土地模板-场比较法

1、市场比较法市场比较法：在求取一宗待估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与较近时期内已经发生了交易的类似土地实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在评估期日土地价格的一种方法。其计算公式为：PD=PbXaxBXDXE式中：PD待估宗地价格P比较案例宗地价格待估宗地情况指数人待估宗地情况指数A=-比较案例宗地情况指数待估宗地估价期日地价指数B二比较案例宗地交易日期地价指数待估宗地区域因素条件指数D=.，、一、；,一一-,八-比较案例宗地区域因素条件指数待估宗地个别因素条件指数E二,，、一一,；,一一-,一-比较案例宗地个别因

2、素条件指数(1)比较实例的选择选择比较交易案例时，根据待估宗地情况，应符合以下要求:A、与待估宗地的用途相同B、与待估宗地的交易类型相同C、交易案例必需属于正常交易D、与待估宗地所处的区域及个别条件相近E、与待估宗地的估价期日接近或可进行比较修正F、统一价格基础根据委估地块情况和估价方掌握的资料，本次估价选择了与估价对象条件相类似的三个实例作为比较案例，其基本情况介绍如下：实例A:地块位于解放东路以南、罗家中路以西，宗地编号JDG0722交易方式：挂人卑,交易时间：201许10月22日一201许11月2日，土地用途：商服、住宅、配套公建用地，宗地面积：85.16亩，规划指标：RK1.8,MK3

3、5%LA30%成交单价：161万元/亩。实例B:地块位于江纺路以南，城东一路以北民营科技园A-16,18号地块，宗地编号JDG0727交易方式：挂并卑,交易时间：2013年11月15日2013年11月28日，土地用途：居住用地，宗地面积：217.58亩，规划指标：RK1.8,MK28%LA35%成交单价：243万元/亩。实例C:地块位于解放东路以南、罗家西路以东，宗地编号JDG0724交易方式：挂人卑,交易时间：201许10月22日一201许11月2日，土地用途：商服、住宅、配套公建用地，宗地面积：85.08亩，规划指标：RK1.8,MK28%LA35%成交单价：180万元/亩。(2)因素选择

4、根据估价对象于交易案例实际情况，选用影响地价的比较因素，主要包括：土地用途、交易时间、交易情况、区域因素和个别因素等。比较因素说明表(住宅用地)估价对象案例A案例B案例C交易时间2013.122013.112013.112013.11土地用途商业、住宅商服、住宅、配套公建住宅商服、住宅、配套公建交易情况国有土地使用权出让国有土地使用权出让、挂牌国有土地使用权出让、挂牌国有土地使用权出让、挂牌成交价格（万兀/由）待估161243180土地剩余使用年限区域因素交通便捷度500米以内尚无公交开通居住社区成熟度项目2公里内无居住氛围环境质量优劣度（污染）绿地覆盖率基础设施配套状况公共配套设施状况个别因

5、素距区域中心距离宗地内土地开发程度宗地形状容积率<1.3<1.8<1.8<1.8宗地面积（亩）景观状况规划限制条件30%主宅面积和售价受限。比较因素说明表（商业用地）估价对象案例A案例B案例C交易时间2013.122013.112013.112013.11土地用途交易情况国有土地使用权出让国有土地使用权出让、挂牌国有土地使用权出让、挂牌国有土地使用权出让、挂牌出让金（力兀/亩）待估161243180土地剩余使用年限域素商圈等级交通便捷度区商业繁华度基础设施配套状况因公用配套设施状况娱乐、休闲、餐饮设施产业集聚效应个别因素宗地形状宗地内土地开发程度临街状况生活主干道规划主

6、干道临街宽度与商业中心的接近程度容积率<1.3<1.8<1.8<1.8宗地面积（亩）规划限制条件比较因素说明表（工业用地）估价对象案例A案例B案例C交易时间2013.122013.112013.112013.11土地用途交易情况国有土地使用权出让国有土地使用权出让、挂牌国有土地使用权出让、挂牌国有土地使用权出让、挂牌成交价格（力兀/由）待估161243180土地剩余使用年限区域因素交通便捷度500米以内尚无公交开通对外交通便利度距飞机场、港口、码头、Wj速路（主干道）出入口、火车站等的距离基础设施配套状况基础配套设施缺失公用配套设施状况能源、原材料保障度环境状况产业集聚

7、度个宗地形状别因素宗地内土地开发程度临路状况交通主干道规划主干道容积率<1.3<1.8<1.8<1.8宗地面积（亩）350.125185.16217.5885.08规划限制条件比较因素说明表（办公用地）估价对象案例A案例B案例C交易时间2013.122013.112013.112013.11土地用途交易情况国有土地使用权出让国有土地使用权出让、挂牌国有土地使用权出让、挂牌国有土地使用权出让、挂牌成交价格（力兀/由）待估161243180土地剩余使用年限区域因素交通便捷度对外交通便利度基础设施配套状况公用配套设施状况环境景观商务氛围个宗地形状别因素宗地内土地开发程度容积率

8、<1.3<1.8<1.8<1.8宗地面积（亩）350.125185.16217.5885.08其它规划条件（3）比较因素条件说明列表如下：比较因素说明表（住宅用地）估价对象案例A案例B案例C交易时间土地用途交易情况成交价格（万兀/由）土地剩余使用年限区域因素交通便捷度居住社区成熟度环境质量优劣度（污染）绿地覆盖率基础设施配套状况公共配套设施状况个距区域中心距离别因素宗地内土地开发程度宗地形状容积率宗地面积（亩）景观状况规划限制条件比较因素说明表（商业用地）估价对象案例A案例B案例C交易时间土地用途交易情况出让金（力兀/亩）土地剩余使用年限商圈等级b交通便捷度区域商业繁华

9、度区基础设施配套状况素公用配套设施状况产业集聚效应个宗地形状别宗地内土地开发程因度素临街状况临街宽度与商业中心的接近程度容积率宗地面积（亩）规划限制条件比较因素说明表（工业用地）估价对象案例A案例B案例C交易时间土地用途交易情况成交价格（力兀/由）土地剩余使用年限区域因素交通便捷度对外交通便利度基础设施配套状况公用配套设施状况能源、原材料保障度环境状况产业集聚度个别因素宗地形状宗地内土地开发程度临路状况容积率宗地面积（亩）规划限制条件比较因素说明表（办公用地）估价对象案例A案例B案例C交易时间土地用途交易情况成交价格（力兀/由）土地剩余使用年限区域因素交通便捷度对外交通便利度基础设施配套状况公

10、用配套设施状况环境景观商务氛围个宗地形状别因素宗地内土地开发程度容积率<1.3<1.8<1.8<1.8宗地面积（亩）350.125185.16217.5885.08其它规划条件（4）编制比较因素修正指标表（最好说明各分值取值依据）例如：交通便捷度：分为低、较低、一般、较高、高五个等级，以估价对象为100,每上升或下降一个等级，指数增加或减少6%居住社区成熟度：分为低、较低、一般、较高、高五个等级，以估价对象为100,每上升或下降一个等级，指数增加或减少5%环境优劣度：分为差、较差、一般、较好、好五个等级，以估价对象为100,每上升或下降一个等级，指数增加或减少5%距区域

11、中心的距离：根据估价对象及比较案例距市中心的距离进行比较，以估价对象为100,每增加或减少1000米，指数减少或增加1%宗地形状：分为不规则、较规则、规则三个等级，以估价对象为100,每上升或下降一个等级，指数增加或减少2%临街状况：分为不临街、一面临街、两面临街、三面临街四个等级，以估价对象的等级为100,每上升或下降一个等级，指数增加或减少1%根据以上比较因素指数的说明，编制比较因素条件之鼠标，详见下表：估价对象案例A案例B案例C交易时间100100100100土地用途10010098100交易情况100100100100土地剩余使用年限区域因素交通便捷度100101103101居住社区成

12、熟度100101103101商业繁华度100101102101环境优劣度100949794基础设施配套状况100101103101公共配套设施状况1009510295个别因素距区域中心距离100100102100宗地形状1009710097容积率100969696宗地面积（亩）100106104106规划限制条件100969999（5）因素比较修正系数表在因素条件指数表的基础上。进行比较案例交易时间、交易情况、土地用途、区域因素和个别因素等修正，即将估价对象的因素条件与比较案例的因素条件进行比较，得到各区域修正系数，并得出比准价格。如下表：案例A案例B案例C交易价格（万元/亩）16124318

13、0交易时间100/100100/100100/100土地用途100/100100/98100/100交易情况100/100100/100100/100土地剩余使用年限区域因素交通便捷度100/101100/103100/101居住社区成熟度100/101100/103100/101商业繁华度100/101100/102100/101环境优劣度100/94100/97100/94基础设施配套状况100/101100/103100/101公共配套设施状况100/95100/102100/95个别因素距区域中心距离100/100100/102100/100宗地形状100/97100/100100/97容积率100/96100/96100/96宗地面积（亩）100/106100/104100/106规划限制条件100/96100/99100/99综合修正系数1.13560.91781.1012比准价格（万元/亩）182.84223.03198.22（6）市场比较法试