第四章房地产开发的程序与管理

1、第四章第四章 房地产开发房地产开发的程序与管理的程序与管理第一节第一节 房地产开发的主要程序房地产开发的主要程序 房地产开发是通过多种资源的组合使用而房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人类生存的物质为人类提供入住空间，并改变人类生存的物质环境的一种活动。这里的资源包括了土地、建环境的一种活动。这里的资源包括了土地、建筑材料、市政设施、公共配套设施、劳动力、筑材料、市政设施、公共配套设施、劳动力、资金等，这就要求开发商具有市场分析与市场资金等，这就要求开发商具有市场分析与市场推广、投资决策、城市规划、国家法律和各级推广、投资决策、城市规划、国家法律和各级政府的法规与政

2、策、经济合同、建筑设计、建政府的法规与政策、经济合同、建筑设计、建造技术、财政金融、风险控制、项目管理、市造技术、财政金融、风险控制、项目管理、市场营销以及资产管理等方面的知识。场营销以及资产管理等方面的知识。一、房地产开发的主要程序一、房地产开发的主要程序 一般说来，这个程序包括八个步骤，即投资一般说来，这个程序包括八个步骤，即投资机会寻找、投资机会筛选、可行性研究、获取土机会寻找、投资机会筛选、可行性研究、获取土地使用权、规划设计与方案报批、签署有关合作地使用权、规划设计与方案报批、签署有关合作协议、施工建设与竣工验收、市场营销与物业管协议、施工建设与竣工验收、市场营销与物业管理。这八个步

3、骤又可以划分为四个阶段，即投资理。这八个步骤又可以划分为四个阶段，即投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段和租机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段和租售阶段。售阶段。 当然，房地产开发的阶段并不是一成不变的，当然，房地产开发的阶段并不是一成不变的，某些情况下各阶段的工作可能要交替进行。某些情况下各阶段的工作可能要交替进行。 投资机会选择与决策分析投资机会选择与决策分析 投资机会选择与决策分析，是整个投资机会选择与决策分析，是整个开发过程中最为重要的一个环节，类似开发过程中最为重要的一个环节，类似于我们通常所说的项目可行性研究。有于我们通常所说的项目可行性研究。有关这方面的内容，我们本书后

4、续章节中关这方面的内容，我们本书后续章节中详细介绍。详细介绍。 所谓投资机会选择，主要包括所谓投资机会选择，主要包括投资机会投资机会寻找和筛选寻找和筛选两个步骤。两个步骤。 在机会寻找过程中，开发商往往根据自己在机会寻找过程中，开发商往往根据自己对某地房地产市场供求关系的认识，寻找投资对某地房地产市场供求关系的认识，寻找投资的可能性，亦即我们通常所说的的可能性，亦即我们通常所说的“看地看地”。此。此时，开发商面对的可能有几十种投资可能性，时，开发商面对的可能有几十种投资可能性，对每一种可能性都要根据自己的经验和投资能对每一种可能性都要根据自己的经验和投资能力，快速地在头脑中判断其可行性。力，快

5、速地在头脑中判断其可行性。 在紧接的机会筛选过程中，开发商就将其在紧接的机会筛选过程中，开发商就将其投资设想落实到一个具体的地块上，进一步分投资设想落实到一个具体的地块上，进一步分析其客观条件是否具备，通过与土地当前的拥析其客观条件是否具备，通过与土地当前的拥有者或使用者、潜在的租客或买家、自己的合有者或使用者、潜在的租客或买家、自己的合作伙伴以及专业人士接触，提出一个初步的方作伙伴以及专业人士接触，提出一个初步的方案，如认为可行，就可以草签购买土地使用权案，如认为可行，就可以草签购买土地使用权或有关合作的意向书。或有关合作的意向书。 投资决策分析主要包括市场分析和项投资决策分析主要包括市场分

6、析和项目的财务评估（评价）两部分工作。前目的财务评估（评价）两部分工作。前者主要分析市场的供求关系和价格水平，者主要分析市场的供求关系和价格水平，后者则是根据市场分析的结果，就项目后者则是根据市场分析的结果，就项目的经营收入与费用进行比较分析。这项的经营收入与费用进行比较分析。这项工作要在尚未签署任何协议之前进行。工作要在尚未签署任何协议之前进行。这样，开发商可有充分的时间和自由度这样，开发商可有充分的时间和自由度来考虑有关问题。来考虑有关问题。 前期工作前期工作 当通过投资决策研究确定了具体的当通过投资决策研究确定了具体的开发地点与项目之后，在购买土地使用开发地点与项目之后，在购买土地使用权

7、和开发项目建设过程开始以前还许多权和开发项目建设过程开始以前还许多工作要做，这主要涉及开发全过程有关工作要做，这主要涉及开发全过程有关的各种合同、条件的谈判与签约。的各种合同、条件的谈判与签约。前期工作的内容主要包括以下几个方面前期工作的内容主要包括以下几个方面： 分析拟开发项目用地的特性与四至范围、分析拟开发项目用地的特性与四至范围、用途及获益能力的大小。用途及获益能力的大小。 获取土地使用权。获取土地使用权。 征地、拆迁、安置、补偿。征地、拆迁、安置、补偿。 规划设计及建设方案制定。规划设计及建设方案制定。 与城市规划管理部门协商、获得规划许与城市规划管理部门协商、获得规划许可。可。 施工

8、现场的水、电、路通和场地平整。施工现场的水、电、路通和场地平整。 市政设施接入的谈判与协议。市政设施接入的谈判与协议。 安排短期和长期信贷。安排短期和长期信贷。 对拟建中的项目寻找预租（售）的客户。对拟建中的项目寻找预租（售）的客户。 对市场状况进行进一步的分析，初步确定租对市场状况进行进一步的分析，初步确定租金或售价水平。金或售价水平。 对开发成本和可能的工程量进行更详细的估对开发成本和可能的工程量进行更详细的估算。算。 对承包商的选择提出建议，如有可能，也可对承包商的选择提出建议，如有可能，也可与部分承包商进行初步洽商。与部分承包商进行初步洽商。 开发项目保险事宜洽谈。开发项目保险事宜洽谈

9、。上述工作完成后，对项目应再进行一次财务评估。上述工作完成后，对项目应再进行一次财务评估。 建设阶段建设阶段 建设阶段是将开发过程中所涉及的建设阶段是将开发过程中所涉及的所有原材料聚集在一个空间和时间点上所有原材料聚集在一个空间和时间点上的过程即开发项目建筑工程的施工过程。的过程即开发项目建筑工程的施工过程。项目建设阶段开始，就意味着在选定的项目建设阶段开始，就意味着在选定的开发地点，以在特定的时间段上分布的开发地点，以在特定的时间段上分布的特定成本，来开发建设一栋特定的建筑特定成本，来开发建设一栋特定的建筑物。此时，对有些问题的处理就不像前物。此时，对有些问题的处理就不像前面两个阶段那样具有

10、弹性。面两个阶段那样具有弹性。 开发商在此阶段的主要任务转为如何开发商在此阶段的主要任务转为如何使建筑工程成本支出不突破预算。同时，使建筑工程成本支出不突破预算。同时，开发商还要出面处理工程变更问题，解开发商还要出面处理工程变更问题，解决施工中出现的争议，签付工程进度款，决施工中出现的争议，签付工程进度款，确保工程按预先进度计划实施。由于在确保工程按预先进度计划实施。由于在建设阶段存在着追加成本或工期拖延的建设阶段存在着追加成本或工期拖延的可能性，因此开发商必须密切注意项目可能性，因此开发商必须密切注意项目建设过程的进展，定期视察现场，定期建设过程的进展，定期视察现场，定期与派驻工地的监理工程

11、师会晤，以了解与派驻工地的监理工程师会晤，以了解整个建设过程的全貌。整个建设过程的全貌。 租售阶段租售阶段 当项目建设完毕后，开发商除了要当项目建设完毕后，开发商除了要办理竣工验收和政府批准入住的手续外，办理竣工验收和政府批准入住的手续外，往往要看预计的开发成本是否被突破，往往要看预计的开发成本是否被突破，实际工期较计划工期是否有拖延。但开实际工期较计划工期是否有拖延。但开发商此时更为关注的是：在原先预测的发商此时更为关注的是：在原先预测的期间内能否以预计的租金或价格水平为期间内能否以预计的租金或价格水平为项目找到买家或使用者。项目找到买家或使用者。 在很多情况下，开发商为了分散投资在很多情况

12、下，开发商为了分散投资风险，减轻借贷的压力，在项目建设前风险，减轻借贷的压力，在项目建设前或建设过程就通过预租或预售的形式落或建设过程就通过预租或预售的形式落实了买家或使用者，但在有些情况下，实了买家或使用者，但在有些情况下，开发商也有可能在项目完工或接近完工开发商也有可能在项目完工或接近完工时才开始市场营销工作。时才开始市场营销工作。 对出租或出售两种处置方式而言，对出租或出售两种处置方式而言，一般要根据市场状况、开发商对回收资一般要根据市场状况、开发商对回收资金的迫切程度和开发项目的类型来选择。金的迫切程度和开发项目的类型来选择。对于居住物业，通常出售为主，而且多对于居住物业，通常出售为主

13、，而且多为按套出售；对写字楼、酒店、商业用为按套出售；对写字楼、酒店、商业用房和工业厂房常是出租、出售并举，以房和工业厂房常是出租、出售并举，以出租为主。出租为主。 应该进一步指出的是，上述开发过程主要应该进一步指出的是，上述开发过程主要程序中的每一阶段，都对其后续阶段产生重要程序中的每一阶段，都对其后续阶段产生重要的影响。例如，准备工作中的方案设计与建筑的影响。例如，准备工作中的方案设计与建筑设计，既是投资机会选择与决策分析阶段影响设计，既是投资机会选择与决策分析阶段影响的结果，又对建设过程的施工难易、成本高低的结果，又对建设过程的施工难易、成本高低有影响，更对租赁阶段使用者对建筑物功能的有

14、影响，更对租赁阶段使用者对建筑物功能的满足程序、物业日常维修管理费用的高低、物满足程序、物业日常维修管理费用的高低、物业经济寿命的长短等有举足轻重的影响。业经济寿命的长短等有举足轻重的影响。 所以，整个开发过程中每一阶段的决策或所以，整个开发过程中每一阶段的决策或工作，既要工作，既要“瞻前瞻前”，更须，更须“顾后顾后”，这是项，这是项目成功与否的关键所在。目成功与否的关键所在。二、房地产开发过程的主要参与者二、房地产开发过程的主要参与者 在整个开发过程或某一阶段内的每在整个开发过程或某一阶段内的每一项工作，都是由一系列不同的参与者一项工作，都是由一系列不同的参与者来分别完成的。这里，我们按在房

15、地产来分别完成的。这里，我们按在房地产开发过程中所涉及到的角色的大致顺序开发过程中所涉及到的角色的大致顺序逐一加以介绍。由于项目的特点不同，逐一加以介绍。由于项目的特点不同，各参与者的重要程度是有差异的，也不各参与者的重要程度是有差异的，也不是每一个开发项目都需要这些人或机构是每一个开发项目都需要这些人或机构的参与。的参与。 土地所有者或当前的使用者土地所有者或当前的使用者 开发商开发商 政府及政府机构政府及政府机构 金融机构金融机构 建筑承包商建筑承包商 专业顾问专业顾问专业顾问 建筑师建筑师 在房地产开发中，建筑师一般承担开发用在房地产开发中，建筑师一般承担开发用规划方案设计、建筑设计、建

16、筑施工合同管理规划方案设计、建筑设计、建筑施工合同管理等项工作。建筑师作为主持人来组织或协调这等项工作。建筑师作为主持人来组织或协调这些工作。在工程开发建设中，建筑师还负责施些工作。在工程开发建设中，建筑师还负责施工合同的管理，工程进度的控制。一般情况下，工合同的管理，工程进度的控制。一般情况下，建筑师还应组织定期技术工作会议、签发与合建筑师还应组织定期技术工作会议、签发与合同有关的各项任务、提供施工所需图纸资料、同有关的各项任务、提供施工所需图纸资料、协助解决施工中技术问题等。协助解决施工中技术问题等。 工程师工程师 房地产开发中需结构工程师、建筑房地产开发中需结构工程师、建筑设备工程师、电

17、气工程师等。这些不同设备工程师、电气工程师等。这些不同专业的工程师除进行结构、供暖、给排专业的工程师除进行结构、供暖、给排水、照明、以及空调或高级电气设施等水、照明、以及空调或高级电气设施等设计外，还负责合同签定、建筑材料购设计外，还负责合同签定、建筑材料购买、建筑设备订货、施工监督、协助解买、建筑设备订货、施工监督、协助解决工程施工中的技术问题等项工作。决工程施工中的技术问题等项工作。 会计师会计师 会计师从事开发公司的经济核算等会计师从事开发公司的经济核算等多方面工作，从全局的角度为项目开发多方面工作，从全局的角度为项目开发提出财务安排或税收方面的建议，包括提出财务安排或税收方面的建议，包

18、括财政预算、工程预算、付税与清帐、合财政预算、工程预算、付税与清帐、合同监督、提供付款方式等，并及时向开同监督、提供付款方式等，并及时向开发公司负责人通报财务状况。发公司负责人通报财务状况。 经济师及成本控制人员经济师及成本控制人员 经济师及成本控制人员负责开发成经济师及成本控制人员负责开发成本的费用估算、编制工程成本计划、对本的费用估算、编制工程成本计划、对计划成本与实际成本进行比较、进行成计划成本与实际成本进行比较、进行成本控制等项工作。本控制等项工作。 估价师及市场营销人员估价师及市场营销人员 估价师任务就是对开发的产品在租估价师任务就是对开发的产品在租售之前进行估价，确定房地产的租金或

19、售之前进行估价，确定房地产的租金或售价水平。这种估价工作，必须在得到售价水平。这种估价工作，必须在得到建筑师、经济师的密切协调与配合，充建筑师、经济师的密切协调与配合，充分掌握市场行情的情况下进行。市场营分掌握市场行情的情况下进行。市场营销人员的任务就是预测客户来源与数量、销人员的任务就是预测客户来源与数量、开展市场营销活动、办理出租出售手续，开展市场营销活动、办理出租出售手续，同时还包括租售策略的制定与实施、租同时还包括租售策略的制定与实施、租售方法的协商、租售价格水平的预测等售方法的协商、租售价格水平的预测等工作。工作。 律师与代理人律师与代理人 律师参与房地产开发的全过程，如律师参与房地

20、产开发的全过程，如获得土地使用权时，需签订土地使用权获得土地使用权时，需签订土地使用权出让或转让合同；出租或出售物业时签出让或转让合同；出租或出售物业时签订租赁契约或销售合同等。代理人一般订租赁契约或销售合同等。代理人一般情况下受开发商的委托出面处理一些法情况下受开发商的委托出面处理一些法律及实际问题。由于代理人熟知房地产律及实际问题。由于代理人熟知房地产开发事宜，对其中的问题、隐蔽事件和开发事宜，对其中的问题、隐蔽事件和不符实际的情况掌握得比较清楚。不符实际的情况掌握得比较清楚。第二节第二节 土地使用权的获取土地使用权的获取 一一. 开发商获取土地使用权的几种方式开发商获取土地使用权的几种方

21、式 目前，我国的土地使用制度仍处在目前，我国的土地使用制度仍处在从无偿、无限期到有偿、有限期的过渡从无偿、无限期到有偿、有限期的过渡阶段，存在着土地配置的双轨制，即政阶段，存在着土地配置的双轨制，即政府行政划拔和市场机制并存。开发商既府行政划拔和市场机制并存。开发商既可以通过政府行政划拔，也可以通过有可以通过政府行政划拔，也可以通过有偿出让获取土地使用权。偿出让获取土地使用权。 有关概念的介绍有关概念的介绍 土地使用权出让。土地使用权出让。指政府土地主管部指政府土地主管部门依法将国有土地按指定的地块、年限、门依法将国有土地按指定的地块、年限、用途和其他条件划给土地使用权受让人用途和其他条件划给

22、土地使用权受让人使用，土地使用权受让人由此获得对该使用，土地使用权受让人由此获得对该地块进行开发、经营、管理的权力。地块进行开发、经营、管理的权力。 土地使用权转让。土地使用权转让。土地使用权出让后，土地使用权出让后，土地使用权受让人将土地使用权再转移土地使用权受让人将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与等。的行为，包括出售、交换和赠与等。 土地使用年期。土地使用年期。土地使用权受让人在出土地使用权受让人在出让地块上享有土地使用权的总年期。让地块上享有土地使用权的总年期。 地价。地价。土地使用权受让人获得土地使用土地使用权受让人获得土地使用权而支付给政府的金额，或是土地使用权而支付给政

23、府的金额，或是土地使用权人将土地再转移时所收取的金额。地权人将土地再转移时所收取的金额。地价总额包括土地使用权出让金、市政配价总额包括土地使用权出让金、市政配套设施费和土地开发费。套设施费和土地开发费。 获取土地使用权的几种方式获取土地使用权的几种方式 根据土地所有权和使用权分离的理根据土地所有权和使用权分离的理论，土地所有权归国家所有，土地使用论，土地所有权归国家所有，土地使用权则可依法有偿、有限期地通过市场出权则可依法有偿、有限期地通过市场出让、转让。让、转让。 总的来说，开发商可以通过行政划总的来说，开发商可以通过行政划拔和市场机制两种途径获取土地使用权。拔和市场机制两种途径获取土地使用

24、权。在运用市场机制配置土地时，又有协议、在运用市场机制配置土地时，又有协议、招标和拍卖和挂牌几种方式。对于原先招标和拍卖和挂牌几种方式。对于原先已划拔的土地，开发商还可以通过补地已划拔的土地，开发商还可以通过补地价的方式获取土地使用权。现将有关途价的方式获取土地使用权。现将有关途径与方式分述如下。径与方式分述如下。 政府行政划拔。政府行政划拔。 根据根据中华人民共和国土地管理法中华人民共和国土地管理法和国和国务院务院国家建设征用土地条例国家建设征用土地条例等有关的规定，等有关的规定，国家进行经济、文化、国防建设以及兴办社会国家进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公益事业，需要征用集体所有土地或

25、者国有土公益事业，需要征用集体所有土地或者国有土地，可由政府行政拨给。按照国家规定，对列地，可由政府行政拨给。按照国家规定，对列入国家固定资产投资计划的，或者准许建设的入国家固定资产投资计划的，或者准许建设的国家建设项目，建设单位必须持国务院主管部国家建设项目，建设单位必须持国务院主管部门，或者县级以下地方人民政府按照国家基本门，或者县级以下地方人民政府按照国家基本建设程序批准的设计任务书，或者其他批准文建设程序批准的设计任务书，或者其他批准文件，向县级以上地方人民政府土地管理部门提件，向县级以上地方人民政府土地管理部门提出申请，经县级以上人民政府审查批准后，由出申请，经县级以上人民政府审查批

26、准后，由土地管理部门划拨土地，该土地所有权属于国土地管理部门划拨土地，该土地所有权属于国家，用地单位只有使用权。家，用地单位只有使用权。 根据地块性质，征用土地的审批权根据地块性质，征用土地的审批权由各级人民政府掌握。具体以下：征用由各级人民政府掌握。具体以下：征用基本农田、基本农田以外的耕地基本农田、基本农田以外的耕地35公顷、公顷、其他土地超过其他土地超过70公顷的，由国务院批准；公顷的，由国务院批准；除此以外的土地，由省、自治区人民政除此以外的土地，由省、自治区人民政府批准，并报国务院批准。府批准，并报国务院批准。 建设单位征用土地时，应支付土地补偿费。建设单位征用土地时，应支付土地补偿

27、费。征用耕地的补偿费，为该耕地被征用前征用耕地的补偿费，为该耕地被征用前3年平年平均年产值的均年产值的6至至10倍。征用其他土地的补偿费倍。征用其他土地的补偿费标准，为省、自治区直辖市参照征用耕地的补标准，为省、自治区直辖市参照征用耕地的补偿费标准规定。被征用土地上的房屋、水井、偿费标准规定。被征用土地上的房屋、水井、树木等附着物和青苗补偿标准，由省、自治区、树木等附着物和青苗补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。征用城市郊区的菜地，用地单位直辖市规定。征用城市郊区的菜地，用地单位还需要按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设还需要按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。除此之外，在使用土地过程中，建

28、设单基金。除此之外，在使用土地过程中，建设单位还需缴纳土地使用税、耕地占用税和获得土位还需缴纳土地使用税、耕地占用税和获得土地的其他有关费用。地的其他有关费用。 在土地无偿划拨中，土地使用单位在土地无偿划拨中，土地使用单位无偿、无限期地占用国家土地，不利于无偿、无限期地占用国家土地，不利于土地资源的充分利用和土地市场的形成土地资源的充分利用和土地市场的形成和完善。但对于特殊性质用地，如城市和完善。但对于特殊性质用地，如城市公共建设用地，国家鼓励发展的新技术公共建设用地，国家鼓励发展的新技术产业用地，城镇居民低标准住宅用地，产业用地，城镇居民低标准住宅用地，今后仍将采用行政划拨的方式配给。今后仍

29、将采用行政划拨的方式配给。 土地使用权的有偿出让。土地使用权的有偿出让。 土地使用权的出让，应按照平等、自土地使用权的出让，应按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订出让合同。地管理部门与土地使用者签订出让合同。 土地使用者获得的土地使用权，按照土地土地使用者获得的土地使用权，按照土地的用途的不同，规定的最高出让年限为：居住的用途的不同，规定的最高出让年限为：居住用地用地70年；工业用年；工业用50地年；教育、科技、文化、地年；教育、科技、文化、卫生、体育用地卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地年；商业、旅游、娱乐用地40

30、年；综合或其他用地年；综合或其他用地50年。年。 国有土地使用权的出让，须由政府国有土地使用权的出让，须由政府审批。属于本级政府批准权限范围内的，审批。属于本级政府批准权限范围内的，在政府的统一组织下，由土地管理部门在政府的统一组织下，由土地管理部门会同计划、城市规划、城建、房产、物会同计划、城市规划、城建、房产、物价和财政等部门提出项目的具体方案，价和财政等部门提出项目的具体方案，报政府批准后，由当地土地管理部门负报政府批准后，由当地土地管理部门负责落实。需要报上级政府批准的，经上责落实。需要报上级政府批准的，经上级政府批准后，由当地土地管理部门负级政府批准后，由当地土地管理部门负责落实。责

31、落实。 土地使用权出让可采取土地使用权出让可采取协议、公开招协议、公开招标或邀标以及公开拍卖、挂牌和补地价标或邀标以及公开拍卖、挂牌和补地价等等五种形式。五种形式。 以协议方式出让土地使用权适用于：以协议方式出让土地使用权适用于：高科技项目用地；福利住宅用地；国家机高科技项目用地；福利住宅用地；国家机关、部队、文化、教育、卫生、体育、科关、部队、文化、教育、卫生、体育、科研和市政公共设施等非营利性用地；政府研和市政公共设施等非营利性用地；政府批准的其他用地。批准的其他用地。 土地使用者需要按协议出让方式获得土地土地使用者需要按协议出让方式获得土地使用权时，可向土地使用权出让方索取地块的使用权时

32、，可向土地使用权出让方索取地块的有关资料和文件，并于规定的时间内提交包括有关资料和文件，并于规定的时间内提交包括土地开发建设方案、出让金数额及付款方式等土地开发建设方案、出让金数额及付款方式等内容的文件。出让方收到上述有关文件后，应内容的文件。出让方收到上述有关文件后，应于规定期限内给予答复。若双方均有意向，则于规定期限内给予答复。若双方均有意向，则可进一步协商，直至达成协议。土地使用者可可进一步协商，直至达成协议。土地使用者可与土地管理部门签订合同并支付定金。土地使与土地管理部门签订合同并支付定金。土地使用者支付出让金后，可向土地管理局或房地产用者支付出让金后，可向土地管理局或房地产管理部门

33、办理使用登记，领取国有土地使用证。管理部门办理使用登记，领取国有土地使用证。招标出让。以招标方式出让土地使用权招标出让。以招标方式出让土地使用权是指在指定期限内，由符合条件的单位是指在指定期限内，由符合条件的单位和个人以书面的形式投标，竞投某宗土和个人以书面的形式投标，竞投某宗土地使用权，由招标小组根据一定的要求地使用权，由招标小组根据一定的要求择优确定土地使用者的一种土地使用权择优确定土地使用者的一种土地使用权出让方式。招标出让方式适用于大型区出让方式。招标出让方式适用于大型区域发展用地、小区成片开发及技术难度域发展用地、小区成片开发及技术难度较大的项目用地。较大的项目用地。公开拍卖。与招标

34、、协议比较起来，公开拍卖。与招标、协议比较起来，拍卖是一种竞争最激烈的方式。拍卖是一种竞争最激烈的方式。由于由于往往导致较高的成交价，所以对一些竞往往导致较高的成交价，所以对一些竞争性强盈利性大的商业用地，常采用这争性强盈利性大的商业用地，常采用这种方式。但这需要有一个完善的市场相种方式。但这需要有一个完善的市场相配合，因为成交价并排越高越好，只有配合，因为成交价并排越高越好，只有在较完善的市场条件下，才能达到合理在较完善的市场条件下，才能达到合理的最高价。的最高价。 挂牌出让国有土地使用权，是指出让人挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出发布挂牌公告，按公告规

35、定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。果确定土地使用者的行为。 按照国土资源部的有关规定，凡商业、按照国土资源部的有关规定，凡商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。上必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。上述规定以外用途的土地的供地计划公布后，述规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者

36、的，也应同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。挂牌出让与招标拍卖是什么关系？有什么特点？挂牌出让与招标拍卖等方式既有共同点，又有挂牌出让与招标拍卖等方式既有共同点，又有不同点。其共同点是无论招标、拍卖还是挂牌，同不同点。其共同点是无论招标、拍卖还是挂牌，同样均具备公开、公平、公正特点；不同点在于：一样均具备公开、公平、公正特点；不同点在于：一是挂牌时间长，且允许多次报价，有利于投资者理是挂牌时间长，且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争；二是操作简便，便于开展；三是有性决策和竞争；二是操作简便，便于开展；三是有利于土地有形市

37、场的形成和运作。为此，国土资源利于土地有形市场的形成和运作。为此，国土资源部将挂牌出让与招标拍卖方式并列，将挂牌出让作部将挂牌出让与招标拍卖方式并列，将挂牌出让作为招标拍卖方式出让国有土地使用权的重要补充，为招标拍卖方式出让国有土地使用权的重要补充，对挂牌出让的适用范围、程序等作了较为详细的规对挂牌出让的适用范围、程序等作了较为详细的规定。考虑到在挂牌截止时有可能出现众多竞价人竞定。考虑到在挂牌截止时有可能出现众多竞价人竞相竞价的情况，为了实现土地效益的最大化，根据相竞价的情况，为了实现土地效益的最大化，根据城市房地产管理法城市房地产管理法等法律法规，规定：等法律法规，规定：“在挂在挂牌期限截

38、止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，由报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，由出价最高者取得土地使用权。出价最高者取得土地使用权。”挂牌出让活动依照下列程序进行：挂牌出让活动依照下列程序进行：一、发布挂牌公告：出让人至少在挂牌开始日前一、发布挂牌公告：出让人至少在挂牌开始日前20天发布挂牌公告，公布挂牌出让天发布挂牌公告，公布挂牌出让宗地的基本情况和挂牌时间、地点。宗地的基本情况和挂牌时间、地点。二、出售挂牌文件：在挂牌公告规定时间内出售挂牌文件，并组织现场踏勘。二、出售挂牌文件：在挂牌公告规定时间内出售

39、挂牌文件，并组织现场踏勘。三、受理竞买申请：在挂牌公告规定的时间内，竞买人持竞买申请书、营业执照副三、受理竞买申请：在挂牌公告规定的时间内，竞买人持竞买申请书、营业执照副本、房地产开发资质证明（另有规定除外）、法定代表人身份证复印件（或授权委托书、本、房地产开发资质证明（另有规定除外）、法定代表人身份证复印件（或授权委托书、委托代理人身份证复印件）办理竞买申请，并缴纳竞买保证金。委托代理人身份证复印件）办理竞买申请，并缴纳竞买保证金。四、审查挂牌资格：根据挂牌文件要求，对竞买人的开发资质、诚信纪录等进行审四、审查挂牌资格：根据挂牌文件要求，对竞买人的开发资质、诚信纪录等进行审查，对符合条件的通

40、知其参加挂牌活动。查，对符合条件的通知其参加挂牌活动。五、挂牌：在挂牌公告规定的时间和交易场所，出让人将宗地的地块情况、最新报五、挂牌：在挂牌公告规定的时间和交易场所，出让人将宗地的地块情况、最新报价情况等信息挂牌公告，并不断接受新的报价、更新显示挂牌报价。价情况等信息挂牌公告，并不断接受新的报价、更新显示挂牌报价。六、揭牌：在挂牌公告规定的截止时间确定竞买人，竞得人与出让人签订成交确认六、揭牌：在挂牌公告规定的截止时间确定竞买人，竞得人与出让人签订成交确认书，同时缴纳定金。书，同时缴纳定金。七、公布成交结果：挂牌活动结束后七、公布成交结果：挂牌活动结束后10个工作日内，出让人将挂牌出让结果在

41、土地个工作日内，出让人将挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布，并退还竞买保证金。有形市场或者指定的场所、媒介公布，并退还竞买保证金。八、签订出让合同：按照成交确认书约定的时间，签订八、签订出让合同：按照成交确认书约定的时间，签订国有土地使用权出让合国有土地使用权出让合同同。 补地价方式。鉴于我国划拨土地使用权补地价方式。鉴于我国划拨土地使用权的大量存在，的大量存在，中华人民共和国城镇国中华人民共和国城镇国有土地使用权出让或转让暂行条件有土地使用权出让或转让暂行条件中中规定，对以行政划拨方式取得的土地使规定，对以行政划拨方式取得的土地使用权，经土地管理部门和房地产管理部用权，经土地

42、管理部门和房地产管理部门批准，其土地使用权连同地上建筑物、门批准，其土地使用权连同地上建筑物、附着物可以转让、出租或抵押，但必须附着物可以转让、出租或抵押，但必须满足于下列条件：满足于下列条件：a a土地的使用者是公司、企业或其他经济实土地的使用者是公司、企业或其他经济实体或个人。体或个人。b b现土地使用者已领有国有土地使用证。现土地使用者已领有国有土地使用证。c c现土地使用者对地上建筑物及附着物有合现土地使用者对地上建筑物及附着物有合法的产权证书。法的产权证书。d d按规定签订了土地转让合同。按规定签订了土地转让合同。 此后，土地使用者应当向人民政府此后，土地使用者应当向人民政府补缴土地

43、使用权出让金或者以转让、出补缴土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交出让金。租、抵押所获收益抵交出让金。 为了鼓励拥有划拨土地使用权的单为了鼓励拥有划拨土地使用权的单位将土地使用权推向市场，国家在征收位将土地使用权推向市场，国家在征收补缴的出让金时，都有不同程度的优惠。补缴的出让金时，都有不同程度的优惠。经市、县人民政府土地管理部门批准并经市、县人民政府土地管理部门批准并补缴出让金后，土地使用者还应与政府补缴出让金后，土地使用者还应与政府主管部门补签土地出让合同。这样，土主管部门补签土地出让合同。这样，土地使用者就通过补地价方式正式获得了地使用者就通过补地价方式正式获得了土地使用权

44、。土地使用权。 土地使用权出让的合同文件。土地使用权出让的合同文件。 在土地使用权出让中，土地管理部在土地使用权出让中，土地管理部门（即出让方）和土地使用者（即受让门（即出让方）和土地使用者（即受让方），达成一致意见后，双方应本着平方），达成一致意见后，双方应本着平等、自愿、有偿的宗旨签订土地使用权等、自愿、有偿的宗旨签订土地使用权出让合同。该合同既是双方权利与义务出让合同。该合同既是双方权利与义务的契约，也是向土地管理部门领取土地的契约，也是向土地管理部门领取土地使用权证明必不可少的凭证。使用权证明必不可少的凭证。 一份完整的土地使用权出让合同一般应具一份完整的土地使用权出让合同一般应具有以

45、下几部分内容：有以下几部分内容： 合同双方合同双方即土地使用权出让方与受让方的全即土地使用权出让方与受让方的全称、地址与法人代表。称、地址与法人代表。 合同双方所遵守的法律、法规。合同双方所遵守的法律、法规。土地使用权土地使用权出让合同双方不仅要遵守出让合同双方不仅要遵守经济合同法经济合同法等法等法律，还必须遵守一些特有的法规，如律，还必须遵守一些特有的法规，如中华人中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例条例等。这些法规均应在此处列出。值得重等。这些法规均应在此处列出。值得重视的是，此处还应明确规定，地下资源、埋藏视的是，此处还应明确规定，地

46、下资源、埋藏物、隐藏物和市政公用设施等均不在土地使用物、隐藏物和市政公用设施等均不在土地使用权出让范围内。权出让范围内。 宗地状况。宗地状况。宗地状况的内容应包括：位置坐落、宗地宗地状况的内容应包括：位置坐落、宗地编号、宗地面积、现状、规划条件和土编号、宗地面积、现状、规划条件和土地用途。地用途。宗地的坐落应明确指出该宗地四周相邻的宗地的坐落应明确指出该宗地四周相邻的地块或道路，最好能配有宗有红线图。地块或道路，最好能配有宗有红线图。宗地编号是地籍管理部门统一编制的。宗地编号是地籍管理部门统一编制的。宗地面积应在土地出让之前按地界精确测宗地面积应在土地出让之前按地界精确测定。定。宗地现状一般是

47、指该地块是生地还是熟地。宗地现状一般是指该地块是生地还是熟地。规划条件是城市规划部门制定的，土地使用者对规划条件是城市规划部门制定的，土地使用者对地块的投资开发必须在规划条件允许的范围内地块的投资开发必须在规划条件允许的范围内进行。若在此地块使用期限内建筑物重建或申进行。若在此地块使用期限内建筑物重建或申请使用权续期时，就按当时有效规划执行。因请使用权续期时，就按当时有效规划执行。因修改规划带来的影响，由土地使用者（受让方）修改规划带来的影响，由土地使用者（受让方）单方承担。单方承担。合同中还应明确规定土地用途。使用者应按规定合同中还应明确规定土地用途。使用者应按规定用途开发。若需改变土地用途

48、和规划要求，应用途开发。若需改变土地用途和规划要求，应事先提出申请，经出让方和城市规划管理部门事先提出申请，经出让方和城市规划管理部门批准后，方可进行。此时，应重新签订土地使批准后，方可进行。此时，应重新签订土地使用权出让合同并调整地价款数额。用权出让合同并调整地价款数额。 土地出让年限。土地出让年限。 土地费用及支付方式。土地费用及支付方式。土地费用包括一土地费用包括一次性支付的宗地价款与逐年支付的土地使次性支付的宗地价款与逐年支付的土地使用费。宗地地价款中包括的明细分项，例用费。宗地地价款中包括的明细分项，例如市政基础设施费、拆迁安置补偿和土地如市政基础设施费、拆迁安置补偿和土地出让金等也

49、应列出。出让金等也应列出。 在此处应规定支付土地费用的日期、在此处应规定支付土地费用的日期、货币种类、金额（大写）、货币单位、支货币种类、金额（大写）、货币单位、支付方式。受让方按合同规定付清地价款后，付方式。受让方按合同规定付清地价款后，还应依法交纳与房地产有关的税项。还应依法交纳与房地产有关的税项。土地使用权及变更。土地使用权及变更。受让方付清全部地受让方付清全部地价款后，取得价款后，取得中华人民共和国国有土中华人民共和国国有土地使用证地使用证，并依法获得土地使用权。，并依法获得土地使用权。合同此处应规定，受让方在受让土地使合同此处应规定，受让方在受让土地使用权年限内可以依法将土地使用权转

50、让、用权年限内可以依法将土地使用权转让、出租，抵押或者用于其他经济活动。土出租，抵押或者用于其他经济活动。土地使用权属个人时，在出让合同规定的地使用权属个人时，在出让合同规定的出让年限内，土地使用权可以继承。出让年限内，土地使用权可以继承。 对转让条件，合同中应明确规定。土对转让条件，合同中应明确规定。土地使用者在转让其土地使用权之前，除支地使用者在转让其土地使用权之前，除支付地价款外，投入开发建设的资金且最低付地价款外，投入开发建设的资金且最低限额。若是土地使用权随地上建筑物、其限额。若是土地使用权随地上建筑物、其他附看物所有权一起转移时，应规定出让他附看物所有权一起转移时，应规定出让合同中

51、所载权利、义务相应转移。转让方合同中所载权利、义务相应转移。转让方和受让方应于一定时日内到土地管理部门和受让方应于一定时日内到土地管理部门登记过户。登记过户。土地使用权的终止。土地使用权的终止。此处规定了土地使此处规定了土地使用权终止的条件及办法。用权终止的条件及办法。违约处罚。违约处罚。在签订合同时，虽然双方都在签订合同时，虽然双方都不希望出现违约的情况，但是作为一个不希望出现违约的情况，但是作为一个完整的合同并确保合同履行，此处必须完整的合同并确保合同履行，此处必须规定违约的处罚办法。一般情况下，若规定违约的处罚办法。一般情况下，若是受让方不按规定付清地价款后，出让是受让方不按规定付清地价

52、款后，出让方不能按期提供土地使用权，受让方可方不能按期提供土地使用权，受让方可解除合同，并索回全部已付地价款和双解除合同，并索回全部已付地价款和双倍定金。倍定金。 纠纷处理。纠纷处理。经济活动中发生纠纷，在所难免，经济活动中发生纠纷，在所难免，因而在签订合同时就应考虑这一点。在合同中因而在签订合同时就应考虑这一点。在合同中可规定出现纠纷时的处理办法，如协商、仲裁、可规定出现纠纷时的处理办法，如协商、仲裁、诉讼。并规定处理纠纷适用的法律、法规。诉讼。并规定处理纠纷适用的法律、法规。不可抗力。不可抗力。若合同双方事先能够达成一致意见，若合同双方事先能够达成一致意见，则合同中可明确规定不可抗力的具体

53、因素。出则合同中可明确规定不可抗力的具体因素。出现不可抗力时，双方应尽量减少损失，并尽早现不可抗力时，双方应尽量减少损失，并尽早通知对方，各方均不追究责任。通知对方，各方均不追究责任。其他。其他。若合同采用多种文字书写，则此处应规若合同采用多种文字书写，则此处应规定文字的法律效力。定文字的法律效力。最后是合同的生效日期，合同双方签字和盖章。最后是合同的生效日期，合同双方签字和盖章。第三节第三节 城市规划及其对房地产城市规划及其对房地产开发的影响开发的影响 城市规划是在一定时期内城市建设的城市规划是在一定时期内城市建设的发展计划。它是对城市各方面的建设进行发展计划。它是对城市各方面的建设进行综合

54、部署，作为城市开发、城市建设和城综合部署，作为城市开发、城市建设和城市管理的主要依据。市管理的主要依据。 在城市规划设计的指导下进行城市建在城市规划设计的指导下进行城市建设，可以取得合理的城市空间布局，完善设，可以取得合理的城市空间布局，完善的城市基础设施和良好的城市环境质量。的城市基础设施和良好的城市环境质量。城市规划还有利于在地域及气候等特定条城市规划还有利于在地域及气候等特定条件下创造独特的城市风格。件下创造独特的城市风格。城市规划的任务是： 根据国家城市发展和建设的方针，经济根据国家城市发展和建设的方针，经济技术政策、国民经济和社会发展长远规划，技术政策、国民经济和社会发展长远规划，区

55、域规划，以及城市所在地区的自然条件、区域规划，以及城市所在地区的自然条件、历史情况、现状特点和建设条件，布置城镇历史情况、现状特点和建设条件，布置城镇体系，合理地确定城市在规划期内经济和社体系，合理地确定城市在规划期内经济和社会发展的目标，确定城市的性质、规模和布会发展的目标，确定城市的性质、规模和布局，统一规划，合理利用城市土地，综合部局，统一规划，合理利用城市土地，综合部署城市经济、文化、公用事业及战备等各项署城市经济、文化、公用事业及战备等各项建设，保证城市有秩序地、协调地发展。建设，保证城市有秩序地、协调地发展。一、城市规划的层次及与其他规划的关系 城市规划的层次城市规划的层次 城市规

56、划一般分为总体规划和详细规划两个层城市规划一般分为总体规划和详细规划两个层次，对于某些大城市或特大城市在总体规划之次，对于某些大城市或特大城市在总体规划之后还需有分区规划。后还需有分区规划。它是对总体规划的进一步它是对总体规划的进一步深化，更偏重于战略性，使总体规划能够直接深化，更偏重于战略性，使总体规划能够直接有效地指导下一步的详细规划和设计。有效地指导下一步的详细规划和设计。分区规分区规划仍属总体规划范畴。划仍属总体规划范畴。 城市总体规划城市总体规划 总体规划的主要任务是确定城市的性质、总体规划的主要任务是确定城市的性质、规模和城市的发展方向。对城市中各项规模和城市的发展方向。对城市中各

57、项建设布局和环境面貌进行全面安排，制建设布局和环境面貌进行全面安排，制定规划定额指标，并制定规划的实施步定规划定额指标，并制定规划的实施步骤和措施。总体规划的骤和措施。总体规划的期限一般与国民期限一般与国民经济计划和长远规划相适应，远期规划经济计划和长远规划相适应，远期规划一般为一般为1520年，近期规划一般为年，近期规划一般为5年。年。 城市总体规划一般有以下内容：城市总体规划一般有以下内容：选择城市用地，确定规划区范围，划定选择城市用地，确定规划区范围，划定城市用地功能分区、综合安排工业、交城市用地功能分区、综合安排工业、交通运输、仓库、生活居住、文教、体育、通运输、仓库、生活居住、文教、

58、体育、科研、商业和绿化用地。科研、商业和绿化用地。确定城市的性质和发展方向，估算城市确定城市的性质和发展方向，估算城市人口发展规模和选定有关城市总体规划人口发展规模和选定有关城市总体规划和各项技术经济指标。和各项技术经济指标。选定建筑标准和定额标准。选定建筑标准和定额标准。提出大型公共建筑位置的规划意见。提出大型公共建筑位置的规划意见。编制各项工程规划和专门规划，包括卫编制各项工程规划和专门规划，包括卫星城镇的建设、旧城改造、新区开发、星城镇的建设、旧城改造、新区开发、住宅和生活服务设施建设，以及城市交住宅和生活服务设施建设，以及城市交通、给水排水、防洪防涝、能源工程、通、给水排水、防洪防涝、

59、能源工程、邮电通讯、园林绿化、环境保护、备战邮电通讯、园林绿化、环境保护、备战与抗震等专业规划。与抗震等专业规划。进行可行性研究及技术经济论证。进行可行性研究及技术经济论证。安排近期建设用地，提出近期建设的主安排近期建设用地，提出近期建设的主要项目，确定近期建设范围和建设步骤，要项目，确定近期建设范围和建设步骤，估算城市近期建设总投资。估算城市近期建设总投资。拟定实施规划的步骤和措施，并与国民拟定实施规划的步骤和措施，并与国民经济和社会发展规划相协调统一。经济和社会发展规划相协调统一。总体规划编制的成果一般包括下列图纸和总体规划编制的成果一般包括下列图纸和文件：文件：城市现状图。在地形图上标志

60、各项用地城市现状图。在地形图上标志各项用地的位置和范围，各项公用设施、交通设的位置和范围，各项公用设施、交通设施、主要工程管线和构筑物的位置。施、主要工程管线和构筑物的位置。城市用地评价图。根据城市用地的地形、城市用地评价图。根据城市用地的地形、地质、水文等天然条件和用地发展情况地质、水文等天然条件和用地发展情况来评价用地的技术和经济适应性。来评价用地的技术和经济适应性。城市环境质量评价图。评价城市的环境城市环境质量评价图。评价城市的环境特征，以指导城市用地功能分区和发展特征，以指导城市用地功能分区和发展方向。方向。城市规划总图。标明规划用地范围，工城市规划总图。标明规划用地范围，工业、公建、