 项目动工至商业5层封顶，住宅完成1层时即可向银行进行开发贷。开发商测算可获得2867万元；备注：该部分资金可在项目3月动工后，4个月后落实； 项目实现预售，商业可售15000平方米，价格3500元/平方米，可实现5250万元回款； 住宅15200平方米，价格2800元/平方米，可实现首付1500万元回款。备注：商业和住宅部分价格尚有追涨空间，该部分利益可保证。当前经营测算资金筹措情况PART-4、项目开发思考业态划分产品线设置思路根据市场供应产品现状根据项目整体规划思路（整个项目业态划分统一考虑，根据市场需求均衡划分）精品规划

24、及潜在需求设想地块本体条件地块业态划分产品线设置解决市场风险关键一环企业发展前提项目开发需满足区域发展带来的商业要求为主，同时以商业与居住形成相互补益的局面，以购物、娱乐、休闲、公寓soho等精品高端综合体项目是本项目的发展方向。开发方向思考 业态划分思路以商业、居住互相补益，辐射周边的一站生活休闲综合体 商业与居住相辅相成引导区域，辐射区域，形成区域商圈概念结合项目一站式规划理念，打造海南NO1.开发方向思考 地块发展研判开发方向思考 功能定位思路参考区域研判，依据地块属性，项目功能建议为居住、酒店式公寓soho、裙楼商业等类型。功能定位层数建筑面积所占比例备注居住住宅12（5层以上）199

25、0031%资金回笼酒店式公寓soho12（5层以上）1440022%价值提升裙楼商业53000047%价值高点合计64300居住部分：1、东侧宽40，进深控制在16米，以小户型为主，楼座面积基数为40*16=640平方米，建筑12层，预计可实现7680平方米； 2、南侧240米，建议建成四栋点式板楼，中间户型相对较大，建议为110以上户型，1梯两户组成，预计可实现5760平方米； 南侧剩下两栋楼建议1梯三户组成，面积较小的两居80-90，预计可实现6480平方米； 3、西侧靠近黄河路部分，建议以酒店式公寓形式组成，结合当地政府大学生政策，楼座基数为40*30=1200平方米，可实现14400平

26、方米。商业部分：建议以裙楼形式存在，中间部分以10米高挑空大堂的形式，相对增加商业面积。项目经营测算 经济技术指标主要经济技术性指标项目数值计量单位总占地面积12532总建筑面积72400地上建筑面积62800其中住宅建筑面积34300商业建筑面积28500地下建筑面积9600容积率3.16建筑密度40%以内%绿化率25%以上%总居住户数152户总居住人数456人机动停车位100个其中地上停车个地下停车100个非机动停车位个乌海市黄河市场改造项目成本测算表一、规划占地面积约 ：12532 平方米，整体容积率建议提升5.0，建筑密度在40%以内，总体建筑面积地上部分：72400平方米，其中商业为

27、1-5层，合计面积28500平方米，电梯住宅34300平方米，地下建筑面积为9600平方米。建电梯公寓（12F），框架结构，地下室一层包括商铺和停车，高度建议4.9米；地下机动车停车数100个。项目还建部分：2160平方米，按1:1.3的比例，实际还建面积为2808平方米。当前商铺可售价格为：3500元/平方米，可售部分为：15000平方米，住宅部分可实现售价格3000元/平方米。二、项目名称单价（元/m2）建筑面积（m2）造价控制(元)备 注1土地成本680.00125328,521,760.00区域最高商业土地成本，实际发生要低。2土地契税20.4012532255,652.80按土地交易

28、金额的3%3交易服务费23.8012532298,261.60按差额累计法2000万*0.035+3000万*0.030+（土地成本-5000万）*0.0254放样核样测量费0.50125326,266.00勘测院收费5环境评估1.001253212,532.00环境检测部门收费6桩基检测（静载）1.001253212,532.00检测单位收费7钻探费（详勘）3.001253237,596.00地勘单位收费(一桩一孔)8水资源及污水处理2.001253225,064.00市政污水及水利局收费9建设报建费用80.00125321,002,560.00政府规费（含配套费、工程质量监督费、中小学改善

29、办学条件附加费、文物探测费、定额测定费、自来水增容费）10建委综合管理费0.50125326,266.0011施工图审查费3.4372400248,440.00按建安总价的0.2%12设计费用5.0072400362,000.00包含住宅、商铺、地下13建安总造价1,715.7572400124,220,000.00住宅高层9层以内建安成本标准：1400元/平方米，商业建安成本标准：2000元/平方米，地下建安成本标准：2000元/平方米（建筑高度4.9米）。（1）住宅（含物管用房）1,400.003430048,020,000.00（2）商业2,000.002850057,000,000.0

30、0（2）地下室一层,建议高度4.9米2,000.00960019,200,000.00项目经营测算 投资收益测算项目经营测算 投资收益测算14审计费3.4372400248,440.00按建安总价的0.2%15监理费8.5872400621,100.00按建安总价的0.5%16自来水工程费7.0072400506,800.00含施工用水工程费17小区绿化、路灯12.0012532150,384.0018总平化粪池、污雨水8.0012532100,256.00总平化粪池、污雨水、排污19消防管网2.0072400144800.00消防管网20大门 、传达室、围墙、 道路10.0012352123

31、,520.00围墙包含临时及永久性围墙21强电45.50724003,294,200.00变压器电缆、一户一表及工程费、施工用电22安防系统、有线电视10.0072400724,000.00弱电探头等及有线电视1元/平方米23销售费用20.00724001,448,000.00售楼部、楼书、广告24投资利息33.41724002,418,776.26（土地款+契税+交易费+报建费）*2%*12月25项目工资16.57724001,200,000.00100000元/月*12个月26办公费27.20724001,969,500.00销售收入*1%27项目奖金27.20724001,969,500

32、.00销售收入*1%28产权交易手续费160.107240011,591,462.10（1）住宅84.05343002,882,812.10房屋产权交易契税：3%，交易费：3元/平方米，测绘费：1.7元/平方米（2）商业305.57285008,708,650.00房屋产权交易契税：4%房屋产权手续费：0.5%房屋维修基金：3%印花税：0.05%房屋产权登记费：550元/本房屋产权证工本费：550元/本业主私章代刻费：5元/个办理国理分户国土证的工本费和信息咨询费用共300元/本办理分户国土证交纳土地收益金：成交金额*1%（2）地下9600项目经营测算 投资收益测算29产权登记费2.6162800163,600.00每户200元*343户（住宅部分）475户（商业部分）30物业维修基金3.8572400278,740.000.35%31企业所得税103.49628006,499,350.00销售总收入*10%*33%（预征）32土地增值税33土地使用税4.7162800295,808.40占地（净用地面积）*4元/m2.年*3年34营业税金10,774,580.00共合计营业税为5