威海长青.海宴台

1、威海市别墅市场研究报告威海市别墅市场研究报告长青长青 海宴台海宴台目录营销环境分析营销环境分析1消费者行为分析消费者行为分析2项目分析项目分析3建议建议4一 . .营销环境分析1.政策环境分析政策环境分析 2.经济环境分析经济环境分析3.人口环境分析人口环境分析 4.自然环境分析自然环境分析u政策环境分析：政策环境分析： “两会后地方或将迎来第四轮房地产刺激政策。两会后地方或将迎来第四轮房地产刺激政策。”2015”2015年政府工作报告指出，年政府工作报告指出，20152015年房地产政策将坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民年房地产政策将坚持分类指导，因地施策，落实地方政府

2、主体责任，支持居民自主和改善性住房需求，促进房地产平稳健康发展。对此，中原地产首席分析师张自主和改善性住房需求，促进房地产平稳健康发展。对此，中原地产首席分析师张大伟分析称，大伟分析称，20152015年政府工作报告对于房地产的表述方式用年政府工作报告对于房地产的表述方式用“支持促进支持促进”代替了代替了“调控抑制调控抑制”，再提稳定住房需求，地方或在稳增长压力下进行强刺激，楼市也将，再提稳定住房需求，地方或在稳增长压力下进行强刺激，楼市也将进一步回暖。进一步回暖。u经济环境分析经济环境分析：1.经济发展趋势：威海市经济社会发展仍处在重要战略机遇期，但国经济发展趋势：威海市经济社会发展仍处在重

3、要战略机遇期，但国内外发展环境错综复杂，不确定不稳定因素明显增多内外发展环境错综复杂，不确定不稳定因素明显增多,威海市面临的威海市面临的机遇和挑战同在，动力与压力并存。机遇和挑战同在，动力与压力并存。从威海市条件看，世界经济复从威海市条件看，世界经济复苏、国际产业转移升级为威海苏、国际产业转移升级为威海市发展营造了良好的外部环境，市发展营造了良好的外部环境，国家灵活审慎的宏观调控政策国家灵活审慎的宏观调控政策为经济社会发展注入了强劲动为经济社会发展注入了强劲动力与活力。力与活力。 蓝色经济区和高端产业聚集区的建设蓝色经济区和高端产业聚集区的建设为威海市带来重大发展机遇。为威海市带来重大发展机遇

4、。 威海市区威海市区位、海洋、生态优势明显，经济基础较好，位、海洋、生态优势明显，经济基础较好，特别是经过特别是经过“十二五十二五”期间的快速发展与期间的快速发展与积累，威海市发展方式加速转变、产业结积累，威海市发展方式加速转变、产业结构不断优化、自主创新能力持续增强、城构不断优化、自主创新能力持续增强、城镇化进程加快推进、改革开放全面深化、镇化进程加快推进、改革开放全面深化、生态环境明显改善、社会事业全面发展、生态环境明显改善、社会事业全面发展、基础设施更加完善，将为威海市经济社会基础设施更加完善，将为威海市经济社会平稳较快发展提供有力保障。平稳较快发展提供有力保障。同时，威海市还面临着区域

5、竞争同时，威海市还面临着区域竞争日趋激烈、要素制约更加严峻、日趋激烈、要素制约更加严峻、可持续发展的压力加大、社会民可持续发展的压力加大、社会民生尚需改善等困难和问题。生尚需改善等困难和问题。u人口环境分析：人口环境分析：人口总量将持续增长。根据预测方案，威海市户籍人口到人口总量将持续增长。根据预测方案，威海市户籍人口到20152015年约为年约为260-265260-265万人，到万人，到20202020年约为年约为270-275270-275万人：根据过去万人：根据过去5 5年的户籍人口与常年的户籍人口与常住人口的差额趋势，预测全市常住人口到住人口的差额趋势，预测全市常住人口到201520

6、15年约为年约为290-295290-295万人，到万人，到20202020年约为年约为295-305295-305万人。万人。 威海地区位于山东半岛的东北部，其独特的人威海地区位于山东半岛的东北部，其独特的人文地理环境，孕育出丰富多彩的民俗和民间文化。文地理环境，孕育出丰富多彩的民俗和民间文化。深受孔家文化、胶东渔民文化、国际人居文化熏深受孔家文化、胶东渔民文化、国际人居文化熏陶的威海人，淳朴劲勇，耐劳节俭，质直好义。陶的威海人，淳朴劲勇，耐劳节俭，质直好义。威海气候四季分明，气候宜人。市区依山傍海，威海气候四季分明，气候宜人。市区依山傍海，环境优美，大气质量、水质和噪音等环境质量指环境优美

7、，大气质量、水质和噪音等环境质量指标达到或超过了国家标准标达到或超过了国家标准u自然环境分析自然环境分析 20032003年威海被联合国人居署评为年威海被联合国人居署评为“最适合人最适合人类居住的地方类居住的地方”，捧回了国际人居奖。是旅游、，捧回了国际人居奖。是旅游、避暑、疗养的好地方。年平均气温避暑、疗养的好地方。年平均气温1212度，平均降度，平均降水量水量800800多毫米。长达多毫米。长达10001000公里海岸线，约占山公里海岸线，约占山东省的东省的1/31/3。二、消费者行为分析消费者特征消费需求影响因素南方市场是威海地产的天外来客，占比或大幅上升南方市场是威海地产的天外来客，占

8、比或大幅上升自自20122012年以来，南方消费群体开始逐渐认可威海的环境年以来，南方消费群体开始逐渐认可威海的环境和项目品质，来威度假、养老和养生的消费者越来越多。和项目品质，来威度假、养老和养生的消费者越来越多。目前成为威海房地产的南方目标市场城市依次是上海、目前成为威海房地产的南方目标市场城市依次是上海、杭州、宁波、南京、广州等。来威购房的目的是居住和杭州、宁波、南京、广州等。来威购房的目的是居住和度假。购房房子的类型两极分化：一是别墅和大面积花度假。购房房子的类型两极分化：一是别墅和大面积花园洋房，二是园洋房，二是60-9060-90平方米的小户型度假产品。平方米的小户型度假产品。返回

9、消费者的收入水平、文化程消费者的收入水平、文化程度、职业、性格、年龄等不度、职业、性格、年龄等不同，对于房产的需求也是不同，对于房产的需求也是不同的同的消费是一个无止境的活动过程，消费是一个无止境的活动过程，一些消费需要在获得满足之后一些消费需要在获得满足之后的一定时间内不再产生，但随的一定时间内不再产生，但随着时间的推移还会重新出现，着时间的推移还会重新出现，住房有一定的使用年限。住房有一定的使用年限。随着社会经济的发展，消费者生随着社会经济的发展，消费者生活水平的不断提高，对住房的需活水平的不断提高，对住房的需求从数量、样式、环境和种类上求从数量、样式、环境和种类上都在不断的发展都在不断的

10、发展多样性多样性 发展性发展性 层次性层次性 周期性周期性消费需消费需求求房产市场需求层次可分为四房产市场需求层次可分为四个层次：价格、基本功能；个层次：价格、基本功能；质量、房型、地段；环境、质量、房型、地段；环境、服务、配套设施；品牌精神服务、配套设施；品牌精神个性化设计个性化设计返回.个人因素个人因素购买者的年龄、购买者的年龄、生命周期的各个生命周期的各个阶段、阶段、职业、经职业、经济情况、生活方济情况、生活方式、个性以及自式、个性以及自我意念等。我意念等。社会因素社会因素心理因素心理因素消费者所处消费者所处的群体、家的群体、家庭、社会角庭、社会角色与地位等色与地位等动机动机、学、学习、

11、感知、习、感知、知觉、信知觉、信念和态度念和态度等等求实动机求实动机求廉动机求廉动机求新动机求新动机求美动机求美动机求便动机求便动机消费动机类型消费动机类型三、项目分析 楼盘介绍楼盘介绍海宴台海宴台同时期的竞争关系同时期的竞争关系碧海庄园碧海庄园SOWT分析分析 具体案例分析具体案例分析 海 宴 台海宴台位于威海市环翠区远遥环海路上，由长青投资集团投资、威海铭世置业有限海宴台位于威海市环翠区远遥环海路上，由长青投资集团投资、威海铭世置业有限公司开发。项目坐拥北海旅游度假区优美环境，背靠棉花山，北、东、南三面环海，公司开发。项目坐拥北海旅游度假区优美环境，背靠棉花山，北、东、南三面环海，紧邻亚洲

12、最大的紧邻亚洲最大的1818洞锦湖韩亚高尔夫球场，是威海顶级的高端海湾会所住区。项洞锦湖韩亚高尔夫球场，是威海顶级的高端海湾会所住区。项目总占地目总占地14.914.9万平米，总建筑面积万平米，总建筑面积8.48.4万平米，绿化率万平米，绿化率50%50%以上，现在售主力产品以上，现在售主力产品为一线临海的独栋会所。为一线临海的独栋会所。 项目总占地项目总占地14.914.9万平米，总建筑万平米，总建筑面积面积8.48.4万平米，绿化率万平米，绿化率50%50%以上，以上，现在售主力产品为一线临海的独现在售主力产品为一线临海的独栋会所。项目地处半坡之上，沿栋会所。项目地处半坡之上，沿海岸线环状

13、布局，至高处与海平海岸线环状布局，至高处与海平面落差达面落差达5050米，户户米，户户270270观海，观海，突显出高低错落的建筑美感。突显出高低错落的建筑美感。整体小区采用纯正地中海建筑风格，整体小区采用纯正地中海建筑风格，与碧水蓝天的海湾环境相融合。园区与碧水蓝天的海湾环境相融合。园区利用天然台地地势，精心打造意大利利用天然台地地势，精心打造意大利式风情园林，六重垂直立体绿化景观，式风情园林，六重垂直立体绿化景观，草坪草坪花卉花卉灌木灌木小乔木小乔木大乔大乔木木散落其间的人文小品等营造出休散落其间的人文小品等营造出休闲、自然、雅致的社区环境。社区内闲、自然、雅致的社区环境。社区内还建有御宴

14、养生、温泉还建有御宴养生、温泉SPASPA、油画艺、油画艺术三大主题的私人会所，满足业主日术三大主题的私人会所，满足业主日常的休闲、社交、娱乐等高端生活需常的休闲、社交、娱乐等高端生活需求。求。 相关配套相关配套 周边配套：周边配套：北侧比邻锦湖韩亚高尔夫球场北侧比邻锦湖韩亚高尔夫球场Weihai Piont临近三大海水浴场临近三大海水浴场国际海水浴场、金海滩海水浴场、葡萄滩海水浴场国际海水浴场、金海滩海水浴场、葡萄滩海水浴场遥望褚岛遥望褚岛威海北部沿海第二大岛，褚岛气候宜人，旅游资源丰富，以威海北部沿海第二大岛，褚岛气候宜人，旅游资源丰富，以“天然钓鱼天然钓鱼台台”著称于世著称于世 内部配套

15、：内部配套：三大主题会所群三大主题会所群温泉温泉SPA、御宴养生、油画艺术三大主题会所、御宴养生、油画艺术三大主题会所1栋星级酒店，共有栋星级酒店，共有111套精装公寓房间。套精装公寓房间。 周边交通：周边交通：3路、路、8路等公交车经过路等公交车经过Click to add Text Click to add Text Click to add Text Click to add Text Click to add Text Click to add Text Click to add Text Click to add Text Click to add TextSWOT分析分析优势优势地

16、段：商业与休闲度假两相宜的临海地段交通：3路等公交车直达； 5分钟即可抵达利群商圈，10分钟抵达城市中心商业区； 45分钟可抵达威海机场；驱车10分钟可达青烟威城际轻轨威海北站，交通便利教育：金色阳光幼儿园、威海一中、环翠国际中学、高区一中、山大威海分校、哈工大威海分校形成了强大支撑产品：地中海风格，楼盘外立面形象良好户型：独栋会所，布局合理片区片区TextTextTextText自身配套自身配套单体独栋建单体独栋建筑，缺乏目筑，缺乏目前市场上流前市场上流行的小区环行的小区环境境规模规模户型户型主力户型以主力户型以独栋式和双独栋式和双拼式为主，拼式为主，就本区而言就本区而言面积偏大面积偏大劣势

17、劣势项目项目 规模规模不算太大，不算太大，难于大盘难于大盘抗衡抗衡西邻碧海庄园，西邻碧海庄园，南邻蔚蓝海岸，南邻蔚蓝海岸，片区卖场竞争片区卖场竞争较大较大可通过对周边学校的强化宣传而扩大可通过对周边学校的强化宣传而扩大客户群，特别是重点小学客户群，特别是重点小学华联商厦、振华商厦、威华联商厦、振华商厦、威高广场等大型超市将极大高广场等大型超市将极大的吸引客户的关注度的吸引客户的关注度商商业业配配套套机会机会教教育育配配套套营营销销随着互联网技术的快速发展，移动随着互联网技术的快速发展，移动电子商务尽现魅力。可通过卖点重电子商务尽现魅力。可通过卖点重新整合、完善包装和销售手段来激新整合、完善包装

18、和销售手段来激活销售活销售 环翠区内碧海庄园、维多利亚、半月湾、环翠区内碧海庄园、维多利亚、半月湾、润园山海等别墅区林立，楼盘面临着巨大润园山海等别墅区林立，楼盘面临着巨大的竞争压力的竞争压力文登、乳山、高区、荣城为提高销售量，文登、乳山、高区、荣城为提高销售量，摆脱鬼城，推出大量优惠政策。区外竞争摆脱鬼城，推出大量优惠政策。区外竞争压力较大压力较大威胁威胁区外竞争区外竞争区内竞争区内竞争使用年限使用年限其他别墅区的使用年限大都为七十其他别墅区的使用年限大都为七十年，而本区仅为四十年。较其他区年，而本区仅为四十年。较其他区使用年限太短使用年限太短同时期的竞争关系碧海庄园天屹天屹碧海庄园项目是由

19、威海迪尚和台湾捷年房碧海庄园项目是由威海迪尚和台湾捷年房产联合开发的城市海景别墅小区，选取最优的自产联合开发的城市海景别墅小区，选取最优的自然景观资源，使用来自全球美、日、欧各国最巅然景观资源，使用来自全球美、日、欧各国最巅峰的品牌用料。项目位于威海市远遥西，东以青峰的品牌用料。项目位于威海市远遥西，东以青山为屏，西与黄海而临，南傍哈尔滨工业大学威山为屏，西与黄海而临，南傍哈尔滨工业大学威海分校及威海第二大海水浴场，北邻亚州十大难海分校及威海第二大海水浴场，北邻亚州十大难度高尔夫之一的锦湖韩亚高尔夫俱乐部，项目交度高尔夫之一的锦湖韩亚高尔夫俱乐部，项目交通便利，将致力于满足全国乃至世界向往高品

20、质通便利，将致力于满足全国乃至世界向往高品质生活的特定人群，倾尽全力打造具有东方禅意的生活的特定人群，倾尽全力打造具有东方禅意的亚洲别墅典范社区。亚洲别墅典范社区。 配套信息配套信息周边商业：利群广场、海悦购物中心、连锁糖酒超市中国银周边商业：利群广场、海悦购物中心、连锁糖酒超市中国银行、行、招商银行、建设银行、工商银行、交通银行、农业银行青烟威招商银行、建设银行、工商银行、交通银行、农业银行青烟威城城际铁路第一站、威海国际帆船基地、际铁路第一站、威海国际帆船基地、金海湾五星级酒店、高区管理金海湾五星级酒店、高区管理委员会、金海湾医院委员会、金海湾医院周边公园：国家林海公园利群广场海悦购物中心

21、连锁糖酒超市周边公园：国家林海公园利群广场海悦购物中心连锁糖酒超市周边医院：金海湾医院周边医院：金海湾医院周边学校：山东大学分校哈尔滨工业大学分校高区一中高区周边学校：山东大学分校哈尔滨工业大学分校高区一中高区一小金色阳光幼儿园一小金色阳光幼儿园周边公共交通：有周边公共交通：有17、29路公交车路公交车碧海庄园碧海庄园长青海宴台长青海宴台产品定位产品定位碧海庄园是由威海迪尚和台碧海庄园是由威海迪尚和台湾捷年房产联合开发的城市湾捷年房产联合开发的城市海景别墅小区。它的定位为海景别墅小区。它的定位为威海一墅威海一墅 碧海庄园碧海庄园长青长青海宴台是由长青投资集团旗下的威海长青海宴台是由长青投资集团

22、旗下的威海长青房地产开发有限公司开发的顶级海景住区，旨房地产开发有限公司开发的顶级海景住区，旨在打造海岸边巨擘们的圈层盛宴。它定位为北在打造海岸边巨擘们的圈层盛宴。它定位为北中国首席滨海私家会所。中国首席滨海私家会所。产品形态产品形态碧海庄园一期户型主要以独碧海庄园一期户型主要以独栋、双拼为主，共栋、双拼为主，共51栋栋78套，面积从套，面积从356到到1000平方平方米不等，每户都配备私人车米不等，每户都配备私人车库和小则库和小则300大则大则1000多平多平方米的私家花园；现主售二方米的私家花园；现主售二期户型主要以双拼，联排户期户型主要以双拼，联排户型为主，共型为主，共24栋栋75户，分

23、户，分为为10栋双拼别墅和栋双拼别墅和13栋联栋联排别墅，一户独栋。户型从排别墅，一户独栋。户型从390到到737.3不等。主要不等。主要特点是一户一景，绿化率高，特点是一户一景，绿化率高，热卖户型在热卖户型在380平米左右。平米左右。海宴台项目是由瞰海独栋，阔海联排、花园洋海宴台项目是由瞰海独栋，阔海联排、花园洋房和星级酒店组成。现主推房和星级酒店组成。现主推8栋精装花园洋房共栋精装花园洋房共200余套，主力面积余套，主力面积86-103平米，并有平米，并有140-150观观海跃层，独有双景观阳台设计，赠送超大观海海跃层，独有双景观阳台设计，赠送超大观海露台。户型为两室一厅、三室一厅，设计新

24、颖。露台。户型为两室一厅、三室一厅，设计新颖。朗阔户型，大尺度空间，户户观海；朗阔户型，大尺度空间，户户观海；22栋阔海栋阔海联排，主力面积从联排，主力面积从200-270平方米，可户户观海，平方米，可户户观海，拥有私家花园和车库；拥有私家花园和车库；89栋瞰海独栋，主力面栋瞰海独栋，主力面积从积从300-400平方米，拥有私家花园和独立泳池。平方米，拥有私家花园和独立泳池。1栋星级酒店位于项目最南端的高地上，对整个栋星级酒店位于项目最南端的高地上，对整个项目呈环抱之势，共有项目呈环抱之势，共有111套精装酒店公寓，将套精装酒店公寓，将聘请知名酒店管理公司管理。聘请知名酒店管理公司管理。建筑风

25、格建筑风格碧海庄园整个别墅社区的建筑风碧海庄园整个别墅社区的建筑风格属于新亚洲风风格，外立面是格属于新亚洲风风格，外立面是由自由石，文化石、以及干挂理由自由石，文化石、以及干挂理石组成，使整个别墅区现代、清石组成，使整个别墅区现代、清新、高雅。新、高雅。海宴台项目采用南加州地中海式海宴台项目采用南加州地中海式建筑风格，西班牙与托斯卡纳风建筑风格，西班牙与托斯卡纳风格造型自然优雅，同蓝天碧海呈格造型自然优雅，同蓝天碧海呈现完美的协调关系。主色调采用现完美的协调关系。主色调采用暖色调，与威海自然环境极为融暖色调，与威海自然环境极为融合。合。 社区配套社区配套碧海庄园设有天屹会馆，内有东碧海庄园设有

26、天屹会馆，内有东亚顶级美容亚顶级美容SPA馆、室内外游泳馆、室内外游泳池、中西餐厅、咖啡厅、宴会厅、池、中西餐厅、咖啡厅、宴会厅、商务服务、商务服务、KTV及豪华套房。及豪华套房。海宴台设有天空会所、艺术会所、海宴台设有天空会所、艺术会所、温泉温泉SPA康体会所三大顶级会所康体会所三大顶级会所群，充分满足高端商务、休闲度群，充分满足高端商务、休闲度假需求。值得一提的是，海宴台假需求。值得一提的是，海宴台内独有温泉，至臻罕见的温泉于内独有温泉，至臻罕见的温泉于远遥海岸崖壁上开凿而成，汩汩远遥海岸崖壁上开凿而成，汩汩温泉打造滨海养生圣地。温泉打造滨海养生圣地。项目进展项目进展碧海庄园碧海庄园2008年入市，一期基年入市，一期基本售完；现推出二期。本售完；现推出二期。海宴台海宴台2011年下半年刚刚入市，年下半年刚刚入市，现推出的花园洋房已经封顶。现推出的花园洋房已经封顶。主要购买人群现在购买别墅的人主要可以分成三个类型现在购买别墅的人主要可以分成三个类型： 这些年轻的富豪们生活主张体验式，希望年轻时就过这些年轻的富豪们生活主张体验式，希望年轻时就过着自己向往的生活。同时因为自己的年轻，相信将来的预期着自己向往的生活。同时因为自己的年轻，相信将来的预期会有很好。他们注重人生的每个阶段的生活感受，充分享会有很好。他们注重人生的每个阶段的生活感受，充分享受生活的每一天。受生活的每