第八章房地产金融与资本市场

1、2021/3/261第八章第八章 房地产金融与资本市场房地产金融与资本市场 第一节第一节 房地产金融概述房地产金融概述第二节第二节 房地产资金的传统融资房地产资金的传统融资 第三节第三节 房地产资金的资本市场融资房地产资金的资本市场融资2021/3/262 第一节第一节 房地产金融概述房地产金融概述 基本任务是为房地产的生产、流通和消基本任务是为房地产的生产、流通和消费筹集资金和分配资金。费筹集资金和分配资金。在房地产开发、流通和消费过程所进行的与货币流在房地产开发、流通和消费过程所进行的与货币流通和货币资金融通有关的一切金融活动的总称。通和货币资金融通有关的一切金融活动的总称。房房地地产产金

2、金融融政策性房地政策性房地产金融产金融商业性房地商业性房地产金融产金融注意两者注意两者的区别！的区别！2021/3/263n房地产金融的特点。房地产金融的特点。资金来源的短期性和资金运用的长期性资金来源的短期性和资金运用的长期性; ;资金来源的固定性和资金运用的特定性资金来源的固定性和资金运用的特定性; ;很强的政策性。很强的政策性。n房地产融资方式。房地产融资方式。房产融资与土地融资房产融资与土地融资; ;直接融资与间接融资直接融资与间接融资; ;权益性融资与债务性融资很强的政策性。权益性融资与债务性融资很强的政策性。 2021/3/264n房地产金融市场的主体与客体房地产金融市场的主体与客

3、体政府政府银行与非银行金融机构银行与非银行金融机构房地产开发经营企业房地产开发经营企业居民个人居民个人房地产金融市场指房地产资金供求双方房地产金融市场指房地产资金供求双方运用金融工具进行各类房地产资金交易运用金融工具进行各类房地产资金交易的场所与行为的总和的场所与行为的总和2021/3/265n房地产金融市场的分类房地产金融市场的分类 -按照市场层次的不同按照市场层次的不同 n一级市场一级市场是指资金需求者通过房地产金融中介是指资金需求者通过房地产金融中介机构或者资本市场进行初始资金融通的市场。机构或者资本市场进行初始资金融通的市场。 n二级市场二级市场是指资金需求者通过房地产抵押贷款是指资金

4、需求者通过房地产抵押贷款证券化或房地产有价证券的再交易进行资金再证券化或房地产有价证券的再交易进行资金再融通的市场。融通的市场。 一级市场是二级市场的基础和前提一级市场是二级市场的基础和前提,二级市场二级市场是一级市场存在与发展的重要条件之一是一级市场存在与发展的重要条件之一,一级一级市场都受到二级市场的重要影响市场都受到二级市场的重要影响 2021/3/266房地产金融市场的分类房地产金融市场的分类按照融资工具的不同按照融资工具的不同 n房地产抵押贷款市场房地产抵押贷款市场是指企业或购房者以符合条件的房是指企业或购房者以符合条件的房地产作为借款担保向房地产金融机构融通资金的市场地产作为借款担

5、保向房地产金融机构融通资金的市场, ,包括个人房地产消费信贷市场和房地产企业开发贷款市包括个人房地产消费信贷市场和房地产企业开发贷款市场。场。n房地产证券市场房地产证券市场是指围绕着房地产是指围绕着房地产股票股票、债券债券、抵押贷、抵押贷款证券、款证券、投资基金投资基金券等各种券等各种有价证券有价证券的发行和买卖形成的发行和买卖形成的各种交易关系总和的各种交易关系总和 。n房地产保险市场房地产保险市场是指以房屋及其相关利益和责任为保险是指以房屋及其相关利益和责任为保险标的展开的保险业务市场。标的展开的保险业务市场。n房地产信托市场房地产信托市场是指受人所托代为办理房地产买卖、租是指受人所托代为

6、办理房地产买卖、租赁保险等房地产信托业务的市场。赁保险等房地产信托业务的市场。 2021/3/267第二节第二节 房地产资金的传统融资房地产资金的传统融资 一、住房储蓄体系一、住房储蓄体系二、住房公积金二、住房公积金三、房地产抵押贷款三、房地产抵押贷款2021/3/268国外房地产金融的发展国外房地产金融的发展各具各具特色的房地产金融制度特色的房地产金融制度n英国英国: :互助性的建筑协会互助性的建筑协会, ,17751775年理查德年理查德. .凯特雷凯特雷在伯明翰建立在伯明翰建立n德国德国: :住房储蓄银行住房储蓄银行合同储蓄制度合同储蓄制度n美国美国: :高度发达的抵押贷款金融机制、职能

7、分工高度发达的抵押贷款金融机制、职能分工完善的抵押贷款机构及担保机构、发达的证券化完善的抵押贷款机构及担保机构、发达的证券化制度制度n日本日本: :完善、各有分工的住房金融支持体系、住完善、各有分工的住房金融支持体系、住房金融公库制度房金融公库制度n新加坡新加坡: :中央公积金制度中央公积金制度2021/3/269英国英国-建筑协会建筑协会（住房合作社）住房合作社）n住房合作社是一种互相帮助、共同建房的非营住房合作社是一种互相帮助、共同建房的非营利性团体利性团体, ,属于集体合作性质属于集体合作性质, ,它是以建房资金它是以建房资金融通和储蓄、建设和管理一体化来解决住房问融通和储蓄、建设和管理

8、一体化来解决住房问题的不以盈利为目的的群众性的公益团体。题的不以盈利为目的的群众性的公益团体。n其宗旨是改善社员居住条件其宗旨是改善社员居住条件, ,为社员住宅提供现为社员住宅提供现有条件下的最佳服务。它以自愿、协作、平等有条件下的最佳服务。它以自愿、协作、平等互利、民主管理为组织原则互利、民主管理为组织原则, ,实行入社自愿实行入社自愿, ,退退社自由。社自由。 2021/3/2610德国德国-住房储蓄银行住房储蓄银行n专门经营住房储蓄贷款的专业银行专门经营住房储蓄贷款的专业银行, ,是一是一种自愿合作建房组织。种自愿合作建房组织。n与一般商业银行的个人住房贷款不同与一般商业银行的个人住房贷

9、款不同, ,其其业务特点是业务特点是: :先存后贷、低存低贷、固定先存后贷、低存低贷、固定利率、专款专用、封闭运作。利率、专款专用、封闭运作。 2021/3/2611新加坡新加坡-住房公积金住房公积金:强制缴纳强制缴纳n即在资金短缺的情况下即在资金短缺的情况下,国家通过建立各国家通过建立各类基金以保证房地产金融资金的供应。类基金以保证房地产金融资金的供应。n基本特征基本特征:资金稳定性强、资金存款期限资金稳定性强、资金存款期限长、筹资数额大、筹资成本低。长、筹资数额大、筹资成本低。2021/3/2612美国美国:抵押贷款证券化模式抵押贷款证券化模式n欧美国家依靠其发达的资本市场充分运欧美国家依

10、靠其发达的资本市场充分运用金融手段筹集房地产金融资金的模式。用金融手段筹集房地产金融资金的模式。n基本特征基本特征:公司化操作、筹资迅速而灵活、公司化操作、筹资迅速而灵活、市场化的风险分担机制。市场化的风险分担机制。n以美国、加拿大等国家的典型。以美国、加拿大等国家的典型。2021/3/2613第三节第三节 房地产资金的资本市场融资房地产资金的资本市场融资n房地产股票与债券融资房地产股票与债券融资n房地产抵押贷款证券化房地产抵押贷款证券化n房地产投资信托房地产投资信托2021/3/2614房地产股票房地产股票n即指房地产股份有限公司发行的、表示其股东即指房地产股份有限公司发行的、表示其股东按其

11、持有的股份享受权益和承担义务的可转让按其持有的股份享受权益和承担义务的可转让的书面凭证。的书面凭证。 n股票作为书面凭证股票作为书面凭证,本身没有价值本身没有价值,但是它作为但是它作为向公司提供资本的权益证明向公司提供资本的权益证明,代表着一定收益代表着一定收益的权力的权力,因此具有价值因此具有价值,可以作为商品进行转让。可以作为商品进行转让。股票一经购买股票一经购买,持有者就不能要求退股持有者就不能要求退股,但可以但可以到二级市场上卖出。到二级市场上卖出。 2021/3/26152021/3/26162021/3/2617房地产股票的类别房地产股票的类别 按股东承按股东承担的风险大小和享有的

12、权利担的风险大小和享有的权利n普通股是在优先股要求权得到满足之后才享有普通股是在优先股要求权得到满足之后才享有对公司利润和资产分配权利的股票对公司利润和资产分配权利的股票其股息收益随着公司经营情况的不同而不同其股息收益随着公司经营情况的不同而不同, ,无上、无上、下限下限; ;有出席股东大会的会议权、表决权和选举权、有出席股东大会的会议权、表决权和选举权、被选举权、剩余索取权、优先认股权。是最普通的被选举权、剩余索取权、优先认股权。是最普通的最重要的一种股票形式。最重要的一种股票形式。n优先股是指在剩余索取权方面较普通股优先的优先股是指在剩余索取权方面较普通股优先的股票。股票。取得固定股息取得

13、固定股息, ,通常没有投票权通常没有投票权, ,只有在特定的情况只有在特定的情况下才有临时投票权下才有临时投票权, ,风险小于普通股风险小于普通股, ,预期收益也低预期收益也低于普通股。于普通股。 2021/3/2618房地产股票的类别房地产股票的类别 按是否记名按是否记名n记名股票是指在股票上载有股东姓名的股票。记名股票是指在股票上载有股东姓名的股票。公司备有股东名册记录股东姓名及地址等信息。公司备有股东名册记录股东姓名及地址等信息。 转让时转让时,必须将受让人的姓名或法人名称记载在公司必须将受让人的姓名或法人名称记载在公司股票之上股票之上,并将其姓名和地址等信息记录在公司股东并将其姓名和地

14、址等信息记录在公司股东名册之上名册之上,转让才能生效。转让才能生效。n无记名股票是指不在股票上记载股东姓名的股无记名股票是指不在股票上记载股东姓名的股票。票。 转让时转让时,只需进行股票的交付即使转让生效。只需进行股票的交付即使转让生效。 无记名股票相对记名股票而言更加普遍。无记名股票相对记名股票而言更加普遍。 2021/3/2619房地产股票的价格房地产股票的价格 n主要有票面价格、发行价格和市场价格等。主要有票面价格、发行价格和市场价格等。 n票面价格是指股票票面上标明的金额票面价格是指股票票面上标明的金额, ,即面值。即面值。票面价格是其它价格的参考依据票面价格是其它价格的参考依据, ,

15、随着股市行情随着股市行情的变化的变化, ,其与股票所实际代表的资产价值差距可其与股票所实际代表的资产价值差距可能很大。能很大。n发行价格是指股票发行时销售价格发行价格是指股票发行时销售价格, ,它的确定受它的确定受到股市行情、公司声誉、公司成长性、资本构成、到股市行情、公司声誉、公司成长性、资本构成、发行费用等多种因素的影响。发行费用等多种因素的影响。n市场价格是指股票在二级市场上的交易价格。市场价格是指股票在二级市场上的交易价格。它它不仅仅取决于公司的经营状况的好坏不仅仅取决于公司的经营状况的好坏, ,还受到整还受到整个市场行情和投机等因素的影响个市场行情和投机等因素的影响, ,其价格的波动

16、其价格的波动会比较大。会比较大。2021/3/2620房地产债券房地产债券n是指房地产公司依照法定程序发行的、约定是指房地产公司依照法定程序发行的、约定在一年以上期限内还本付息的有价证券。在一年以上期限内还本付息的有价证券。n按抵押担保状况分为信用债券、抵押债券、按抵押担保状况分为信用债券、抵押债券、担保信托债券和设备信托证。担保信托债券和设备信托证。 n按利率可分为按利率可分为固定利率债券、按利率可分为按利率可分为固定利率债券、浮动利率债券、指数债券和零息债券。浮动利率债券、指数债券和零息债券。n按内含选择权可分成可赎回债券、偿还基金按内含选择权可分成可赎回债券、偿还基金债券、可转换债券和带

17、认股权证的债券。债券、可转换债券和带认股权证的债券。 2021/3/2621二、房地产抵押贷款证券化二、房地产抵押贷款证券化Mortgage-Backed Securitization2021/3/2622何谓证券化何谓证券化?n证券从法律意义上是指各类记载并代表一定权证券从法律意义上是指各类记载并代表一定权利的法律凭证的统称利的法律凭证的统称, ,用以证明持券人有权依用以证明持券人有权依其所持证券记载的内容而取得应有的权益。其所持证券记载的内容而取得应有的权益。 证券主要有股票、债券、基金、权证、银证券主要有股票、债券、基金、权证、银行定期存单等。行定期存单等。 n证券化一般可以理解为将不可

18、交易的金融资产证券化一般可以理解为将不可交易的金融资产转化为可交易的证券的过程。转化为可交易的证券的过程。广义的证券化包括融资证券化和资产证券化广义的证券化包括融资证券化和资产证券化; ;狭义的证券化仅指资产证券化。狭义的证券化仅指资产证券化。 2021/3/2623融资证券化融资证券化n是指资金需求者依法在资本市场和货币是指资金需求者依法在资本市场和货币市场上发行证券市场上发行证券( (股票、债券等股票、债券等) )的方式的方式直接向资金供给者融通资金的融资方法。直接向资金供给者融通资金的融资方法。n不同于向金融机构贷款的间接融资方式不同于向金融机构贷款的间接融资方式, ,融资证券化的实质是

19、直接融资方式融资证券化的实质是直接融资方式, ,多为多为信用融资。信用融资。n属于增量的证券化属于增量的证券化, ,又称为又称为“初级证券化初级证券化”或或“一级证券化一级证券化”。 2021/3/2624资产证券化资产证券化n是指原始权益人将不流动的资产或可预是指原始权益人将不流动的资产或可预见的现金流收入见的现金流收入, ,集中并分割成可在金融集中并分割成可在金融市场上流通的若干证券单位的过程市场上流通的若干证券单位的过程, ,持有持有该证券就代表着对资产享有收益权。该证券就代表着对资产享有收益权。n是在原有信用基础上发展起来的是在原有信用基础上发展起来的, ,基本上基本上属于存量的证券化

20、属于存量的证券化, ,又称为又称为“二级证券二级证券化化”。 2021/3/2625房地产证券化的含义房地产证券化的含义n将非证券形态的房地产转化将非证券形态的房地产转化为证券形态的过程。为证券形态的过程。n包括房地产抵押贷款债权证包括房地产抵押贷款债权证券化和房地产物权证券化。券化和房地产物权证券化。2021/3/2626房地产抵押贷款债权证券化房地产抵押贷款债权证券化n房地产金融机构将其拥有的房地产抵押房地产金融机构将其拥有的房地产抵押贷款债权分割成小单位面值的有价证券贷款债权分割成小单位面值的有价证券出售给广大投资者出售给广大投资者, ,从而在资本市场上进从而在资本市场上进行再融资的行为

21、。行再融资的行为。n以一级市场以一级市场( (发行市场发行市场) )上抵押贷款组合上抵押贷款组合为基础为基础, ,发行抵押贷款证券的结构性融资发行抵押贷款证券的结构性融资行为。行为。n此种证券化最为成功的代表品种就是住此种证券化最为成功的代表品种就是住房抵押贷款证券化。房抵押贷款证券化。2021/3/2627房地产物权证券化房地产物权证券化n房地产投资经营机构将房地产价值由固定资本房地产投资经营机构将房地产价值由固定资本形态转化为具有流动性功能的证券商品形态转化为具有流动性功能的证券商品,通过通过发售这种证券商品在资本市场上筹集资金。发售这种证券商品在资本市场上筹集资金。n主要形式主要形式:以

22、项目融资、产权证券化、投资信以项目融资、产权证券化、投资信托托n主要的房地产权益证券包括房地产企业股票、主要的房地产权益证券包括房地产企业股票、房地产企业债券、房地产投资基金、房地产投房地产企业债券、房地产投资基金、房地产投资信托基金等。资信托基金等。2021/3/2628二者的主要区别二者的主要区别n物权证券化是房地产企业物权证券化是房地产企业,房地产投资公房地产投资公司等非银行金融机构的融资行为司等非银行金融机构的融资行为,其证券其证券化基础是房地产企业的信用或特定房地化基础是房地产企业的信用或特定房地产开发项目的信用产开发项目的信用;n债券证券化一般是银行解决抵押贷款资债券证券化一般是银

23、行解决抵押贷款资产流动性问题产流动性问题,分散风险的行为分散风险的行为,其证券化其证券化基础是业已存在的银行信用。基础是业已存在的银行信用。2021/3/2629住房抵押贷款证券化的内涵住房抵押贷款证券化的内涵n发放住房抵押贷款的金融机构将其持有发放住房抵押贷款的金融机构将其持有的抵押贷款的抵押贷款,汇集重组成为抵押组群汇集重组成为抵押组群,经过经过担保和信用加强担保和信用加强,以证券形式出售给投资以证券形式出售给投资者的融资过程。者的融资过程。n属于房地产抵押贷款的二级市场。属于房地产抵押贷款的二级市场。 n住房抵押贷款适宜于证券化的原因住房抵押贷款适宜于证券化的原因: :信贷普及率高、规模

24、大。信贷普及率高、规模大。可形成稳定的收入流。可形成稳定的收入流。贷款的违约率低、安全性高贷款的违约率低、安全性高。 2021/3/2630 住房抵押贷款证券化住房抵押贷款证券化住房抵押贷款证券化住房抵押贷款证券化是指金融机构是指金融机构 (主要是主要是商业银行商业银行) 把自己所持有的流动性较差但把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇聚具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇聚重组为抵押贷款群组。由证券化机构以现重组为抵押贷款群组。由证券化机构以现金方式购入金方式购入,经过担保或信用增级后以证券经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。这一过的形式出售给投资者的

25、融资过程。这一过程将原先不易被出售给投资者的缺乏流动程将原先不易被出售给投资者的缺乏流动性但能够产生可预见性现金流入的资产性但能够产生可预见性现金流入的资产,转转换成可以在市场上流动的证券。换成可以在市场上流动的证券。 2021/3/2631（1）住房抵押贷款证券化发展）住房抵押贷款证券化发展n二战以后二战以后,世界金融领域里的创新世界金融领域里的创新,最引人注目的莫过最引人注目的莫过于资产证券化。经过多年的发展于资产证券化。经过多年的发展,发达国家的资产证券化发达国家的资产证券化无论是数量还是规模都是空前的。美国无论是数量还是规模都是空前的。美国1985年资产证券年资产证券发行总量为发行总量

26、为8亿美元亿美元,到到1992年年8月已达月已达1888亿美元亿美元,7年平年平均增长均增长157%,到到1996年又上升到年又上升到43256亿美元。住房抵押亿美元。住房抵押贷款证券化始于美国贷款证券化始于美国60年代。当时年代。当时,由于通货膨胀加剧由于通货膨胀加剧,利利率攀升率攀升,使金融机构的固定资产收益率逐渐不能弥补攀高使金融机构的固定资产收益率逐渐不能弥补攀高的短期负债成本。同时的短期负债成本。同时,商业银行的储蓄资金被大量提取商业银行的储蓄资金被大量提取,经营陷入困境。在这种情况下经营陷入困境。在这种情况下,为了缓解金融机构资产流为了缓解金融机构资产流动性不足的问题动性不足的问题

27、,政府决定启动并搞活住房抵押贷款二级政府决定启动并搞活住房抵押贷款二级市场市场,为住房业的发展和复兴开辟一条资金来源的新途径为住房业的发展和复兴开辟一条资金来源的新途径,此举创造了意义深远的住房抵押贷款证券化业务。随后此举创造了意义深远的住房抵押贷款证券化业务。随后,住房抵押贷款证券化从美国扩展到其他的国家和地区住房抵押贷款证券化从美国扩展到其他的国家和地区,如如加拿大、欧洲和日本等。加拿大、欧洲和日本等。住房抵押贷款证券化作为一种金融技术和金融工具住房抵押贷款证券化作为一种金融技术和金融工具,在在美国美国已发展得相当成熟和完善已发展得相当成熟和完善,它是美国商业银行资产它是美国商业银行资产证

28、券化最完美的典型。证券化最完美的典型。 2021/3/2632（2）住房抵押贷款证券化的优点）住房抵押贷款证券化的优点有利于拓宽商业银行的融资渠道有利于拓宽商业银行的融资渠道有利于降低商业银行的经营风险有利于降低商业银行的经营风险 有利于提高商业银行的盈利能力有利于提高商业银行的盈利能力 有利于加强商业银行的资本管理有利于加强商业银行的资本管理 有利于完善中央银行的宏观金融调控有利于完善中央银行的宏观金融调控 有利于推动我国资本市场的发展有利于推动我国资本市场的发展 2021/3/2633（3）住房抵押贷款证券化中存在的技术问题）住房抵押贷款证券化中存在的技术问题n如何将抵押贷款集中起来如何将

29、抵押贷款集中起来,按照贷款风险和按照贷款风险和收益的大小进行分类和标准化。收益的大小进行分类和标准化。n 根据标准化的抵押贷款根据标准化的抵押贷款,如何设计可在证券如何设计可在证券市场上流通的、规范化的证券。市场上流通的、规范化的证券。n抵押贷款债券的管理问题。抵押贷款债券的管理问题。n证券的发行问题。证券的发行问题。 n相关的法律、会计、税收问题。相关的法律、会计、税收问题。 2021/3/2634三、房地产投资信托三、房地产投资信托Real Estate Investment Trusts2021/3/2635房地产投资信托基金房地产投资信托基金 Real Estate Investment Trusts 房地产投资信托基金作为一房地产投资信托基金作为一种房地产融资工具种房地产融资工具,是指在交是指在交易所上市、专门从事房地产易所上市、专门从事房地产经营活动的集合信托投资计经营活动的集合信托投资计划。通过制定信托投资计划划。通过制定信托投资计划,信托公司与投资者签订信托信托公司与投资者签订信托投资合同投资合同,通过发行信托受益通过发行信托受益凭证或股票等方式受托投资凭证或股票等方式受托投资