商业调研及蓄客安排0903

1、未来时间商业产品蓄客安排一、销售商业市场调研二、未来时间商业蓄客安排项目附近各主要商圈及重点商场分布新百广场新百广场银座商城银座商城乐汇城乐汇城勒泰勒泰怀特国际商城怀特国际商城万达广场万达广场北国商城北国商城建华城市广场建华城市广场万象天成万象天成新新 百百 商商 圈圈北北 国国 商商 圈圈万万 达达 商商 圈圈目前项目周边分布着目前项目周边分布着“新百新百、北国北国、万达万达”三个主要商圈三个主要商圈新百广场、万象天成、乐汇城、勒泰、北国商城、万达广场等；商场属于自营商业，不对外出售。新百广场、万象天成、乐汇城、勒泰、北国商城、万达广场等；商场属于自营商业，不对外出售。本次调研楼盘，均为商业

2、公司统一招商、经营，商铺产权对外出售。本次调研楼盘，均为商业公司统一招商、经营，商铺产权对外出售。嘉和广场嘉和广场金指数广场金指数广场荣盛场广场荣盛场广场世纪华茂世纪华茂【金指数广场金指数广场】项目位置项目位置位于中华北大街与新华路位于中华北大街与新华路交口东行交口东行500米路南米路南项目体量项目体量14.7万万商业定位商业定位服装批发服装批发现推售楼现推售楼层层2-6层层主力面积主力面积小面积划分小面积划分产品均价产品均价一层返租后一层返租后3.8万左右，沿街商铺万左右，沿街商铺5万左右；二层万左右；二层3万；三万；三层层2.4万；四层万；四层2.2万，五层万，五层2万，六层万，六层1.6

3、万，万，7层暂时不层暂时不外售，负一层外售，负一层2.6万万销售政策销售政策全款全款9折，分期折，分期9.4折，贷款折，贷款9.8折折返租政策返租政策总共返租总共返租10年，第一年年，第一年6%，第二年，第二年7%，第三年，第三年8%（前（前3年返到首付款里）从第四年开始在保底年返到首付款里）从第四年开始在保底7%的基础上二的基础上二八分成。八分成。【嘉和广场嘉和广场】 1-41-4层为商业裙楼，层为商业裙楼，5 5层以上为公寓层以上为公寓项目位置项目位置长安中山路以北，谈固西长安中山路以北，谈固西街以东，谈固大街以西街以东，谈固大街以西项目体量项目体量总建面总建面2222万万商业定位商业定位

4、一层金融和咖啡店；一层金融和咖啡店；二层零售和餐饮；二层零售和餐饮；三层教育配套儿童娱乐；三层教育配套儿童娱乐；四层大型餐饮；四层大型餐饮；五层娱乐休闲；五层娱乐休闲；现推售楼现推售楼层层三层、五层；三层、五层；主力面积主力面积7 7、8 8、1010、2020、3030、4040平米平米产品均价产品均价一层一层7万左右，三层万左右，三层2.7万，五层万，五层1.7万万-1.8万万销售政策销售政策贷款贷款9.7折，全款折，全款9.5折。折。返租政策返租政策返租时间：返租时间：10年。第一年返年。第一年返7%，第二年返，第二年返8%（前（前2年返年返到房款里）第三年返到房款里）第三年返8%，第四

5、到第五年返，第四到第五年返9%，第六年，第六年返返10%，第七年到第十年每年保底，第七年到第十年每年保底8%，超出部门九一分，超出部门九一分成。成。【建华城市广场建华城市广场】项目位置项目位置建华大街和中山路交口建华大街和中山路交口项目体量项目体量总建面总建面3030万万商业定位商业定位一层黄金珠宝；一层黄金珠宝；二层服装；二层服装；三层儿童娱乐；三层儿童娱乐；四层餐饮；四层餐饮；现推售楼现推售楼层层一层及三层少量内铺一层及三层少量内铺主力面积主力面积8-20平米平米产品均价产品均价临中山路临中山路7万左右万左右/，内街单层商铺，内街单层商铺4-5万，万，销售政策销售政策全款全款9.9折，贷款

6、无优惠折，贷款无优惠返租政策返租政策返租时间：返租时间：12年返租，前年返租，前7年是年是7%，7%，8%，8%，10%，12%，14%，七年以后，七年以后9:1分成分成【荣盛城市广场荣盛城市广场】项目位置项目位置平安北大街、胜利大街、平安北大街、胜利大街、光华路交口东侧光华路交口东侧项目体量项目体量11万万商业定位商业定位一层珠宝、高档服装、化妆品；二层品牌服装；三层儿一层珠宝、高档服装、化妆品；二层品牌服装；三层儿童娱乐童娱乐+服装；四层餐饮；五层健身服装；四层餐饮；五层健身+KTV;六层影院六层影院现推售楼现推售楼层层大部分售罄；正出售一层二层个别商铺；大部分售罄；正出售一层二层个别商铺

7、；主力面积主力面积小面积划分小面积划分产品均价产品均价一层一层4.5万左右，二层万左右，二层-六层六层2-3万左右万左右销售政策销售政策贷款贷款9.7折，全款最低能到折，全款最低能到9折。折。返租政策返租政策返租时间：返租时间：13年，前年，前2年的年的14%返到房款里，第三年到第返到房款里，第三年到第六年共返六年共返34%（每年返（每年返8.5%）第七年到第十年返）第七年到第十年返36%（每年返（每年返9%）第）第11年到第年到第13年返年返30%（每年返（每年返10%）13年回本年回本【世纪华茂广场世纪华茂广场】项目位置项目位置裕华体育南大街与东岗裕华体育南大街与东岗路交口东南路交口东南项

8、目体量项目体量12万万商业定位商业定位一层珠宝百货；一层珠宝百货；二层服装（调整中）；二层服装（调整中）；三层餐饮；三层餐饮；四层电影院、娱乐；四层电影院、娱乐；现推售楼现推售楼层层三层餐饮三层餐饮主力面积主力面积6-8产品均价产品均价三层价格三层价格27000-30000元元销售政策销售政策5000抵抵10000排卡排卡返租政策返租政策商业包租商业包租10年，前年，前2年返年返15%一次性折入房款，第一次性折入房款，第3年年-10年，年，8.5%保底保底+9:1分成。分成。小结：u 金指数城市广场、嘉和广场、建华城市广场、荣盛城市广场、世纪华茂，商业对外销售，销售都以返租模式销售，10-13

9、年不等。u 金指数、建华城市广场、荣盛广场、销售周期长，现处于尾盘销售状态；u 竞品项目现五证齐全、项目工程形象封顶准现房。经过整体市场进行调研和客户摸底，拟定返租从购买之日开始，前前2-3年租金直接折抵房款年租金直接折抵房款的方式在市场上的接受度较高接受度较高。未来时间，按年返租，自购买之日起前两年每年返租前两年每年返租7%，直接从房款中扣除直接从房款中扣除，第三年开始每年分别第三年开始每年分别8%、8%、10%。第六年始到第十年，经营收益的八成为业主所有，二成归商业管理公司。8:2分成优势优势劣势劣势机会机会威胁威胁u 交通位置独一无交通位置独一无二；二；u 新百广场、华润新百广场、华润广

10、场、时间广场广场、时间广场形成商业商圈，形成商业商圈，聚集大量人流；聚集大量人流；u 独有的创意文化独有的创意文化商业定位，与同商业定位，与同商圈内商场形成商圈内商场形成差异化。差异化。u 开业时间较晚开业时间较晚u 返租时间相对市返租时间相对市场产品较短，返场产品较短，返租比例较高租比例较高u 单套铺位总价高单套铺位总价高于市场主流商业于市场主流商业内铺内铺新百、华润为自营，新百、华润为自营，目前该区域销售商业目前该区域销售商业暂时没有。暂时没有。新合作城市广场、利新合作城市广场、利嘉中心商业即将投放嘉中心商业即将投放市场。市场。商铺类产品近三年去商铺类产品近三年去化面积较大，客户市化面积较

11、大，客户市场即将进入休整萎缩场即将进入休整萎缩期期未来时间商业未来时间商业- -SWOTSWOT分析分析商铺蓄客工作排期9 9月月1 1日日销售方式销售方式销售策划保障措施销售策划保障措施9 9月月1010日日工作安排工作安排广告：海报为主要推广途径。广告：海报为主要推广途径。渠道：万商、搜房、谱华、览众、链家渠道：万商、搜房、谱华、览众、链家9 9月月3030日日9月案场销售以公寓为主，户外推广同样输出公寓信息及样板间开放信息。商铺一层售楼部顺销，月案场销售以公寓为主，户外推广同样输出公寓信息及样板间开放信息。商铺一层售楼部顺销，可直接交首付款，四层商铺执行分销模式，可直接交首付款，四层商铺

12、执行分销模式，9月月10日分销可正式带客，进行排卡，日分销可正式带客，进行排卡，3万抵万抵6万、万、4万万抵抵8万、万、5万抵万抵10万，认筹万，认筹50张卡后正式开售。张卡后正式开售。9.39.3日销售说辞确定，日销售说辞确定，9.49.4日职业顾问商铺说辞考核日职业顾问商铺说辞考核完成；完成；9 9月月5.65.6日分销商业日分销商业培训到位培训到位9 9月月6 6日日9-79-7日到日到9-99-9日分销人日分销人员考核及商业蓄客同员考核及商业蓄客同时进行。时进行。认筹目标认筹目标3030张卡张卡异业渠道拓展联盟：汽车银行美容院，已与分销达成初步共识，经过车友会活动、案场展览、店内活动；

13、将其销售、客服系统嫁接成为项目的渠道组织之一；渠道分销整合，拓展周边县城：整合周边县市及市区分销商，纳入整体的渠道资源；扶持分销商标准化店面管理，细化带客、管控机制。精准社区拓展：中介资源与社区结合，精准的社区排布精准的中介渠道，覆盖市区周边高端社区投资人群，形成良性有效的带客。认筹目标认筹目标5050张卡张卡，进行开盘转筹。进行开盘转筹。（四层东北区房源）（四层东北区房源）12业态定位一层：业主自营区域，引导主营业态为：金融服务、商务咖啡店；二层：时光隧道主题购物街 ；三层：主题餐饮+高端教育机构；四层：餐饮 （主题餐饮、 茶餐厅 、静吧）商业运营整体由北京联和致远商业管理公司统一经营，形成公寓写字楼的商业配套，各业态间相辅相成。以上定位作为销售说辞，目前仅推售一层。四层仅排卡蓄客，不确定房源，不输出准确价格。一层可售商铺8套，面积：102-62.87，105-40.94 ，108-197.28，110-166.33，111-28.29，112-248.7 ，113-140.6 ，114-18.73 可售铺位四层可售商铺132套，总销售面积为2681.52平米，平均面积20.03平左右可售铺位已接待商铺客户分析商铺四层蓄客政