工程项目投资成本预算及财务分析

1、工程工程投资本钱预算与财务分析一个开发工程从可行性研究到竣工投入使用，需要投入大量资金。为了对工程进展经济效益评价并作出投资决策，必须对工程的投资进展准确的估算。投资估算篇：投资估算所考虑的X围包括土地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、财务费、销售费用及有关税费等工程全部本钱和费用投入。各项本钱费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大，尤其是依建立工程的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的工程的本钱费用构成有一定的差异。工程开发本钱费用构成如下：1、土地费用一一土地费用是指为取得工程用地使用权而发生的费用。包括1土地使用权出让金、征地费；2城市建立配套费；3拆迁安置补偿费。(1) 土地使

2、用权出让金：土地使用权出让金的估算一般可参照政府近期出让的类似地块金额并进展时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让、周围环境及土地现状等因素的修正得到；也可以依据政府公布的城市基准地价，根据工程所处的地段等级、用途容积率、使用年限等因素修正得到。(2) 土地征用费：征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费，土地投资补偿费等。国家和各省市对各项费用的标.word.准都作出了具体的规定，因此农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关标准进展。(3)城市建立配套费：指因政府投资进展城市根底设施如自来水厂、污水处理厂、煤气厂、供热厂和城市道路等建立而由受益人分摊的费用，有时该项费用还包括非营业性

3、的配套设施，如居委会，派出所、幼儿园、中小学等的建立费的分摊，统称配套设施建立费。这些费用的估算可根据各地的具体规定或标准进展。(4)拆迁安置补偿费：拆迁安置补偿费实际包括两局部费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。拆迁安置费是指开发建立单位对被撤除房屋的使用人，依据有关规定给予安置所需的费用。拆迁补偿费是指开发建立单位对被撤除房屋的所用权人，依据有关规定给予补偿所需的费用。2,前期工程费一一前期工程费主要包括工程的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘察以及“三通一平等土地开发工程费支出。工程的规划、设计、可行性研究所需的费用支出一般可按工程总投资的一个百分比估算。“三通一平等土地开发费用，主要包

4、括地上原有建筑物撤除费用、场地平整费用和通水、电、路的费用。这些费用的估算可根据实际工程量，参照有关计费标准估算。3.房屋开发费一一房屋开发费包括建安工程费、附属工程费和室外工程费.word.(1)建安工程费：建安工程费是指直接用于工程建立的总本钱费用，主要包括建筑工程费构造、建筑、特殊装修工程费、设备及安装工程费给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安装、其他设备及安装等和室内装修家具费。(2)附属工程费包括锅炉房、热力站、变电室、煤气调压站、车棚及信报箱等建立费用。(3)室外工程费包括自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、室外照明等的建立费用。在可

5、行性研究阶段，房屋开发费尤其是其中的建筑安装工程费的估算，可以工程量来计算。4 .管理费一一管理费是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各种费用，包括公司经费、工会经费、职工教育培训经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、房产税、土地使用税、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、报废损失及其他管理费用。管理费可按工程投资或前三项直接费用的一个百分比计算。5 .销售费用一一销售费用是指开发工程在销售其产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费，销售机构的折旧费、广告宣传费、代理费等。该项费用一般按销售收入

6、的一个百分比计算.word.6 .财务费用一一财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费以及企业筹资发生的其他财务费用。7 .其他费用一一其他费用主要包括临时用地费、临时建立费、施工图预算、标底编制费、工程合同预算、标底审查费、招标管理费、总承包管理费、合同公正费，工程监理费等杂项费用。这些费用一般按当地有关部门规定的费率估算。8 .不可预见费不可预见费根据工程的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用的3%7%估算。9 .税费一一指工程所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。各项税费应根据当地有关法规标准估算。财务

7、分析篇：财务分析主要是通过计算工程的财务内部收益率、财务净现值、投资回收期和本钱利润率等主要技术经济指标，对开发工程的盈利能力进展分析。1 .财务内部收益率一一财务内部收益率简写为FIRR是工程在整个计算期内，各年的净现金流量现值累计等于零时的折现率。FIRR是评价工程盈利性的根本指标。这里的计算期，对开发工程而言是指从购置土地使用权开场到工程全部售出为止的时间。FIRR的计算公式为：2(CI-CO)(1+FIRR)t=0式中：CI一一现金流入量；CO现金流出量;.word.CI-COt工程在第t年的净现金流量；t=0工程开场进展的时间点；n计算期，即工程的开发或经营周期。财务内部收益率的经济

8、含义是，工程在这样的折现率下，到工程寿命终了时，所可以被完全收回所有的投资。内部收益率也说明了工程投资所能支付的最高贷款利率。如果贷款利率高于内部收益率，工程就会面临亏损。因此所求出内部收益率是可以承受的贷款最高利率。将所求出的内部收益率与部门或行业的基准收益率或目标收益率ic比拟。当FIRRAic时，那么认为工程在财务上是可以承受的。FIRR的具体计算用内插公式求：FIRR=i+|NPV|(i2-ii)/|NPV|+|NPM|式中：ii当净现值为接近于零的正值时的折现率；i2当净现值为接近于零的负值时的折现率；NPV采用低折现率时的净现值的正值；NPV2采用高折现率时的净现值的负值；式中ii

9、与i2之差不应超过2%。2 .财务净现值一一财务净现值FNPV是开发工程财务评价中的另一个重要的经济指标。它是指工程按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic将各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。其计算公式：FNPV至CI-COt(1+ic)-t.word.式中：FNPV工程在起始时间点的财务净现值;ic基准收益率或设定的目标收益率。如果FNPV>0,说明工程的获利能力到达或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以承受的。3 .动态投资回收期一一动态投资回收期Pt是指工程一净现值抵偿全部投资所需的时间，是反映开发工程投资回收能力的重要指标。对开发工程来说，动态投资回收期自开发

10、投资起始点算起，累计净现值等于零或出现正值的年份即为投资回收终止年份。其计算公式为：Pt=累计折现值开场出现正值的年份-1+上年累计折现值的绝对值/当年净现金流量的折现值求出的Pt与基准回收期Pc相比拟，如果PtWPc,那么工程在财务上是可行的。4 .开发商本钱利润率一一开发商本钱利润率是初步判断工程财务可行性的指标，其计算公式为：开发商本钱利润率=工程总开发价值-总开发本钱/总开发本钱*100%在计算工程总开发价值是，如果工程是全部销售，那么等于扣除销售税金后的净销售收入；当工程用于出租时，为工程在整个持有期内所有净经营收入的现值累计之和。案例篇：某开发商拟在一地块上开发一多层住宅小区，拟售

11、.word.价2200元/平方米。1 .销售收入表:建筑类型单价元/平方米面积平方米销售收入万元多层22004000088002 .本钱费用表:工程子工程计算过程单位：万元土地费用土地使用权出让金32万/亩*41亩=1312土地转让契税等1.3万/亩*41亩=53.3城巾建立配套费250兀/平方米*4力平方米=1000小计2365.3前期工程费规划勘察设计费10兀/平方米*4力平方米=40可行性研究费1兀/平方米*4力平方米=4三通一平费30兀/平方米*4力平方米=120小计164房屋开发费建安工程费600兀/平方米*4力平方米=2400附属工程费90兀/平方米*4力平方米=360室外工程费2

12、00兀/平方米*4力平方米=800小计3560其他费用工程质量监视费1兀/平方米*4力平方米=4工程监理费10兀/平方米*4力平方米=40小计44管理费用/2365.3+164+3560+44万元*1.3%=80财务费用/2365.3+164+3560+44万元*5%=300销售费用/8800万元*1.36%=120不口预见费/6133.3+80+300+120力兀*3%=200总计/68333 .利J润表:工程计算过程单位：万兀销售收入8800开发本钱6833营业税及附加销售收入*5.5%=8800*5.5%=484工程总开发价值销售收入-营业税及附加=8316税前利润工程总开发价值-开发本

13、钱=8316-6833=1483所得税税前利润*33%=1483*33%=490.word.税后利润税前利润-所得税=1483-490=993三项基金税后利润*15%=993*15%=149可分配利润税后利润-三项基金=993-149=844由该表可以求出工程的“本钱利润率本钱利润率=工程总开发价值-总开发本钱/总开发本钱*100%=8316-6833/6833*100%=21.7%4 .投资方案表：单位：万元，内为投入比例工程2001年2002年2003年合计土地本钱2365100%2365建造本钱3724100%3724其他费用44100%44管理费用1620%3240%3240%80财务

14、费用6020%12040%12040%300销售费用2420%4840%4840%120不口预见费4020%8040%8040%200各项税金及基金1123100%1123销售收入264030%616070%8800由上表可以得出如下现金流量表：单位：万元工程2001年2002年2003年现金流入量0+2640+6160现金流出量-2505-4048-1403净现金流量-2503-1408+4757财务分析如下：取基准收益率为10%。财务净现值FNPV:FNPVWCI-COt(1+ic)-t=-2503/1.1-1408/1.12+4757/1.13=135万因为PNPV=135>0明工程的获利能力超过了基准收益率的要求，所以从财务净现值的角度来看本工程是可行的。.word.1 .财务内部收益率FIRR:当ii取12%时，NPV=-2503/1.12-1408/1.122+4757/1.也=29当i2取13%时，NPM=-2503/1.13-1408/1.132+4757/1.13'=-21FIRR=i+|NPVIQi)/|NPV|+|NPV|=12%+29*13%-12%/29+21=12.58%由于本工程的贷款利率为7