台州项目营销方案汇报

1、台州项目2014年营销方案汇报2014年2月目录1项目指标与区位概况2市场环境与重点竞品分析3年度销售指标与推盘计划4年度营销核心思路与策略5一季度营销重点工作6售楼处样板段节点计划7 已完成工作汇报8 来电来访客户分析一、项目指标与区位概况指标面积总体指标规划用地148.15亩总建筑面积52.10万其中地上建筑面积39.50万地下建筑面积12.60万容积率4建筑密度55%绿化率20%建筑高度100米公建占比55%停车数量2630辆自持物业购物中心地上建筑面积8.50万地下建筑面积7.30万序号物业形态面积销售物业1住宅建筑面积22.50万其中地上建筑面积17.20万地下建筑面积5.30万3公

2、寓建筑面积8.28万其中地上建筑面积8.28万地下建筑面积0万4室外商业街建筑面积4.20万其中室外步行街2.97万商铺1.23万5回购商业建筑面积1.02万规划用地面积148.15亩，总建筑面积52.10万方，项目规模在台州属于少有的大型项目。1、规划指标1、规划指标2、区位概况2、区位概况7本案北台州市政府中央商务区椒江老区路桥方向台州体育中心白云山黄岩方向西商务区台州市政府2.2公里台州客运站4公里椒江老城区5公里2、项目区位本案地块位于台州经济开发区板块，板块定位城市中心区，未来商业商贸集聚地，区域为台州新近重点发展区域。地块距离台州市政府2.2公里，距离老城区中心5公里。2、区位概况

3、二、市场环境与重点竞品分析2013年台州商品房成交总面积179.18万平米（不含路桥区），成交均价11291元/，成交总金额202.32亿元。与2012分别同比增长2.02%，18.24%，20.63%.房地产平稳发展：2010-2012年全市年均商品房成交量约150万方，住宅年均成交约123万方，占总成交的82%左右，住宅成交均价上涨较快，13年全市住宅成交均价达10795元/。 商品房椒江成交占比最大：各区商品房成交量中，以椒江区成交为主，且相较于2010年占比大幅上升，2013年椒江区占72%，椒江区近几年年均商品房成交97万方，年均商品住宅成交量约76万方，2013年商品房成交金额达1

4、08亿元。1、近12个月市场核心数据分析项目数据单位椒黄路三区商品房成交面积（不含路桥）179.18万椒黄路三区商品房成交均价11291元/平米椒黄路三区商品住宅成交面积123.83万椒黄路三区商品住宅成交均价10795元/平米椒江区商品住宅成交面积88.19万椒江区商品住宅成交均价10488元/平米椒江区当前可售一手住宅存量36.93万椒黄路三区未来一年商品房供应量预测130万椒黄路三区未来一年商品房需求量预测120万绿城海棠花苑和紫薇花园去化较慢，其余项目1-3年内能去化完毕，目前市场平均去化率在60%，一般住宅项目的销售周期在2-3年。2、住宅典型项目供给及成交注：万华城、中央花园和金辉

5、佳苑为留用地项目，部分住宅要返给村民，不能销售。项目名称区域板块总建筑面积（万 ）开盘时间交房标准供应情况成交情况累计销售率月均去化速度（套）存量去化周期（年）面积（万）套数面积（万）套数海棠花苑经开区272012.04毛坯18.2910167.1441639%215白云山庄老城区112012.10毛坯3.62212.817177%123华景名苑一期经开区192013.09毛坯10.178323.8531938%1061中央花园经开区20（13） 2013.01毛坯12.156485.5434046%341金晖佳苑经开区4.5（3）2013.09毛坯2.632221.8315670%520荣安

6、华府经开区162011.11毛坯14.87108414.62106798%440万华城一期经开区25（10） 2013.10毛坯3.683302.1920059%203新明半岛三期经开区112012.06毛坯10.547349.0665186%380鑫鼎花园工业区152013.09毛坯3.513193.3230394%1011颐景名苑经开区342011.04毛坯23.33154720.67142989%462紫薇花园经开区36.52012.06 精装（2-6K/）11.965568.0838267%225金域华府经开区242014.03毛坯17.81298江南首府经开区402014.06毛坯2

7、920002、与在售产品存在直接有效竞争重点项目分析2、与在售产品存在直接有效竞争重点项目分析项目物业类型主力户型均价主力总价项目特色客户海棠花苑住宅、合院公寓135-208合院380-550公寓14800元/200-320万地段优势、学区配套、高端品质路桥、温岭、椒江为主华景名苑住宅80-18012000元/90-200万地段优势、学区配套椒江本地客户为主，其次为黄岩客户万华城住宅80-14011500元/90-170万优势地段椒江本地客户为主，路桥客户为辅金域华府住宅80-170预计13000元/105-220万产品品质御庭壹号住宅140-160预计13000元/180-210万高端品质、

8、周边环境海尚华府住宅90-180预计12000元/120-240万中央景观、周边配套江南首府住宅140预计14000-15000元/150-200万地段优势、高端品质三水润园住宅、排屋110-19010500元/110-200万景观资源路桥客户为主，其次为温岭心海金源住宅140-1889500元/140-200万中央景观本案住宅计划5月首次开盘，届时直接与本案住宅形成直接竞争的项目主要有金域华府、江南首府、御庭壹号、万华城二期、华景名苑二期等。2、与在售产品存在直接有效竞争重点项目分析项目为绿城台州首个城市综合体，依靠其高端住宅的品质及影响力，同时其自身持有的大体量商业作为卖点，住宅底商开盘销

9、售去化约50%。客户主要为椒江当地客户。用地性质商业、办公、住宅建设用地面积（）140667（211亩）总建筑面积（）288600其中住宅面积（）130400酒店及服务式公寓面（）65800商业面积（）92400商业地上建筑面积76400 建筑形态一托二或分层单独销售商铺面积主力80-240平米价格均价折后20000元/平米（一托二）总价折后总价200-500万玉兰广场住宅底商2011年10月开盘，共计商铺65间，商铺均价2万/平米。目前还有6套未售，所剩面积200平米-300平米，1楼均价在3.6-4万/平米,2楼均价在1.5-1.8万/平米。2、与在售产品存在直接有效竞争重点项目分析玉兰广

10、场用地性质商业、办公、住宅建设用地面积（）127889总建筑面积（）40万方其中商业零售面积（）240000酒店与餐饮面积（）80000休闲娱乐面积（）80000动工时间2013.8.9时间节点30个月封顶（2016.春节），3年开业（2016.8）业态规划集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的现代化商业综合体销售时间未定银泰城项目位于台州市商贸核心区，总建筑面积及配套面积40万平方米。该项目计划30个月封顶，3年开业。2、与在售产品存在直接有效竞争重点项目分析银泰城新明饰品城位于椒江洪家街道，周边为家居建材类专业市场集中区域。物业种类包括饰品专业市场、住宅、家居生活广场、创意产业基地办公等。项目地

11、址台州椒江区东环大道以西，洪家装饰城以北建筑形态专业市场开发商台州温商时代置业有限公司占地面积74390平方米总建面积173924平方米租售形态部分销售，商铺统一招租运营开盘时间2012-11-17商铺面积分割40-65商铺层高4.5米销售均价1F 3.0-4.0万元/平米2F 1.5-1.8万元/平米3F 0.8-1.0万元/平米4F 0.6万元/平米营销策略1、一次性付款9.7折；2、10年返租期；前三年20%的租金（逐年6%、7%、7%）一次性抵扣房款，第四年7%，第五年8%，后五年1比9分成租金销售情况已售面积：12183平米未售面积：28591平米 去化率：30%物业布局分AB两区，

12、A区70000自持，B区40774可出售2、与在售产品存在直接有效竞争重点项目分析新明饰品城黄岩模具博览城位于黄岩岩区北城104国道转盘处，位于台州市甬台温高速、台金高速出入口附近，周边为城乡结合，集模具加工设备交易、模具原材料交易等。项目地址台州椒江区东环大道以西，洪家装饰城以北建筑形态专业市场开发商台州国盛投资有限公司占地面积61938平方米（93亩）总建面积11万平方米租售形态部分销售，商铺统一招租运营开盘时间2013-6商铺面积分割35-60商铺层高4.5米销售均价1F 3.0万元/平米2F 1.5万元/平米3F 0.7万元/平米营销策略1、按揭、全款享98折优惠销售情况已售面积：15

13、188平米未售面积：67809平米 去化率：18%物业布局3栋6层的商业服务楼和20栋3层的商铺2、与在售产品存在直接有效竞争重点项目分析-黄岩模具博览城2、与在售产品存在直接有效竞争重点项目分析本市未来的潜在供应量共计27.76万，需要19个月完成去化。19存量类型存量建筑面积（万）存量说明已成交未开工土地14.452012年1月1日-至今台州市已成交未开工商业用地商业体量预估项目未售存量8.15竞争项目已推案未销售面积未开盘竞争项目存量5.16包括中环世纪、玉峰广场等领出预售证未开盘项目合计27.76本案项目未来潜在供应量合计去化时间1.6年约19个月按近两年年商铺去化17.43万平方米计

14、算所得3、商业潜在供应量分析n市场后续供应量分析 供应情况预判2014年推盘量较大，约132万平方，2015年市场推盘量约108万平方，加上存量房源约178万平方，市场总体供应量约418万平方，按椒江区（包括开发区）每年去化率100万平方，已出让土地需要4年时间消化，未来销售压力较大。n从供需关系分析：总体椒江市场供求关系总体供略大于求，客户可选择项目及户型较多。但是椒江的购买力来自整个台州，辐射台州南部区域、特别在路桥、温岭、玉环、临海等乡镇的客户较多。n从推盘节点上分析：加快开发节奏，抢占市场，确保4月26日开盘。n价格分析：住宅、公寓价格较具竞争力，商铺单价、总价较高。推盘时，建议根据实

15、际情况略微提升住宅价格，平衡商铺价格。4、市场结论与分析三、年度销售指标与推盘计划二、年度销售指标与推盘计划（决策文件未下发）序号业态总金额可售面积单价合计4858883045001住宅19780017200011500 2底商430501230035000 3回购底商7548 10200 7400 4室外步行街1188002970040000 5公寓1043908030013000 6车位143001430100000 取证：2014年4月18日（突破）开盘：2014年4月26日产品：住宅区底商及室外步行街商铺面积：住宅底商10700平米、步行街商铺22400平米。套数：住宅底商71套、步行

16、街商铺299套均价：底商35000元/ 平米、步行街40000元/平米总销：12.7亿目标：8.89亿 （70%）取证：2014年8月20日 开盘：2014年10月1日 产品：soho 面积：27667平米 套数：528套均价：13000元/平米 总价：3.60亿 目标：2.52亿 （70%）511取证： 2014年8月20日开盘：2014年8月23日 产品：大商业外街面积：1600平米底商、7300平米步行街套数：住宅底商11套、步行街商铺97套均价：底商35000元/ 平米、步行街40000元/平米总价：3.48亿 目标：1.74亿 （50%）4取证： 2014年4月18日（突破）开盘：2

17、014年5月31日产品：东区住宅面积：86000平米 套数：672均价：11500元/平米 总价：9.89亿 目标：7.93亿 （80%）取证： 2014年4月18日（突破）开盘：2014年6月21日产品：西区住宅面积：86000平米 套数：672均价：11500元/平米 总价：9.89亿 目标：6.92亿 （70%）23交地时间：2013年12月27日开盘时间：2014年4月26日2014年新推室外步行街：推396套11.88亿，售257套7.73亿住宅底商：推82套4.305亿，售56套2.92亿住宅：推1344套19.78亿，售1008套14.83亿SOHO：推528套3.6亿，售370

18、套2.52亿合计：28亿2014年台州项目推盘图(合同28亿，回款14.5亿)取证：2014年 月 日（突破）开盘：2014年6月21日产品：住宅区底商及室外步行街商铺面积：住宅底商5350平米、步行街商铺11200平米。套数：住宅底商35套、步行街商铺149套均价：底商35000元/ 平米、步行街40000元/平米总销：6.35亿目标：4.45亿 （70%） 取证：2014年8月20日 开盘：2014年10月1日 产品：soho 面积：27667平米 套数：528套均价：13000元/平米 总价：3.60亿 目标：2.52亿 （70%）631取证： 2014年8月20日开盘：2014年8月2

19、3日 产品：大商业外街面积：1600平米底商、7300平米步行街套数：住宅底商11套、步行街商铺97套均价：底商35000元/ 平米、步行街40000元/平米总价：3.48亿 目标：1.74亿 （50%）5取证： 2014年4月18日（突破）开盘：2014年5月17日产品：东区住宅面积：86000平米 套数：672均价：11500元/平米 总价：9.89亿 目标：7.93亿 （80%）取证： 2014年 月 日（突破）开盘：2014年7月19日产品：西区住宅面积：86000平米 套数：672均价：11500元/平米 总价：9.89亿 目标：6.92亿 （70%）24交地时间：2013年12月2

20、7日开盘时间：2014年4月26日2014年新推室外步行街：推396套11.88亿，售257套7.73亿住宅底商：推82套4.305亿，售56套2.92亿住宅：推1344套19.78亿，售1008套14.83亿SOHO：推528套3.6亿，售370套2.52亿合计：28亿备选方案:2014年台州项目推盘图(合同28亿，回款14.5亿)取证：2014年4月18日（突破）开盘：2014年4月26日产品：住宅区底商及室外步行街商铺面积：住宅底商5350平米、步行街商铺11200平米。套数：住宅底商36套、步行街商铺150套均价：底商35000元/ 平米、步行街40000元/平米总销：6.35亿目标：

21、4.45亿 （70%） 四、年度营销核心思路与策略三、年度营销核心思路与应对策略1、2014年核心难点问题u 推盘量大：签约任务28亿，占椒江区年成交额的26%，如何短期内引爆市场，快速成交？u 还是商铺：单价（底商35000元m、金街40000元m ）、总价（均总价400万 间）均远高于市场，在椒江商铺市场不景气的情况下如何快速引导客户接受并下单？先声夺人商铺为首高调推广渠道为王活动造势决胜案场2、2014年核心思路与应对策略三、年度营销核心思路与应对策略高调入市，项目拿地后即全面展开推广，引全城关注。 先声夺人思路与策略户外户外向台州致敬！国际万达 百年企业四海同台 万达舞台国际万达 百年

22、企业报广报广四海同台 万达舞台万达成功拿地，诚聘英才新闻新闻万达集团正式进入台州 开启台州商业新时代万达广场 为繁华而来2013台州房地产收官大事万达精神与“台州式硬气” 商铺为首万达正能量1月全城首发；商业潮流1月持续全城发行；深度中国行视频3月持续全城播放；八大章开盘前各大纸媒连续刊发；万达会刊每半月全城专业市场派发（大量软文）；台州城市商业的前世今生台州的城市中心在哪？为什么要投资万达广场？商铺投资定律十个财富故事。高度重视商铺销售，把商铺销售放在首位，从项目推广伊始，通过大量软文、视频等资料，深度挖掘万达广场投资价值（尤其是商铺的投资价值），不断推高市场热度，使市场在开盘前达到“疯狂”

23、的程度。思路与策略向台州致敬！国际万达 百年企业四海同台 万达舞台国际万达 百年企业万达广场就是城市中心52万平米首席城市综合体繁荣大台州论台州商道 铸万达商圈大奖征集台州城市商业发展论文高调推广高举高打，既高调又低调万达广场就是城市中心万达至 中心立 全台州 在一起万达广场就是台州城市之“芯”中心财富 错过不再万达广场 为繁华而来52万平米首席城市综合体繁荣大台州投资跟着万达走 买铺就买万达铺拥有万达铺 荣耀台州城万达铺 耀家族商业航母 城市铺王万达铺 摇钱树财富避风港 基业永相传万达铺 传世铺深入人心，引发共鸣投资置业，舍我其谁思路与策略项目已自建网站、微信、微博，利用项目丰富的广告资源，

24、将网络打造成最为有力的销售道具。重点区域城市向南，客户向北。椒江为政府所在地，全市行政、商务中心，环境优美，最宜居；房价低于周边区县，最易居；故除椒江本地客户外，洪家镇、路桥区、温岭市、玉环县、黄岩区的客户是重点，户外布点主要集中在这几个区域；精准目标之二各专业市场派报，主要集中在路桥（小商品市场、日用品市场等）、黄岩（模具市场等）；精准目标之三各富裕乡镇，通过送戏下乡、文化汇演等手段渗入，如台州乱弹、温岭大奏鼓等；网络、微信渠道为王思路与策略精准目标之一银行VIP、高端客户专场推介活动渠道计划项目渠道计划工作内容时间节点责任人1银行VIP专场通过晚会、酒会等形式，向各大行VIP客户进行专场推

25、介售楼处开放至首开前的每个周末，每周一场（4.4、4.11、4.18），首开后陆续开展；林勋2高端客户专场活动1、以晚会、酒会、沙龙等形式与椒江“聚贤庄”、黄岩“创二代”以及方林汽车城等机构举办专场活动，进行推介；2、与台州商人杂志社组建“台州商人俱乐部”并举行专场推介活动。1、3月7日与椒江“聚贤庄”机构举办专场活动；2、3月21日与黄岩“创二代”机构举办专场活动；3、3月22日与台州商人杂志组建“台州商人俱乐部”并举办首场推介会；4、3-4月每个周末与方林汽车城举办豪车主专场活动；。林勋3文艺下乡通过30个乡镇（椒江区8 场、黄岩区6 场、路桥区9 场、临海市2 场、温岭市4 场、玉环县1

26、 场）文艺下乡推介产品2.20-4.20的每个周末林勋4专业市场派报到路桥小商品市场、日用品市场、黄岩模具市场、杜桥眼镜市场等专业市场派报2.20-4.20每周派报3天林勋通过开盘前的大活动造势，引发全城关注活动造势标准动作区域论坛（2.27）、开工庆典（3.13）、投资论坛（产品说明会4.12）、营销中心开放（3.30）、中国行（首批媒体中国行2.15）等；台州城市商业发展论坛（2月27日）、小商品与大商业论坛（暂定）等；城市风水论坛（4月6日）万达广场就是城市之“芯”衍生动作创新动作思路与策略决胜案场每周都有暖场活动亲子活动亲子活动DIY活动活动儿童电影周儿童电影周小型讲座小型讲座通过氛围

27、营造（灯光、音乐、视频等）制造旺销场面，形成紧张气氛案场包装与氛围营造通过案场包装体现未来繁华，增加客户投资欲望思路与策略销售节点1.1-1.311.24-3.302.15-4.253.30-4.254.124.194.20-4.254.26工作内容人员到岗，市调、培训驻点接客，积累客户专业市场、银行VIP拓客、30场送戏下乡拓客开门迎客，积累客户价格审批预装户正式装户开盘活动节点1.242.122.15-4.252.15-2.182.273.133.304.64.124.26工作内容媒体见面会暨临时接待中心开放冠名台州新春音乐会专业市场、银行VIP拓客、30场送戏下乡拓客媒体中国行城市商业（

28、区域）发展论坛开工庆典营销中心开放暨明星见面会城市风水论坛万达广场就是城市之“芯”投资论坛暨产品说明会开盘推广节点1月2.6-2.132.6-2.282.12-2.203.8-3.143.15-4.24.3-4.74.7-4.184.19-4.27工作内容集团品牌出街、媒体见面会报道、驻点报道、新书派发新春音乐会报道城市商业发展征文、万达广场对城市商业发展意义的大篇幅炒作中国行系列报道、十个万达广场与十个财富故事的系列炒作开工庆典报道营销中心开放报道、明星炒作项目风水炒作投资论坛暨产品说明会报道、集团八大章、大篇幅投资软文炒作开盘预告、热销报道三、年度营销核心思路与应对策略3、首开前重要销售与

29、活动节点排期表（2014.1.1-2014.4.26）时间节点1.20-2.82.9-3.313.6-3.143.14-4.14.2-4.154.16-4.26推广内容集团品牌推广万达广场品牌推广开工推广营销中心开放暨明星见面会推广项目及产品推广商铺开盘推广推广主题向台州致敬、四海同台 万达舞台、国际万达 百年企业万达广场就是城市中心万达至 中心立 全台州 在一起、52万平米首席城市综合体繁荣大台州盛世万达 辉耀台州台州经开万达广场动工仪式于3月13日盛大举行繁华来袭 星耀台州经开万达广场营销中心3月30日盛大开放暨见面会商业航母 城市铺王万达铺 摇钱树投资跟着万达走 买铺就买万达铺拥有万达铺

30、 荣耀台州城万达铺 耀家族财富避风港 基业永相传万达铺 传世铺中心财富 错过不再经开万达广场首期商铺4月26日盛大开盘三、年度营销核心思路与应对策略首开前推广内容与排期表（2014.1.1-2014.4.26）销售节点4.27-5.305.316.1-6.206.216.22-8.228.238.24-9.3010.1工作内容一期住宅蓄客住宅首开一期住宅续销、二期住宅蓄客二期住宅开盘一期商铺、住宅续销、二期商铺蓄客二期商铺开盘商铺、住宅续销、一期soho蓄客一期SOHO开盘活动节点5.17（5.24）5.17-5.235.245.316.146.218.239.14-9.249.2510,1工

31、作内容样板段开放新生活样板段开放周住宅认筹住宅首开二期住宅认筹二期住宅开盘二期商铺开盘万达SOHO使用功能方案大赛SOHO认筹SOHO开盘推广节点4.27-5.317.20-8.309.13-10.3推广内容万达广场就是一种生活方式全系都市配套 台州生活中心全能住区 快乐生活商业航母 城市铺王投资跟着万达走 买铺就买万达铺财富避风港 基业永相传万达铺 传世铺拥有一套SOHO 拥有整座万达广场全城争抢 全民投资2014，台州“大妈”抢什么？万达SOHO宜商宜居宜投资三、年度营销核心思路与应对策略3、首开后重要销售与活动节点排期表（2014.4.27-2014.12.31）五、一季度营销重点工作1

32、、一季度合同、回款完成路径 一季度无合同、回款指标四、一季度营销重点工作2、一季度重要营销节点活动节点1.242.122.15-2.182.15-4.252.6-2.272.273.133.30工作内容媒体见面会暨临时接待中心开放冠名台州新春音乐会媒体中国行（福州、上海、武汉）专业市场、银行VIP拓客、30场送戏下乡拓客城市商业发展征文城市商业发展论坛开工庆典售楼部开放、明星见面会3、一季度营销核心问题与对策问题：解决客户对万达、万达广场以及万达商铺投资价值的认知对策：通过集团标准动作，高举高打，形成轰动效应 通过标准动作的延展与创新，强化认知 通过大量的软文、视频等资料激发客户强烈的投资商铺

33、欲望六、售楼处样板段节点计划1月24日：临时展点开放3月30日：售楼处开放5月24日：样板段开放七、已完成工作汇报1、团队组建（置业顾问差2人，月底完成）；2、新媒体运用：网站、微信和微博1月24日已开通；3、围挡、灯杆旗、户外广告已出街；4、首批物料印刷已完成（商铺平面图、手提袋、集团蓝皮书、商业潮流和万达正能量）；5、临时售楼处已于1月24日开放；6、媒体见面会已于1月24日举办；7、冠名台州2014新春音乐会已于2月12日举行；8、媒体中国行2月15日已出发；9、2月6日全城征集台州城市商业发展论文已开始（为27日城市商业发展论坛做准备）；10、广告公司已驻场；11、三维片、效果图和售楼系统已定标；12、售楼处软装2月20日定标；13、沙盘2月16日定标；14、售楼处物业公司3月10日定标；15、大量软文炒作已开始。户外高炮、灯箱发布日期：01月27日1、万达集团正式进入台州 开启台州商业新时代2、万达精神与台州式硬气相同文化精髓，加速万达、台州融合3、万达广场 为繁华而来2013台州房地产收官大事4、万达新书 影响台州 - 商业潮流与万达正能量台州首发，可免费索取5、2014 投资万达 -台州经开万达