民法案例分析

1、新会市协和绣花制衣厂因返还合作开发房地产合同保证金纠纷一案 诉讼主体 上诉人(原审被告)：新会市协和绣花制衣厂。住所地：新会市会城镇冈州大道东。法定代表人李荣发：厂长。被上诉人(原审原告)：新会市会城中心建筑工程公司。 住所地：新会市会城镇城西一路38号108。法定代表人陈荣在：经理。案件事实1、上诉人与被上诉人签订冈州大道东?鱼里(新国土D14地块)联合开发房地产合同书 上诉人必须提供该地块原开发单位的转让证明书及授权书 提供该地块前期开发已支付的红线费、五统一费、征地费税和拆迁补偿费、房管局拆迁补偿费、房管局拆迁费等费用共398万元的有效证明文件 上诉人不参与该地盘开发管理和工程建设日常业

2、务 案件事实2、在签约后五天内，被上诉人将20万元保证金交付给上诉人 。3、上诉人则将有关土地批文及相关证明文件交给被上诉人等。4、同年1月15日，被上诉人支付10万元保证金给上诉人 。5、同月19日向新会市会城勘测有限公司支付开发地块的钻探费15000元 。6、同年3月16日向新会市通达电脑培训制作中心支付建筑设计制作定金35000元，以制作平面效果图之用。案件事实7、1998年8月18日，经联公司与上诉人签订合作协议书，约定双方合作开发位于?鱼里的上述地块；经联公司已投入的395万元开发资金，其中307.67万元视作上诉人的投入，以抵偿经联公司欠上诉人工程款；必要时上诉人可以联系其他单位合

3、作，继续投资建设上述地块，以求早日完成建设，收回投资款项等等。 8、1999年12月3日，经联公司、盛丰公司和上诉人签订一份确认书，?鱼里编号D-1-4地块的红线开发权原属经联公司，现已变更为盛丰公司，经联公司原与上诉人签订的合作协议书继续生效，由盛丰公司代替经联公司履行协议。被上诉人的诉讼请求 2001年8月6日，被上诉人向原审法院提起诉讼，请求解除与上诉人签订的合同，同时判令上诉人返还保证金10万元及其利息和赔偿损失5万元(钻探费和建筑设计制作定金)及其利息。一审法院的判决结果与理由1、原、被告均不具备房地产开发经营资质，因此该合同被认定为无效合同。依据： 合作开发房地产合同的当事人一方具

4、备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。 最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释第15条一审法院的判决结果与理由2、双方签订的联合开发房地产合同因被告没有以代理人的名义实施民事法律行为而违反法律规定，应确定为无效合同。3、被告明知自己不是用地单位，且不具房地产开发经营资质，但没有以被代理人名义与原告签订合同，其行为的目的在于其债权的实现和预期获取的利润，主观上已存在过错。一审法院的判决

5、结果与理由4、造成合同无效，主要是被告隐瞒真实情况，原告未严格审查而导致的，被告应对合同无效承担主要过错，原告承担次要责任。上诉人再次提请上诉的理由一、上诉人与被上诉人联营开发涉案的建设项目，是获得用地单位(开发商)的授权，上诉人与被上诉人在联营开发中是以代理人身份，根据开发商授权以其名义进行开发活动；上诉人与被上诉人签订联营开发房地产合同的行为本身并不是代理行为，上诉人与被上诉人根据开发商的授权，联合代理开发该地块而经协商一致签订合同，彼此是代表自己签订合同，不存在要以别人名义签订该合同的问题。 上诉人再次提请上诉的理由二、上诉人与被上诉人签订联营合同，是为了早日完成该地块的建设而收回投资，

6、这是情理之事，主观上没有过错。三、上诉人在签订合同中，没有隐瞒真实情况，也没有这必要。四、被上诉人只向法院出示两张支出收据，但无相关的资料，且收取设计制作定金的收据由“新会市通达电脑培训中心”出具，该中心无建筑设计资质，何来收取设计费？ 五、即使合同无效，造成合同无效的过错责任主要也在被上诉人一方，其应承担主要过错责任。 被上诉人辩护理由一、上诉人没有取得开发地块的使用权，上诉人与被上诉人均无房地产开发经营资质，因此双方签订的联营开发房地产合同是无效的。 二、在签订合同前，被上诉人完全不知道上诉人不具备房地产开发资质，上诉人对造成合同无效存在主观过错，而被上诉人没有过错 。三、被上诉人在一审诉

7、讼期间提交了关于50000元损失的单据，上诉人在质证时对该证据表示无异议，因此被上诉人已无必要提交其他相关资料。如果上诉人主张50000元损失不是事实，则上诉人应承担举证责任。 被上诉人辩护理由四、即使合同有效，上诉人的行为也构成违约，应承担违约责任，双倍返还10万元的保证金。五、上诉人二审举证，已过一审法院指定的举证期限，所以不能作为二审定案的证据。二审法院的判决1、上诉人与被上诉人均无房地产开发经营资质，上诉人以自己名义与被上诉人签订的冈州大道东?鱼里(新国土D-1-4地块)联合开发房地产合同书，违反有关法律规定，应确认无效。2、上诉人认为与被上诉人在联营开发中是以代理人身份，根据开发商授

8、权以其名义进行开发活动，故签订的联营合同合法有效，理由不充分，不予采纳。二审法院的判决3、从名称上看，上诉人是一间绣花制衣厂，显而易见是不具房地产开发资质的，作为合作方的被上诉人签约前也应当审查对方的资质，所以被上诉人应当知道上诉人是不具房地产开发资质的，也没有理由不清楚。被上诉人答辩称签约前完全不知道上诉人不具备房地产开发资质，本院不予采信。双方当事人在明知双方均无房地产开发资质而以各自名义签订联营开发房地产合同，致使合同无效，对此双方均有过错，应当各自承担相应的责任。上诉人和被上诉人均认为造成合同无效的过错在于对方，理由不充分，均不予采纳。二审法院的判决4、合同被确认无效后，上诉人依无效合

9、同取得的10万元保证金，应予返还给被上诉人。对于因无效合同造成的损失，双方根据过错大小来承担责任。在本案中，双方当事人对合同的无效过错大小相当，应对损失各负担50的损失。被上诉人已支付的15000元钻探费，是为了履行无效合同而支出的合理费用，应予认定为损失，由双方当事人各负担50即7500元。二审法院的判决5、关于35000元的建筑设计制作定金应否算作损失的问题。一审诉讼期间，被上诉人提交的收据经质证，上诉人明确表示对该证据的真实性无异议，如今二审诉讼期间又表示异议，属反悔行为，不予支持。据此，可认定被上诉人确实为了履行无效合同而支付了建筑设计制作定金35000元。二审法院的判决6、定金是合同

10、当事人一方预先支付给对方的款项，其目的在于担保合同债权的实现。定金同时具有担保功能和预付功能。首先，定金作为一种担保方式，当对方违约时，另一方可选择定金条款作为违约责任的承担方式，即给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。其次从定金的预付功能来讲，定金即可以是全部价款，也可以是部分价款；在债务人履行债务后，定金即可折作价款，也可退回，总之，定金并不等于合同的价款。二审法院的判决7、被上诉人在本案中与新会市通达电脑培训中心之间是承揽合同关系，如果收受定金的新会市通达电脑培训中心没有向被上诉人交付工作成果(平面效果图)的话，那么定金就可作为不履行合同的违约金，应双倍返还给被上诉人；或者在退回定金后再另行支付违约金。这样说来，被上诉人毫无损失可言。如果新会市通达电脑培训中心向被上诉人交付了工作成果(平面效果图)的话，被上诉人应向其支付全部价款，新会市通达电脑培训中心收款后按常理也应向被上诉人出具正式的收款凭证。正式的收款凭证，才能作为认定支出款项造成损失的充分、有效的证明。但主张损失的被上诉人除提供定金收