营销策划商业综合体2013贵阳天一广场项目报

1、ChinaLAND新|港|地|產顧問|策划|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|ManagementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing|Guiyang天一广场营销沟通报告Code of this report 1 2013.9贵阳&天一广场项目 营 销 策 划 报 告谨呈金浩田地产ChinaLAND新|港|地|產顧問|策划|代理|运营Consultancy|Planning|Agency|ManagementChinaLAND新|港|地|產顧問|策划|代理|管理Consultancy

2、|Planning|Agency|ManagementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing|Guiyang天一广场营销沟通报告Code of this report 2 ChinaLAND新|港|地|產顧問|策划|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|ManagementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing|Guiyang金阳科技产业园管委会16-1号地块物业发展沟通报告Code of this report 2 致：贵阳金

3、浩田房地产有限公司由：贵州新港汇智房地产顾问有限公司非常感谢贵司能给予我司参与天一广场专业营销策划服务的机会，现就我司对项目地块的理解与初步发想与贵司探讨。ChinaLAND新|港|地|產顧問|策划|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|ManagementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing|Guiyang天一广场营销沟通报告Code of this report 3 ChinaLAND新|港|地|產顧問|策划|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|Manageme

4、ntHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing|Guiyang天一广场营销沟通报告Code of this report 4 一个品牌竞争的时代即将来临大鳄云集，兵家必争之地市场井喷 必将华丽蜕变ChinaLAND新|港|地|產顧問|策划|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|ManagementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing|Guiyang天一广场营销沟通报告Code of this report 5 1、在目前的市场下，

5、怎样的价格是相对合理，同时又能实现快速去化的？价格层面2、怎样营销操作能够实现该目标？市场操作层面3、项目客群是哪些？他们的关注点又是什么？客户层面Q1Q2Q3我们怎么办？三大核心问题：ChinaLAND新|港|地|產顧問|策划|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|ManagementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing|Guiyang天一广场营销沟通报告Code of this report 6 新港理解控制风险，价值最大，快速去化开发目标新港理解价值最大化，快速去化1、风险控制为主要前提2

6、、发掘物业的最高价值3、实现快速去化资本运做寻找市场需要的物业形态写字楼是否可以改变，以达到新港理解的3点开发目标与市场关系庖 丁 解 牛 ChinaLAND新|港|地|產顧問|策划|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|ManagementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing|Guiyang天一广场营销沟通报告Code of this report 7 ChinaLAND新|港|地|產顧問|策划|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|ManagementHongko

7、ng|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing|Guiyang天一广场营销沟通报告Code of this report 8 观山湖区概况观山湖区观山湖区位于贵阳市中心区西北面，距中心区仅12公里，是与中心区联系最便捷的片区。 东临黔灵山脉，南接三桥马王庙，西靠百花山脉，北与白云区相接。观山湖区是贵阳市级领导机关所在地。市级体育中心位于新区南部；市级文化中心位于新区中部；高新科技工业园区位于新区东南部。观山湖区已成为贵阳市观山湖区已成为贵阳市发展规划重心，为市场发展规划重心，为市场关注焦点。关注焦点。ChinaLAND新|港|地|產顧問|策划|

8、代理|管理Consultancy|Planning|Agency|ManagementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing|Guiyang天一广场营销沟通报告Code of this report 9 观山湖区规划定位观山湖区地势平坦、地质条件优越、气候宜人、环境优美、交通便捷、拥有60平方公里集中的丘陵用地，是贵阳市周围难得的开发新区的理想境地。 规划控制区规划人口40万人，用地40平方公里。远景控制区规划人口50万人，用地100平方公里。观山湖区定位为：人与自然完善结合的可持续发展的园林式、生态型、集行政办公、文化科研

9、、高新技术产业和居民住宅于一体的城市新区。ChinaLAND新|港|地|產顧問|策划|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|ManagementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing|Guiyang天一广场营销沟通报告Code of this report 10 观山湖区发展历程实施新区建设规划控制区规划控制区规划城市建设用地17平方公里，规划人口18万人1998-2010年2011-2020年2021-21世纪中叶 规划城市建设用地40平方公里 规划人口40万人 规划城市建设用地100平方公里

10、规划人口50万人基建工程公建配套房地产发展观山湖道路系统，三纵六横布局建设完成投入适用；城际道路贵金线、贵广线等开工建设；城市轻轨启动。市政行政中心、金阳医院、贵阳一中等建成运营；观山公园、十二滩公园等工程进行中。2004年200余万方经济适用房建成投产；2006年商品房投入市场，累计供应商品房1万余套；目前市场臻向成熟。ChinaLAND新|港|地|產顧問|策划|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|ManagementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing|Guiyang天一广场营销沟通报告C

11、ode of this report 11 观山湖居住区文化娱乐区教育配套市级行政中心高新科技工业园用地190公顷，设标准厂房区及专业工厂区、仓库区、辅助设施区等用地，园区中心以绿化广场为核心，布置教育科研服务区、行政管理中心和科技展示区，塑造新型高新科技工业园区形象。背山面水，是理想的领导机关用地。设市级行政管理综合大楼、市级会议中心，接待中心、市民广场等内容。以小高层和高层居住区为主,并设有一个为高新科技工业园服务的一类居住小区。文化娱乐区配置大剧院（含音乐厅、剧院）、科技馆、图书馆、贵阳博物馆及中华艺术馆、美术馆、观山湖娱乐城、观山湖影城等大中型项目。配设中学9所、小学14所、托幼21所

12、。观山湖区开发建设已初见成效，建成了居住区、工业园区、行政中心、教育配套、文化娱乐区等各类生活、办公、居住配套。观山湖区发展现状ChinaLAND新|港|地|產顧問|策划|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|ManagementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing|Guiyang天一广场营销沟通报告Code of this report 12 观山湖区交通情况交通规划：轻轨1号线：【现已开始施工2017年竣工通车】贵阳机场市区（大十字）三马片区观山湖白云大山洞轻轨2号线：【未定】小河市区（大十

13、字） 市区（省政府）观山湖观山湖（金西物流中心）中心环线北京西路贵金线观山大道金阳大道已经使用中的道路即将通车的道路轻轨1、2号线ChinaLAND新|港|地|產顧問|策划|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|ManagementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing|Guiyang天一广场营销沟通报告Code of this report 13 观山湖区交通情况项目定位一个国际化的大都市崛起的身影若现。观山湖客运北站高档次物业轻轨修建观山湖新区轻轨路线图发展趋势ChinaLAND新|港|地|產

14、顧問|策划|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|ManagementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing|Guiyang天一广场营销沟通报告Code of this report 14 观山湖区交通情况交通现状：城市主干道金阳大道、二环线经过，规划轻轨1号、2号线经过，是交通发展战略要地。大动脉金阳大道与林城东路交汇处，交通便捷倚金阳大道与林城东路，位于观山湖区域的核心位置，交通意义重大；47路; 48路; 208路; 209路; 237路; 246路; 金阳1路等近10趟公交车经过，交通便利

15、，连接市区繁华地带；轻轨1号、2号线近临，交通出行方便 火车客运北站：在项目的西北面，仅需10分钟（修建中） 轻轨：轻轨1号线途经市委市政府（修建中）“轻轨口物业”，不但能为业主提供“出则繁华、入则宁静”的生活，还能给业主良好的投资升值空间。ChinaLAND新|港|地|產顧問|策划|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|ManagementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing|Guiyang天一广场营销沟通报告Code of this report 15 新港观点 观山湖区为贵阳市规划发展中心

16、，是市级行政中心所在地，未来发展潜力巨大。 观山湖区整体规划为生态园林居住区，及行政办公、高新技术产业区，区域自然、人文环境优越，成为房地产市场关注焦点。 1998年开发至今，交通、生活、教育、医疗等各种配套雏形初现，为吸引人口及招商引资打下良好的基础，后续开发步伐将进一步加快。 预计四到五年内，观山湖区将成为贵阳市新的核心商务区。ChinaLAND新|港|地|產顧問|策划|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|ManagementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing|Guiyang天一广场营销

17、沟通报告Code of this report 16 写字楼研究写字楼市场，个案分析，新港观点ChinaLAND新|港|地|產顧問|策划|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|ManagementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing|Guiyang天一广场营销沟通报告Code of this report 17 2012年全年成交69万平，环比上涨77%，均价为5914元/平。2013年上半年成交49万平，环比上涨56%，成交均价6756元/平。从08年开始，贵阳市写字楼市场成交量逐年上涨，到2

18、012年，成交量达到了69万平，2013年18月份成交便达到61.61万平，持续高位运行。从成交均价来看，整体成交均仅2012年高于价7000元/平，保持低位运行。写字楼市场情况成交面积（万m2）6.714.7424.33396961.61成交均价（万m2)567155285269766359148475200820092010201120122013年18月010002000300040005000600070008000900001020304050607080贵阳市写字楼市场年度成交走势贵阳市写字楼市场年度成交走势ChinaLAND新|港|地|產顧問|策划|代理|管理Consultanc

19、y|Planning|Agency|ManagementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing|Guiyang天一广场营销沟通报告Code of this report 18 整体供过于求，其2012年供应量巨大，主要表现在5、6、11、12月，总量超过3万套，成交不到10000套，去化周期超过2年，虽然2013年低量供应，但长时间内会处于供过于求的局面。 2012年全年供应32691套，成交9693套，均价为5914元/平。从成交情况来看，近一年都保持高位运行，达到500套/月以上，成交均价5000-8000元/平之间，处

20、于较低位运行。 2013年上半年供应1862套，成交6391套。写字楼市场情况供应套数050145006012 152125103582335101 422455408723547206584成交均价 6969 7940 6202 5854 5526 7194 6352 5296 6699 6653 5795 5429 6480 7476 5360 6979 8008 7161 8816 64132012年1月2月3月4月5月6月7月8月 9月10月 11月 12月2013年一月2月3月4月5月6月7月8月01000200030004000500060007000800090000300060

21、009000120001500018000贵阳市贵阳市2012年年2013年写字楼供应和均价情况年写字楼供应和均价情况ChinaLAND新|港|地|產顧問|策划|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|ManagementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing|Guiyang天一广场营销沟通报告Code of this report 19 写字楼市场情况：2012年全年供应32691套，成交9693套，均价为5914元/平。：2013年上半年供应1862套，成交6391套。 从2012年至今，贵阳写

22、字楼市场成交主力面积段为小于90平米的小户型产品，其中需求量最大的是30-50的面积段！占比成交量的50%以上，其次为50-70平。从成交价格来看 ，每个面积段之间的价格差异较大，在5000-15000元/平之间。面积110130平方米的均价为8000，价格区间较大，是因为其产品不同。14301524966066519807572098453708763946521114549312747905000100001500002000400060000-3030-5050-7070-9090-110 110-130 130-150 150-170 170-190 190-210 210-250 2

23、50-3003002012年各面积段成交及价格情况年各面积段成交及价格情况成交套数成交均价0 20000 050000-3030-5050-7070-9090-110 110-130 130-150 150-170 170-190 190-210 210-250 250-3003002013年年1月月-6月各面积段成交及价格情况月各面积段成交及价格情况成交套数成交均价ChinaLAND新|港|地|產顧問|策划|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|ManagementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chong

24、qing|Guiyang天一广场营销沟通报告Code of this report 20 写字楼市场情况0200040000500001000001500000-1010-2020-3030-4040-5050-6060-7070-8080-9090-100100-110110-120120-130130-140140-150150-160160-170170-180180-190190-200200-250250-300300-350350-400400-450450-4802000-99992012年办公物业成交情况年办公物业成交情况成交面积成交套数：2012年全年成交9693套，其中50

25、万以下7877套，占总套数的81%。：2013年上半年成交6391套，其中70万以下成交5120套。占总套数的80%。从2012年成交来看，50万是市场总价的客户敏感点。从2013年成交来看，70万是市场总价的客户敏感点，且110-130万购买的成长客户逐步增多。0500100015000500001000000-1010-2020-3030-4040-5050-6060-7070-8080-9090-100100-110110-120120-130130-140140-150150-160160-170170-180180-190190-200200-250250-300300-350350

26、-400400-450450-500500-550550-600600-650650-700700-99992013年上半年总价段成交情况年上半年总价段成交情况成交面积成交套数ChinaLAND新|港|地|產顧問|策划|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|ManagementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing|Guiyang天一广场营销沟通报告Code of this report 21 写字楼市场情况花果园项目66%绿地新都会12%未来方舟5%美的林城时代3%群升千禧广场3%金阳汇城2%中

27、天会展城2%中渝第一城E2地块2%西部高科研发生产基地1%绿地联盛国际1%鑫都财富大厦1%贵州国际商城1%亨特国际1%保利国际广场0%中天世纪新城五组团0%威清路商办楼0%东原财富广场0%富源医药物流园0%祥源大厦0%麒龙中央商务大厦0%黔桂0%百灵时尚天地0%贵阳世纪城X组团0%城市方舟0%华亿大厦0%万象国际0%银海元隆广场0%中都大厦0%天骄豪园0%花果园项目77%未来方舟7%绿地新都会6%金阳汇城2%绿地联盛国际1%金北大厦1%威清路商办楼1%保利国际广场1%群升千禧广场1%中天世纪新城1%贵州物资综合楼1%高新技术产业基地1%亨特国际金融中心0%贵阳世纪城X组团0%东原财富广场0%华

28、亿大厦0%中天世纪新城0%麒龙中央商务大厦0%百灵时尚天地0%富源医药物流园0%花香上海城0%农资产品物流配送中心0%恒峰步行街0%银海元隆广场0%富中才智中心0%万象国际0%香格里拉大厦0%振华凯都大厦0%国际商城0%祥源大厦0%摩卡空间0%麒龙中央商务大厦0%鸿灵都市商务楼0%天骄豪园创业城0%：2012年全年成交各项目中，花果园7400套，未来方舟665套，新都会580套。：2013年上半年各项目成交中，花果园4204套，新都会775套，未来方舟296套。从2012年至今，贵阳市写字楼市场由花果园、未来方舟和绿地新都会三个项目主导市场走向；2012年花果园占77%，未来方舟占7%，绿地新

29、都会占6%；2013年花果园占66%，绿地新都会占12%，未来方舟占5%。2012年各项目成交情况分析2013年各项目成交情况分析ChinaLAND新|港|地|產顧問|策划|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|ManagementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing|Guiyang天一广场营销沟通报告Code of this report 22 就目前市场来看，贵阳写字楼主要集中于市中心两城区，但随着观山湖新区的飞速发展，观山湖中央商务区的异军突起将打破此种格局。 一区两纵四横贵阳商务格局观山

30、湖中央商务区中华路（包括延伸的新华路）瑞金路北京路延安路中山路都司路写字楼格局概况ChinaLAND新|港|地|產顧問|策划|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|ManagementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing|Guiyang天一广场营销沟通报告Code of this report 23 观山湖中央商务区麟龙CBD富源医药物流园凯宾斯基大酒店中澳科技城鸿通城绿地联盛国际百灵时尚天地贵阳市场在售、待售办公项目较少，其中观山湖商务区办公楼占据了全市比重的一半，可见其地位不断的攀升。市中心

31、两城区目前在售、待售楼盘基本与新崛起的观山湖商务区内的项目持平；两城区主要是指云岩区和南明区；云岩区的办公项目主要分布在瑞金路、延安路和北京路；南明区的办公项目主要分布在中山路、新华路和都司路。写字楼市场现状ChinaLAND新|港|地|產顧問|策划|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|ManagementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing|Guiyang天一广场营销沟通报告Code of this report 24 写字楼整体分布观山湖区依据政府规划及大盘形成写字楼集群l依托金融中心形成

32、写字楼集群l以金融街为中心形成以企业总部为主体的写字楼集群。l依托会展城、世纪城等大盘形成写字楼集群l以中天会展城、世纪金源形成大盘写字楼集群。l依托产业园形成写字楼l以高新区为中心，形成软件产业园区写字楼集群。南部板块东部板块中部板块科技产业板块北部板块世纪城写字楼集群中天会展城写字楼集群高新区写字楼集群金融中心写字楼集群绿地、摩根等写字楼集群观山湖区写字楼市场现状ChinaLAND新|港|地|產顧問|策划|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|ManagementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chong

33、qing|Guiyang天一广场营销沟通报告Code of this report 25 观山湖区写字楼分布观山湖区写字楼分布较为集中，且目前待售新项目正在逐渐增多。观山湖区写字楼分布较为集中，且目前待售新项目正在逐渐增多。ChinaLAND新|港|地|產顧問|策划|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|ManagementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing|Guiyang天一广场营销沟通报告Code of this report 26 观山湖区在售写字楼 说明：观山湖区写字楼现供应量93万方

34、左右，主力成交均价在72008700左右，未来市场销售情况看好。项目名称项目区域 占地面积（）总建面销售均价酒店（）写字楼（） 写字楼（元/）腾祥迈德国际观山湖区96000480001500008800中澳科技城观山湖区37898858008700兴中元摩根中心观山湖区18027625329700正汇国际观山湖区6370137417500大唐东原财富广场 观山湖区666671456007200黔桂国际商务中心 观山湖区16850808807400德福中心观山湖区839304000007600美的财智中心观山湖区6500010300ChinaLAND新|港|地|產顧問|策划|代理|管理Consu

35、ltancy|Planning|Agency|ManagementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing|Guiyang天一广场营销沟通报告Code of this report 27 个案分析大唐东原财富广场地区/商圈观山湖区项目位置贵阳市观山湖区长岭北路6号价格均价8500元/平方米优惠信息大唐东原财富广场二期6号楼90-1200甲级滨水办公空间8月10日全球预约登记，交5万抵7万，交10万抵15万。开盘时间2012年6月入住时间暂无开发商贵州君腾房地产开发有限公司 建筑信息建筑面积250000平方米占地面积66667平

36、方米备注项目由2栋5A甲级写字楼、1栋高档餐饮娱乐休闲会所、2栋商务写字楼、1栋5星级酒店、30000高端滨水商业公园和2000个地下停车空间组成ChinaLAND新|港|地|產顧問|策划|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|ManagementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing|Guiyang天一广场营销沟通报告Code of this report 28 东原财富广场于2012年6月集中放量，供应总面积为27296，成交均价为9298元/。2012.62012.72012.82012.9

37、2012.102012.112012.122013.12013.22013.32013.4销售面积()00000000013011837去化速度(%)0000000004.776.73大唐东原财富广场去化情况个案分析ChinaLAND新|港|地|產顧問|策划|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|ManagementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing|Guiyang天一广场营销沟通报告Code of this report 29 开发商贵阳中渝置地房地产开发有限公司占地面积（）36万总建筑面积

38、（）107万绿化率35%容积率2.9住宅（万）47商业（万）20写字楼（万）40周边交通状况中渝第一城位于贵阳市观山湖新区国会展中心北侧，轻轨1号线换乘站近在咫尺；距观山湖客车站仅2公里，路网发达，紧临二环路，轻松切入黔灵山路、北京西路、长岭路等市区主干道和环城高速公路。中渝第一城个案分析ChinaLAND新|港|地|產顧問|策划|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|ManagementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing|Guiyang天一广场营销沟通报告Code of this repor

39、t 30 一期单层面积统计（单位：）一层夹层二层三层四层五层合计1#1680.13326.681524.461524.461524.461291.327871.512#968.081027.74968.13968.13694.764626.843#943.23976.72928.84928.84684.104461.734#967.041007.48959.59959.59698.504592.205#856.23857.59856.23856.23747.864174.14合计25726.42面积区间（）30以下306060100100150150以上套数5593663027开间（米）35进

40、深（米）1220层高（米）1F：6；2F：4.5；3F：4；4F：4；5F：4比例20.29%34.31%24.35%11.07%9.96%中渝第一城产品规划个案分析ChinaLAND新|港|地|產顧問|策划|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|ManagementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing|Guiyang天一广场营销沟通报告Code of this report 31 个案分析个案分析中渝第一城于2012年11月集中放量，供应面积为119970，成交均价为9628元/。2012.1

41、22013.12013.22013.32013.4销售面积()0170191714441320去化速度(%)01.420.761.21.1中渝第一城去化情况个案分析2013年1月9月中渝第一城写字楼价格走势图ChinaLAND新|港|地|產顧問|策划|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|ManagementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing|Guiyang天一广场营销沟通报告Code of this report 32 个案分析个案分析楼盘位置：贵阳市观山湖区长岭北路8号（贵阳国际会议展览中

42、心东侧）交通状况：公交208、222、58、70路阳关立交桥站下车步行5分钟即可到达；物业类型：普通住宅,公寓,别墅,写字楼 开盘时间：2011年 入住时间：待定 装修情况：毛坯,精装 主力户型： 92-183平米户数：总共 10000 户 物 业 费： 1.80元/月/平米预 售 证：筑商房预售准字（2012）078号 开 发 商：贵阳市美的房地产发展有限公司写字楼优惠：财智中心写字楼50-1350平米，首付15万起。美的财智中心B座认筹开启,交3万抵5万,开盘钜惠最高12万/套。美的林城时代个案分析ChinaLAND新|港|地|產顧問|策划|代理|管理Consultancy|Plannin

43、g|Agency|ManagementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing|Guiyang天一广场营销沟通报告Code of this report 33 个案分析个案分析美的财智中心于2013年1月集中放量，供应面积为55064，成交均价为10473元/，为观山湖区均价最高项目。2013.12013.22013.32013.4销售面积()823173536762068去化速度(%)1.493.156.683.76美的林城时代去化情况个案分析美的林城时代2013年18月份写字楼价格走势图ChinaLAND新|港|地|產顧問

44、|策划|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|ManagementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing|Guiyang天一广场营销沟通报告Code of this report 34 个案分析个案分析地区/商圈观山湖区项目位置贵阳市金阳高新区长岭南路与黔灵山路交汇处价格均价7600.00元/平方米优惠信息90到整层1500房源认筹中，按揭99折，一次性付款98折 价格区间在7600-9500元/之间。认筹可享95折。开盘时间2013年5月入住时间2014年12月开发商贵阳德福房地产开发有限公司/

45、永吉房地产开发有限公司建筑信息建筑面积430000平方米占地面积83930平方米项目特色投资地产建筑类别塔楼物业信息物业类别写字楼德福中心个案分析ChinaLAND新|港|地|產顧問|策划|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|ManagementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing|Guiyang天一广场营销沟通报告Code of this report 35 个案分析德福中心ChinaLAND新|港|地|產顧問|策划|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|Mana

46、gementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing|Guiyang天一广场营销沟通报告Code of this report 36 市场小结观山湖区写字楼市场存在发展空间，但未来竞争激烈贵阳写字楼市场发展起步较晚，总体物业水平较低；伴随国5条对住宅的强力打压，写字楼首当其冲成为投资者关注的一个焦点；观山湖区随着“六城带动”战略的实施，“总部经济之城”、 “现代商贸物流之城”、“会展服务之城”等多元化的城市新定位，为写字楼市场的发展提供了更多契机，写字楼商用物业前景看好。随着中心区多个高品质写字楼项目的相继入市，观山湖写字楼供

47、应量“井喷”，写字楼步入了一个以品质“说话”时代，未来竞争激烈；办公的硬件设施水平较高，软性服务水平也相对较好的高端的写字楼，租金上涨速度比普通写字楼更快，企业对租金的承受能力也相对更强；区域地产发展关键词：品牌地产冲击、项目竞争强、产品供应量大ChinaLAND新|港|地|產顧問|策划|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|ManagementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing|Guiyang天一广场营销沟通报告Code of this report 37 第二部分 ChinaLAND新|港

48、|地|產顧問|策划|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|ManagementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing|Guiyang天一广场营销沟通报告Code of this report 38 项目地块价值分析ABCDEFGHIJKLMNOPQR项目地处金阳科技产业园区；项目周边科技产业聚集，商务办公规划量大；现入市商业项目有德福中心，潜在项目有金利大厦、联合广场、茅台大厦等；产品主要以写字楼物业为主，商务休闲配套匮乏； 本体价值关键词：ChinaLAND新|港|地|產顧問|策划|代理|管理C

49、onsultancy|Planning|Agency|ManagementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing|Guiyang天一广场营销沟通报告Code of this report 39 项目地块价值分析 位于观山湖区东部门户位置，位于市政干道交汇路口，通达性高。项目东面是建设中的新客车北站；基地周边有大型住宅小区，为项目的商业的发展提供充分的市场支持本案 区位价值关键词：ChinaLAND新|港|地|產顧問|策划|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|ManagementHongkong|

50、Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing|Guiyang天一广场营销沟通报告Code of this report 40 远大生态风景阳光小区青年创意园n项目东临长岭南路，北临阳观大道，商业昭示性强。n项目西北面有大型住宅区。该居民是本案商业的客群之一。n东面主要临近高新产业大厦，商业价值不高，但与本案有2.5公里距离的新火车站在规划建设中，对外交通方便。n南面是商务办公聚集核心，项目周边商务配套缺乏，商业购物中心环境便捷性差。项目四至分析ChinaLAND新|港|地|產顧問|策划|代理|管理Consultancy|Planning|Agenc

51、y|ManagementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing|Guiyang天一广场营销沟通报告Code of this report 41 区域市场分析区域价值政务新区价值逐渐凸显，已成为观山湖区投资热点区域区域价值主要体现在： 高端的商务氛围 巨大的商业潜力 凸显的投资价值科技产业园区ChinaLAND新|港|地|產顧問|策划|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|ManagementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing

52、|Guiyang天一广场营销沟通报告Code of this report 42 交通属性：十分钟都市生活圈项目东临城市形象中轴线长岭南路，东至贵遵高速，有规划建设的贵阳高铁站；南至南 至黔灵山路、北京西路。北临阳关大道、观山东路，有投入使用的 中天会展城。项目所在区位汇集长岭南路等城市快速干线，组成观山湖区东部的交通枢纽，使项目尽享“十分钟都市生活圈”的便捷与繁华。距离主城区仅5分钟车程，交通十分便利贵阳规划地铁线中1号、4号、7号共3条经过项目周边，其中1号线可直达本案，构筑未来便利中心，公交网络四通八达。本案地块价值ChinaLAND新|港|地|產顧問|策划|代理|管理Consultan

53、cy|Planning|Agency|ManagementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing|Guiyang金阳科技产业园管委会16-1号地块物业发展沟通报告Code of this report 42 四号线1号线三号线区域市场分析本案ChinaLAND新|港|地|產顧問|策划|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|ManagementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing|Guiyang天一广场营销沟通报告Code of

54、 this report 43 区域交通动线贵黄高速贵阳绕城高速贵遵高速北京西路兴筑东路观山东路金朱东路金西路金阳北路长岭北路本案项目临近多条主干道、及高速道路，通达状况良好，利于商务往来。 高速：贵阳绕城高速、贵遵高速、贵黄高速 “三纵”：金西路、金阳北路、长岭北路 “四横”：金朱东路、观山东路、兴筑东路、北京西路ChinaLAND新|港|地|產顧問|策划|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|ManagementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing|Guiyang天一广场营销沟通报告Code

55、 of this report 44 项目地块价值分析贵黄高速贵阳绕城高速贵遵高速北京西路兴筑东路观山东路金朱东路金西路金阳北路长岭北路项目地块项目临近多条主干道、及高速道路，通达状况良好，利于商务往来。 高速：贵阳绕城高速、贵遵高速、贵黄高速 “三纵”：金西路、金阳北路、长岭北路 “四横”：金朱东路、观山东路、兴筑东路、北京西路交通节点，畅达全城关键词：ChinaLAND新|港|地|產顧問|策划|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|ManagementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing|G

56、uiyang天一广场营销沟通报告Code of this report 45 国际精英创业基地国际甲级（顶级）涉外写字楼成长型企业办公基地中小型企业孵化器国际创意型企业商务平台国际CEO总裁官邸国际人才公寓国际专属服务之窗国家千亿级数字内容产业园独栋商业别墅项目区域功能定位ChinaLAND新|港|地|產顧問|策划|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|ManagementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing|Guiyang天一广场营销沟通报告Code of this report 46 项目功

57、能解读项目现状分析：项目写字楼部分共计22.5万方，11、12号楼是成才型企业办公基地，总建筑面积59600平米，其中可售面积为43200平米。面临主干道长岭南路，昭示性良好。ChinaLAND新|港|地|產顧問|策划|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|ManagementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing|Guiyang天一广场营销沟通报告Code of this report 47 项目功能解读项目现状分析国际专属服务之窗占地700 总建面1810 标准层高5M。临长岭路和都匀路，周边

58、交通网络发达，对整个项目的推广起重要作用。ChinaLAND新|港|地|產顧問|策划|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|ManagementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing|Guiyang天一广场营销沟通报告Code of this report 48 项目功能解读项目现状分析独栋商业别墅：14-24#楼 ,建筑面300-1000,商业别墅的中心是水体，创造了以水景为核心的庭院式半开放空间，每栋商业别墅都获得了最佳的景观生态视觉效果，以形成汇聚活力、通达顺畅的空间形象。ChinaLAND

59、新|港|地|產顧問|策划|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|ManagementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing|Guiyang天一广场营销沟通报告Code of this report 49 项目功能解读项目现状分析国际创意型企业商务平台紧邻长岭南路、兴筑东路、观山东路；项目西边的小湾河公园、观山湖公园为商务平台提供了便利的交通环境和优雅的自然环境。豪华的商务楼放置于西北面，不但提升了创意办公的办公品质，而且还拓宽了高层办公的自然景观视线。ChinaLAND新|港|地|產顧問|策划|代

60、理|管理Consultancy|Planning|Agency|ManagementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing|Guiyang天一广场营销沟通报告Code of this report 50 项目功能解读项目现状分析国际人才公寓、国际CEO总裁官邸住宅组团位于西南面，交通方便环境优雅，横竖线条立面具有现代简洁明快的时代特征，给人以强烈的视觉魅力和独特的韵律感。住宅3号户型图住宅4号户型图国际CEO总裁官邸国际CEO总裁官邸ChinaLAND新|港|地|產顧問|策划|代理|管理Consultancy|Planning|Ag