房地产基础知识

1、二手房专业知识二手房专业知识 什么叫二手房？什么叫二手房？ 二手房是已经在房产局和房地产二手房是已经在房产局和房地产交易中心备过案、完成登记的、再次交易中心备过案、完成登记的、再次上市进行交易的房产。包括商品房、上市进行交易的房产。包括商品房、允许上市交易的二手公房、房改房允许上市交易的二手公房、房改房 经济适用房经济适用房产品分类产品分类1、商品房：商品房：土地性质为买卖所得，由房产开发公土地性质为买卖所得，由房产开发公司购买土地开发的小区。司购买土地开发的小区。 2 2、经济适用房：、经济适用房：国家划拨土地，由房产开发公司开国家划拨土地，由房产开发公司开发（一定的面积限制以内），限本市中

2、低收入人发（一定的面积限制以内），限本市中低收入人群购买本市户口。群购买本市户口。3 3、房改房：、房改房：房改房又可以叫做已购公房房改房又可以叫做已购公房, ,是指享受是指享受国家房改优惠政策的住宅。国家房改优惠政策的住宅。4 4、集资建房、福利分房、工程抵款房、集资建房、福利分房、工程抵款房房屋产权证房屋产权证房屋产权证房屋产权证房屋构造分类房屋构造分类砖混砖混红砖与混泥土红砖与混泥土框架框架混泥土浇注、最为结实混泥土浇注、最为结实预制板预制板预制的混凝土板与钢筋预制的混凝土板与钢筋木混木混红砖与木料红砖与木料钢结构钢结构各种钢铁材质搭建的房屋各种钢铁材质搭建的房屋行业术语行业术语建筑常识

3、建筑常识 按装修类型可分为：毛坯、简装修、按装修类型可分为：毛坯、简装修、精装修、豪华装修；精装修、豪华装修； 建筑常识：楼层、朝向、面积、户型建筑常识：楼层、朝向、面积、户型等。等。建筑常识建筑常识楼层（价值）楼层（价值）1 1、多层、多层：层数三到七层，结构砖混和框架。：层数三到七层，结构砖混和框架。2 2、小高层、小高层：一般层数在：一般层数在1111层至层至1414层，框架结层，框架结构。构。3 3、高层、高层：层数在：层数在1515层以上的，框架结构。层以上的，框架结构。4 4、其它、其它：别墅：别墅 私宅私宅 宅基地宅基地建筑常识建筑常识面积面积 建筑面积：建筑面积：指建筑物外墙外

4、围所围成空间的水平面积，包含指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等；积、其他公摊面积等； 公摊面积：公摊面积：是指建筑物的楼梯、电梯井、外墙、公共门厅、是指建筑物的楼梯、电梯井、外墙、公共门厅、走道、设备间、首层大堂及小区内其它一些配套设施的分摊面走道、设备间、首层大堂及小区内其它一些配套设施的分摊面积积 使用面积：使用面积：它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的直接供住户生活的面积后的直接供住户生活 的净使用

5、面积，俗称地转面积；的净使用面积，俗称地转面积； 容积率：容积率：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值，反映土地利用程度、使用强度及其经济性的技术经济指标，反映土地利用程度、使用强度及其经济性的技术经济指标 容积率容积率= =建筑总面积建筑总面积用地面积用地面积建筑面积建筑面积（套内建筑面积套内建筑面积+公用房屋分摊面积公用房屋分摊面积） 多层住宅：多层住宅：公摊面积是房屋建筑面积的公摊面积是房屋建筑面积的8%-13%8%-13%左右。左右。 小高层：小高层：公摊面积是房屋建筑面积的公摊面积是房屋建筑面积的15%-22%15%-22%左右

6、。左右。 高层：高层：公摊面积是房屋建筑面积的公摊面积是房屋建筑面积的28%-28%-35%35%左右。左右。建筑常识建筑常识楼型、户型楼型、户型 按楼型可分为：按楼型可分为：板式楼和塔式楼；板式楼和塔式楼； 按户型可分为：按户型可分为：一居、两居、三居、多居一居、两居、三居、多居 一般来说：一般来说：一居室住房面积在一居室住房面积在30 30 5555，两居室住房面积在两居室住房面积在60 60 8080，三居室住房，三居室住房面积在面积在96 96 130130，多居室住房面积在，多居室住房面积在135 135 以上。以上。 其它：其它：别墅、私宅、复式楼、跃式楼、半层、别墅、私宅、复式楼

7、、跃式楼、半层、loftloft等等行业术语行业术语 天地全天地全天然气、地下室天然气、地下室 一套二一套二两室一厅两室一厅 房屋朝阳房屋朝阳房屋主采光朝向南面房屋主采光朝向南面 山墙山墙一栋楼两侧最靠边的住房（针对板一栋楼两侧最靠边的住房（针对板式楼式楼) )房屋价值房屋价值 位置位置（交通、医疗、商超、学校）（交通、医疗、商超、学校） 环境环境（物业管理、小区周边绿化）（物业管理、小区周边绿化） 房屋本质房屋本质（使用年限、装修程度、房屋质（使用年限、装修程度、房屋质量、通风、采光、）量、通风、采光、） 用途和楼层用途和楼层（商用和居住使用，多层与高（商用和居住使用，多层与高层的分段价值）

8、层的分段价值） 税费税费（房屋实际缴纳的税额）（房屋实际缴纳的税额）二手房销售模式二手房销售模式1 1、一次性取得产证、一次性取得产证2 2、转按揭或未取得产证、转按揭或未取得产证3 3、二手房按揭、二手房按揭 签署看房确认书买房交公司2万元定金透明交易，签三方约买方将购房款打到双方指定账户买卖双方至房地产管理部门办理过户手续买方领取新产权证公司见到物业交割单后放款给卖方售后服务一次性付款流程一次性付款流程一、转按揭或一次性付款未取得产证一、转按揭或一次性付款未取得产证 原房主按揭购买住房，或未取得房原房主按揭购买住房，或未取得房产证。因属于银行抵押按揭中，或没有产证。因属于银行抵押按揭中，或

9、没有房产证，无法上市交易、过户，所以办房产证，无法上市交易、过户，所以办理相关法律手续。理相关法律手续。 公证书：委托、声明公证书：委托、声明 法院裁决书：如不办理，购买方需法院裁决书：如不办理，购买方需公证声明，公司免责。公证声明，公司免责。二、有二、有 产证房二手房按揭产证房二手房按揭 1.房产价值评估房产价值评估：根据：土地等级、房屋年限、：根据：土地等级、房屋年限、楼层、户型、朝向、小区配套设施、小区周边楼层、户型、朝向、小区配套设施、小区周边医疗，教育等医疗，教育等 环境、装修情况。环境、装修情况。 2.过户过户，交纳首付。，交纳首付。 3.银行贷款银行贷款附带银行按揭利率表附带银行

10、按揭利率表 4.公司收取费用公司收取费用：按揭手续费：贷款额的：按揭手续费：贷款额的3% 如要垫资：垫资的如要垫资：垫资的2%税费及过户费用 房产过户费用：普宅每平方房产过户费用：普宅每平方6 6元元 非普宅每非普宅每平方平方8 8元元 契税：契税：面积面积小于小于9090平方米平方米。首次购房，。首次购房，交纳评估价格的交纳评估价格的1%1%。 面积面积小于小于145145平方米大于平方米大于9090平方米平方米，交纳评估价格的交纳评估价格的1.5%1.5%。 面积面积大于大于145145平方米平方米，含含145145平方米平方米的，或非普通住宅，交纳评估价格的的，或非普通住宅，交纳评估价格的3%3% 个人所得税：个人所得税：评估价格的评估价格的1%1%营业税：营业税：1.房屋确权时间超过房屋确权时间超过5年，房屋面积年，房屋面积 小于小于 145M.不交纳营业税。不交纳营业税。 2. 房屋确权时间未满房屋确权时间未满5年、房屋面积小年、房屋面积小 145 M交纳差额营业税交纳差额营业税5.5%。 3.房屋面积大于或等于房屋面积大于或等于140M，交纳全，交纳全 额营