房地产开发企业纳税技巧大全

1、！2！4！5 ！ 现象之一：几乎现象之一：几乎100%100%的企业偷逃税的企业偷逃税 法律对偷税的界定法律对偷税的界定 企业税负分析企业税负分析 偷税风险分析偷税风险分析 严厉的处罚制度严厉的处罚制度 税款追征期规定税款追征期规定 新征管模式建立新征管模式建立6！ 现象之二：几乎现象之二：几乎100%100%的企业多缴税的企业多缴税 未实施纳税筹划未实施纳税筹划 税收优惠未充分运用税收优惠未充分运用 额外税收成本额外税收成本7！ 纳税筹划纳税筹划: :指纳税人为了实现经济价值最大化，指纳税人为了实现经济价值最大化，在不违反法律、法规（税法及其他相关法律、法规）在不违反法律、法规（税法及其他相

2、关法律、法规）的前提下，对尚未发生或已经发生的应税行为进行的前提下，对尚未发生或已经发生的应税行为进行的各种合理安排。的各种合理安排。8！9！10！ 事前性事前性 合法性合法性 区别与避税、偷税区别与避税、偷税 官方对纳税筹划的态度官方对纳税筹划的态度 综合性综合性 目的性目的性 操作性操作性11！ 企业组建过程中的纳税筹划企业组建过程中的纳税筹划 企业筹资过程中的纳税筹划企业筹资过程中的纳税筹划 企业投资过程中的纳税筹划企业投资过程中的纳税筹划 企业生产经营过程中的纳税筹划企业生产经营过程中的纳税筹划 财务会计核算与成果分配中的纳税筹划财务会计核算与成果分配中的纳税筹划12！ 确立节税目标，

3、提出备选方案；确立节税目标，提出备选方案； 建立数学模型，进行模拟测算；建立数学模型，进行模拟测算； 根据税后的净回报，排列比较方案根据税后的净回报，排列比较方案 考虑各种因素，选择最佳方案；考虑各种因素，选择最佳方案； 协调各部门，付诸实践；协调各部门，付诸实践； 收集反馈信息，不断修正，提高纳税筹划效果。收集反馈信息，不断修正，提高纳税筹划效果。13！ 142 2、纳税风险自我检测与风险评估纳税风险自我检测与风险评估 ！16 ！17税负异常与否分析税负异常与否分析！18收入完整与否分析收入完整与否分析！19收入确认时间分析收入确认时间分析项项 目目指指 标标收入确认是否提收入确认是否提前前

4、主营业务收入离散度主营业务收入离散度= =（本月主营业务收入（本月主营业务收入- -本年主营业务收本年主营业务收入月平均数）入月平均数）本年主营业务收入月平均数本年主营业务收入月平均数100%100%赊销率赊销率= =（月末应收账款（月末应收账款- -月初应收账款）月初应收账款）本月主营业务收本月主营业务收入入100%100%收入确认是否滞收入确认是否滞后后主营业务收入离散度主营业务收入离散度= =（本月主营业务收入（本月主营业务收入- -本年主营业务收本年主营业务收入月平均数）入月平均数）本年主营业务收入月平均数本年主营业务收入月平均数100%100%客户商业信用负债增长率客户商业信用负债增

5、长率=（月末预收账款（月末预收账款+ +月末其他应付月末其他应付款）款）- -（月初预收账款（月初预收账款+ +月初其他应付款）月初其他应付款） （月初预收账（月初预收账款款+ +月初其他应付款）月初其他应付款）100%100%！20项项 目目指指 标标自产产品视同销售业自产产品视同销售业务是否确认计税收入务是否确认计税收入名义销项税额名义销项税额= =（主营业务收入（主营业务收入+ +其他业务收入其他业务收入）增值税税率（增值税税率（17%17%或或13%13%）外购原材料视同销售外购原材料视同销售业务是否确认计税收业务是否确认计税收入入名义销项税额名义销项税额= =（主营业务收入（主营业务

6、收入+ +其他业务收入其他业务收入）增值税税率增值税税率！21成本合理性分析成本合理性分析项项 目目指指 标标成本是否合理成本是否合理销售毛利率销售毛利率= =（主营业务收入（主营业务收入- -主营业务成本）主营业务成本）主营业务成本主营业务成本100%100%！22费用合理性分析费用合理性分析项项 目目指指 标标费用是否合理费用是否合理期间费用率期间费用率= =（管理费用（管理费用+ +营业费用营业费用+ +财务费用）财务费用）（主营业务收入（主营业务收入+ +其他业务收入）其他业务收入）100%100%管理费用率管理费用率= =管理费用管理费用（主营业务收入（主营业务收入+ +其他业其他业

7、务收入）务收入）100%100%A.A.业务招待费率业务招待费率= =业务招待费业务招待费（主营业务收入（主营业务收入+ +其他业务收入）其他业务收入）100%100%B.B.总机构管理费用率总机构管理费用率= =总机构管理费总机构管理费（主营业（主营业务收入务收入+ +其他业务收入）其他业务收入）100%100%！23费用合理性分析费用合理性分析项项 目目指指 标标费用是否合理费用是否合理营业费用率营业费用率= =营业费用营业费用（主营业务收入（主营业务收入+ +其他业务收入）其他业务收入）100%100%A.A.运输费用率运输费用率= =运费运费（主营业务收入（主营业务收入+ +其他业务收

8、入）其他业务收入）100%100%C.C.广告费用率广告费用率= =广告费广告费（主营业务收入（主营业务收入+ +其他业务收入）其他业务收入）100%100%D.D.宣传费用率宣传费用率= =宣传费宣传费（主营业务收入（主营业务收入+ +其他业务收入）其他业务收入）100%100%E.E.佣金率佣金率= =佣金佣金（主营业务收入（主营业务收入+ +其他业务收入）其他业务收入）100%100%！24费用合理性分析费用合理性分析项项 目目指指 标标费用是否合理费用是否合理财务费用率财务费用率= =财务费用财务费用（主营业务收入（主营业务收入+ +其他业务收入）其他业务收入）100%100%相关指标

9、：相关指标：利息费用率利息费用率= =预提利息预提利息（主营业务收入（主营业务收入+ +其他业务收入）其他业务收入）100%100%预提利息预提利息= =资本化利息资本化利息+ +费用化利息费用化利息收入借款率收入借款率= =平均借款额平均借款额（主营业务收入（主营业务收入+ +其他业务收入）其他业务收入）100%100%平均借款平均借款= =（长短期借款期初数（长短期借款期初数+ +长短期借款期末数）长短期借款期末数）2 2应收账款周转率应收账款周转率= =主营业务收入净额主营业务收入净额应收账款平均余额应收账款平均余额100%100%应收账款平均余额应收账款平均余额= =（应收账款期初数应

10、收账款期末数）（应收账款期初数应收账款期末数）2 2！25扣除项目合理性分析扣除项目合理性分析项项 目目指指 标标工资、折旧等扣除项工资、折旧等扣除项目是否合理目是否合理固定资产综合折旧率固定资产综合折旧率= =累计折旧额累计折旧额平均固定资产原值平均固定资产原值100%100%平均固定资产原值平均固定资产原值= =（期初固定资产原值（期初固定资产原值+ +期末固定资产期末固定资产原值）原值）2 2工资变动率工资变动率= =（本期工资总额（本期工资总额- -上期工资总额）上期工资总额）上期工上期工资总额资总额100%100%预提费用变动率预提费用变动率= =（本期预提费用（本期预提费用- -上

11、期预提费用）上期预提费用）上上期预提费用期预提费用100%100%！26非经常性损益合理性分析非经常性损益合理性分析项项 目目指指 标标非经常性损益是否非经常性损益是否合理合理非经常性损益变动率非经常性损益变动率=（本期投资收益（本期投资收益+ +本期补贴本期补贴收入收入+ +本期营业外收支）本期营业外收支）- -（上期投资收益（上期投资收益+ +上期补上期补贴收入贴收入+ +上期营业外收支）上期营业外收支） （上期投资收益（上期投资收益+ +上上期补贴收入期补贴收入+ +上期营业外收支）上期营业外收支） 100%100%！27关联方定价合理性分析关联方定价合理性分析项项 目目指指 标标关联交

12、易定价是否关联交易定价是否合理合理主要结合关联方关系及其交易，运用收入、成本、主要结合关联方关系及其交易，运用收入、成本、费用、非经常性损益主要评估指标进行分析。费用、非经常性损益主要评估指标进行分析。！28非关联方串谋分析非关联方串谋分析项项 目目指指 标标是否存在非关联方串是否存在非关联方串谋谋主营业务收入离散度主营业务收入离散度= =（本月主营业务收入（本月主营业务收入- -本年主营业本年主营业务收入月平均数）务收入月平均数）本年主营业务收入月平均数本年主营业务收入月平均数100%100%赊销率赊销率= =（月末应收账款（月末应收账款- -月初应收账款）月初应收账款）本月主营业本月主营业

13、务收入务收入赊购率赊购率= =（月末应付账款（月末应付账款- -月初应付账款）月初应付账款）本月购进原本月购进原材料或库存商品材料或库存商品3 3、主要税种基本法规及优惠政策解读主要税种基本法规及优惠政策解读 ！30 营业税基本法规及优惠政策解读营业税基本法规及优惠政策解读 房产税基本法规及优惠政策解读房产税基本法规及优惠政策解读 土地增值税基本法规及优惠政策解读土地增值税基本法规及优惠政策解读！ 营业税优惠政策包括：营业税优惠政策包括： 对于企业以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，对于企业以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为不征营业税共同承担投资风险的行为不

14、征营业税 将土地使用权转让给农业生产者，用于农业生产的行为将土地使用权转让给农业生产者，用于农业生产的行为免征营业税免征营业税 房地产企业自建自用建筑物免征营业税房地产企业自建自用建筑物免征营业税31！ 以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。 32土地增值税的清算单位土地增值税的清算单位 ！33 应该进行应该进行土地增值税清算的情形

15、：土地增值税清算的情形： 房地产开发项目全部竣工、完成销售的房地产开发项目全部竣工、完成销售的 整体转让未竣工决算房地产开发项目的整体转让未竣工决算房地产开发项目的 直接转让土地使用权的直接转让土地使用权的 可以进行可以进行土地增值税清算的情形：土地增值税清算的情形： 已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超以上，或该比例虽未超过过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的 取得销售（预售）许可证满三年仍未销售

16、完毕的取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的 纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的 省级税务机关规定的其他情况省级税务机关规定的其他情况 ！ 34非直接销售和自用房地产的收入确定非直接销售和自用房地产的收入确定 ！ 35 ！ 36！ 37！ 38 ！ 39！ 40！41 ！ 42 ！ 各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房

17、等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。预征率，并适时调整。工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。 对未按预征规定期限预缴税款的，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收对未按预征规定期限预缴税款的，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。滞纳金。 43 ！ 44 ！ 对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用相关的免税规定。其建造的普通标

18、准住宅不能适用相关的免税规定。45 ！ 凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。务局具体规定。 转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支

19、付税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。权所支付的金额。46转让旧房的计算操作性增强转让旧房的计算操作性增强 ！ 个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，不另作为物的评估价中已包括了此项因素，不另作为“与转让房地产有关的税与转让房地产有关的税金金”予以扣除。予以扣除。 纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，纳

20、税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。纳税人隐瞒、虚报其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。47！ 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含对于分期开发的项目

21、，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。 对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税，具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况增值税，具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。对纳税人预售房地产取得的收入，当地税务机关规定预征土地制定。对纳税人预售房地产取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按

22、规定比例预交，待办理决算后，多退少补；当地税务机关规定不预征土地增值预交，待办理决算后，多退少补；当地税务机关规定不预征土地增值税的，应在取得收入时先到税务机关登记或备案。税的，应在取得收入时先到税务机关登记或备案。48！ 纳税人建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和纳税人建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和20%20%的，预以免征土地增值税。增值额超过扣除项目金额之和的，预以免征土地增值税。增值额超过扣除项目金额之和20%20%的，的，应就其全部增值额按规定征收土地增值税。应就其全部增值额按规定征收土地增值税。 因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税

23、。因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。 因城市实施规划，国家建设的需要而搬迁，因城市实施规划，国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房由纳税人自行转让原房地产的，向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核地产的，向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。后，免予征收土地增值税。49土地增值税优惠政策解读土地增值税优惠政策解读！ 个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满向税务机关申报核准，凡居住满5 5年或年或5 5年以上的，免征年以上的，免征土地增值税；

24、居住满土地增值税；居住满3 3年未满年未满5 5年的，减半征收土地增值年的，减半征收土地增值税；居住未满税；居住未满3 3年的，按规定计征土地增值税。年的，按规定计征土地增值税。 对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。核实，可以免征土地增值税。50！ 对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地( (房地产房地产) )作价入股进行投资或作为联营作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上

25、条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。述房地产再转让的，应征收土地增值税。 对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。建成后转让的，应征收土地增值税。 在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。 514 4、房地产企业纳税筹划的主要思路房地产企业纳税筹划

26、的主要思路 ！53 营业税纳税筹划的主要思路营业税纳税筹划的主要思路 房产税纳税筹划的主要思路房产税纳税筹划的主要思路 土地增值税纳税筹划的主要思路土地增值税纳税筹划的主要思路房地产企业纳税筹划的主要思路房地产企业纳税筹划的主要思路！ 房地产企业纳税筹划的基本思路是在研究税收政房地产企业纳税筹划的基本思路是在研究税收政策的基础上，成分利用好纳税筹划的平台与纳税筹策的基础上，成分利用好纳税筹划的平台与纳税筹划的技术，其得心应手的应用依赖于长期的总结完划的技术，其得心应手的应用依赖于长期的总结完善善 纳税筹划的平台纳税筹划的平台 纳税筹划的技术纳税筹划的技术545 5、房地产企业纳税筹划技巧及实战

27、案例房地产企业纳税筹划技巧及实战案例 ！56！ 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的目金额的20%20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额目金额20%20%的，应就其全部增值额按规定计税。的，应就其全部增值额按规定计税。 “20%20%的增值额的增值额”就是就是 “临界点临界点”。57“临界点临界点”筹划法筹划法！ 某房产开发公司专门从事普通住宅商品房开发，某房产开发公司专门从事普通住宅商品房开发，20072007年年3 3月月2 2日，日，出售普通住宅用房一幢，总面积出售普通住宅用房一

28、幢，总面积91009100平方米，平均销价平方米，平均销价20302030元元/ /平方米，售价总额为平方米，售价总额为1847.31847.3万元。该房屋支付土地出让金万元。该房屋支付土地出让金200200万万元，元， 房地产开发成本房地产开发成本900900万元，利息费用为万元，利息费用为100100万元，其中万元，其中4040万万元为罚息（不能按收入项目准确分摊）。假设城建税税率为元为罚息（不能按收入项目准确分摊）。假设城建税税率为7%7%、印花税税率为印花税税率为0.50.5、教育费附加征收率为、教育费附加征收率为3%3%。当地省级人民政。当地省级人民政府规定允许扣除的房地产开发费用为

29、府规定允许扣除的房地产开发费用为10% 10% 。58！筹划前筹划前 转让房地产的收入为转让房地产的收入为1847.31847.3万元；万元；应纳土地增值税额为应纳土地增值税额为94.7194.71万元；万元；实际盈利金额实际盈利金额= =收入成本费用税金收入成本费用税金 = 1847.3-200-900-100-101.6-= 1847.3-200-900-100-101.6-94.7194.71 =450.99 =450.99万元万元59！ 筹划办法：假设该公司将房价适当调低，由每平方米筹划办法：假设该公司将房价适当调低，由每平方米20302030元，元，降到每平方米降到每平方米19781

30、978元，则售价总额为元，则售价总额为18001800万元，其他资料不变。万元，其他资料不变。 允许扣除的税金允许扣除的税金180018005%5%（1 17%7%3%3%）9999（万元）（万元） 扣除项目金额合计扣除项目金额合计200+900+110+220+99200+900+110+220+9915291529（万元）（万元） 增值额增值额271271万元，增值率为万元，增值率为17.72%17.72% 实际盈利金额实际盈利金额1800-200-900-100-99=4991800-200-900-100-99=499万元万元60！ 虽然售价比原来降低了虽然售价比原来降低了47.347

31、.3万元，但实际税后收益反而比原来万元，但实际税后收益反而比原来增加了增加了48.0148.01万元。万元。 认真测算增值率，然后再设法调整增值率，包括合理定价与增认真测算增值率，然后再设法调整增值率，包括合理定价与增加扣除额。增加扣除额主要是通过加大投入来提高市场竞争力。加扣除额。增加扣除额主要是通过加大投入来提高市场竞争力。在房地产开发成本中包括可扣除的内容：土地征用及拆迁补偿费、在房地产开发成本中包括可扣除的内容：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。纳税人应该在公共配套设施费和

32、开发间接费用上开发间接费用。纳税人应该在公共配套设施费和开发间接费用上做文章。做文章。61！ 房地产开发业务较多的企业，不同地方开发成本因为物价或其他房地产开发业务较多的企业，不同地方开发成本因为物价或其他原因可能不同，容易导致房屋增值率高低不均，该种不均匀的状态原因可能不同，容易导致房屋增值率高低不均，该种不均匀的状态会加重企业的税收负担。为此企业需要对开发成本进行必要的调整，会加重企业的税收负担。为此企业需要对开发成本进行必要的调整，使得各处开发业务的增值率大致相同，从而节省税款。使得各处开发业务的增值率大致相同，从而节省税款。 平均费用分摊是抵销增值额、减少纳税的极好选择。只要生产经平均

33、费用分摊是抵销增值额、减少纳税的极好选择。只要生产经营者不是短期行为，而是长期从事开发业务，那么将一段时间内发营者不是短期行为，而是长期从事开发业务，那么将一段时间内发生的各项开发成本进行最大限度的调整分摊，就可以将某段时期获生的各项开发成本进行最大限度的调整分摊，就可以将某段时期获得的增值额进行最大限度的平均，就不会出现某处或某段时期增值得的增值额进行最大限度的平均，就不会出现某处或某段时期增值率过高的现象，从而节省税款的缴纳。率过高的现象，从而节省税款的缴纳。62！ 房地产开发企业进行房屋建造时，房地产开发企业进行房屋建造时，将合同分两次签订，当住将合同分两次签订，当住房初步完工但没有安装

34、设备以及装潢、装修时，便和购买者房初步完工但没有安装设备以及装潢、装修时，便和购买者签订房地产转移合同，接着和购买者签订设备安装以及装潢、签订房地产转移合同，接着和购买者签订设备安装以及装潢、装修合同装修合同，则纳税人只就第一份合同上注明的金额缴纳土地，则纳税人只就第一份合同上注明的金额缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围，增值税，而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围，可不计入征税范围，不计征土地增值税。这样就使得营业税可不计入征税范围，不计征土地增值税。这样就使得营业税税负不变的情况下，使增值额减少，达到了不缴或少缴税的税负不变的情况下，使增值额减少，达到了不缴或

35、少缴税的目的。目的。63收入分散筹划法收入分散筹划法！ 假如某企业准备出售其拥有的一幢房屋以及土地使用权。因为房假如某企业准备出售其拥有的一幢房屋以及土地使用权。因为房屋已经使用过一段时间，里面的各种设备均已安装齐全。估计市场屋已经使用过一段时间，里面的各种设备均已安装齐全。估计市场价值是价值是800800万元，其中各种设备的价格约为万元，其中各种设备的价格约为100100万元。如果该企业万元。如果该企业和购买者签订合同时，不注意区分这些，而是将全部金额以房地产和购买者签订合同时，不注意区分这些，而是将全部金额以房地产转让价格的形式在合同上体现，则增值额无疑会增加转让价格的形式在合同上体现，则

36、增值额无疑会增加100100万元。万元。 收入分散可节省税款，在合同上仅注明收入分散可节省税款，在合同上仅注明700700万元的房地产转让价万元的房地产转让价格，同时签订一份附属办公设备购销合同，不仅可以使得增值额变格，同时签订一份附属办公设备购销合同，不仅可以使得增值额变小从而节省应缴土地增值税税额，而且购销合同适用小从而节省应缴土地增值税税额，而且购销合同适用0.030.03的印的印花税税率，比产权转移书据适用的花税税率，比产权转移书据适用的0.050.05税率低，可节省印花税，税率低，可节省印花税，一举两得。一举两得。64！ 房地产开发公司的代建房方式指房地产开发公司代客户进行房地产房地

37、产开发公司的代建房方式指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建房报酬的行为。房地产开发公的开发，开发完成后向客户收取代建房报酬的行为。房地产开发公司虽然取得了一定的收入，但房地产权自始至终属于客户，没有发司虽然取得了一定的收入，但房地产权自始至终属于客户，没有发生转移，其收入属于劳务性质的收入，故不属于土地增值税的征税生转移，其收入属于劳务性质的收入，故不属于土地增值税的征税范围。范围。 建筑行业建筑行业3 3的的营业税营业税，其其税负较土地增值税税负较土地增值税低。低。如果房地产开发如果房地产开发公司在开发之初便能确定最终用户，完全可以采用代建房方式进行公司在开发之初

38、便能确定最终用户，完全可以采用代建房方式进行开发开发。可以是由房地产开发公司以用户名义取得土地使用权和购买可以是由房地产开发公司以用户名义取得土地使用权和购买各种材料设备，也可以协商由客户自己取得和购买，只要从最终形各种材料设备，也可以协商由客户自己取得和购买，只要从最终形式上看房地产权没有发生转移便可以了。式上看房地产权没有发生转移便可以了。65建房方式筹划法建房方式筹划法！ 为了使房地产开发公司的代建房方式筹划更加顺利，为了使房地产开发公司的代建房方式筹划更加顺利，房地产开发公司可以降低代建房劳务性质收入的数额，房地产开发公司可以降低代建房劳务性质收入的数额，以取得客户的配合。由于房地产开

39、发公司可以通过该项以取得客户的配合。由于房地产开发公司可以通过该项筹划节省不少税款，让利部分于客户也是可能的，而且筹划节省不少税款，让利部分于客户也是可能的，而且这样也会使得房屋各方面条件符合客户要求，价格这样也会使得房屋各方面条件符合客户要求，价格优势优势也可以增强企业的市场竞争力。也可以增强企业的市场竞争力。66！合作建房方式。一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比合作建房方式。一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免土地增值税。房地产开发企业应充分利用该项政例分房自用的，暂免土地增值税。房地产开发企业应充分利用该项政策。比如某房地产开发企业购得一块土地的使

40、用权准备修建住宅，则策。比如某房地产开发企业购得一块土地的使用权准备修建住宅，则该企业可以预收购房者的购房款作为合作建房的资金。一般而言，一该企业可以预收购房者的购房款作为合作建房的资金。一般而言，一幢住房中土地支付价所占比例应该比较小，这样房地产开发企业分得幢住房中土地支付价所占比例应该比较小，这样房地产开发企业分得的房屋就较少，大部分由出资金的用户分得自用。的房屋就较少，大部分由出资金的用户分得自用。在该房地产开发企业售出剩余部分住房前，各方都不用缴纳土地增值在该房地产开发企业售出剩余部分住房前，各方都不用缴纳土地增值税，只有在房地产开发企业建成后转让属于自己的那部分住房时，才税，只有在房

41、地产开发企业建成后转让属于自己的那部分住房时，才就该部分缴纳土地增值税。就该部分缴纳土地增值税。67！ 确定合适的利息扣除方式确定合适的利息扣除方式 财务费用中的利息支出，允许据实扣除，但最高不得超过按商业财务费用中的利息支出，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用则按取得银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用则按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5 5扣除；如果扣除；如果房地产开发企业不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出，或不房地产开发企业不能按照转让房地产项目计算分摊利息支

42、出，或不能提供金融机构贷款证明的，房地产开发费用应按取得土地使用权能提供金融机构贷款证明的，房地产开发费用应按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的所支付的金额和房地产开发成本之和的1010扣除。扣除。 如果借用了大量资金，利息费用多，应采取据实扣除的方式，应如果借用了大量资金，利息费用多，应采取据实扣除的方式，应尽量提供金融机构贷款的证明。尽量提供金融机构贷款的证明。 如果借款很少，利息费用低，则可不计算应分摊的利息支出，或如果借款很少，利息费用低，则可不计算应分摊的利息支出，或不提供金融机构的贷款证明，可多扣除费用，减低税负。不提供金融机构的贷款证明，可多扣除费用，减低税负。68

43、 ！ 房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的或通过中国境内非盈利性的社会团体、国家机关将承担直接赡养义务人的或通过中国境内非盈利性的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的免征房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的免征土地增值税。土地增值税。 如非以上两种情况，应当缴纳土地增值税。因此，当事人应当注意自己的如非以上两种情况，应当缴纳土地增值税。因此，当事人应当注意自己的捐赠方式，以免捐赠不当承担税款。比如某房地产所有人欲将其

44、拥有的房捐赠方式，以免捐赠不当承担税款。比如某房地产所有人欲将其拥有的房地产捐赠给希望工程，就一定要符合法定的程序，即通过在中国境内非盈地产捐赠给希望工程，就一定要符合法定的程序，即通过在中国境内非盈利性的社会团体、国家机关如希望工程基金会进行捐赠，而不要自行捐赠。利性的社会团体、国家机关如希望工程基金会进行捐赠，而不要自行捐赠。但如果当事人确实无法采用以上两种方式，则应充分考虑税收因素对自己但如果当事人确实无法采用以上两种方式，则应充分考虑税收因素对自己及他人的影响。比如某房地产所有人欲将拥有的房地产赠与一位好朋友，及他人的影响。比如某房地产所有人欲将拥有的房地产赠与一位好朋友，则可以考虑让

45、受赠人支付税款，也可以采用隐性赠与法，即让该好友实际则可以考虑让受赠人支付税款，也可以采用隐性赠与法，即让该好友实际占有使用该房地产，而不办理房地产产权转移登记手续。占有使用该房地产，而不办理房地产产权转移登记手续。69！ 个人自有住房转让筹划个人自有住房转让筹划 由于经济的不断发展，人的流动愈来愈频繁，因而个人自有住房由于经济的不断发展，人的流动愈来愈频繁，因而个人自有住房发生转移的可能性也越来越大。如某人拥有一套住房，已经居住四发生转移的可能性也越来越大。如某人拥有一套住房，已经居住四年零十一个月，此时需出售该套住房。显然，如果该人再等一个月年零十一个月，此时需出售该套住房。显然，如果该人

46、再等一个月出售住房可免土地增值税，而如果现在出售，因为使用年限超过三出售住房可免土地增值税，而如果现在出售，因为使用年限超过三年而未超过五年，需减半缴纳土地增值税。合乎理性的做法便是将年而未超过五年，需减半缴纳土地增值税。合乎理性的做法便是将住房于一个月后转让而不是马上转让。住房于一个月后转让而不是马上转让。70！ 利用加计扣除进行税务筹划利用加计扣除进行税务筹划 从事房地产开发的企业，可加计扣除，其他企业从事房地产开发从事房地产开发的企业，可加计扣除，其他企业从事房地产开发的，不享受此项费用扣除。当非房地产开发企业欲进入房地产业时，的，不享受此项费用扣除。当非房地产开发企业欲进入房地产业时，

47、不宜作为其非主营项目，而应考虑重新设立一独立核算的、专门从不宜作为其非主营项目，而应考虑重新设立一独立核算的、专门从事房地产开发和交易的关联企业。不仅可以在房地产开发业务中享事房地产开发和交易的关联企业。不仅可以在房地产开发业务中享受加计扣除，而且可以在以后的各纳税年度中利用企业的关联关系受加计扣除，而且可以在以后的各纳税年度中利用企业的关联关系实现其他税收的纳税筹划。如通过双方的销售收入分列，可使双方实现其他税收的纳税筹划。如通过双方的销售收入分列，可使双方各自扣除交际应酬费时适用较高的扣除率。各自扣除交际应酬费时适用较高的扣除率。71！ 个人自有住房转让筹划个人自有住房转让筹划 房屋所有人

48、由于工作需要，要转让使用年限很短的住房屋所有人由于工作需要，要转让使用年限很短的住房，比如仅使用一年，寻找一个愿意和自己交换住房，房，比如仅使用一年，寻找一个愿意和自己交换住房，而且对方住房又合乎自己要求的经济当事人，和该个人而且对方住房又合乎自己要求的经济当事人，和该个人交换住房。根据税法规定，个人之间互换自有居住用房交换住房。根据税法规定，个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核准，可以免征土地增值税。地产的，经当地税务机关核准，可以免征土地增值税。72！ 财政部、国家税务总局财税宇（财政部、国家税务总局财税宇（9595）4848号文件规定，对于号文件规定，对于县级及县级以上人民政

49、府要求房地产开发企业在售房时代收县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产取得的收入计税；如果代收费用未计的，可作为转让房地产取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取，可不作转让房地产的入房价中，而是在房价之外单独收取，可不作转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计算的，在计算扣除项目收入。对于代收费用作为转让收入计算的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除但不允许加计金额时，可予以扣除但不允许加计2020的扣除基数；对于代的扣除基数；对

50、于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算土地土地增值税增值税时不允许扣除代收费用。时不允许扣除代收费用。73 ！ 在会计核算时，应把县级及县级以上人民政府要求房在会计核算时，应把县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用不计入房价中，地产开发企业在售房时代收的各项费用不计入房价中，而是通过合同安排、业务流程重组在房价之外单独收取，而是通过合同安排、业务流程重组在房价之外单独收取，这样就可以减少销售收入，不仅可以节省营业税，而且这样就可以减少销售收入，不仅可以节省营业税，而且可以降低增值额、减少应纳的土地增值税。可以降低增值额、

51、减少应纳的土地增值税。74！土地增值税适用四档超率累进税率，如果对土地增值税税率不同的土地增值税适用四档超率累进税率，如果对土地增值税税率不同的房产合在一起计算，可能会降低高增值房产的适用税率。由于高税房产合在一起计算，可能会降低高增值房产的适用税率。由于高税率房产的增值额大，这样会使整体税负下降。率房产的增值额大，这样会使整体税负下降。某房产开发公司同时开发甲、乙两幢商业房。销售甲房取得收入某房产开发公司同时开发甲、乙两幢商业房。销售甲房取得收入250250万元，允许扣除项目金额为万元，允许扣除项目金额为200200万元；销售乙房取得收入万元；销售乙房取得收入400400万元，允许扣除项目金

52、额为万元，允许扣除项目金额为100100万元。万元。分开核算分开核算甲房产增值率甲房产增值率= =（250-200250-200）200200100%=25%100%=25%应纳土地增值税应纳土地增值税= =（250-200250-200）30%=1530%=15乙房产增值率乙房产增值率= =（400-100400-100）100100100%=300%100%=300%应纳土地增值税应纳土地增值税= =（400-100400-100）60%-10060%-10035%=14535%=145甲、乙房产应纳土地增值税合计甲、乙房产应纳土地增值税合计=15+145=160=15+145=16075

53、！合并核算合并核算收入总额收入总额=250+400=650=250+400=650扣除项目金额扣除项目金额=200+100=300=200+100=300增值率增值率= =（650-300650-300）300300100%=117%100%=117%应纳土地增值税应纳土地增值税= =（650-300650-300）50%-30050%-30015%=13015%=130把高增值与低增值房产安排在一起开发、出售，并将收把高增值与低增值房产安排在一起开发、出售，并将收入和扣除项目放在一起核算并申报。入和扣除项目放在一起核算并申报。76！甲公司欲将一幢房产出售给乙公司，双方约定的售价甲公司欲将一幢

54、房产出售给乙公司，双方约定的售价12001200万元，万元，房屋原价房屋原价10001000万元，已提折旧万元，已提折旧200200万元，房地产评估机构评定的万元，房地产评估机构评定的重置成本价格重置成本价格11001100万元，该房屋成新率万元，该房屋成新率6 6成。企业转让该房产时发成。企业转让该房产时发生评估费用生评估费用3.43.4万元。应纳税额计算如下：万元。应纳税额计算如下：应纳营业税应纳营业税120012005%5%6060（万元）（万元） 应纳城市维护建设税及教育费附加应纳城市维护建设税及教育费附加6060（7%7%3%3%）6 6（万元）（万元） 应纳印花税（产权转移书据）应

55、纳印花税（产权转移书据）120012000.50.50.60.6（万元）（万元） 77 ！应纳土地增值税计算：应纳土地增值税计算： 房产评估价格房产评估价格=1100=110060%=66060%=660（万元）；（万元）； 扣除项目金额合计扣除项目金额合计=660=66060606 60.60.63.4=7303.4=730（万元）；（万元）； 增值额增值额=1200-730=470=1200-730=470（万元）；（万元）； 增值率增值率=470=470730730100%=64.38%100%=64.38%； 应纳税额应纳税额=470=47040%40%7307305%=1885%=1

56、8836.536.5151.5151.5（万元）（万元）应纳所得税（应纳所得税（1200120080080060606 60.60.6151.5151.53.43.4）33%=58.9133%=58.91（万元）（万元） 应纳税额合计应纳税额合计60606 60.60.6151.5151.558.9158.91277.01277.01（万元）（万元） 78！采用甲公司先以该房产对乙企业投资，然后再将其股份按比采用甲公司先以该房产对乙企业投资，然后再将其股份按比例全部转让给乙企业股东的方法，则只需缴纳企业所得税。例全部转让给乙企业股东的方法，则只需缴纳企业所得税。假设乙公司是由股东假设乙公司是由

57、股东A A、B B组建的有限责任公司，股东组建的有限责任公司，股东A A、B B所所占股份比例为占股份比例为60%40%60%40%。投资前，乙公司资本总额为。投资前，乙公司资本总额为20002000万万元，投资后，甲企业占乙企业资本总额的元，投资后，甲企业占乙企业资本总额的30%30%。79！甲、乙双方签订投资协议，投资后，甲公司账务处理如下：甲、乙双方签订投资协议，投资后，甲公司账务处理如下： 借：长期股权投资借：长期股权投资8000000 8000000 累计折旧累计折旧2000000 2000000 贷：固定资产贷：固定资产10000000 10000000 乙公司应确认甲企业实收资本

58、为：乙公司应确认甲企业实收资本为：2000200030%/(1-30%)=857.1430%/(1-30%)=857.14（万（万元），账务处理为：元），账务处理为： 借：固定资产借：固定资产12000000 12000000 贷：实收资本甲公司贷：实收资本甲公司8571400 8571400 资本公积资本溢价资本公积资本溢价34286003428600 80！ 一定期限后，甲公司将乙公司拥有的一定期限后，甲公司将乙公司拥有的30%30%的股份按比例转让给乙公司原股东的股份按比例转让给乙公司原股东A A和和B B，其中转让给，其中转让给A A股东股东18%18%，转让给，转让给B B股东股东1

59、2%12%。 甲公司账务处理为：甲公司账务处理为： 借：银行存款借：银行存款12000000 12000000 贷：长期股权投资贷：长期股权投资8000000 8000000 投资收益投资收益4000000 4000000 乙公司账务处理为：乙公司账务处理为： 借：实收资本甲公司借：实收资本甲公司8571400 8571400 贷：实收资本贷：实收资本A A 5142840(85714005142840(857140060%) 60%) 实收资本实收资本B B 34285603428560（8571400857140040%) 40%) 甲公司应纳企业所得税甲公司应纳企业所得税40040033

60、%33%132132（万元）（万元） 节省税收：节省税收：277.01277.01132132145.01145.01 81！某房产开发公司，在一海边城市开发一幢五星级酒楼，出售某房产开发公司，在一海边城市开发一幢五星级酒楼，出售给一外国投资者。开发成本给一外国投资者。开发成本2020亿元，售价亿元，售价2828亿元。按规定，亿元。按规定，此项业务应纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花此项业务应纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、土地增值税约税、土地增值税约1.771.77亿元（计算过程略）。亿元（计算过程略）。 先投资成立一子公司先投资成立一子公司“某某大酒店某某大酒店”，酒