华强国际运营报告200607011

1、华强广场运营报告华强广场运营报告帅领华强北帅领华强北报告目录报告目录第一篇：写字楼市场定位报告第一篇：写字楼市场定位报告第二篇：住宅市场定位报告第二篇：住宅市场定位报告第三篇：酒店发展报告第三篇：酒店发展报告第四篇：综合体运营报告第四篇：综合体运营报告市场概况市场概况客户分析客户分析项目定位项目定位市场概况市场概况华强北商务圈界定华强北商务圈界定及现状及现状华强北写字楼现状华强北写字楼现状分析分析竞争性商务圈写字竞争性商务圈写字楼比较楼比较客户分析客户分析项目定位项目定位【华强北商务圈地域界定】【华强北商务圈地域界定】u包括三个次级商务圈：上步路商务圈、华强路商务圈、上海宾馆商务圈。包括三个次

2、级商务圈：上步路商务圈、华强路商务圈、上海宾馆商务圈。 u华强路商圈占领导地位，有赛格广场、电子科技大厦等高档物业，占有片区高端写字楼市场华强路商圈占领导地位，有赛格广场、电子科技大厦等高档物业，占有片区高端写字楼市场半壁江山。半壁江山。 u华强北写字楼的发展与商务圈从寄生关系，发展到互动关系。华强北写字楼的发展与商务圈从寄生关系，发展到互动关系。华强路华强路次商务圈次商务圈上海宾馆上海宾馆次商务圈次商务圈上步次上步次商务圈商务圈【商务圈配套现状】【商务圈配套现状】历史原因造成基础设施薄弱，形成商务圈发展最大瓶颈。历史原因造成基础设施薄弱，形成商务圈发展最大瓶颈。 从旧工业区发展而成，基础设施

3、档次低下；从旧工业区发展而成，基础设施档次低下；商业发展太快，商业发展太快， 被市场推着往前走，政府规划力量较弱；被市场推着往前走，政府规划力量较弱；片区经营过于拥挤，停车、管网、公共设施等市政配套无法满足商业需求。片区经营过于拥挤，停车、管网、公共设施等市政配套无法满足商业需求。交通繁忙拥挤，停车位严重不足，交通改造迫在眉睫。交通繁忙拥挤，停车位严重不足，交通改造迫在眉睫。是深圳交通最繁忙、最拥挤的区域；是深圳交通最繁忙、最拥挤的区域； 上下班时间交通极为阻塞，平时车水马龙，举步维艰；上下班时间交通极为阻塞，平时车水马龙，举步维艰；按照华强北商业规模，商业区要提供按照华强北商业规模，商业区要

4、提供1.8万个停车位，但实际只能提供大万个停车位，但实际只能提供大约约6000个停车位。例：赛格广场（个停车位。例：赛格广场（3000商户商户+写字楼写字楼 VS 500车位）车位）【商务圈未来规划【商务圈未来规划 】进一步扩大华强北的商业功能进一步扩大华强北的商业功能万佳街区为区级大型百货零售服务中心万佳街区为区级大型百货零售服务中心桑达街区为区级大型餐饮、休闲、娱乐中心桑达街区为区级大型餐饮、休闲、娱乐中心赛格街区为市级的电子、通讯器材批发中心赛格街区为市级的电子、通讯器材批发中心改善华强路人、车流动系统改善华强路人、车流动系统打通街区车流内部微循环，打通街区车流内部微循环，在街区相邻建筑

5、之间架设二层连廊，形成一个完善的二层步行系统。在街区相邻建筑之间架设二层连廊，形成一个完善的二层步行系统。增大公共空间，增设三个广场、两条步行街增大公共空间，增设三个广场、两条步行街华强北物业升级改造华强北物业升级改造供应分析供应分析需求分析需求分析发展趋势发展趋势楼盘名称楼盘名称建筑面积建筑面积档次档次上步大厦39763B锦峰大厦62000C上田大厦约30000C国企大厦84597B商业银行大厦37382 A深圳科技大厦46000B设计大厦62000B汽车大厦约32000C华联大厦33000A统建楼约30000C深勘大厦约25000C四川大厦31600C赛格广场53526A现代之窗82600

6、A群星广场约80000B圣廷苑酒店B座写字楼约23000B深纺大厦46000C佳和华强大厦60000B楼盘名称楼盘名称建筑面积建筑面积档次档次电子科技大厦51748A华联发大厦50846B华能大厦72000B电子大厦14455C桑达大厦34100C东风大厦21354C爱华大厦约25000C金宝城大厦60000B国际文化大厦62481B嘉汇新城汇商中心30000B雷圳大厦30695B广业大厦49551C航都大厦43000C福田外贸大厦约35000C国际科技大厦53168B北方大厦26126C深圳世贸广场12000A福华大厦约30000C福侨大厦约30000C航空大厦85000C南光大厦C华强北写

7、字楼主要供应状况：华强北写字楼主要供应状况：【华强北写字楼供给分析】【华强北写字楼供给分析】总体供应量总体供应量170万，列深圳各商圈供应量前列万，列深圳各商圈供应量前列物业档次分明，中低档写字楼及商住办公占绝对比重物业档次分明，中低档写字楼及商住办公占绝对比重A级物业总建面约为级物业总建面约为27万万 中低档是华强北主流产品，供应量约中低档是华强北主流产品，供应量约150万万电子市场快速发展，上万厂商进驻，人流电子市场快速发展，上万厂商进驻，人流/物流物流/资金流交汇，地产价值攀升资金流交汇，地产价值攀升商业气氛浓于商务气氛，不适合大型企业入驻，使其成为中小企业天堂商业气氛浓于商务气氛，不适

8、合大型企业入驻，使其成为中小企业天堂近年发展重点以商业为主导，写字楼发展相对停滞近年发展重点以商业为主导，写字楼发展相对停滞【华强北写字楼需求分析】【华强北写字楼需求分析】二手楼售价适度上扬二手楼售价适度上扬2006年，福田中心区年，福田中心区CBD写字楼销售达到投资顶峰状态，凤凰大厦、写字楼销售达到投资顶峰状态，凤凰大厦、金中环、大中华等高素质楼盘成就高价位，中心区价格冲破金中环、大中华等高素质楼盘成就高价位，中心区价格冲破18000-20000元元/的历史新高；的历史新高；拉动整个二手市场价格稳步上扬。拉动整个二手市场价格稳步上扬。华强北片区高档写字楼未来具有稀缺性。华强北片区高档写字楼未

9、来具有稀缺性。华强北近年缺乏新供应，二手写字楼买卖成交不太活跃；华强北近年缺乏新供应，二手写字楼买卖成交不太活跃；中原写字楼工商铺部统计，目前华强北赛格广场、电子科技大厦等高档中原写字楼工商铺部统计，目前华强北赛格广场、电子科技大厦等高档写字楼售价在写字楼售价在10000-120000元元/左右；华强北商圈其它中高档写字楼左右；华强北商圈其它中高档写字楼售价接近售价接近9000元元/，价格较去年同期上升价格较去年同期上升18%2、租赁活跃、租金上扬、空置率低、租赁活跃、租金上扬、空置率低u华强北商圈写字楼租金以由华强北商圈写字楼租金以由50-65元元/月月/开始攀升，随着中心区、车公庙写字楼租

10、金的波动而波开始攀升，随着中心区、车公庙写字楼租金的波动而波动，目前赛格广场、国际文化大厦、电子科技大厦的租金基本达到在动，目前赛格广场、国际文化大厦、电子科技大厦的租金基本达到在70-75元元/月月/，少数素质较，少数素质较高者可到达高者可到达85-90元元/月月/ 。u华强北商圈写字楼的空置率低于深圳市总体水平，普遍在华强北商圈写字楼的空置率低于深圳市总体水平，普遍在15%以下以下。中低档写字楼及商住楼由于。中低档写字楼及商住楼由于租金合理，入住率基本达到租金合理，入住率基本达到95%以上。以上。物业名称物业名称写字楼总建面写字楼总建面M2M2月平均叫价月平均叫价（RMB/M2RMB/M2

11、） 月管理费月管理费 （RMB/M2RMB/M2） 国际文化大厦国际文化大厦 418,318 418,318 707018/F18/F以上以上101018/F18/F以下以下6 6 赛格广场赛格广场 57,475 57,475 757525 25 电子科技大厦电子科技大厦 117,088 117,088 A A座：座：7575；C C座：座：65 65 1212（不含空调费）（不含空调费） 数据来源：深圳中原三级市场工商铺部4月份月报【华强北写字楼发展趋势】【华强北写字楼发展趋势】p未来供应量集中在华强北二期改造工程未来供应量集中在华强北二期改造工程p动工动工/ /计划动工计划动工8 8大项目

12、，总投资大项目，总投资4343亿元，建面亿元，建面5050多万多万p中航广场占地面积中航广场占地面积1.71.7万，总建面约万，总建面约1818万，总高度万，总高度280280米，共米，共5858层，包括甲级写字楼层，包括甲级写字楼4545层、精层、精品住宅品住宅3939层及大型主题式商场层及大型主题式商场7 7层，集购物、餐饮、娱乐及休闲于一体。项目预计层，集购物、餐饮、娱乐及休闲于一体。项目预计20082008年完成整体年完成整体建设。建设。 【华强北写字楼现状分析小结】【华强北写字楼现状分析小结】基础设施薄弱、交通拥挤、停车位不足等配套是商务办公发展的瓶颈；基础设施薄弱、交通拥挤、停车位

13、不足等配套是商务办公发展的瓶颈；总体供应以中低档写字楼及商住办公占绝对比重；总体供应以中低档写字楼及商住办公占绝对比重；片区缺乏新物业供应，二手楼价格较去年同期上升片区缺乏新物业供应，二手楼价格较去年同期上升2成；成；租赁活跃，租金上扬，入住率达租赁活跃，租金上扬，入住率达9成左右；成左右；用户以电子科技类、中小企业为主。商业性大于商务性，限制了纯办公大型企业入驻；用户以电子科技类、中小企业为主。商业性大于商务性，限制了纯办公大型企业入驻；未来供应以华强北二期改造为主，代表物业为中航广场。未来供应以华强北二期改造为主，代表物业为中航广场。竞争性商务圈比较竞争性商务圈比较华强北商圈华强北商圈赛屋

14、围商务圈赛屋围商务圈车公庙商务圈车公庙商务圈福田中心区福田中心区CBD【竞争性商务圈写字楼比较】【竞争性商务圈写字楼比较】比较项目比较项目华强北商圈华强北商圈蔡屋围商圈蔡屋围商圈中心区中心区CBDCBD车公庙商圈车公庙商圈市场定位市场定位电子为龙头多业态商电子为龙头多业态商业业深圳华尔街深圳华尔街深圳未来发展中枢深圳未来发展中枢中心西区中心西区物业档次物业档次中低档占绝对中低档占绝对起点高、专业性强、起点高、专业性强、商务配套齐全、物业商务配套齐全、物业管理好管理好超大型、标志性、高档超大型、标志性、高档次、多功能写字楼群落次、多功能写字楼群落 中档写字楼，以及商务中档写字楼，以及商务公寓居多

15、公寓居多客户群体客户群体电子科技类、中小企电子科技类、中小企业为主（以业为主（以营销类营销类为为主）主）金融、物流企业，国金融、物流企业，国内外大中型企业居多内外大中型企业居多跨国公司区域总部、本跨国公司区域总部、本土企业区域总部、港资土企业区域总部、港资公司办事处，律师、咨公司办事处，律师、咨询等中介询等中介高科技企业、中小企业高科技企业、中小企业为主（以为主（以开发类开发类为主）为主）市场供应市场供应商住楼为主，多年缺商住楼为主，多年缺乏写字楼项目供应乏写字楼项目供应华润大厦、旧城改造华润大厦、旧城改造计划将再度吸引市场计划将再度吸引市场眼球眼球近年以近年以5050万万/ /年供应市年供应

16、市场场中心区以外，写字楼最中心区以外，写字楼最活跃区域活跃区域竞争态势竞争态势没有直接竞争没有直接竞争有竞争，更多互补有竞争，更多互补竞争性竞争性& &差异性差异性【华强北商务圈的竞争定位】【华强北商务圈的竞争定位】市场挑战者市场挑战者（价格）（价格）市场补缺者市场补缺者（产品）（产品）领导者？追随者？领导者？追随者？挑战者？补缺者？挑战者？补缺者？双重角色定位：双重角色定位：针对中心区针对中心区CBD的全市领导者地位的全市领导者地位针对车公庙片区的同质差异化竞争针对车公庙片区的同质差异化竞争市场概况市场概况华强北商务圈界定华强北商务圈界定及现状及现状华强北写字楼现状华强北写字

17、楼现状分析分析竞争性商务圈写字竞争性商务圈写字楼比较楼比较客户分析客户分析项目定位项目定位报告架构报告架构受访客户情况分析受访客户情况分析客户选择偏好分析客户选择偏好分析再次选择考虑因素再次选择考虑因素【受访公司性质、行业及规模】【受访公司性质、行业及规模】 企业性质：接近企业性质：接近7成受访公司为私营企业；外资（港商）企业超过成受访公司为私营企业；外资（港商）企业超过1成；成； 行业类型：接近行业类型：接近6成公司集中于电子通讯行业，接近成公司集中于电子通讯行业，接近3成是与电子通迅产成是与电子通迅产品相关的贸易及批发零售业；品相关的贸易及批发零售业； 企业规模：普遍较小，超过企业规模：普

18、遍较小，超过9成公司员工人数少于成公司员工人数少于20人，人，10人以下公司比人以下公司比例为例为60%；华强北写字楼客户问卷分析结论摘要华强北写字楼客户问卷分析结论摘要（数据来源：中原深港研究中心（数据来源：中原深港研究中心 20062006年年4 4月）月）私营企业为主，电子通讯与私营企业为主，电子通讯与IT行业集中，公司规模小。行业集中，公司规模小。【办公使用面积及价格】【办公使用面积及价格】写字楼面积：写字楼面积： 超过超过7成在成在100以下以下。公司规模普遍较小，办公人数少。公司规模普遍较小，办公人数少。写字楼业权写字楼业权 8成公司租赁写字楼办公成公司租赁写字楼办公，2成公司自购

19、写字楼。成公司自购写字楼。写字楼价格写字楼价格 租金集中在租金集中在46-75元之间元之间，其中，其中56-65元之间的频次最多，比例最高；元之间的频次最多，比例最高； 自购写字楼办公的自购写字楼办公的售价集中在售价集中在8000-10000元元/之间之间；【受访客户区域来源】【受访客户区域来源】公司来源集中于华强北、福田区。公司来源集中于华强北、福田区。接近接近4成公司一成立就选择了华强北。成公司一成立就选择了华强北。超过超过6成公司是从一些比较老旧的写字楼里搬出，如赛格科技大厦、赛成公司是从一些比较老旧的写字楼里搬出，如赛格科技大厦、赛格工业大厦、统建楼、华能大厦、华联发大厦、经济大厦、物

20、质大厦等。格工业大厦、统建楼、华能大厦、华联发大厦、经济大厦、物质大厦等。从福田其他区域搬出的有从福田其他区域搬出的有5成，从罗湖搬出的约成，从罗湖搬出的约1成，其他占比极少。成，其他占比极少。【写字楼选择偏好分析】【写字楼选择偏好分析】购买购买/租赁写字楼最关注因素：租赁写字楼最关注因素：购买写字楼购买写字楼比例比例租赁写字楼租赁写字楼比例比例地理位置地理位置28%28%租金租金23%23%价格价格18%18%地理位置地理位置20%20%大厦形象大厦形象13%13%交通便利程度交通便利程度13%13%交通便利程度12%大厦形象9%升值潜力9%自身配套9%选择华强北的原因排名：选择华强北的原因

21、排名： “离生意场所近离生意场所近”是选择在华强北办公的首要因素，占过半比例；是选择在华强北办公的首要因素，占过半比例； 其次其次“关联行业集中关联行业集中”的提及率也极高。的提及率也极高。 而周边配套成熟以及交通便利的点击率稍低。而周边配套成熟以及交通便利的点击率稍低。高档写字楼体现在哪些方面：高档写字楼体现在哪些方面： 调查结果：认为体现在大厦形象、大调查结果：认为体现在大厦形象、大堂设计、智能设施、电梯品牌等方面堂设计、智能设施、电梯品牌等方面相关因素相关因素比例比例大厦形象大厦形象28%28%大堂设计大堂设计25%25%智能设施智能设施21%21%电梯品牌电梯品牌11%11%玻璃幕墙7

22、%空中花园6%中央空调品牌3%其他1%写字楼设施写字楼设施比例比例银行银行69%69%分户计量空调分户计量空调47%47%商务中心商务中心36%36%仓库仓库34%34%会议中心会议中心25%25%空中花园20%茶水间19%食堂19%小型超市13% 写字楼配套设施要求：写字楼配套设施要求：【再次选择写字楼考虑因素】【再次选择写字楼考虑因素】对现有写字楼的满意度对现有写字楼的满意度4成公司对现有写字楼比较满意成公司对现有写字楼比较满意满意的地方主要集中在：地理位置佳、大厦形象好、管理成熟、配满意的地方主要集中在：地理位置佳、大厦形象好、管理成熟、配套好、价格套好、价格/租金合理几个方面。租金合理

23、几个方面。约约10%公司不满意现有写字楼公司不满意现有写字楼不满意的地方反应最强烈的是：首先是电梯问题，反映为数量少、不满意的地方反应最强烈的是：首先是电梯问题，反映为数量少、通风差、等候时间长；其次是停车不方便；其他问题包括产品结构通风差、等候时间长；其次是停车不方便；其他问题包括产品结构差、物管差、配套不全等。差、物管差、配套不全等。超过超过5成公司觉得现有写字楼一般。成公司觉得现有写字楼一般。公司为何更换写字楼公司为何更换写字楼首要条件是公司业务扩展，现有办公面积不能满足规模扩展首要条件是公司业务扩展，现有办公面积不能满足规模扩展其次公司实力显著增强，现有写字楼形象其次公司实力显著增强，

24、现有写字楼形象/配套管理跟不上公司发展需要配套管理跟不上公司发展需要如果更换写字楼，首选区域仍是华强北如果更换写字楼，首选区域仍是华强北接近接近8成公司更换写字楼不离开华强北，原因仍然是：行业集中，离生成公司更换写字楼不离开华强北，原因仍然是：行业集中，离生意场所近，方便业务开展；意场所近，方便业务开展；其次有公司提及区域知名度高及价格合理其次有公司提及区域知名度高及价格合理约约2成公司不考虑华强北，原因是：华强北交通拥挤，环境喧闹，人太成公司不考虑华强北，原因是：华强北交通拥挤，环境喧闹，人太多太杂，如更换写字楼会考虑中心区及车公庙一带，主要看中那边交通多太杂，如更换写字楼会考虑中心区及车公

25、庙一带，主要看中那边交通顺畅、环境较好。顺畅、环境较好。再次选择写字楼所需求的面积及价格再次选择写字楼所需求的面积及价格 项目相关：需求项目相关：需求150面积以上的客户占面积以上的客户占22%；较现购；较现购/租用大一倍。租用大一倍。 项目相关：再次购买写字楼客户超过项目相关：再次购买写字楼客户超过20%可接受可接受200万元的总价；万元的总价； 再次租赁的客户有再次租赁的客户有12%可接受可接受100元元/的租金。的租金。租金（元租金（元/ / /月）月）比例比例总价（万）总价（万）比例比例45元以下19%50万以下23%46-5519%51-8013%56-6526%81-10013%6

26、6-7516%101-16016%809%20020023%23%100 100 12%12%300-500300-50013%13%面积（）面积（）比例比例50以下（含50）6%51-8014%81-10027%101-15031%151-200151-20016%16%300-400300-4006%6%【华强北办公客户分析结论】【华强北办公客户分析结论】写字楼需求：写字楼需求：面积小、实用率高、管理费适中的写字楼比较紧俏面积小、实用率高、管理费适中的写字楼比较紧俏。区域性强：对华强北电子交易市场的依赖非常强，区域性强：对华强北电子交易市场的依赖非常强，近近4成从事电子通讯产品贸易的公司采

27、购地点成从事电子通讯产品贸易的公司采购地点及销售地点均依托该市场进行，接近及销售地点均依托该市场进行，接近5成的公司是外围企业在华强北设立的办事处，选择办公物成的公司是外围企业在华强北设立的办事处，选择办公物业以周边业以周边500米范围物业选择。米范围物业选择。租赁活跃：租赁活跃：8成公司租赁写字楼办公，吸引了大量的投资人群。成公司租赁写字楼办公，吸引了大量的投资人群。市场空白：市场空白：目前片区缺乏专门为高端客户量身打造的高档写字楼物业目前片区缺乏专门为高端客户量身打造的高档写字楼物业营销建议：受访企业营销建议：受访企业普遍认为大厦形象最能体现写字楼档次，好的社会形象和品牌效应会给公司普遍认

28、为大厦形象最能体现写字楼档次，好的社会形象和品牌效应会给公司带来更多的生意机会，带来更多的生意机会，因此大力塑造写字楼品牌和社会形象将是营销推广当中非常重要的一环，因此大力塑造写字楼品牌和社会形象将是营销推广当中非常重要的一环，对于写字楼价值的提升非常关键。对于写字楼价值的提升非常关键。市场概况市场概况华强北商务圈界定华强北商务圈界定及现状及现状华强北写字楼现状华强北写字楼现状分析分析竞争性商务圈写字竞争性商务圈写字楼比较楼比较客户分析客户分析项目定位项目定位报告架构报告架构受访客户情况分析受访客户情况分析客户选择偏好分析客户选择偏好分析再次选择考虑因素再次选择考虑因素物业定位分析物业定位分析

29、形象定位分析形象定位分析项目升级包装项目升级包装项目推广安排项目推广安排项目物业定位分析项目物业定位分析项目情况分析项目情况分析价格定位分析价格定位分析客户定位分析客户定位分析项目物业定位项目物业定位【项目概况】【项目概况】集办公、酒店、商业、商务公寓于一体，集办公、酒店、商业、商务公寓于一体，建筑总体量达建筑总体量达2323万。万。写字楼为写字楼为3636层超高层建筑，配套四星级层超高层建筑，配套四星级酒店，总高度酒店，总高度155.8155.8米，挺拔于华强北繁米，挺拔于华强北繁华街口华街口写字楼为写字楼为8-228-22层，共层，共1515层，每层建筑面层，每层建筑面积为积为178217

30、82，总建筑面积为，总建筑面积为2674426744。四星级酒店四星级酒店写字楼写字楼酒店配套酒店配套【项目卖点归纳】【项目卖点归纳】形象高档形象高档：外立面简洁现代，高耸于华强北，：外立面简洁现代，高耸于华强北，配备大型商场、四星级酒店；配备大型商场、四星级酒店；办公、酒店大堂相连，办公、酒店大堂相连，上千大堂阔落大气；挑高上千大堂阔落大气；挑高2层层11.8米米；酒店配套酒店配套：可提供酒店会议中心、商务中心服务可提供酒店会议中心、商务中心服务；酒店餐饮、以及酒店健身、泳池、酒巴等；酒店餐饮、以及酒店健身、泳池、酒巴等高档高档休闲设施休闲设施；以及；以及酒店式的物业管理服务酒店式的物业管理

31、服务。地段优越地段优越：华强北商务圈最佳位置，是：华强北商务圈最佳位置，是繁华街区的绝对中心繁华街区的绝对中心；交通便利交通便利：深南大道、华强北路、振中路交汇处，：深南大道、华强北路、振中路交汇处，地铁地铁1号线直接相联号线直接相联；电梯充足电梯充足：15层办公楼尊享层办公楼尊享6部客梯，部客梯，平均平均2.5层享有层享有1部客梯部客梯，4部货梯，可实现部货梯，可实现人货分流人货分流，是，是华华强北极之奢侈的电梯配套强北极之奢侈的电梯配套；【项目卖点归纳】【项目卖点归纳】实用率高实用率高：估计使用率接近：估计使用率接近70%，华强北少见精心规划的物业；，华强北少见精心规划的物业；设计合理：设

32、计合理：无柱大开间，全玻璃立面，外墙到核心筒距离约无柱大开间，全玻璃立面，外墙到核心筒距离约12米进深，米进深，保证室内良好采光通风，保证室内良好采光通风，以及室内自由设计以及室内自由设计 ；面积适中：划分面积适中：划分以以150为单位，空间灵活组合为单位，空间灵活组合，吻合华强北实际需求；，吻合华强北实际需求；车位充足：地下三层为规划为停车库，提供充足车位。车位充足：地下三层为规划为停车库，提供充足车位。顶层停机坪顶层停机坪：空中商务通道，是华强北罕见的设计。：空中商务通道，是华强北罕见的设计。【项目档次分析】【项目档次分析】同区域：同区域：华强北最高档次、配置酒店设施的新一代写字楼华强北最

33、高档次、配置酒店设施的新一代写字楼全深圳：全深圳：媲美中心区媲美中心区CBD次高端次高端甲级写字楼甲级写字楼说明：说明：项目局限性：项目规模较小、客户对华强北片区高档物业缺乏认可度。项目局限性：项目规模较小、客户对华强北片区高档物业缺乏认可度。因此本项目更吻合与中心区次高端物业进行类比因此本项目更吻合与中心区次高端物业进行类比方法方法3方法方法2方法方法1同区二手物业对比同区二手物业对比竞争区域物业对比竞争区域物业对比客户总价需求反推客户总价需求反推同区二手物业对比分析同区二手物业对比分析同同区区赛格广场、电子科技大厦、世贸广场为参照；赛格广场、电子科技大厦、世贸广场为参照；二手成交价基本在二

34、手成交价基本在10000-12000元元/区间；区间；对比楼龄问题，对比楼龄问题，三个项目基本已达三个项目基本已达5-10的楼龄，取参考值的楼龄，取参考值+10%；对比档次问题，对比档次问题，酒店级配套、地铁直通等硬件优势，取参考值酒店级配套、地铁直通等硬件优势，取参考值+12%；换代式产品设计、电梯配置、高实用率等对比，换代式产品设计、电梯配置、高实用率等对比，三项目产品较为落后，参考值三项目产品较为落后，参考值+15%；综合加综合加37%，即，即11000元元/137%15070元元/【05-06年度全市写字楼价格走势图】年度全市写字楼价格走势图】3月份成交量少，且集中在中心区高价位项目（

35、金中环、卓越时代广场等），造成此月成交价突起。月份成交量少，且集中在中心区高价位项目（金中环、卓越时代广场等），造成此月成交价突起。4月份一手写字楼均价高位回落，约为月份一手写字楼均价高位回落，约为15500元元/平方米，比平方米，比3月份下降月份下降15.8。主要原因是中心区成。主要原因是中心区成交量增大，其成交均价更具有说明力。交量增大，其成交均价更具有说明力。竞争区域物业对比分析竞争区域物业对比分析 取取中心南区金中环中低层商务公寓、中心北区凤凰大厦中心南区金中环中低层商务公寓、中心北区凤凰大厦为样本；为样本； 参考样本毛坯价为参考样本毛坯价为16000元元/； 区域对比区域对比，金中环

36、位于中心区南侧，占据双地铁位置及会展中心南侧优，金中环位于中心区南侧，占据双地铁位置及会展中心南侧优势地段，位置优势取值势地段，位置优势取值-12% 品牌对比品牌对比，凤凰大厦，凤凰大厦“凤凰卫视凤凰卫视”的旗帜吸引效应，总体优越取值的旗帜吸引效应，总体优越取值-6%； 综合比值为综合比值为-9%； 华强北商务圈高档办公物业市场供应量少，市场华强北商务圈高档办公物业市场供应量少，市场供求因素供求因素取参考值取参考值+7% 综合综合100%-9%+7%=98%，即，即16000元元/98%15680元元/客户总价需求反推分析客户总价需求反推分析总价总价50-180万是华强北商务圈最为畅销的单位万

37、是华强北商务圈最为畅销的单位23%左右的客户可以接受总价左右的客户可以接受总价200万左右的物业万左右的物业 高端客户的接受区间控制在高端客户的接受区间控制在180-200万元万元本项目单套使用面积约本项目单套使用面积约100，估计使用率为，估计使用率为70%，即，即单套建筑面积单套建筑面积为为10070%140；反推客户可接受的单价区间为：反推客户可接受的单价区间为：12860元元/-14280元元/，取上限，即从片区客户可接受单价考虑，取上限，即从片区客户可接受单价考虑，本项目的单价水平为本项目的单价水平为14280元元/【价格分析综合结论】【价格分析综合结论】三种途径综合：三种途径综合：

38、 15070元元/+15680元元/+14280元元/15010元元/即从市场分析，本项目的价格估测为即从市场分析，本项目的价格估测为15000元元/；考虑到项目从高档硬件配置上增加投入、豪华；考虑到项目从高档硬件配置上增加投入、豪华酒店形象包装等方面进行酒店形象包装等方面进行产品打造（产品打造（+10%）；以及利用；以及利用中原丰富的内部资源和客户资源进行多渠中原丰富的内部资源和客户资源进行多渠道营销道营销，可适度提升本项目的售价水平，可适度提升本项目的售价水平（+10%），），因此因此中原对写字楼价格建议为：中原对写字楼价格建议为：18000元元/【客户群体分析】【客户群体分析】形成较大落

39、差，形成较大落差，该到哪里找这批客户？该到哪里找这批客户？华强北普遍客户需求水平：华强北普遍客户需求水平：小企业为主，投资客占小企业为主，投资客占8成；成；租金租金60-80元元/月，面积月，面积50-150最好租；最好租；高档写字楼中单价高档写字楼中单价10000-12000元，总价元，总价50-180万最为畅销。万最为畅销。市场比较得出：市场比较得出：项目售价水平项目售价水平18000元元/【投资客户分析】【投资客户分析】首先分析投资客户的需求首先分析投资客户的需求售价售价18000元元/，按目前华强北商务圈平均按目前华强北商务圈平均9%的投资回报率计算，月租的投资回报率计算，月租金需达到

40、金需达到135元元/的水平；的水平；华强北租金水平为华强北租金水平为60-80元元/月，中原调查再次租赁客户能接受月租金需月，中原调查再次租赁客户能接受月租金需达到达到100元元/客户占客户占12%；到达到达135元元/的客户，估计缩减到的客户，估计缩减到5%以内；以内；即使不考虑首期投入，即使不考虑首期投入，投资后要寻找承受起高价租金的客户也具风险投资后要寻找承受起高价租金的客户也具风险必然造成本项目投资者热情减退必然造成本项目投资者热情减退哪些投资客户会追捧本项目？哪些投资客户会追捧本项目？写字楼专业投资客写字楼专业投资客是近年追捧福田中心区是近年追捧福田中心区CBD物业的大投资客（如物业

41、的大投资客（如2005年中原三级市场工商年中原三级市场工商铺部推荐成交金中环铺部推荐成交金中环2层写字楼、成交星河世纪整层写字楼的客户）；层写字楼、成交星河世纪整层写字楼的客户）；中心区写字楼已经上扬到超预期的高价位，价格超过中心区写字楼已经上扬到超预期的高价位，价格超过18000-20000元元/单单位销售速度急剧下降，如新世界中心、大中华等，投资未来升值空间有限。位销售速度急剧下降，如新世界中心、大中华等，投资未来升值空间有限。看中华强北片区高档物业的稀缺性看中华强北片区高档物业的稀缺性较中心区不断推出新写字楼更具有保值升值能较中心区不断推出新写字楼更具有保值升值能力力华强北本地投资客。华

42、强北本地投资客。在华强北赚到钱并持续经营的私营业主、个体户、生意人（包括部分专在华强北赚到钱并持续经营的私营业主、个体户、生意人（包括部分专业技术人员）业技术人员），他们非常了解华强北市场商业办公的饱和度，明白华强他们非常了解华强北市场商业办公的饱和度，明白华强北寸土尺金的价值。这部分以广东潮汕人居多。北寸土尺金的价值。这部分以广东潮汕人居多。他们看中华强北的这块风水宝地，他们看中华强北的这块风水宝地，由于华强北有价值的商业铺位放出市由于华强北有价值的商业铺位放出市场不多（大多数掌握在几大企业集团手中作长期收租），且商铺受新政场不多（大多数掌握在几大企业集团手中作长期收租），且商铺受新政影响较

43、大，若市场提供高素质写字楼物业，必然转移他们的投资方向。影响较大，若市场提供高素质写字楼物业，必然转移他们的投资方向。这部分客户属于这部分客户属于已投资过华强北的物业，并尝到投资收益的甜头。已投资过华强北的物业，并尝到投资收益的甜头。他们对他们对投资平均期望回报率是投资平均期望回报率是8%-9%，期望在期望在10年左右收回投资成本。年左右收回投资成本。本项目投资客户比例？本项目投资客户比例？华强北片区整体投资客占华强北片区整体投资客占8成；本项目为高端写字楼物业（成；本项目为高端写字楼物业（17000元元/，较，较2手物业上升手物业上升40%），），投资客户比例将大幅下降；投资客户比例将大幅下

44、降；中心区星河世纪、金中环的投资客户比例是中心区星河世纪、金中环的投资客户比例是5成左右；成左右；受华强北较低租金水平的制约，中原预测：受华强北较低租金水平的制约，中原预测：本项目投资客户比例将下降到本项目投资客户比例将下降到3-43-4成左右成左右 【高端自用客户分析】【高端自用客户分析】从电子业内角度疏理华强北客户层次：从电子业内角度疏理华强北客户层次： 最高端：最高端：IBM、技嘉、华硕、联想等国内外品牌展示中心、技嘉、华硕、联想等国内外品牌展示中心/营销机构营销机构 次高端：一般次高端：一般IT企业深圳分公司企业深圳分公司/办事站办事站 中端：中端：IT业大、中分销商业大、中分销商 低

45、端：分散商户低端：分散商户从片区行业特征分析自用客户从片区行业特征分析自用客户关于华强北商务圈的行业报道：关于华强北商务圈的行业报道： 以赛格、华强为龙头的电子配套市场每年的销售额上百亿元以赛格、华强为龙头的电子配套市场每年的销售额上百亿元（业内人士话语：这是有发票（业内人士话语：这是有发票的交易，还有未开发票的交易更高达的交易，还有未开发票的交易更高达300300、400400亿元）亿元） “现在的华强北不仅仅是深圳的华强北，也不仅仅是中国的华强北，从在电子业的地位而现在的华强北不仅仅是深圳的华强北，也不仅仅是中国的华强北，从在电子业的地位而言，它可说是世界的华强北。言，它可说是世界的华强北

46、。”深圳市电子商会秘书长程一木这样表示。深圳市电子商会秘书长程一木这样表示。 从电子元器件、电脑配件、通信产品配件到整机终端产品，全世界的品牌几乎都在这里聚从电子元器件、电脑配件、通信产品配件到整机终端产品，全世界的品牌几乎都在这里聚集。集。IBMIBM、三星、技嘉、精英等国际性厂商都在华强北的电子市场里成立了全国或者区域、三星、技嘉、精英等国际性厂商都在华强北的电子市场里成立了全国或者区域性的营销中心。联想、方正等国内性的营销中心。联想、方正等国内IT IT厂商同样依托华强北的电子市场，打开了进入华南乃厂商同样依托华强北的电子市场，打开了进入华南乃至全国市场的大门。至全国市场的大门。 几乎所

47、有珠三角几乎所有珠三角IT IT企业都在赛格、华强等电子市场有营销机构，它们的产品随时可以通过企业都在赛格、华强等电子市场有营销机构，它们的产品随时可以通过华强北电子市场流入全国各地甚至东南亚地区。华强北电子市场流入全国各地甚至东南亚地区。关键词：国际性厂商、营销机构、打开华南市场关键词：国际性厂商、营销机构、打开华南市场从目前写字楼中筛选，印证了客户层次：从目前写字楼中筛选，印证了客户层次：类型公司外资办事处近利（香港）有限公司深圳代表处外资办事处共信科技电子（亚洲）有限公司深圳代表处民企分公司北京东方中科集成科技有限公司深圳分公司民企分公司天津市亚安科技电子有限公司深圳分公司外资办事处美国

48、倍科检测实验室有限公司深圳代表处外资办事处世健系统(香港)有限公司深圳代表处民企分部阿里巴巴（中国）网络技术有限公司办事处外资办事处英属维尔京群岛隆电国际股份有限公司深圳代表处外资办事处声宝乐声（香港）有限公司深圳代表处外资办事处香港嘉联电子零件有限公司深圳代表处民企分部北京方正世纪信息系统有限公司深圳办事处外资办事处香港AVT公司深圳办事处外资办事处香港多盈电子有限公司深圳代表处民企分公司宏基讯息（中山）有限公司深圳分公司外资办事处香港立通国际货运有限公司深圳代表处外资办事处奥比仕科技（香港）有限公司深圳代表处外资办事处香港景丰电子有限公司赛格展销部民企分部常州诚联电源制造有限公司深圳办事处

49、类型公司民企分部华硕展示服务中心外资办事处香港普亚（中国）有限公司深圳代表处民企分部百度在线网络技术(北京)有限公司深圳分公司外资办事处德国德信有限公司驻深圳办事处民企分部宏慧国际贸易（上海）有限公司深圳办事处民企分部希姆通信息技术（上海）有限公司深圳办事处外资办事处香港永成电脑有限公司深圳办事处外资办事处奥尔电子(香港)有限公司深圳代表处民企分部北京高伟达软件技术有限公司深圳分公司民企分部金蝶软件科技（中国）有限公司福田分公司民企分部江苏环球国际货运公司深圳分公司外资办事处日本株式会社山善深圳代表处民企分部联建（中国）科技有限公司深圳分公司外资办事处香港科士达（亚洲）有限公司深圳代表处外资办

50、事处英属开曼群岛NDSP有限公司深圳代表处民企分部中国电子器件工业总公司驻深圳办事处民企分部亚联电信网络有限公司深圳分公司外资办事处香港佳业（环球）电子有限公司深圳代表处外资办事处美国海连货运有限公司深圳代表处基本集中于赛格广场、电子科技大厦、基本集中于赛格广场、电子科技大厦、现代之窗大厦、世贸广场等高档物业现代之窗大厦、世贸广场等高档物业中原工商铺针对性客户访谈中原工商铺针对性客户访谈该类客户基本集中在电子科技大厦、赛格广场、世贸广场等高档的写字楼内。该类客户基本集中在电子科技大厦、赛格广场、世贸广场等高档的写字楼内。约三成的客户仍不满意目前的办公环境，有意向更换或购买更高档次的物业。约三成

51、的客户仍不满意目前的办公环境，有意向更换或购买更高档次的物业。近六成的企业表示随着公司的发展，将在未来近六成的企业表示随着公司的发展，将在未来1-2内年更换写字楼。内年更换写字楼。超过超过8成企业表示更换写字楼不会离开华强北。成企业表示更换写字楼不会离开华强北。选择具体写字楼时，最关注的因素是大厦形象、价格选择具体写字楼时，最关注的因素是大厦形象、价格/租金以及配套。认为好租金以及配套。认为好的物业形象和品牌效应会给公司带来更多的生意。的物业形象和品牌效应会给公司带来更多的生意。要求配套服务齐全，对物业管理的要求较高。要求配套服务齐全，对物业管理的要求较高。办公面积需求相对较大，能够承受的租金

52、、及购买价格水平较高。办公面积需求相对较大，能够承受的租金、及购买价格水平较高。该类客户需求：换楼不换地、本地升级版物业该类客户需求：换楼不换地、本地升级版物业项目自用客户定位项目自用客户定位电子科技类高端客户电子科技类高端客户 电子科技品牌企业营销机构、深圳分公司电子科技品牌企业营销机构、深圳分公司/办事处为主，即锁定电子科技办事处为主，即锁定电子科技类中高端（类中高端（客户层次分析中的前两类客户层次分析中的前两类）客户为主，此类客户经济实用雄）客户为主，此类客户经济实用雄厚，具备强大购买能力。厚，具备强大购买能力。 中原估计此类主力客户比例占中原估计此类主力客户比例占4-5成。成。其他补充

53、客户：其他补充客户： 物流、咨询、商业、服务等为补充客户物流、咨询、商业、服务等为补充客户 中原估计补充客户比例约占中原估计补充客户比例约占1-2成。成。【客户定位小结】【客户定位小结】投资客户较华强片区原有比例大幅下降，投资从投资客户较华强片区原有比例大幅下降，投资从8成下降到成下降到3-4成；成；高端投资客户主要为：写字楼专业投资客、华强北本地投资客；高端投资客户主要为：写字楼专业投资客、华强北本地投资客；自用客户锁定华强北电子业的中高端客户自用客户锁定华强北电子业的中高端客户：最高端：最高端IBM、华硕、技嘉、联想等国内外品牌展示中、华硕、技嘉、联想等国内外品牌展示中心心/营销机构；次高

54、端一般营销机构；次高端一般IT企业深圳分公司企业深圳分公司/办事处；占办事处；占4-5成比例；成比例；其他物流类、商业、咨询类补充自用客户，占其他物流类、商业、咨询类补充自用客户，占1-2成。成。主要客户群吻合市场印象：主要客户群吻合市场印象：国际性厂商、营销机构、打开华南市场国际性厂商、营销机构、打开华南市场【项目物业定位】【项目物业定位】由此推出本项目的物业定位为：由此推出本项目的物业定位为：国际科技品牌国际科技品牌 华南营销总部华南营销总部（Show Room Office）Show Room Office：指在商业价值较高的地段，具备展示企业及产品形象功能的办公：指在商业价值较高的地段

55、，具备展示企业及产品形象功能的办公物业，多为物业，多为企业的区域营销机构。企业的区域营销机构。国际科技品牌国际科技品牌：通过对：通过对IBM、三星、技嘉等国际性厂商，联想、方正等到国内、三星、技嘉等国际性厂商，联想、方正等到国内IT品牌的宣传及吸引，品牌的宣传及吸引，提升进驻企业在整个电子科技类企业的档次提升进驻企业在整个电子科技类企业的档次； 华南营销总部华南营销总部：将电子科技企业的华南营销机构，提升到华南区域总部，有利提升项目档次感，扩：将电子科技企业的华南营销机构，提升到华南区域总部，有利提升项目档次感，扩大项目影响范围，大项目影响范围，树立项目在华强北的总部大厦地位树立项目在华强北的

56、总部大厦地位。通过客户群体分析，项目锁定高端电子科技类客户，通过客户群体分析，项目锁定高端电子科技类客户，那么本项目能够提供出什么与众不同的东西，来吸引并满足他们？那么本项目能够提供出什么与众不同的东西，来吸引并满足他们？前提：前提：潜在目标客户需求是什么？潜在目标客户需求是什么？换楼不换地，本地升级版物业换楼不换地，本地升级版物业分支机构（主要是区域营销中心）分支机构（主要是区域营销中心）人数控制严格，办公面积适中，但需要展示企业实人数控制严格，办公面积适中，但需要展示企业实力，举办公关活动（如新产品展示会），力，举办公关活动（如新产品展示会），对商务配套及行政辅助服务要求大对商务配套及行政

57、辅助服务要求大从产品需求方面，我们找到第一个基点：从产品需求方面，我们找到第一个基点：换代式换代式包括：档次升级换代、配套升级换代、服务升级换代、产品升级换代包括：档次升级换代、配套升级换代、服务升级换代、产品升级换代换代式的核心，是换代式的核心，是“酒店级酒店级”（即与酒店级配套设施相结合）（即与酒店级配套设施相结合）项目形象思考：项目形象思考：酒店级办公酒店级办公酒店级：借势本项目星级酒店的档次、配套、服务，提升本项目写字楼的档次、服务与品质感。酒店级：借势本项目星级酒店的档次、配套、服务，提升本项目写字楼的档次、服务与品质感。酒店级办公：使整个项目在档次上完全脱离华强北中低档物业的普遍水

58、平，提升成为升级换代的产酒店级办公：使整个项目在档次上完全脱离华强北中低档物业的普遍水平，提升成为升级换代的产品。品。【项目升级包装建议】【项目升级包装建议】要求：必须针对华强北高端的需求，要求：必须针对华强北高端的需求，借势星级酒店进行产品升级包装，营造出酒店级、华强北借势星级酒店进行产品升级包装，营造出酒店级、华强北换代式产品的品质感。换代式产品的品质感。包括：包括： 酒店级档次包装酒店级档次包装 酒店级配置设施酒店级配置设施1. 酒店级物业服务酒店级物业服务【酒店级档次包装】【酒店级档次包装】酒店级大堂装修设计。酒店级大堂装修设计。关键词：专业设计、酒店风格、典雅时尚关键词：专业设计、酒

59、店风格、典雅时尚大堂是写字楼第二门面，对品牌公司办事处机构尤为重视。大堂是写字楼第二门面，对品牌公司办事处机构尤为重视。建议聘请国际知名大师设计，提升大堂档次与品味（诺德中心建议聘请国际知名大师设计，提升大堂档次与品味（诺德中心VS梁志天）梁志天）采用高级石材与玻璃、金属组合营造或典雅豪华、或现代时尚的风格。采用高级石材与玻璃、金属组合营造或典雅豪华、或现代时尚的风格。电梯品牌及内饰电梯品牌及内饰关键词：进口品牌、高轿厢、高档内饰、人货梯分开关键词：进口品牌、高轿厢、高档内饰、人货梯分开本项目数量充足，是华强北商务圈非常突出的卖点，采用原装进口品牌（如富士达、瑞士迅达本项目数量充足，是华强北商

60、务圈非常突出的卖点，采用原装进口品牌（如富士达、瑞士迅达SchindlerSchindler等等建议轿厢高度建议轿厢高度2.82.8米以上，精心设计桥厢内饰，四面装饰高档玻璃，带有雕刻米以上，精心设计桥厢内饰，四面装饰高档玻璃，带有雕刻/ /木饰，体现空间感档木饰，体现空间感档次感。次感。电梯轿厢和电梯厅有背景音乐，采用电梯轿厢和电梯厅有背景音乐，采用LCDLCD液晶显示屏，随时了解资讯；液晶显示屏，随时了解资讯；实现客梯与货梯严格分开，保证客流的尊贵性。实现客梯与货梯严格分开，保证客流的尊贵性。公共部分装修设计公共部分装修设计(电梯厅电梯厅/公共走道公共走道/卫生间卫生间)关键词：名师设计、时尚品味、高雅灯