房地产企业稽查

1、o房地产企业所得税检查 成都市连续成都市连续1212个月主城区商品住宅供销走势个月主城区商品住宅供销走势成都市成都市连续连续12个月商品住宅参考成交均价走势个月商品住宅参考成交均价走势成都市成都市连续连续12个月商品住宅存量面积走势个月商品住宅存量面积走势成都市成都市主城区各面积段成交情况主城区各面积段成交情况成都市成都市主城区各均价段成交情况主城区各均价段成交情况按成交均价排名按成交均价排名按按成交成交金额金额排名排名 提提 纲纲 第一部分第一部分 开发流程和基础概念开发流程和基础概念 第二部分第二部分 具体检查方法具体检查方法 国有土地使用证国有土地使用证是证明土地使用者向国家支付使用权出

2、让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。建设用地规划许可证建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请征用，划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。建设工程规划许可证建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。商品房销售（预售）许可证商品房销售（预售）许可证是市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性证件。 第一部分第一部分 开发流程开发流程和基础概念

3、和基础概念o 地产：指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分地产：指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益，房地产又称不动产、物离的部分以及附带的各种权益，房地产又称不动产、物业。业。o（1）土地）土地o（2）建筑物及地上定着物）建筑物及地上定着物oo 房地产业：包括土地的开发，房屋的建设、维修、管理，房地产业：包括土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拔，房屋所有权的买卖、租土地使用权的有偿转让、划拔，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押、贷款以及由此而形成的房地产市场赁，房地产的抵押、贷款以及由此而形成的房地产市场的综合性产业。的综合性产

4、业。 基础概念基础概念o土地市场：土地市场：一级市场（土地市场）；二级市场（房地产交易市场）三级市场（租赁市场）。o土地性质土地性质：全民所有制（国有）；集体所有制（村、镇）o熟地熟地：指具备开发建设条件，立即可以建设的土地（经过开发如“三通一平”，“七通一平”等）o生地生地：未经开发的土地o七通一平七通一平：大的开发区或重要的开发项目施工准备工作的要求。“七通”包括道路通、水通、雨污水通、电力通、通讯通、煤气通、热力通。“一平”是土地平整。o国有土地使用权证国有土地使用权证：指经土地使用者申请，由城市各级人民政府颁发的国有土地使用权的 法律凭证。该证主要载明土地使用者名称，土地坐落、用途，土

5、地使用面积、使用年限和四至范围。o土地使用年限土地使用年限：居住用地70年，工业用地50年，科教文卫50年，商业用地40年，综合其他用地50年。房地产基础知识高层住宅：指十层以上的楼房住宅多层住宅：指四至六层楼房住宅小高层住宅：指七至十层的楼房住宅独栋别墅独栋别墅双拼别墅双拼别墅：叠拼别墅为一栋别墅在立面上不是传统的一户而是二户，下层住户拥有花园，上层别墅拥有露台。 联联排排别别墅墅进进 深：深：一间房屋从前墙皮到后墙皮之间的实际长度，进深大的住宅可以有效节约用地，但为保证住宅有良好的自然采光和通风条件，不宜过大。（进深一般限定在5米左右）开开 间：间：住宅的宽度，指一间房屋内一面墙皮到另一面

6、墙皮之间的实际距离。开间一般在3.0-3.9米之间。层层 高：高：房屋一层的高度。对楼房建筑来讲，指下层地板面至楼板面的距离，层高减去楼板层的厚度为房间的净高。普通住宅层高不宜高于2.80米；卧室、起居室(厅)的室内净高不应低于2.40米，局部净高不应低于2.10米，且其面积不应大于室内使用面积的1/3。厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20米。基础概念 第二部分第二部分 具体检查方法具体检查方法o一、收集基本信息一、收集基本信息o二、收入、成本、费用核实二、收入、成本、费用核实o三、其他三、其他项目内容项目内容检查要点检查要点信息来源信息来源项目开发整项目开发整体情况体情况开发项目数量、名称

7、及相关情况。开发项目数量、名称及相关情况。1.1.成都透明房产网成都透明房产网输入公输入公司名称进行查询。司名称进行查询。2.2.企业网站，广告宣传资料。企业网站，广告宣传资料。提取提取竣工验收备案表竣工验收备案表和交房信息以和交房信息以确定是否完工，通过搜房网和成都市城确定是否完工，通过搜房网和成都市城乡建设委员会网站等查找完工信息，到乡建设委员会网站等查找完工信息，到项目现场查看是否已交付使用。项目现场查看是否已交付使用。1.1.成都市城乡建设委员会。成都市城乡建设委员会。-查询中心查询中心项目信息项目信息- -竣工验收备案竣工验收备案2.2.搜房网搜房网在楼盘首页可在楼盘首页可以查公告交

8、房时间。以查公告交房时间。截止到进场检查的项目总体销售情况。截止到进场检查的项目总体销售情况。成都透明房产网成都透明房产网查楼盘表查楼盘表视图得出已售百分比乘以预售面积或可视图得出已售百分比乘以预售面积或可以通过一房一价汇总查出销售情况。以通过一房一价汇总查出销售情况。一、收集基本信息一、收集基本信息核实预售收入。通过调取企业销控表、网签备核实预售收入。通过调取企业销控表、网签备案信息，与企业预收帐款、银行存款进行比对，案信息，与企业预收帐款、银行存款进行比对，必要时可查企业银行存款；关注其他应付款等必要时可查企业银行存款；关注其他应付款等往来帐户。往来帐户。1.1.企业销控表。企业销控表。

9、2.2.要求企业销要求企业销售部门提供售部门提供“成都数字房产网上成都数字房产网上政务大厅政务大厅”管理密钥（加密狗），管理密钥（加密狗），上网导出项目商品房销售合同网上网导出项目商品房销售合同网签备案信息。签备案信息。3.3.预收账款明细账预收账款明细账帐。帐。4.4.银行对账单。银行对账单。核实收入是否全额确认。企业取得定金、精装核实收入是否全额确认。企业取得定金、精装房装修费，由企业开具发票的代收费用等是否房装修费，由企业开具发票的代收费用等是否确认收入，重点关注其他应付款，实地核查是确认收入，重点关注其他应付款，实地核查是否有精装房。否有精装房。1.1.商品房销售合同。商品房销售合同。

10、2. 2. 成都透成都透明房产网明房产网查楼盘一查楼盘一房一价信息有无单独装修费。房一价信息有无单独装修费。3.3.企业财务资料。企业财务资料。核实有无隐瞒外地项目及收入的情况。核实有无隐瞒外地项目及收入的情况。1.1.企业财务资料。企业财务资料。2.2.互联网信息。互联网信息。3.3.企业广告宣传资料。企业广告宣传资料。收入核实收入核实核实企业销售方式，是否采取包销低价开票方式，核实企业销售方式，是否采取包销低价开票方式，少计收入。少计收入。( (与包销商签订一个价格较低的包销与包销商签订一个价格较低的包销合同，按约定的包销价格开具发票，高于包销价合同，按约定的包销价格开具发票，高于包销价格

11、的房款由包销商收取并开具发票或收据，未计格的房款由包销商收取并开具发票或收据，未计入收入。入收入。) )1.1.商品房销售合同。商品房销售合同。2.2.网签合同备网签合同备案信息。案信息。3.3.企业财务资料。企业财务资料。产品完工后是否及时结算其计税成本并计算此前产品完工后是否及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其与对应的预计销售收入的实际毛利额，同时将其与对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度本项目的应纳税毛利额之间的差额，计入当年度本项目的应纳税所得额缴纳企业所得税。所得额缴纳企业所得税。1.1.企业财务资料及所得税申报资料。企业财务资料及所得税申报资料。2.2.竣工

12、备案表。竣工备案表。3.3.企业销控表。企业销控表。4.4.网签备案信息。网签备案信息。销售无产权的开发产品，收入是否入账。查看规销售无产权的开发产品，收入是否入账。查看规划许可证，网上查询销售内容，现场查看有无私划许可证，网上查询销售内容，现场查看有无私改规划，增加销售面积的情况。将不能取得产权改规划，增加销售面积的情况。将不能取得产权的车位、配套设施售与他人或以租代售，隐匿收的车位、配套设施售与他人或以租代售，隐匿收入不申报入不申报1.1.成都市城乡建设委员会成都市城乡建设委员会-查询中心查询中心项目项目信息信息- -竣工验收备案（建设工程施竣工验收备案（建设工程施工备案）工备案） 2.2

13、.企业财务资料。企业财务资料。收入核实收入核实其他其他业务业务收入收入检查企业商品房售后服务收入、材料销售收入、无形资检查企业商品房售后服务收入、材料销售收入、无形资产转让收入、固定资产出租收入等是否未申报纳税。产转让收入、固定资产出租收入等是否未申报纳税。1.1.企业财务资料。企业财务资料。未足额确认对外借款利息收入，将对外短期借款取得的未足额确认对外借款利息收入，将对外短期借款取得的高额利息收入伪装成长期对外投资收益，骗取免税资格。高额利息收入伪装成长期对外投资收益，骗取免税资格。1.1.借款合同借款合同 2.2.企业财企业财务资料。务资料。视同销售收入未按规定申报纳税；开发产品用于偿债、

14、视同销售收入未按规定申报纳税；开发产品用于偿债、分配不按公允价值作价。重点关注营业外支出、福利费、分配不按公允价值作价。重点关注营业外支出、福利费、长期投资、应付股利等科目变动情况长期投资、应付股利等科目变动情况1.1.企业财务资料。企业财务资料。检查企业是否有政府补贴，罚款收入等，记入往来科目检查企业是否有政府补贴，罚款收入等，记入往来科目不确认收入。不确认收入。1.1.企业财务资料。企业财务资料。通过询问、查帐了解客户放弃的违约金、诚意金等，是通过询问、查帐了解客户放弃的违约金、诚意金等，是否确认收入。否确认收入。1.1.企业财务资料。企业财务资料。2.2.意向订购协议。意向订购协议。收入

15、核实收入核实o 房价：o 土地成本（30%）o 开发费用（10%）o 建安成本（20%）o 税费（15%）o 利润（25%）成本核实成本核实成本核实成本核实1 1、土地成、土地成本本核实土地成本真实性，检查购进土地票据，购地资金是否核实土地成本真实性，检查购进土地票据，购地资金是否已实际支付已实际支付1.1.企业提供土地企业提供土地成本证明（发票、成本证明（发票、财政收据、评估财政收据、评估报告等）报告等）2.2.企业企业财务资料。财务资料。是否虚列拆迁补偿费。可到房管局采集拆迁资料信息是否虚列拆迁补偿费。可到房管局采集拆迁资料信息房管局房管局核实土地成本分摊是否正确，是否按照各期核实土地成本

16、分摊是否正确，是否按照各期占地面积占地面积进行进行分摊。分摊。1.1.项目总平图，项目总平图，规划证明材料。规划证明材料。2.2.企业财务资料。企业财务资料。3.3.主管税务部门证主管税务部门证明材料。明材料。是否有土地闲置愈期未开发，政府罚款列入成本是否有土地闲置愈期未开发，政府罚款列入成本 。企业财务资料企业财务资料2015年年7月中国月中国300城市土地市场交易情报城市土地市场交易情报城市城市总数总数住宅住宅宗数宗数（宗）（宗）用地面积用地面积（万平方米）（万平方米）楼面价格楼面价格（元（元/平方米）平方米）宗数宗数（宗）（宗）用地面积用地面积（万平方米）（万平方米）楼面价格楼面价格（元

17、（元/平方米）平方米）推出推出成交成交推出推出成交成交推出推出成交成交推出推出成交成交推出推出成交成交推出推出成交成交北京473551669213184252245839713036上海14155759936612350553737783011310广州121451423035 333522121238155178深圳521261347 15200000-杭州141253413873 467533142068765956天津40321751983172 324489438662315203南京3128131992803 1746109554452332993武汉4639134173110589

18、424144338302258重庆24162181612060 252444626232953498成都2791203891913935225181449 16542 2、前期工程费、前期工程费检查企业是否有白条或不符合规定的发票入账，是否有不检查企业是否有白条或不符合规定的发票入账，是否有不应由该项目承担的费用入账。前期工程费在项目各期的分应由该项目承担的费用入账。前期工程费在项目各期的分摊是否合规合理。摊是否合规合理。1.1.企业财务资料。企业财务资料。2.2.省级税务部门行业省级税务部门行业网站网站- -发票查询栏发票查询栏2.2.规划证明材料。规划证明材料。3 3、建筑安装工、建筑安装

19、工程费程费检查是否有白条和不符合规定的发票入账。检查是否有白条和不符合规定的发票入账。1.1.企业财务资料。企业财务资料。2.2.省级税务部门行业省级税务部门行业网站网站- -发票查询栏发票查询栏检查是否由建筑商多开建安发票，多列建安成本。核对企检查是否由建筑商多开建安发票，多列建安成本。核对企业的成本计算单，结合同行业水平判断是否虚增成本。业的成本计算单，结合同行业水平判断是否虚增成本。1.1.企业财务资料。企业财务资料。2.2.建安工程合同，工建安工程合同，工程结算书。程结算书。在在甲方供材甲方供材方式下，是否重复列支施工方的材料费用。检方式下，是否重复列支施工方的材料费用。检查分包施工合

20、同，核查结算单据。查分包施工合同，核查结算单据。1.1.企业财务资料。企业财务资料。2.2.工程出包合同，工工程出包合同，工程结算书。程结算书。出包工程预提成本是否符合要求，提供材料是否充分。出包工程预提成本是否符合要求，提供材料是否充分。1.1.企业财务资料。企业财务资料。2.2.企业未完工出包合企业未完工出包合同证明材料。同证明材料。成本核实成本核实目前成都高层建筑的建筑成本约1500元/，安装成本约500元/。多层：1000元-1200元小高层：1400元-1600元高层：1800元2000 元成本核实成本核实2015年上半年省会城市住宅工程造价指标年上半年省会城市住宅工程造价指标成本核

21、实成本核实4 4、基础设施、基础设施建设费建设费检查基础设施建设费的真实性和合理性，核实检查基础设施建设费的真实性和合理性，核实发票，关注是否有不应由该项目承担的费用入发票，关注是否有不应由该项目承担的费用入账。不能划分到各期的基础设施费成本分摊是账。不能划分到各期的基础设施费成本分摊是否合规合理。否合规合理。1.1.企业财务资料。企业财务资料。2.2.省级税务部门省级税务部门行业网站行业网站- -发票发票查询栏查询栏2.2.规划证规划证明材料。明材料。核实园林绿化费，检查是否多开林木发票，多核实园林绿化费，检查是否多开林木发票，多列绿化成本。单位绿化约为列绿化成本。单位绿化约为350350元

22、元/m2/m2，通过现，通过现场查看绿化情况，判断绿化成本是否合理。场查看绿化情况，判断绿化成本是否合理。1.1.企业财务资料。企业财务资料。2.2.绿化工程合同，绿化工程合同，绿化工程结算书。绿化工程结算书。规划部门审核的规划部门审核的综合经济指标。综合经济指标。40公分朴树（公分朴树（16000元）元）35公分皂角树（公分皂角树（19000元）元）25公分香樟树（公分香樟树（4500元）元）8公分红叶李（公分红叶李（480元）元）10公分天竺葵（公分天竺葵（450元）元）10公分乐昌含笑（公分乐昌含笑（550元）元）成本核实成本核实5 5、公共、公共配套设配套设施费施费判断公共配套设施是否

23、符合国税发判断公共配套设施是否符合国税发200931200931号号文件要求。不符合公共配套设施定义的部分，文件要求。不符合公共配套设施定义的部分，成本核算是否合规合理。成本核算是否合规合理。1.1.企业财务资料。企业财务资料。2.2.商品商品房销售合同。房销售合同。3.3.项目总平项目总平图。图。4.4.建设工程规划验收建设工程规划验收合格证合格证6 6、开发、开发间接费间接费检查开发间接费的真实性和合理性，核实发票，检查开发间接费的真实性和合理性，核实发票，关注是否有不应由该项目承担的费用入账。不关注是否有不应由该项目承担的费用入账。不能划分到各期的基础设施费成本分摊是否合规能划分到各期的

24、基础设施费成本分摊是否合规合理。合理。1.1.企业财务资料。企业财务资料。2.2.省级省级税务部门行业网站税务部门行业网站- -发票发票查询栏查询栏2.2.规划证明材料。规划证明材料。3.3.贷款合同。贷款合同。成本核实成本核实成本对象的确定原则成本对象的确定原则o(一)可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，应作为配套设施费用摊入其他成本对象。o（二）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。o（三）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可

25、以作为独立的成本对象进行核算。 成本核实成本核实成本对象的确定原则成本对象的确定原则o （四）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。o （五）成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。o （六）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。注意：成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆。 成本核实成本核实计税成本项目的结转方法o 开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用其直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本，直接计

26、入成本对象。共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法有4种。（一）占地面积法：如土地成本；（二）建筑面积法：如不能分清成本对象的公共配套设施开发成本；（三）直接成本法：如借款费用分摊（四）预算造价法：如借款费用分摊成本核实成本核实o 计税成本核算的终止日：第三十五条第三十五条 开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按中华人民共和国税收征收管理法的有关规定对其进行处理。特殊成本确定特

27、殊成本确定停车场所停车场所o 企业规划报建功能为停车场所，且可以出售、自持，产权不属于业主共同所有，应视为单独建造，并作为成本对象单独核算；企业利用地下基础设施形成的停车场所，且不能出售，产权属全体业主共同所有，可作为公共配套设施进行处理。费用核实费用核实销售费用及销售费用及管理费用管理费用广告费列支是否合规，佣金支出是否合规，取得的发广告费列支是否合规，佣金支出是否合规，取得的发票是否真实合法。票是否真实合法。1.1.企业财务资料。企业财务资料。2.2.广告合同。广告合同。3.3.代代理销售合同。理销售合同。4.4.员员工花名册。工花名册。有无资本化项目进入当期费用。有无资本化项目进入当期费

28、用。1.1.企业财务资料。企业财务资料。2.2.各类合同。各类合同。会务费等列支是否合理合法。会务费等列支是否合理合法。1.1.企业财务资料。企业财务资料。是否虚列员工工资，检查工资花名册，个税代扣代缴是否虚列员工工资，检查工资花名册，个税代扣代缴情况，重点关注高管人员是否在多家成员企业虚领工情况，重点关注高管人员是否在多家成员企业虚领工资，虚增管理费用。资，虚增管理费用。1.1.企业财务资料。企业财务资料。2.2.员工花名册。员工花名册。业务招待费，福利费等，是否按规定纳税调整。业务招待费，福利费等，是否按规定纳税调整。1.1.企业财务资料。企业财务资料。排名楼盘名称投放金额( (万元）1保

29、利湖心岛2562八益国际家居博览城1083华侨城东岸924南城都汇I都会925华侨城创想中心81.126恒大御景半岛78.527银泰城648恒大翡翠华庭629恒大金碧天下57.810黄龙溪谷542015年年4月媒体投放金额月媒体投放金额TOP10费用核实费用核实借款利息借款利息检查是否存在资金充足，仍大量借款，承担利息检查是否存在资金充足，仍大量借款，承担利息费用，借款提供给他人使用，应收利息是否确认费用，借款提供给他人使用，应收利息是否确认收入。收入。1.1.企业财务资料。企业财务资料。2.2.借款合同。借款合同。关联企业间的利息支付有没有资本弱化的情况，关联企业间的利息支付有没有资本弱化的

30、情况，检查企业债资比是否超比例。检查企业债资比是否超比例。1.1.企业财务资料。企业财务资料。2.2.借款合同。借款合同。对借款费用的真实性进行审查。检查是否有开发对借款费用的真实性进行审查。检查是否有开发产品完工前的借款利息，一次性计入当期损益，产品完工前的借款利息，一次性计入当期损益，虚增财务费用。虚增财务费用。1.1.企业财务资料。企业财务资料。2.2.借款合同。借款合同。中华人民共和国企业所得税法实施条例第三十八条企业在生产经营活动中发生的下列利息支出，准予扣除：（一）非金融企业向金融企业借款的利息支出、金融企业的各项存款利息支出和同业拆借利息支出、企业经批准发行债券的利息支出；（二）非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分。按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分。费用核实费用核实关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知（财税2008121号）o一、在计算应纳税所得额时，企业实际支付给