第45期微分享整理土地增值税清算的成本分摊方法及面积数据

1、【第45期微分享整理】土地增值税清算的本钱分摊方法及面积数据本次微分享大纲一、本钱分摊方法对土增税的影响二、本钱分摊方法的相关税收政策三、本钱分摊的几个热点难点问题1、道路、绿化用地问题2、地下车库本钱本钱分摊问题3、装修本钱分摊问题四、本钱分摊面积数据来源1、修建性详细规划图及相关规划文件2、房屋建筑面积测绘报告一、本钱分摊方法对土增税的影响本钱分摊方的选择对土地增值税清算税负具有十分重要影响,不同的选择,可能导致的土地增值税税负不一样.例如：奥房企分两期开发工程,一期主要为普通住宅,二期主要为别墅,那么土地本钱按各业态占地面积分配,一期普通住宅土地增值税预清算增值率为22%,那么可选择的降

2、低普通住宅的增值率的方法之一是什么将土地本钱按各期工程可售建筑面积分配,那么普通住宅工程比别墅工程总可售建筑面积大,分配的土地本钱也会更多,整体的增值率那么会下降,有可能享受20%免税优惠政策.假设是另一种情况：按土地本钱按各期工程总可售建筑面积分配,而普通住宅工程的增值率达47%,别墅工程的增值率达51%,那我们又应该要如何降低非别墅工程的增值率将土地本钱按业态产品土地面积分配可行,但需测算,由于普通住宅工程的增值率达47%,如果增加分配给别墅工程的土地本钱,降低其增值率,那么相当于减少分配给普通住宅工程的土地本钱,提升普通住宅工程的增值率,普通住宅工程的增值率如超过50%,土地增值税税负不

3、降反增.所以本钱分摊方法选择的不同,造成对工程土地增值税税负亦有所差异,我们需要提前测算及重点关注.同时关注当地税务机关是否有关分摊方法的规定由台,注意本钱分摊规划方法的可行性.例如在广州,不同清算单位的土地本钱按各清算单位占地面积比分摊,不允许按建筑面积分摊,像上面的例子里,需要选择按建筑面积分摊方法,我们有什么解决方法吗我们可以看穗地税函2021198号的规定：对于分期开发房地产工程,以分期工程作为清算单位；但是,如果分期工程符合土地增值税清算条件且未清算的,清算时应将符合清算条件的各分期工程合并作为一个清算单位.所以我们应注意将两期工程选择同样的清算时点,将其作合并为一个清算单位,就可选

4、择按建筑面积进行分摊.清算时点的选择也是一项重要的规划因素.二、本钱分摊方法的相关税收政策国家和广东省暂时是未有明确同一清算单位或不同清算单位分摊方法,但广州市有明确规定.?中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细那么?第九条规定：纳税人成片受让土地使用权后,分期分批开发、转让房地产的,其扣除工程金额确实定,可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊,或按建筑面积计算分摊,也可按税务机关确认的其他方式计算分摊.国税发202191号：纳税人分期开发工程或者同时开发多个工程的,或者同一工程中建造不同类型房地产的,应根据受益对象,采用合理的分配方法,分摊共同的本钱费用.广东省地方税务局公告2021

5、年第3号：纳税人分期开发工程或者同时开发多个工程的,或者同一工程中建造不同类型房地产的,应根据受益对象,采用合理的分配方法,分摊共同的本钱费用.2021-05-14穗地税函2021175号2021年9月10日能准确归集的直接归集受益原那么归集,不能归集的按以下分摊方法：同一清算单位内：按建筑面积分配不同清算单位：土地本钱按各清算单位占地面积比；其他共同本钱按各清算单位总可售建筑面积比例分摊,不能根据总可售建筑面积比例计算分摊的比方有未建工程,无法确定建筑面积时按清算单位土地面积比例计算分摊.可以总结一句顺口溜：同一受益对象先归集,不能归集本钱要分清,同一清算单位按建面；不同清算单位要分类；土地

6、按占面,其他按建面,未有建面再占面.三、本钱分摊的几个热点难点问题仅广州政策进行探讨热点问题及相关的本钱分摊分析.1、道路、绿化用地问题道路、绿化用地-收益对象为各分期工程,那么可能涉及到本钱分摊问题.分期工程中存在道路、绿化用地需注意限制清算时点.其他可分摊的公共配套设施本钱同时也需注意这点.例举：奥房企分四期开发房地产工程,一期工程已售完,二期开始预售,三、四期未到达预售条件,四期工程红线内中存在道路及绿化用地,一期工程面临清算,但是道路及绿化用地尚未施工完毕,如何分摊会对以后三期工程未来的土地增值税清算造成什么影响目前广州发布的穗地税函2021175号文规定：在局部分期工程已完成清算后发

7、生的,但属于全体工程共同受益的公共配套设施费,只在未完成清算的分期工程之间计算分摊,已完成清算的分期工程不再参与分摊.就是说,由于道路及绿化尚未施工完毕,一期工程又需清算,那么道路及绿化工程本钱只能在二、三、四期里分摊,如一期是普通住宅工程,增值率为21%,那么很有可能因这部本钱不能分摊,造成不能享受免税政策,这对企业的损失是巨大的.当然如果一期工程是非普通住宅工程,二、三、四期工程存在普通住宅工程,我们的选择方法又不同.当然就广州目前的情况而言,普通住宅工程工程根本不可能低于20%,我们根本本钱分摊思路可以选择那边工程的增值额高就往那边倾斜,当然规划时注意结合政策规定,不能一味蛮干.所以分期

8、工程的共同本钱分摊,我们要特别注意它的分摊方法选择,要提前进行测算,如何分摊,是否可行.2、地下车库本钱本钱分摊问题在国家税务总局2021年7月7日发布税总函2021309号?国家税务总局关于修订土地增值税纳税申报表的通知?中发布最新的土地增值税清算纳税申报表中的填表说明第16点“表中每栏根据“普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产分别填写.即土地增值税清算目前应根据“三分法清算,而非以前的“两分法.目前车库与商铺、商业用房一并归类为“其他类型房产.地下车库的土地本钱分摊首先需要结合土地由让合同进行分析,地下局部是否缴纳土地由让金,如果没有明确地下局部不缴纳土地由让金,那么地下局部需分摊土地本钱

9、,如果明确了不缴纳土地由让金,那么地下局部不需要分摊土地本钱.具体我们可以参考广州市2021年发布的穗地税函2021188号文规定.“二、纳税人转让车位的土地增值税相关问题处理一对国有土地使用权由让合同明确约定地下局部不缴纳土地由让金,或地上局部与地下局部分别缴纳土地由让金的,在计算土地增值税扣除工程金额时,应根据?国家税务总局关于印发&比土地增值税清算治理规程>的通知?国税发202191号第二H一条规定,土地由让金直接归集到对应的受益对象地上局部或地下局部,不作为工程的共同土地本钱进行分摊.如果地下车库参与分配土地本钱,主要注意以下地下车库的“另共有面积分摊问题.“另共

10、有面积-主要涉及土地本钱及建安本钱的分摊.穗地税函2021188号人防地下车库、机械车位的建筑面积按?房地产产权证?或?房屋面积测量成果报告书?记载的“套内建筑面积加上分摊的“另共有面积确定.“另共有面积的分摊原那么根据?房屋面积测量成果报告书?注明的人防地下车库或机械车位的“套内建筑面积之和占该层所有车位“套内建筑面积之和的比例确定.因每个车位套内面积一般为10-15平方；如加上“另共有面积那么建筑面积可能增加到35-40平方,如土地由让合同没有明确地下局部不缴纳土地由让金,那么地下车位需分摊土地本钱,“另共有面积的增加,会造成地下车位多分摊2到3倍的土地本钱.相对地,也会减少普通住宅、非普

11、通住宅方面的土地本钱,提升了普通住宅和非普通住宅的增值率.当然,如果在确定普通住宅不可能享受免税政策的前提下,其他类型房产的增值额较高,车位多分摊的土地本钱,也可以拉低其他类型房产的增值率,总体土地增值税税负也有可能下降.所以“另共有面积的增加,不一定就会带来不好的影响,实际效果怎么样,有待于结合工程的实际情况进行土地增值税预清算才知道.人防车库本钱能否在土地增值税清算中扣除根据穗地税函2021188号规定：人防车库可确权的,计入可售面积,作为开发产品处理；未确权的,无偿移交给业主、政府部门,需提供相关证实,本钱可扣除；不确权不移交的,那么本钱费用不可扣除.如地下人防车库参与土地由让金分配,那

12、么其本钱、费用里主要包括了土地本钱及其他相关开发本钱,在不确权不移交的情况下,土地增值税清算中不能扣除,不能拉低商铺业态产品清算增值额,将会加重工程的土地增值税税负.3、装修本钱分摊问题前面的热点问题主要结合了按占地或按建筑面积来讲如何更好地选择分摊方法,那么装修本钱应结合哪种分配方法来分摊本钱作为最优选择方案呢目前根本所有房地产工程都是带装修,如果装修本钱是按工程总可售面积在整体工程里所有类型开发产品里进行分摊,大家觉得有没有问题熟悉房地产行业的朋友应该会发现问题.车位分摊了装修本钱,甚至如果存在其他不带装修的房产也分摊了装修本钱.举例：奥房开公司同一清算单位类,普通住宅增值率24%,非普通

13、住宅增值率22%,其他类型房产40%,仅住宅带装修,其他类型房产不带装修,装修本钱按工程可售总建筑面积进行分摊.从上面的例子中,可知道不带装修的其他类型房产参与了装修本钱的分配,相对应的普通住宅和非普通住宅开发产品减少了可扣除的装修本钱.如先按受益原那么,将装修本钱先全部归集于住宅类业态产品,再按普通住宅和非普通住宅的可售建筑面积比例进行各自分摊,不就有利于降低普通住宅增值率,从而有希望享受免税政策吗受益原那么分摊方法是一项很重要、可广泛灵活运用的本钱分摊方法.前面我们仅就占地面积和建筑面积比例分摊方法的政策进行分析,这两种方法的选择可能还存在一定的限制性条件,但受益原那么分摊方法根本上是没有

14、限制的,只要你能准确归集本钱.可以参考穗地税函2021175号五、关于扣除工程金额计算分摊的问题一房地产工程土地及房地产开发本钱能根据清算单位或房地产类型核算并准确归集的,清算时根据清算单位或房地产类型直接归集.二房地产工程土地及房地产开发本钱不能按清算单位或房地产类型核算并准确归集的,根据以下方法分摊计算扣除工程金额.四、本钱分摊面积数据来源在选择本钱分摊方法中,我们计算本钱分摊比例的重要依据是工程的面积数据指标,面积数据指标的变动导致分摊比例的变动,最终会导致整体工程土地增值税清算结果有所差异.1、修建性详细规划图及相关规划文件修建性详细规划图是整体工程规划最完整最直观的数据来源,是整体工程的平面规划图,有整体工程各方面的面积数据,是未取得最终房产测绘报告前重要的预清算工作计算依据.同时我们也可以从“修详规中注意观察一些重要信息,例如是否存在红线外本钱支由、红线内是否存在多个工程或多个分期工程,是否存在应分配的跨工程或跨期公共配套本钱支由等等.2、房屋建筑面积测绘报告房屋建筑面积测绘报告系由当地房管所由