2020——收藏资料28日上海奉贤项目商业部分市场研究

1、1 2011.10.28奉贤项目商业部分市场研究奉贤项目商业部分市场研究2区域竞争分析区域竞争分析项目分析项目分析项目价格定位项目价格定位区域认知区域认知竞争市场分析竞争市场分析竞争市场小结竞争市场小结项目认知项目认知客群分析客群分析产品租金定位产品租金定位产品价格定位产品价格定位报告框架3区域竞争分析区域竞争分析项目分析项目分析项目价格定位项目价格定位区域认知区域认知竞争市场分析竞争市场分析竞争市场小结竞争市场小结4区域认知区域竞争分析项目分析奉贤区奉贤区位于长江三角洲东南端，地处上海市南部，南临杭州湾，西北枕黄浦江。 区政府驻南桥镇，区域区政府驻南桥镇，区域一级核心商业区也集中于此。一级核

2、心商业区也集中于此。海湾镇海湾镇处于上海市中心的正南面，东邻临港新城，西邻市级化学工业区，南临杭州湾。主要产业定位旅游、休旅游、休闲、度假、现代观光休闲闲、度假、现代观光休闲农业。产品价格定位交通便利：交通便利：东西两侧分别有S2、S4高速公路可达，中部有浦星公路及规划建设中的S3、B2、林海、瓦洪公路，已建成通车的浦东铁路在镇内设有星火站。奉贤区奉贤区南桥镇海湾镇行政区划：行政区划：包括原星火农场、燎原农场、五四农场以及星火开发区、海湾旅游开发区。5竞争项目分布奉奉炮炮公公路路海海湾湾路路海思路海思路海马路海马路海海乐乐路路林海路林海路绿地海语墅绿地海语墅本案本案u当前项目周边在售商业仅有绿

3、地海语墅一个，主要为沿海思路的外街商铺；u项目所在区域整体商业氛围较为淡薄，商铺主要集中在奉炮公路一条街道上。海语墅沿街商业海语墅沿街商业人民塘路人民塘路海海湾湾路路海泉路海泉路海思路海思路海马路海马路绿地海语墅绿地海语墅人民塘路人民塘路沿街商铺沿街商铺商铺在售租赁竞争范围界定竞争范围界定：本案为配套型商业，商圈辐射能力较小，同时根据消费者疲劳度，2内配套型商业占优，而超过2 ，居民更偏向于集中式商业，因此，我们以以2 2 范围内项目为研究对象范围内项目为研究对象。区域竞争分析项目分析产品价格定位6项目周边在售市场分析从购买客群购买客群来看，多为本地投资客，手中有一定闲散资金，不少由投资住宅转

4、投商业，有一定的投资经验；从经营商家经营商家来看，以个体户小商家为主。建筑面积（）建筑面积（）约30000，（其中约10000由开发商自持）开盘时间开盘时间2010.7.6主力在售面积（）主力在售面积（）150-175（上下两层）层高（层高（mm）4.24.2（一层）（一层）销售均价销售均价（元（元/ /）1800018000（外街，上下两层均价；目前，有贴租三年的活动，（外街，上下两层均价；目前，有贴租三年的活动，即总价上扣除即总价上扣除21%21%）销售率销售率59.5%59.5%绿地海语墅（仅此当前在售）区域竞争分析项目分析产品价格定位海思路两层内街，一层价格约13000元/ ，二层价格

5、约9000元/ ，均价约12000元/外街，上外街，上下两层均下两层均价价1800018000元元/ /开发商自持开发商自持海湾路7未来短期供应区域竞争分析项目分析产品价格定位从土地供应来看，目前海湾镇综合或商服性质的土地出让为零；目前在售的仅有一个项目绿地海语墅，其剩余未推量（5947 ）与已推未售量（6939 ）合计约为1298612986。8名称名称形态形态分割面积（分割面积（）主营业种主营业种经营状况经营状况租金（元租金（元/ / / /日）日）奉炮公路（近上师大门口）沿街底商30-50（上下两层）小吃餐饮、文具、花店等2.7-3.7（4-5万/年） 奉炮公路（离上师大向南方向）沿街底

6、商40-100（一层）服装、餐饮、娱乐等2.1-2.7（3-10万/年）奉炮公路（人民塘路与奉炮路口）沿街底商40-60（一层）鞋服、餐饮、通讯等2.7-3.4（5-6万/年）人民塘路（近奉炮公路）沿街底商40-50（一层）餐饮、鞋服等2.1-2.2（3-4万/年）项目周边租赁市场分析从产品来看，均为沿街底商类形态，面积多数以单套从产品来看，均为沿街底商类形态，面积多数以单套100100以内为主以内为主 ；从租金来看，人流量大的位置租金最高达到从租金来看，人流量大的位置租金最高达到3.73.7元元/ / /日，基本上在日，基本上在2 2元元/ / / /日以上，区域日以上，区域平均水平约平均水

7、平约2.72.7元元/ / /日；日；从经营业种来看，以餐饮、购物等基础消费为主，对休闲、娱乐等精神层面需求较淡薄；从经营业种来看，以餐饮、购物等基础消费为主，对休闲、娱乐等精神层面需求较淡薄；从经营状况来看，整体运营良好，租金高的位置经营状况也更好。从经营状况来看，整体运营良好，租金高的位置经营状况也更好。区域竞争分析项目分析产品价格定位9奉炮路与人民塘路路口竞争商业一览人民塘路旁奉炮公路（上师大门口）奉炮公路（离上师大向南方向）区域竞争分析项目分析产品价格定位10p项目所在区域的整体商业氛围不浓，商铺主要集中在奉炮公路上，同时，档次普遍偏低；p当前项目周边在售仅绿地海语墅一个项目，在售外街

8、商铺均价18000元/ （上下两层齐售），剩余面积共约12986；p租赁市场上，以100 内的小面积商铺为主，业态以餐饮、服饰等基础性消费为主，近上师大边的租金最高2.7-3.7元/ /天，也离本案最近，区域整体日租金基本在2元/ /天以上，区域平均水平为2.7元/ /天；本案具备良好的市场机会本案具备良好的市场机会小结区域竞争分析项目分析产品价格定位11区域竞争分析区域竞争分析项目分析项目分析项目价格定位项目价格定位项目认知项目认知客群分析客群分析12项目认知项目北至海泉路，西邻海湾路，处于海湾高教园区核心。案名案名总用地（）总用地（） 总建面（）总建面（）容积率容积率建筑密度建筑密度集中公

9、共绿地率集中公共绿地率海尚墅林苑1889031501850.823.66%20.81%产品类型产品类型用地面积（用地面积（ ）建筑面积（建筑面积（ ）独栋别墅独栋别墅8487557050酒店式公寓酒店式公寓50002335商业商业105007000会所会所20002800公共空间公共空间/ /道路道路86528/海泉路海湾与海泉路交叉口本案本案区域竞争分析项目分析产品价格定位13项目客群分析区域竞争分析项目分析产品价格定位14一级客群分析本案以本案以“内需内需”（奉贤本地（奉贤本地客）为主，客）为主，“外源外源”为辅为辅投资用途：投资用途：转租以获取租金收益待升值后转手获利自营商铺来源：来源：

10、国内外品牌商家国内中小型连锁零售商本地个体经营的小商家本案以本案以“零散零散”小商家小商家为主，品牌招商为辅为主，品牌招商为辅区域竞争分析项目分析产品价格定位15二级客群分析核心客群核心客群次次级级客群客群边缘边缘客群客群项目自身住宅客户周边大学中的学生华东理工共计约2万人上海应用技术大学共计约1万人上师大共计约1万余人项目周边住宅客户上师大的学生周边别墅区居民为主来海湾镇旅游的偶得客群其他离散客群上师大距离本案相对稍远，主大门面对奉炮公路，商业较多且集中，而大大降低来本案消费的频率具有季节性，客群主要集中在每年的7、8月份两所大学距离本案较近最终消费者区域竞争分析项目分析产品价格定位16二级

11、客群分布本案本案上海应用技术学院上海师范大学华东理工大学旭辉圆石滩招商海廷圣地雅歌海墅核心客群次级客群区域竞争分析项目分析产品价格定位最终消费者17二级客群分析次级客群次级客群核心客群核心客群本案招商海廷旭辉圆石滩圣地雅歌海墅本案及周边项目均以别墅产品为主，产品决定了其客户为中高端人群；中高端客群具备的特征：对产品或服务价格敏感度较低，追求品质，讲究生活享受，同时，对新事物的接受程度也较高；但周边别墅的入住率不高，如招商海廷多数为中老年人，一般在双休或节假日会来此居住，使得有效客群有所减少。最终消费者区域竞争分析项目分析产品价格定位18大学学校中商业不多大学学校中商业不多，华东理工大学和上海应

12、用技术学院因校外商业较少而相对上师大要多，除学校食堂外，约3000左右，同时，以餐饮、超市业态，及邮政、书店、干洗店等服务类业态居多，以满足学生基础消费以满足学生基础消费。休闲娱乐消费占休闲娱乐消费占消费总额逐渐增大消费总额逐渐增大多数为事先计划好多数为事先计划好再花钱的消费再花钱的消费社交方面的消费社交方面的消费倾向逐渐突出倾向逐渐突出以兼顾经济实惠以兼顾经济实惠与品质为主的与品质为主的消费取向消费取向大学生消费特征名片：讲究实惠与品质兼具；追求休闲娱乐。二级客群分析最终消费者区域竞争分析项目分析产品价格定位19区域竞争分析区域竞争分析项目分析项目分析项目价格定位项目价格定位产品租金定位产品

13、租金定位产品价格定位产品价格定位20考虑距离及产品相似性，选取奉炮公路（近上师大门口，平均租金3.1元/ /日）、奉炮公路（离上师大向南方向，平均租金2.54元/ /日）、人民塘路（平均租金2.13元/ /日）为参考对象。比较内容比较内容权重权重奉炮公路（近上师大门口）奉炮公路（近上师大门口）奉炮公路（离上师大向南方向）奉炮公路（离上师大向南方向）人民塘路人民塘路拟合程度拟合程度比较系数比较系数拟合程度拟合程度比较系数比较系数拟合程度拟合程度比较系数比较系数商铺外观档次商铺外观档次15%0.80.120.80.120.80.12商铺硬件商铺硬件15%0.90.1350.90.1350.90.1

14、35商铺层高商铺层高20%0.80.160.90.180.80.16临街条件临街条件15%1.10.16510.1510.15商铺位置商铺位置15%1.10.16510.151.10.165交通状况交通状况10%1.10.111.10.1110.1区域成熟度区域成熟度10%1.10.111.10.111.10.11合计合计100%/0.965/0.955/0.94商铺租金定位因距本案远近不同，分别赋予50%、30%、20%的权重，且经过比较系数修正后得出此项目的参考平均租金：3.10.96550%+2.540.95530%+2.130.9420%= 2.86 元/日注：商铺硬件包括商铺的面宽、

15、进深等。区域竞争分析项目分析产品价格定位21u 租金定价法商铺价格定位 由上得出，本案平均租金约元/ /日，假设商铺年回报率为6%，则沿街商铺的销售均价为：2.86x365/6%=1739817398元元/ /平米平米名称名称平均租金（平均租金（元元/ / / /日日） 比较系数比较系数权重权重平均租金（平均租金（元元/ / / /日日）奉炮公路（近上师大门口）3.10.96550%1.606 奉炮公路（离上师大向南方向）2.540.95530%0.798人民塘路（近奉炮公路）2.130.9420%0.453合计/100%2.86本案为两层的块体式商业，根据商铺定价原则，一、二、三、四层商铺售

16、价关系为：1:0.7:0.5:0.3 1F1F：2046820468元元/ /平米平米 2F2F：1432814328元元/ /平米平米上下两层均价17398元/平米一、二两层售价比1：0.7区域竞争分析项目分析产品价格定位22u 市场比较法当前区域主力在售商铺为绿地海语墅，海语墅商铺为两层连卖，销售均价是两层销售均价。我们以其为参考对象，进行各子项对比，得出本项目一二层商铺的均价：比较内容比较内容权重权重绿地海语墅绿地海语墅拟合程度拟合程度比较系数比较系数建筑规模建筑规模10%1.10.11商铺外观档次商铺外观档次10%10.1商铺硬件商铺硬件15%0.90.135商铺层高商铺层高20%0.80.16临街条件临街条件15%0.90.135商铺位置商铺位置10%0.90.09交通状况交通状况10%0.90.09区域成熟度区域成熟度10%10.1合计合计100%/0.92商铺价格定位 将比较对象的市场价格经比较系数修正后得出此项目的参考定价：以项目（绿地海语墅）为参考：注：商铺硬件包括商铺的面宽、进深等。180000.92=195