盛世豪庭营销策略沟通(1)

1、项目基本概况：住宅指标住宅指标综合体指标：总建面积 198877 （其中住宅139016，商业59861，地下停车场9930）地块经济指标地块经济指标总用地面积：79600 容积率：2.489建筑密度：35.27%绿地率：30.9% 机动车停车位：1080个报告目标 Report GoalReport Goaln 清晰竞争策略清晰竞争策略 n 统一营销思路统一营销思路 品牌目标、企业目标品牌目标、企业目标 （长期目标）（长期目标）利用本项目为平台，通过项目品牌运作，成功积累并提升盛世豪庭利用本项目为平台，通过项目品牌运作，成功积累并提升盛世豪庭高高尚住宅开发领域的尚住宅开发领域的影响力。影响力

2、。具体营销目标具体营销目标 （短期目标（短期目标) )计划计划8 8月下旬一期开售，整体均价突破月下旬一期开售，整体均价突破35003500元元/ /，拟定全，拟定全年总销目标年总销目标1 1个亿，全案营销费用约为个亿，全案营销费用约为7575万，实际入市万，实际入市销售期不足销售期不足5 5个月个月目标意味着目标意味着什么？什么？项目运作目标项目运作目标 （中期目标）（中期目标）通过一期营销，快速扩大项目影响力，辐射周边城镇通过一期营销，快速扩大项目影响力，辐射周边城镇项目一期目标目标分解姚李镇现时售价实收为姚李镇现时售价实收为2200-30002200-3000元元/ /，只有商业可突破只

3、有商业可突破35003500元元/ /，1 1价格目标价格目标全年总销全年总销1 1个亿，实际销售期不足个亿，实际销售期不足5 5个月，个月，月均销售月均销售0.20.2个亿。一期开售个亿。一期开售3 3栋住宅，栋住宅，假设开盘均价假设开盘均价30003000元元/ /，约为，约为150-170150-170套的月均销售速度；套的月均销售速度；2 2速度目标速度目标3 3品牌建立及项目运作品牌建立及项目运作 利用一期开盘为平台，通过项目利用一期开盘为平台，通过项目品牌运作，成功积累并提升盛世豪品牌运作，成功积累并提升盛世豪庭形象与影响力庭形象与影响力,为后期打下良好基为后期打下良好基础。础。目

4、标界定核心目标：核心目标：通过设计项目高速、高形象的专属营销模式，项目营销结合品牌营销，通过设计项目高速、高形象的专属营销模式，项目营销结合品牌营销，建立盛世豪庭项目的市场影响力，为项目建立盛世豪庭项目的市场影响力，为项目产品的产品的后续快速分解打下基础。后续快速分解打下基础。意味着相对较高意味着相对较高的价格的价格1价格目标价格目标2速度目标速度目标超出当前市场超出当前市场平均水平平均水平3品牌建立及项目运作品牌建立及项目运作意味着项目营销和企业品牌营销密不可分意味着项目营销和企业品牌营销密不可分 姚李镇位于霍邱县最南端，处于霍邱、裕安、金寨、叶集四县区结合部，是霍邱对外开放的前沿阵地。境内

5、交通便捷，312、105两条国道在镇区交汇，在建的宁西铁路穿越镇区13公里并设有县级客货站。2001年实现国内生产总值1.6亿元，乡镇企业营销收3亿元，财政收1000万元，农民人均纯收入2000元。 对外交通：距合肥新桥国际机场仅50分钟车程，位于合肥一小时经济圈、南京和武汉2小时经济圈、上海3小时经济圈内，被交通部确定为国家陆路交通枢纽城市，依傍六安承东启西的区位优势日益显现。城市区位及交通城市区位及交通7省会经济圈战略实施，距离六安省会经济圈战略实施，距离六安2020分钟车程分钟车程省会经济圈区域范围省会经济圈区域范围六安六安 六安将成为省会经济圈钢铁、农副产品加工、建材和电力四大产业链的

6、延伸承接基地； 六安经济发展目标:到2015年实现地区生产总值1500亿元、人均生产总值20000元、城镇居民人均可支配收入26000元； 六安融入省会经济圈将形成“一区、五轴、三带、多组团” 空间发展格局。省会经济圈专项规划省会经济圈专项规划从产品、价格、两个方面指标对姚里住宅市场进行总结：从产品、价格、两个方面指标对姚里住宅市场进行总结：产品情况产品情况价格情况价格情况产品以多层、商铺为主流；已建项目规模以小规模楼盘居多；户型整体以中大户型为主，面积82-12782-127。区域整体价格范围2200-30002200-3000元元/ /区域楼盘整体价格水平相当，没有拉开差距。9市场均无展示

7、水平现场工地围墙现场工地围墙样板房样板房样板房样板房营销水平分析：VI系统系统10三重价值体系：紧邻国道距高速入口仅2公里，18万方姚里最大项目，设计风格高档品质本体分析本体分析外部因素外部因素城镇资源聚合地，未来姚里购城镇资源聚合地，未来姚里购物休闲中心，享城市生活、小物休闲中心，享城市生活、小镇大城市生活。镇大城市生活。城镇价格城镇价格市区体验市区体验交通要到交通要到当地最大项目当地最大项目11建筑风格，现代时尚与地方传统相融合，城镇价格城市体验本体分析本体分析建筑风格建筑风格建建筑筑风风格格本体分析本体分析酒店、商业街酒店、商业街13总结：本项目直接价值点多，选取哪点做为核心竞争力与形象

8、统领，树立标杆是关键值值价价提提炼炼城市城市资源资源建筑风格建筑风格地段价值地段价值产品产品对于一个力图建立标杆价值的项对于一个力图建立标杆价值的项目而言，仅仅的物质价值堆砌无目而言，仅仅的物质价值堆砌无法形成完整法形成完整价值体系价值体系领导者领导者垄断价格垄断价格产品有不可重复性产品有不可重复性过河拆桥过河拆桥追随者追随者搭便车，借势搭便车，借势以小博大，杀伤战术以小博大，杀伤战术价格战的制造者价格战的制造者补缺者补缺者目标明确，挖掘客户目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙瞄准市场缝隙创新产品和需求点创新产品和需求点挑战者挑战者改变游戏规则改变游戏规则强调新的评估标准强调新的评估标准强调产品的特

9、色和价值强调产品的特色和价值行业老大行业老大非行业老大，中大规模市场非行业老大，中大规模市场次次/ /非主流市场非主流市场敏锐的机会主义者敏锐的机会主义者竞争战略选择竞争策略竞争策略：形象上的领导者，策略上的挑战者！形象上的领导者，策略上的挑战者！承载原有价值体系，并将之升级，建立自我的游戏规则，在城镇建承载原有价值体系，并将之升级，建立自我的游戏规则，在城镇建立新的城市物业话语体系，自主定义评价标准！立新的城市物业话语体系，自主定义评价标准！ 纯粹的都市生活建立超越竞争的，极致化的差异性项目定位；建立超越竞争的，极致化的差异性项目定位；改变游戏规则，全面建立都市高尚物业评价标准改变游戏规则，

10、全面建立都市高尚物业评价标准形象定位策略总纲：强化并扩大项目地块规划价值，建立以项目（城市化）为中心的价值评估体系QQ:如何营造项目的城市生活形象，并将其成功传递给客户，如何营造项目的城市生活形象，并将其成功传递给客户，从而以高于市场的价格也能畅销？从而以高于市场的价格也能畅销？为此，我们需要借鉴成功营销经验Q:关键因素是什么？2006, New York, 40 Bond -It should be the Art of living, not the job of living.-Lifestyle is the way a person distinguishes himself or

11、herself. It is the Artistry of living.-40 Bond is the home as fine Art.时尚LUXE艺术ABN AMRO 荷兰银行荷兰银行台北办公大楼：建筑立面以凡高的作品包裹梵高贵宾理财中心：信用卡直接以凡高的名字命名理财是一门艺术理财是一门艺术关键词：感性、艺术、体验2006，诺基亚与Aston Martin 合作推出奢华手机8800，限量发行250部，售价11500元。2006，Versace宣布推出为尊贵客户的私人飞机进行量身定制的机舱内设计服务。1+12的体验：互相渗透从以上案例，我们发现：时尚及艺术密不可分。从以上案例，我们看到

12、：营销需要通过感性体验来完成。体验不仅需要功能，还看中设计；不只有论点，还要讲故事；不只谈专业，还需要整合；不只将逻辑，还给关怀；不只能使用，还会收藏。问题的解决Q:高价畅销的内涵与关键因素是什么？A:高形象的关键因素：城市化策略已出，形象定位，核心价值锁定后，策略已出，形象定位，核心价值锁定后，策略如何分解、执行？策略如何分解、执行？p全年销售目标：4个月，1个亿 ；p整盘均价突破3500元/；阶段目标回顾项目营销推售节奏构思二期二期蓄客蓄客营销中心开放营销中心开放起势活动启动起势活动启动p按计划8月底开售，要确保实现前四个月销售目标，建议7月中旬为营销中心正式开放，p建议6月团队正式考核组

13、成，8月中下旬左右开售，后续实现两次开盘及三次加推推售；储客及价值提升期热销期持续销售预热期客户升级活动客户升级活动一期集中开盘一期集中开盘2012年营销中心及展营销中心及展示区域筹备示区域筹备策略讨论及明晰一期开盘一期开盘一期一期2 2组组团开盘团开盘二次加推二次加推客户价值二次提升客户价值二次提升一期一期3 3组组团开盘团开盘三次加推三次加推 滚动蓄客滚动蓄客完美展示策略完美展示策略第一展示第一展示项目展示动线项目展示动线营销中心营销中心( (个性、品质）个性、品质）大堂（品质、设计、艺术）大堂（品质、设计、艺术）户型展示户型展示营销中心氛围营造（城市生活标准）营销中心氛围营造（城市生活标

14、准）1 12345营销中心周边等包装营销中心周边等包装完美展示策略完美展示策略第一展示第一展示突破传统售楼处概念，制造设计、时尚、艺术中心突破传统售楼处概念，制造设计、时尚、艺术中心展示中心设计,模型及专属物料展示l有别的与众不同的模型l项目专属的物料l艺术品的摆放BENTLEYPORSCHEFERRARISPYKERGIORGIO ARMANIGIVENCHYPRADALOUIS VUITTONBURBERRYCARTIERCHNAELTIFFANYPIAGETVERTU完美展示策略完美展示策略第一展示第一展示突破传统售楼处概念，制造设计、时尚、艺术中心突破传统售楼处概念，制造设计、时尚、艺

15、术中心30服务流程标准化、制度化：服务流程标准化、制度化：销售销售+ +物业管理物业管理+ +开发商参与营销制定开发商参与营销制定统一服务流程及统一话术统一服务流程及统一话术1 12 23 34 45 56 67 78 8101011119 93. 营销营销推广策略推广策略 线上：配合重要节点及事件炒作.建立知名度美誉度户外广告发布（高速入口）电视配合活动及节点炒作地盘包装线下:渠道为王，通过派单直邮价值渗透相关推广资源信息发布营销营销推广策略推广策略- -楼体包装楼体包装 楼体灯光字第一批亮灯时间:8月份热线电话亮灯时间:展示中心开放关键节点设置：合力打好三大战役关键节点设置：合力打好三大战

16、役l第一大战役 ：售楼处开放项目正式启动 l目标：借此节点，结合的高调营销售中心开放活动，l项目形象建立，以此为开端，在营销中心展开一系列展示城市生活元素的高尚活动；l第二大战役：前期客户升级+公开发售l目标：积累400-600批诚意客户，借助客户活动，提升项目的价值，增强客户信心，促进成交l第三大战役：开盘l目标：借助开盘、加推热销，通过产品展示，提升物业价值2011年第一大战役第一大战役7月售楼处开放销售物料制作前期企业品牌、形象广告片及营销信息释放前期企业品牌、形象广告片及营销信息释放载体一载体一：围墙+户外大牌+报版加快确定及实施,前期形象展示发布载体二载体二：销售物料展示内容:项目基本概括型资料及形象展示展位布置在高端商场,品质感强.加入更多时尚、设计元素(设计及制作)品牌高调发布品牌高调发布1234567891011-12第二大战役第二大战役客户升级客户升级+ 一期开盘一期开盘客户升级城市生活体验8月份一期开盘2012年1234567891011-12城市体验活动城市体验活动目的目的：在蓄客进入实质阶段，诚意客户豪礼相送，现场包装感受