房地产抵押业务经纪公司操作规程

1、房地产抵押业务房地产抵押业务工程管理3班 刘银军 黄 武 卢成伟123目 录一、房地产抵押业务的概述一、房地产抵押业务的概述n1、概念：房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。抵押人是指以房地产作为本人或第三人履行债务担保的企业法人、个人和其他经济组织。抵押权人是指接受房地产抵押作为履行债务担保责任的法人、个人和其他经济组织。抵押物是指由抵押人提供并经抵押权人订可的作为债务人履行债务担保的房地产

2、。n2、业务对象：主体是拥有房产所有权和土地使用权的个人和企业。主体是拥有房产所有权和土地使用权的个人和企业。此处的房地产主要是指单位、私人合法拥有产权和使用权的商业用房、办公楼、仓库、厂房、土地等。二、房产抵押业务操作流程二、房产抵押业务操作流程经纪公司操作流程经纪公司操作流程n1、洽谈业务、了解客户需求n2、查验房地产产权证n3、实地勘察与评估n4、签订合同、办理登记及公证n5、办理抵押登记n6、放款n7、客户服务及续当n8、还款、注销抵押查验证件、确认权属查验证件、确认权属n 由业务初审客户提供的有关其房地产抵押典当提供的基本资料基本资料（当户的合法有效证件及当物所有权证明），审核资料的

3、完整性、真实性、合法性，并将客户资料记入客户业务接待登记簿。对基本资料不完整的客户协助其准备齐全。实地勘察家访评估实地勘察家访评估n 对基本资料完整的客户，业务应及时到房屋所在地察察看房屋新旧、朝向、房型等看房屋新旧、朝向、房型等，并与房屋所有权证、国有土地使用权证上的记载相核对，核实屋主及居住地的真实性。n经查验、勘察符合条件的业务，根据房屋的新旧程度、区域地段、同类市价等综合因素由我公司进行估价，或者请我公司委托的专业的、符合法律资格的房地产估价估价事务所估价，以确定房屋的现行价值。以确定房屋的现行价值。n将客户资料、房地产估价报告书提交公司，由董事会根据公司经营状况、风险等因素确定该笔业

4、务的可操作性确定该笔业务的可操作性，对可操作的业务确定折当率、利率、费率标准。签订合同、办理登记及公证签订合同、办理登记及公证n 业务根据董事会决议的折当率、利率、费率标准等条款，与客户签订主合同（借款合同或当票）和抵押合同。客户签订主合同（借款合同或当票）和抵押合同。n抵押房屋，要到房地产登记部门办理他项权利登记，取取得他项权利证书。得他项权利证书。办理抵押登记办理抵押登记 现房抵押登记需提交的资料：n1、房地产权证房地产权证（或房屋所有权证、土地使用权证）；n2、房地产估价报告书房地产估价报告书；n3、划拔用地、集体土地及村民所有的房地产提交优先向政府补交地价款保证书、市政府及国土资源局批

5、准抵押的文件批准抵押的文件；n4、抵押人为合资企业、有限责任公司、股份公司的，须提交董事会或股东大会同意抵押的证明同意抵押的证明；n5、抵押人为国有或国有控股、集体企业的，须提交其上级主管部门同意抵押的证明同意抵押的证明；n6、房改房、经济适用住房须提交市房委会核准文件核准文件；n7、抵押各方当事人的身份证明或法人证明身份证明或法人证明；n1）个人：身份证、军（警）官证； n2）企业：营业执照副本及法定代表人身份证复印件，境外企业营业执照需要经认证或公证；n3）行政事业单位：法人代码证书及法定代表人身份证复印件；在建工程抵押登记需提交的资料在建工程抵押登记需提交的资料 n1、房地产权证房地产权

6、证（或土地使用权证）；n2、建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、用地红线图、缴清地价款凭证（计收地价单位证明）；n3、房地产估价报告书房地产估价报告书；n4、在建工程已完工部分的抵押房地产楼层平面图楼层平面图；n5、划拔用地、集体土地的提交优先向政府补交地价款的保证书，属村集体土地的房地产须提交村委会同意抵押的证明同意抵押的证明；n6、市政府或国土资源局批准抵押的文件批准抵押的文件；n7、抵押人为合资企业、有限责任公司、股份公司的，须提交董事会或股东大会同意抵押的证明同意抵押的证明；n8、抵押人为国有或国有控股、集体企业的，须提交其上级主管部门同意抵押同意抵押的证明的证明；

7、n9、抵押各方当事人的身份证明或法人证明身份证明或法人证明；1) 个人：身份证、军（警）官证；2) 企业：营业执照副本及法定代表人身份证复印件，境外企业营业执照需要经认证或公证；3）行政事业单位：法人代码证书及法定代表人身份证复印件；空地抵押登记需提交的资料：空地抵押登记需提交的资料： n1、房地产权证房地产权证（或土地使用权证）；n2、建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、用地红线图、缴清地价款凭证（计收地价单位证明）；n3、属划拔用地的，双方须提交优先向政府补交地价款的保证书，房地产估价报告书房地产估价报告书；n4、市政府或国土资源局批准抵押的文件批准抵押的文件；n5、抵

8、押人为合资企业、有限责任公司、股份公司的，须提交董事会或股东大会同意抵押的证明同意抵押的证明；n6、抵押人为国有或国有控股、集体企业的，须提交其上级主管部门同意抵押的证明同意抵押的证明；n7、抵押各方当事人的身份证明或法人证明身份证明或法人证明；三、如何规避房地产抵押业务的风险三、如何规避房地产抵押业务的风险1 1n（一）、建立完善房地产价格评估体系（一）、建立完善房地产价格评估体系n 房地产价格评估，是房地产抵押典当中的重要环节。准确的市场评估是开展房地产典当业务的基础，既避免了典当行风险、同时也保障了出当人利益。 n评估参因考素n1、评估时点评估时点n2、区域因素区域因素n 这包括地段等级

9、；基础设施；商服设施（银行、学校、邮局、医院、集市）；交通条件（公交线路和道路通达程度）；人口素质和治安状况；绿化环境；特别是该房地产所在地的规划发展前景；以及对物业价值产生重大影响的其他因素等。n3、房地产的个别因素房地产的个别因素这包括物业用途（住宅、办公、商业）、物业权属、物业类型、建筑结构、建造年代、楼层、朝向、房型、面积、物业管理和装修情况等。n4、结合上述因素，控制好当物的给付比例结合上述因素，控制好当物的给付比例n 三、如何规避房地产抵押业务的风险三、如何规避房地产抵押业务的风险2 2n（二）在法律保障体系下开展业务（二）在法律保障体系下开展业务 1.前期审核前期审核 （1）查验出当人有效证件;（2）查验房地产权属 2房地产抵押合同主要内容房地产抵押合同主要内容 （1）抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所； （2）主债权的种类、数额； （3）抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积等； （4）抵押房地