个人住房抵押贷款

1、 第 三 章 个人住房抵押贷款教学目的与要求 通过本章学习，要求同学们了解住房抵押贷款的一些基本概念，掌握住房抵押贷款的运行程序、资信评估的内容以及住房抵押贷款的常用类型，重点掌握住房抵押贷款合同的具体条款及含义。重点与难点 抵押权的概念、特点及法律属性，固定利率抵押贷款，可调利率抵押贷款，个人住房抵押贷款资信评估，个人住房抵押贷款风险教学方式 讲授、讨论、案例教学时间安排 10学时一、住房抵押贷款的概念及特点二、抵押权的概念、特点及法律属性三、住房抵押贷款的运作要素四、住房抵押贷款的定价 第一节第一节 住房抵押贷款的基本概念住房抵押贷款的基本概念一、住房抵押贷款的基本概念一、住房抵押贷款的基

2、本概念 1、概念、概念 由银行或其他金融机构发放的，由银行或其他金融机构发放的，以个人或家庭为贷款对象，以购买住以个人或家庭为贷款对象，以购买住房或与住房有关的其他用途为目的的，房或与住房有关的其他用途为目的的，以所购买的住房为抵押品，按照固定以所购买的住房为抵押品，按照固定或浮动的利息率计息，在较长的时间或浮动的利息率计息，在较长的时间内分期还本付息的贷款形式。内分期还本付息的贷款形式。2、特征、特征 (1)(1)房地产抵押是以抵押为前提建立的贷款关系。是一房地产抵押是以抵押为前提建立的贷款关系。是一种依据贷款项目的风险程度和抵押物价值评估的多少来发种依据贷款项目的风险程度和抵押物价值评估的

3、多少来发放的贷款。（主要体现在与质押贷款的区别上）放的贷款。（主要体现在与质押贷款的区别上） (2)(2)房地产抵押贷款是以房地产抵押为条件的贷款。其房地产抵押贷款是以房地产抵押为条件的贷款。其实质是一种融资关系，而不是商品买卖关系。实质是一种融资关系，而不是商品买卖关系。 (3)(3)房地产抵押贷款的现实性（主要体现在保证贷款房地产抵押贷款的现实性（主要体现在保证贷款的区别）的区别） 抵押贷款1 1、抵押财产为不动、抵押财产为不动产或动产；产或动产；2 2、债务人不转移抵、债务人不转移抵押财产的占有押财产的占有 质押贷款1 1、质押财产为动产、质押财产为动产或权利；或权利；2 2、债务人将质

4、押物、债务人将质押物移交债权人占有。移交债权人占有。 债务期满前所有权属于抵押人债务期满前所有权属于抵押人与出质人，签定合同后都要依法办与出质人，签定合同后都要依法办理登记理登记 保证贷款保证贷款 保证人所承担的实保证人所承担的实际责任发生在贷款偿还际责任发生在贷款偿还时，而不是发生在保证时，而不是发生在保证贷款时，所以是一种贷款时，所以是一种“未来责任未来责任”。是一种。是一种虚拟的保证责任。虚拟的保证责任。 抵押贷款抵押贷款 是现实的责任担保，是现实的责任担保，此抵押行为是借款方获得此抵押行为是借款方获得贷款时必须发生的现实行贷款时必须发生的现实行为，抵押人必须提供实在为，抵押人必须提供实

5、在的抵押财产。的抵押财产。二、抵押权的基本概念二、抵押权的基本概念1、抵押权的概念、抵押权的概念 在抵押人违约的情况下，抵押权人对抵押财产享有优先在抵押人违约的情况下，抵押权人对抵押财产享有优先受偿权。受偿权。2、抵押权的特点、抵押权的特点（1 1）属于担保物权）属于担保物权（2 2）抵押权担保的债权具有优先受偿权）抵押权担保的债权具有优先受偿权（3 3）用益权可设立抵押权）用益权可设立抵押权3、抵押权的法律属性、抵押权的法律属性（1）在我国可以抵押的房地产）在我国可以抵押的房地产 依法获得的出让土地使用权依法获得的出让土地使用权; ;依法获得的房屋所有权依法获得的房屋所有权; ;依法获得的期

6、房所有权依法获得的期房所有权; ;依法可抵押的其他房地产。依法可抵押的其他房地产。（2）在我国不可以抵押的房地产）在我国不可以抵押的房地产 权属有争议的房地产权属有争议的房地产; ;用于教育、医疗、市政等公用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；列入文物保护和有重要纪念意义共福利事业的房地产；列入文物保护和有重要纪念意义的建筑物；被依法查封、扣押、监管或以其他形式限制的建筑物；被依法查封、扣押、监管或以其他形式限制的房地产；为依法登记领取权属证书的房地产；未缴足的房地产；为依法登记领取权属证书的房地产；未缴足出资额的外商投资企业的房地产；行政机构所有的房地出资额的外商投资企业的房地产；行政

7、机构所有的房地产；集体所有的土地使用权。产；集体所有的土地使用权。（3）对抵押房地产进行处分所得价款的偿还顺序 第一，支付处分抵押房地产之费用；第一，支付处分抵押房地产之费用； 第二，扣缴与抵押房地产有关的税费；第二，扣缴与抵押房地产有关的税费； 第三，按优先受偿权顺序和抵押顺序和抵押顺序依法偿还第三，按优先受偿权顺序和抵押顺序和抵押顺序依法偿还 抵押人所欠的本息及违约金；抵押人所欠的本息及违约金； 第四，剩余金额退还抵押人。第四，剩余金额退还抵押人。 1、房地产抵押贷款的贷款人、房地产抵押贷款的贷款人 2、房地产抵押贷款的借款人、房地产抵押贷款的借款人 3、担保和保险机构、担保和保险机构 4

8、、中介服务机构、中介服务机构1、影响抵押贷款利率的因素、影响抵押贷款利率的因素 融资成本、贷款条件、借贷双方的信贷关系、服务费等融资成本、贷款条件、借贷双方的信贷关系、服务费等综合考虑以上因素，但最终取决于市场供求和市场竞争。综合考虑以上因素，但最终取决于市场供求和市场竞争。2、抵押贷款利率的确定、抵押贷款利率的确定 在实际计算中，抵押贷款利率等于实际利率、预期通货在实际计算中，抵押贷款利率等于实际利率、预期通货膨胀率和各种风险补偿率（违约风险、利率风险、流动性膨胀率和各种风险补偿率（违约风险、利率风险、流动性风险、提前还款风险、政策风险、期限风险等）。风险、提前还款风险、政策风险、期限风险等

9、）。 第二节 住房抵押贷款运作程序1、贷款申请及受理2、贷款审查和资信评估（核心）3、协商贷款条件:贷款金额、利率、还款方式等4、签定贷款合同5、贷后管理和不良资产处置 第三节 个人住房抵押贷款分类一、固定利率抵押贷款 1、美国之前的发展 （1）罗马帝国罗马帝国 fiduciafiducia( (所有权归贷款人所有权归贷款人),),来源于拉丁文的信任或者信赖来源于拉丁文的信任或者信赖一词，该工具明显表明贷款人不信任借款人一词，该工具明显表明贷款人不信任借款人pignus(pignus(典质、典质物典质、典质物)()(所有权归借款人，贷款人在借款所有权归借款人，贷款人在借款人被人被“怀疑有违约的

10、可能性怀疑有违约的可能性”时有权取得所有权时有权取得所有权)hypothecahypotheca( (所有权归借款人，贷款人仅在实际违约的情况所有权归借款人，贷款人仅在实际违约的情况下才能取得房产控制权下才能取得房产控制权) )。（2）德国文化时期）德国文化时期 德国的德国的gagegage：指的是作为履行合同的担保而交付的存放指的是作为履行合同的担保而交付的存放物，借款人一般会实际转移动产，作为物，借款人一般会实际转移动产，作为gage,gage,就象今天人们就象今天人们在当铺所做的一样，在这种情形下，在当铺所做的一样，在这种情形下，它被称为活的它被称为活的gagegage. . 当贷款的抵

11、押物是房地产时，这种安排就无法实现。在当贷款的抵押物是房地产时，这种安排就无法实现。在这种情形下，这种情形下，gagegage要求在违约时贷款人能取得房地产的所有要求在违约时贷款人能取得房地产的所有权，但不能在权，但不能在gagegage之外寻求补偿，之外寻求补偿，也即借款人拥有一个履行也即借款人拥有一个履行义务或者向贷款人出售房地产的选择权，一项卖权。义务或者向贷款人出售房地产的选择权，一项卖权。 （3 3）法国）法国 法国的法国的mortgagemortgage：在在10661066年威廉征服英国后，法国人年威廉征服英国后，法国人将德国体系引进到英格兰，对涉及没有被实际转移的抵押将德国体系

12、引进到英格兰，对涉及没有被实际转移的抵押房地产贷款，被称为房地产贷款，被称为“死的死的”gage ,gage ,由于法语中表示死的由于法语中表示死的词为词为mort,mort,这自然被称为这自然被称为mortgage.mortgage.（4 4）英国）英国 英国人继续发展出现英国人继续发展出现公平赎回权和法定赎回权公平赎回权和法定赎回权。中世纪。中世纪时，英国的教会规定在任何情况下贷款人在借出资金时都不时，英国的教会规定在任何情况下贷款人在借出资金时都不收取利息，但贷款人会因此有权占有和获得全部土地的所有收取利息，但贷款人会因此有权占有和获得全部土地的所有权，并且没有义务向借款人作出任何补偿。

13、权，并且没有义务向借款人作出任何补偿。 但在伊丽撒白一世统治时期，认为这种做法过于苛刻，但在伊丽撒白一世统治时期，认为这种做法过于苛刻，尤其是在债务少而借款人的财务困难仅仅是暂时的情况下，尤其是在债务少而借款人的财务困难仅仅是暂时的情况下，借款人可以向法庭提起诉讼，陈述其偿还债务的计划，法庭借款人可以向法庭提起诉讼，陈述其偿还债务的计划，法庭开始允许借款人通过支付拖欠的金额赎回房地产（在违约开始允许借款人通过支付拖欠的金额赎回房地产（在违约后），后），这就是公平赎回权。这就是公平赎回权。 实际上，借款人拥有物业执行价格等于拖欠金额的买实际上，借款人拥有物业执行价格等于拖欠金额的买权，此外，执行

14、期无限长。贷款人寻求并取得了剥夺赎回权，此外，执行期无限长。贷款人寻求并取得了剥夺赎回权条款，从而在流行的合同条款中，借款人在一段时间后权条款，从而在流行的合同条款中，借款人在一段时间后就不能再赎回房地产，就不能再赎回房地产，被称为法定赎回权。被称为法定赎回权。2 2、美国的住房金融：萧条时期美国的早期历史美国的住房金融：萧条时期美国的早期历史（1 1）独立战争后（）独立战争后（17751775） 无房地产贷款无房地产贷款 （2 2）南北战争时期（）南北战争时期（18611861年年18651865年）年） 开始出现建筑协会（为筹集该组织购买住房所需的资金开始出现建筑协会（为筹集该组织购买住房

15、所需的资金而成立），第一个于而成立），第一个于18611861年成立于费城，开始是股份所有制年成立于费城，开始是股份所有制公司，后转变为储蓄机构公司，后转变为储蓄机构 。（3 3）西部开发（）西部开发（1818世纪末世纪末-19-19世纪末）世纪末） 要求为新农场的销售融资，为销售融资所需的资金大部要求为新农场的销售融资，为销售融资所需的资金大部分在东部的大机构投资者手中，分在东部的大机构投资者手中，抵押银行抵押银行非常普遍，典型的非常普遍，典型的农场抵押贷款农场抵押贷款是非摊销贷款，仅支付利息的贷款，在到期日，是非摊销贷款，仅支付利息的贷款，在到期日，贷款可以以新的利率和一笔小额的发起费再融

16、资。贷款可以以新的利率和一笔小额的发起费再融资。 由于这些贷款是非摊销的，房地产的价格很可能会下滑由于这些贷款是非摊销的，房地产的价格很可能会下滑到贷款余额以下，对于有第二，第三抵押的房地产，更是如到贷款余额以下，对于有第二，第三抵押的房地产，更是如此。这类贷款所附带的违约风险在此。这类贷款所附带的违约风险在2020世纪世纪2020年代后期和年代后期和3030年年代初期美国的萧条时期变的更加明显，造成无数人违约。代初期美国的萧条时期变的更加明显，造成无数人违约。（4）大萧条时期）大萧条时期 大萧条时期政府出台的抵押贷款市场方案有两个目的：大萧条时期政府出台的抵押贷款市场方案有两个目的： 1 1

17、、通过直接贷款和存款保险为贷款人提供流动性。、通过直接贷款和存款保险为贷款人提供流动性。 2 2、通过长期摊销抵押贷款的违约保险和二级市场促进这类、通过长期摊销抵押贷款的违约保险和二级市场促进这类贷款工具的使用。贷款工具的使用。 战后住房金融体系由于这些机构的存在以及战后住房金融体系由于这些机构的存在以及19471947年退伍军年退伍军人管理局保险的设立而开始形成。人管理局保险的设立而开始形成。3 、FRM的运行机制（1）固定利率等额还款抵押贷款（CPM） （1.1）还款公式：每月付款额为以贷款额为年金现值计算的年金。(1)(1)1nniiapi 年金是指定期、等额、连续的系列支付年金是指定期

18、、等额、连续的系列支付l后付年金：在每期期末支付的年金后付年金：在每期期末支付的年金后付年金终值后付年金终值: : f=a+a(1+i)+a f=a例子例子：书：书426426页页(1)1nii1ni补充内容：年金的计算补充内容：年金的计算后付年金现值后付年金现值( (房地产抵押贷款的基本公式）房地产抵押贷款的基本公式） p=a +a +.+a 例子：书例子：书426页页1(1 ) i2(1 ) i(1 )ni1 (1)niPail即期年金：每期起初支付的年金即期年金：每期起初支付的年金即期年金终值即期年金终值: : 由由例子：书例子：书427427页页2(1)(1).(1)nfaiaiai

19、1(1)11nifai即期年金现值即期年金现值12(1)(1). (1)npaaiaiai(1)1(1)1nipail递延年金：第一次支付发生在第二期或第二期以后的年递延年金：第一次支付发生在第二期或第二期以后的年金金l永续年金：无限期支付的年金形式，即支付期无限长的永续年金：无限期支付的年金形式，即支付期无限长的年金。年金。 p=ai（1.21.2）贷款（本金）余额的计算：计算时点的年金现值。）贷款（本金）余额的计算：计算时点的年金现值。11(1)11(1)nnnnipaii（1.31.3）每月本息偿还额中本金和利息的计算）每月本息偿还额中本金和利息的计算 月偿还额中本金部分就是该月相邻两期

20、贷款余额之差；月偿还额中本金部分就是该月相邻两期贷款余额之差；利息等于贷款余额乘以利率。利息等于贷款余额乘以利率。l第第N N期月偿还额的本金期月偿还额的本金 = = 第第N-1N-1期贷款余额期贷款余额 第第N N期贷期贷款余额；款余额； 第第N N期偿还额的利息期偿还额的利息 = a = a 第第N N期月偿还本金期月偿还本金l第第N N期偿还额的利息期偿还额的利息 = = 第第N-1N-1期贷款余额期贷款余额 * * 贷款月利率贷款月利率 第第N N期月偿还额本金期月偿还额本金 = = 月本息偿还额月本息偿还额 第第N N期偿还额期偿还额的利息的利息 假设贷款金额为假设贷款金额为1010

21、万元，贷款年利率为万元，贷款年利率为6%6%，贷款期限，贷款期限为为3030年，用等额还款抵押贷款的计算公式计算，年，用等额还款抵押贷款的计算公式计算，（1 1）该贷款的每月分期付款本息偿还额。）该贷款的每月分期付款本息偿还额。（2 2）还款）还款1010年后的贷款余额是多少？年后的贷款余额是多少？（3 3）这）这1010年中共向银行支付多少利息？年中共向银行支付多少利息？ 例例 子子（1.41.4）等额还款抵押贷款还款分析）等额还款抵押贷款还款分析l月还款额中本金和利息的关系月还款额中本金和利息的关系 剩余本金的部分随着时间的推移而下降，每月本息偿还剩余本金的部分随着时间的推移而下降，每月本

22、息偿还额中利息部分的比重逐步下降，而本金部分的比重逐步上升额中利息部分的比重逐步下降，而本金部分的比重逐步上升l月本息偿还额与贷款期限、贷款利率的关系月本息偿还额与贷款期限、贷款利率的关系 月本息偿还额与贷款总额成正向相关关系，并随着贷款月本息偿还额与贷款总额成正向相关关系，并随着贷款利率的上升而提高；延长贷款期限，月本息偿还额随之下降，利率的上升而提高；延长贷款期限，月本息偿还额随之下降，最终趋于贷款总额与月利率的乘积（最终趋于贷款总额与月利率的乘积（pipi）。这说明了贷款期）。这说明了贷款期限增加到一定年限以后，延长贷款期限对月本息偿还额影响限增加到一定年限以后，延长贷款期限对月本息偿还

23、额影响不大，对减轻借款人的还款压力作用十分有限。不大，对减轻借款人的还款压力作用十分有限。l利率风险利率风险 金融机构承担了全部利率风险，当利率上升时，就会金融机构承担了全部利率风险，当利率上升时，就会出现利率风险。控制利率风险最一般的方法是由借贷双方出现利率风险。控制利率风险最一般的方法是由借贷双方平分风险，利率一般高于可调利率抵押贷款。平分风险，利率一般高于可调利率抵押贷款。l提前还款风险提前还款风险 在利率上升还是在利率下降的情况下提前还款的风险在利率上升还是在利率下降的情况下提前还款的风险比较大比较大? ? （2 2）等本金还款抵押贷款（）等本金还款抵押贷款（CAMCAM）l概念：在贷

24、款期内均匀地偿还本金，而每期按剩余本概念：在贷款期内均匀地偿还本金，而每期按剩余本金余额和约定利率支付利息。金余额和约定利率支付利息。l还款公式：还款公式：(1)tpntapinn 假设贷款金额假设贷款金额P P为为1010万元，贷款年利率为万元，贷款年利率为6%6%，贷款期限，贷款期限为为3030年，用等本金还款抵押贷款的计算公式计算，该贷款年，用等本金还款抵押贷款的计算公式计算，该贷款的每月分期付款的本息偿还额为多少？的每月分期付款的本息偿还额为多少？ 例例 子子l特点特点 优点优点: : 借款人每月支付的本金是均等的，支付的利借款人每月支付的本金是均等的，支付的利息因剩余本金的减少而递减

25、，每月还款额也是逐月下降，息因剩余本金的减少而递减，每月还款额也是逐月下降，比较适合前期收入高的人群。比较适合前期收入高的人群。 缺陷：不符合大部分居民收入不断增长的情况，增加缺陷：不符合大部分居民收入不断增长的情况，增加还款压力；开始还款额大，限制抵押贷款发展；月还款额还款压力；开始还款额大，限制抵押贷款发展；月还款额不断变化，支付较困难。不断变化，支付较困难。l与与CPMCPM的比较的比较 a a的比较的比较: : 剩余本金的比较：剩余本金的比较：nanp(3)(3)分级还款抵押贷款（分级还款抵押贷款（GPMGPM）l概念：在最初的几年里，月还款额按约定的比率逐年递增，概念：在最初的几年里

26、，月还款额按约定的比率逐年递增，若干年后，月还款额均等，直至贷款全部清偿的贷款方式，若干年后，月还款额均等，直至贷款全部清偿的贷款方式，是贷款机构防范风险的产物，专为年轻人设计。是贷款机构防范风险的产物，专为年轻人设计。l计算计算基本原理：各年中月还款额的现值之和等于还款额。基本原理：各年中月还款额的现值之和等于还款额。l特点：在分级还款期间，月还款额小于月利息额，出现负特点：在分级还款期间，月还款额小于月利息额，出现负分期付款现象，前期还款压力小。分期付款现象，前期还款压力小。l比较比较： 月付款额在前期小于其他两种，分级结束后，月付款额大月付款额在前期小于其他两种，分级结束后，月付款额大于

27、它们；于它们； 贷款前期的负摊还使借款人在抵押住房上的权益积累可能贷款前期的负摊还使借款人在抵押住房上的权益积累可能减少；减少； 较高的首付款比例，提前还款罚金和服务费，金融机构收较高的首付款比例，提前还款罚金和服务费，金融机构收益相对较高。益相对较高。(4)逆向年金抵押贷款（逆向年金抵押贷款（RAMRAM）（倒按揭）（倒按揭）l概念：在较长期限内金融机构定期向借款人提供一笔现金，概念：在较长期限内金融机构定期向借款人提供一笔现金，在贷款期末由借款人一次性还清贷款本息总额。（在贷款期末由借款人一次性还清贷款本息总额。（“倒按揭倒按揭”最早起源于荷兰，发展最成熟的是美国。）最早起源于荷兰，发展最

28、成熟的是美国。）l特点：不立即改变房产所有权的前提下，能解决退休老人特点：不立即改变房产所有权的前提下，能解决退休老人“有房没钱有房没钱”的问题，而且贷款人的贷款风险很低，贷款收的问题，而且贷款人的贷款风险很低，贷款收益具有很强的预测性。益具有很强的预测性。 一位遗孀计划用她的房屋申请逆向年金抵押贷款，如一位遗孀计划用她的房屋申请逆向年金抵押贷款，如果当前利率是果当前利率是10%10%，且，且1010年后的债务额为年后的债务额为1010万元，则她每万元，则她每年可得多少钱？年可得多少钱？例子例子年 年初贷款余额 还款额 利息 年末贷款余额1 0 5704.13 570.41 6274.542

29、6274.54 5704.13 1197.87 13176.543 13176.54 5704.13 1888.07 4 5704.13 5 5704.13 6 5704.13 7 5704.13 8 5704.13 9 5704.13 10 85205.01 5704.13 9090.91 100000.06l计算公式计算公式（即期年金终值公式）（即期年金终值公式） 由由 得得2(1)(1).(1)nfaiaiai1(1)11nifail风险分析：风险分析： 寿命风险：贷款人并不承担寿命风险，而是把其转嫁寿命风险：贷款人并不承担寿命风险，而是把其转嫁给能够分散化这类风险的保险公司给能够分散化

30、这类风险的保险公司 提前偿还风险：由利率风险引起，提前偿还风险对婚提前偿还风险：由利率风险引起，提前偿还风险对婚姻状况、贷款人的年龄、贷款期限最为敏感。姻状况、贷款人的年龄、贷款期限最为敏感。 借款人没有对住房进行良好维护的风险。借款人没有对住房进行良好维护的风险。 房屋价值变动风险。房屋价值变动风险。l分类：分类：“倒按揭倒按揭”的形式基本上可分为有限期和无限期两类：的形式基本上可分为有限期和无限期两类：有限期是以住房作抵押，借贷双方约定还贷日期，到期后，有限期是以住房作抵押，借贷双方约定还贷日期，到期后，老人既可出售住房，也可以用其他资产还贷；老人既可出售住房，也可以用其他资产还贷；无限期

31、则是贷款一直维持到老人死亡或从住房中搬走为止，无限期则是贷款一直维持到老人死亡或从住房中搬走为止，银行可以通过拍卖方式收回放贷成本，并与老人法定继承人银行可以通过拍卖方式收回放贷成本，并与老人法定继承人分享拍卖后的剩余利润。分享拍卖后的剩余利润。 l“倒按揭倒按揭”的对象及影响因素：的对象及影响因素：在美国是在美国是6262岁以上的老年人岁以上的老年人. .一是借款人的年龄。年龄越大意味着剩下的寿命越少，一是借款人的年龄。年龄越大意味着剩下的寿命越少，每月能得到的现金也就越多。每月能得到的现金也就越多。二是配偶是否健在。夫妻健在的老人比单身老人可贷款二是配偶是否健在。夫妻健在的老人比单身老人可

32、贷款数额低，因为两个人的综合预期寿命大于一个人。数额低，因为两个人的综合预期寿命大于一个人。三是住房现在的价值和预期的价值。如果预计房主去世三是住房现在的价值和预期的价值。如果预计房主去世时房产会升值，可贷款数额也会增加。时房产会升值，可贷款数额也会增加。 l美国倒按揭发放方式美国倒按揭发放方式联邦住房管理局有保险的住房倒按揭贷款联邦住房管理局有保险的住房倒按揭贷款联邦住房管理局无保险的倒按揭贷款联邦住房管理局无保险的倒按揭贷款放贷者有保险的倒按揭贷款放贷者有保险的倒按揭贷款 l在我国发展的制约因素在我国发展的制约因素对银行来说，首先是技术方面的障碍对银行来说，首先是技术方面的障碍. .其次是

33、风险的控制其次是风险的控制. . 再次，是否有市场需求再次，是否有市场需求. .最后，倒按揭还需要相应的法律、法规等配套制度最后，倒按揭还需要相应的法律、法规等配套制度. .（5）增值分享抵押贷款（增值分享抵押贷款（SAMSAM）l产生背景产生背景 2020世纪世纪8080年代美国出现的一种抵押贷款，当时由于长期年代美国出现的一种抵押贷款，当时由于长期的通货膨胀造成利率的持续上升，为了减轻借款人的债务负的通货膨胀造成利率的持续上升，为了减轻借款人的债务负担，担，贷款机构以低于市场利率的贷款利率向购房者提供抵押贷款机构以低于市场利率的贷款利率向购房者提供抵押贷款，同时按一定比例分享住房未来的增值

34、。贷款，同时按一定比例分享住房未来的增值。较多地被用于较多地被用于商业性和收益性不动产上。商业性和收益性不动产上。l优点：优点： 对贷款人讲：预期通货膨胀导致的损失通过分享住房的增对贷款人讲：预期通货膨胀导致的损失通过分享住房的增值而减少；值而减少； 对借款人讲：分散化好处，规避了其住房价格上升速度慢对借款人讲：分散化好处，规避了其住房价格上升速度慢于总体住房价格上升速度。于总体住房价格上升速度。l不足：不足： 增值额的确定很复杂；借款人放弃一部分房产增值后维护增值额的确定很复杂；借款人放弃一部分房产增值后维护房产动力不足风险；贷款机构收益滞后性，出售时机不由贷款房产动力不足风险；贷款机构收益

35、滞后性，出售时机不由贷款方掌控。方掌控。lSAMSAM的定价：的定价： 包括同时确定包括同时确定初始利率的减少初始利率的减少和和分享房地产增值的比分享房地产增值的比例例。 贷款人要决定分享多少增值才能补偿贷款利率的减少。贷款人要决定分享多少增值才能补偿贷款利率的减少。这种权衡必须使得这种权衡必须使得SAMSAM的预期收益率等于标准贷款的预期收的预期收益率等于标准贷款的预期收益率益率 要求的增值分享比例取决于多种因素，包括要求的增值分享比例取决于多种因素，包括贷款人的贷款人的税率、贷款价值比、比率的减少值、标准贷款的利率以及税率、贷款价值比、比率的减少值、标准贷款的利率以及住房价值的预期增长率。

36、住房价值的预期增长率。 例如，如果贷款人的税率是例如，如果贷款人的税率是30%30%，名义利率是，名义利率是10%10%，则税后的名义利率是则税后的名义利率是7%7%。如果名义利率是。如果名义利率是10%10%，则通货，则通货膨膨 胀预期大约为胀预期大约为7%7%是合理的。是合理的。 假设税后的名义利率假设税后的名义利率= =住房价值的预期增值率，则有住房价值的预期增值率，则有模型：模型： 是增值分享比例，是增值分享比例，v v是贷款价值比，是贷款价值比， 是起是起初利率的减少比例，（初利率的减少比例，（1-t1-t）表示）表示1 1减贷款人的税率。减贷款人的税率。 举例来说，如果贷款价值比是

37、举例来说，如果贷款价值比是0.9,0.9,初始利率减少初始利率减少1/31/3，而贷款人的税率是，而贷款人的税率是25%25%，则增值分享比例是，则增值分享比例是0.40.4。1vt（6 6）气球式抵押贷款）气球式抵押贷款l概念：前几年每月固定还款，最后一次性偿还贷款余额。概念：前几年每月固定还款，最后一次性偿还贷款余额。l特点：本金偿还速度慢，最后一期还款数额大，还款压力特点：本金偿还速度慢，最后一期还款数额大，还款压力大。大。l解决方式：解决方式： 对抵押合同进行展期；再融资；申请二次抵押（贷款余对抵押合同进行展期；再融资；申请二次抵押（贷款余额额/ /房价下降时）；用其他物品作抵押贷款归

38、还。房价下降时）；用其他物品作抵押贷款归还。 主要用于住房之外的其他不动产抵押贷款。主要用于住房之外的其他不动产抵押贷款。1 1、李有资格借入一笔、李有资格借入一笔3030年、年、9%9%、2020万，按月还款的固定万，按月还款的固定利率等额还款抵押贷款，利率等额还款抵押贷款，（1 1）他的月还款额是多少？）他的月还款额是多少？（2 2）在贷款的第一个月支付多少利息？）在贷款的第一个月支付多少利息？（3 3）在该笔抵押贷款的第一年支付多少利息）在该笔抵押贷款的第一年支付多少利息（4 4）如果他决定在第三年末偿还该笔抵押贷款，那时的）如果他决定在第三年末偿还该笔抵押贷款，那时的本金余额是多少？本

39、金余额是多少？（5 5）在这三年间共支付多少利息？）在这三年间共支付多少利息？作业作业 2 2、根据下面的数据，确定下列贷款的第一笔月还款额。市、根据下面的数据，确定下列贷款的第一笔月还款额。市场利率场利率10%10%，贷款金额，贷款金额1010万元，期限万元，期限3030年年 （1 1）等额固定利率抵押贷款。）等额固定利率抵押贷款。 （2 2）GPMGPM，前，前5 5年的增长率为年的增长率为7.5%.7.5%. （3 3）CAMCAM贷款。贷款。3 3、某家庭购房抵押贷款、某家庭购房抵押贷款1010万元，贷款年万元，贷款年 利率为利率为5%5%，贷款，贷款期限为期限为1515年，采用按月等

40、额本金还款方式还款。试计算该年，采用按月等额本金还款方式还款。试计算该家庭第家庭第1 1个月和最后个月和最后1 1个月的月还款额，并比较这种还款方个月的月还款额，并比较这种还款方式与等额本息还款方式累计还款额的多少？式与等额本息还款方式累计还款额的多少？ 固定利率房贷成热门固定利率房贷成热门 对于有固定收入的人，并且预期未来利率还会提高，对于有固定收入的人，并且预期未来利率还会提高，选择固定利率贷款比较合适。选择固定利率贷款比较合适。 如果你计划提前还贷，最好不要考虑申请固定利率房如果你计划提前还贷，最好不要考虑申请固定利率房贷，因为要交纳较高的违约金。目前光大银行推出的固定贷，因为要交纳较高

41、的违约金。目前光大银行推出的固定利率房贷，违约金高达贷款余额的利率房贷，违约金高达贷款余额的3%。 央行提高贷款利率，消费央行提高贷款利率，消费者应如何选择还贷方式者应如何选择还贷方式 急需资金宜选急需资金宜选“循环贷循环贷” 所谓所谓“循环贷循环贷”是指用户只需将自有住房到深发行做抵是指用户只需将自有住房到深发行做抵押，就可获得该住房等价值押，就可获得该住房等价值80%80%的贷款额度，在房产抵押期的贷款额度，在房产抵押期内可分次提款，循环使用。内可分次提款，循环使用。 “ “循环贷循环贷”是针对住房变现难的特点，而用户在生活中是针对住房变现难的特点，而用户在生活中常常会出现投资理财、应急支

42、出、经营周转的需要，而向银常常会出现投资理财、应急支出、经营周转的需要，而向银行贷款周期较长，难以应急。这种贷款方式贷款额度高，使行贷款周期较长，难以应急。这种贷款方式贷款额度高，使用年限长，有用年限长，有3030年。正在按揭的房贷可办理年。正在按揭的房贷可办理. . 但办理循环贷对房产的楼龄有规定：以竣工年限为准，但办理循环贷对房产的楼龄有规定：以竣工年限为准，楼龄不超过楼龄不超过20年。市民可获得的最高贷款额度，也要受楼龄年。市民可获得的最高贷款额度，也要受楼龄左右，一般情况下，楼龄越长，可获得的最高贷款额度越低，左右，一般情况下，楼龄越长，可获得的最高贷款额度越低，反之则高。反之则高。

43、移动组合房贷防范风险移动组合房贷防范风险 该种房贷方式，允许客户针对不同时期的家庭收入情该种房贷方式，允许客户针对不同时期的家庭收入情况和个人投资理财习惯，订制个性化的还款方案。而且在况和个人投资理财习惯，订制个性化的还款方案。而且在还款期内，还款方式还可以随时调整。还款期内，还款方式还可以随时调整。 这种按揭方式便于贷款人根据自己的收入预期，灵活这种按揭方式便于贷款人根据自己的收入预期，灵活调整自己的还款方式。与等额本息方式相比，移动组合房调整自己的还款方式。与等额本息方式相比，移动组合房贷还可能节省一部分利息支出。贷还可能节省一部分利息支出。 “ “入住还款法入住还款法”可减压力可减压力

44、“ “入住还款入住还款”是指客户在办理一手楼住房贷款业务时，是指客户在办理一手楼住房贷款业务时，可以申请从贷款第一个月开始，与银行约定一个时间段仅可以申请从贷款第一个月开始，与银行约定一个时间段仅偿还贷款利息，无需偿还贷款本金，约定期满后再开始采偿还贷款利息，无需偿还贷款本金，约定期满后再开始采用等额本息或等额本金的还款方式归还贷款的本金和利息。用等额本息或等额本金的还款方式归还贷款的本金和利息。 这种还款方式降低了购房者交房初期的经济压力。如这种还款方式降低了购房者交房初期的经济压力。如果市民贷款购买的房子还没有完全盖好，又希望新房入住果市民贷款购买的房子还没有完全盖好，又希望新房入住后再开

45、始偿还贷款本金，后再开始偿还贷款本金，“入住还款法入住还款法”可说是一种理想可说是一种理想的选择。的选择。 年轻人宜选年轻人宜选“双周供双周供” “ “双周供双周供”还款，将按揭贷款的还款方式从原来还款，将按揭贷款的还款方式从原来每月还款一次变为每两周还款一次，每次还款额为原来每月还款一次变为每两周还款一次，每次还款额为原来月供的一半，具有还款周期缩短、节省利息的优势。月供的一半，具有还款周期缩短、节省利息的优势。 对于年轻白领及首次置业者来说，收入较为固定对于年轻白领及首次置业者来说，收入较为固定再加上公司的季度奖、半年奖或年终奖金等，还款基本再加上公司的季度奖、半年奖或年终奖金等，还款基本

46、能够解决。同时，这种每两周还款一次的方式还能有效能够解决。同时，这种每两周还款一次的方式还能有效缩短购房者的还款限期，节省利息的支出，贷款人只要缩短购房者的还款限期，节省利息的支出，贷款人只要事先做好规划、安排好自己的现金流即可事先做好规划、安排好自己的现金流即可 是一种投资工具，是一种选择权，期权的买方向是一种投资工具，是一种选择权，期权的买方向卖方支付一定数额的权利金后，就获得这种权利，即卖方支付一定数额的权利金后，就获得这种权利，即拥有在一定时间内以一定的价格（执行价格）出售或拥有在一定时间内以一定的价格（执行价格）出售或购买一定数量的标的物（实物商品、证券或期货合约）购买一定数量的标的

47、物（实物商品、证券或期货合约）的权利。期权的买方拥有执行期权的权利，无执行的的权利。期权的买方拥有执行期权的权利，无执行的义务；而期权的卖方只是履行期权的义务。义务；而期权的卖方只是履行期权的义务。补充内容补充内容:期权期权 期权主要有两个构成因素：期权主要有两个构成因素： （1 1）执行价格（又称履约价格）执行价格（又称履约价格） （2 2）权利金（期权价格）权利金（期权价格）= =内在价值内在价值+ +时间价值时间价值 内在价值内在价值=|=|资产当前价资产当前价- -执行价执行价| | 时间价值：到期日前的获利机会时间价值：到期日前的获利机会 所以，决定期权的两大因素就是所以，决定期权的

48、两大因素就是期权的到期日与基础期权的到期日与基础证券价值的波动性。证券价值的波动性。 履约保证金。期权卖方必须存入交易所用于履约的财力担保。 看涨期权:是指在期权合约有效期内按执行价格买进一定数量标的物的权利； 看跌期权:是指卖出标的物的权利。当期权买方预期标的物价格会超出执行价格时，他就会买进看涨期权，相反就会买进看跌期权 房地产金融期权举例房地产金融期权举例 住房抵押贷款：当住房所有者依靠抵押其住宅获得住房抵押贷款：当住房所有者依靠抵押其住宅获得抵押贷款时，他同样订立了一份期权。抵押贷款时，他同样订立了一份期权。 买权：赋予住房所有者在抵押贷款到期前任何时候买权：赋予住房所有者在抵押贷款到

49、期前任何时候提前偿付贷款余额的权利。提前偿付贷款余额的权利。 执行价执行价=P=P1 1 (i- ) 卖权：当房地产的市场价值低于贷款的余额时，抵卖权：当房地产的市场价值低于贷款的余额时，抵押人就拥有了有内在价值的卖权。押人就拥有了有内在价值的卖权。 商用房地产期权商用房地产期权 在开发没有按计划进行，房地产的市场价值降至在开发没有按计划进行，房地产的市场价值降至负债额以下时，所有者就会向贷款人转移房产。负债额以下时，所有者就会向贷款人转移房产。 与住房贷款相比，期权的执行稍有不同，所有者与住房贷款相比，期权的执行稍有不同，所有者会立即向贷款人转移房产，而不是持有期权。所以贷会立即向贷款人转移

50、房产，而不是持有期权。所以贷款人也会要求在合同中增加会降低期权的条款。款人也会要求在合同中增加会降低期权的条款。 土地期权土地期权 通常与生地的购买有关。开发商在做包括安排项目通常与生地的购买有关。开发商在做包括安排项目融资在内的开发准备时，往往希望购买一个能在未来以融资在内的开发准备时，往往希望购买一个能在未来以既定价格购买土地的期权。既定价格购买土地的期权。（1） 50年代：10年稳定期,期限失配问题并不严重. 期限失配期限失配: :即资产和负债的期限差别较大所带来的风险。即资产和负债的期限差别较大所带来的风险。期限失配期限失配（2 2）6060年代：通胀加剧、非居间化以及二级抵押贷款市年

51、代：通胀加剧、非居间化以及二级抵押贷款市场的兴起场的兴起 非居间化现象非居间化现象: :资金从中介机构被提出的现象。资金从中介机构被提出的现象。 二级市场二级市场: :证券发行后进行买卖的市场，也就是现有证证券发行后进行买卖的市场，也就是现有证券的交易市场。券的交易市场。（3 3）7070年代，高通胀环境下固定利率抵押贷款的问题年代，高通胀环境下固定利率抵押贷款的问题l 需求问题：需求问题： 月付款额倾斜效应月付款额倾斜效应: :如果通胀如预期发生，贷款期间内如果通胀如预期发生，贷款期间内住房的真实成本总额并未改变，但是真实成本在贷款前期增住房的真实成本总额并未改变，但是真实成本在贷款前期增加

52、了而在贷款后期下降了，正是这种加了而在贷款后期下降了，正是这种“倾斜效应倾斜效应”使得购买使得购买人支付能力不足。人支付能力不足。 l 供给问题：在通胀环境下，固定利率抵押贷款的供给问题供给问题：在通胀环境下，固定利率抵押贷款的供给问题源于金融中介期限失配这一结构性问题以及源于金融中介期限失配这一结构性问题以及Q Q规则的实施。规则的实施。l 其他抵押贷款工具的引入（其他抵押贷款工具的引入（GPMGPM、SAMSAM、ARMARM、PLAMPLAM）l 二级市场的持续发展二级市场的持续发展举例解释：举例解释：倾斜效应对支付能力的影响倾斜效应对支付能力的影响假设：借款人收入的年增长率等于假设：借

53、款人收入的年增长率等于2%2%（因生产力）加上通（因生产力）加上通货膨胀率，换句话说，真实收入以货膨胀率，换句话说，真实收入以2%2%的速度增长；贷款的的速度增长；贷款的合同利率等于真实利率合同利率等于真实利率3%3%加上通货膨胀率，合同利率决定加上通货膨胀率，合同利率决定了恒定的还款额；了恒定的还款额；3030年年8 8万元抵押贷款，初始收入万元抵押贷款，初始收入30003000元元/ /月。月。 A A：通胀率：通胀率0%0%，利率，利率3%3%，收入增长率，收入增长率2%2%； B B：通胀率：通胀率2%2%，利率，利率5%5%，收入增长率，收入增长率5%5%； C C：通胀率：通胀率8

54、%8%，利率，利率11%11%，收入增长率，收入增长率10%10%。 问题：试比较其真实还款额与真实收入的比例，看其是问题：试比较其真实还款额与真实收入的比例，看其是否存在倾斜效应？及其倾斜效应程度比较否存在倾斜效应？及其倾斜效应程度比较A： 年份年份 月还款额月还款额 真实还款额真实还款额 真实收入真实收入 真实还款额真实还款额/真实收入真实收入(%) 1 335.36 335.36 3060 10.96 5 335.36 335.36 3312 10.12 10 335.36 335.36 3657 9.17 20 335.36 335.36 4458 7.52 30 335.36 335

55、.36 5434 6.17B:年份年份 月还款额月还款额 真实还款额真实还款额 真实收入真实收入 真实还款额真实还款额/真实收入真实收入(%) 1 429.45 421.03 3060 13.76 5 429.45 388.97 3312 11.74 10 429.45 352.30 3657 9.6 20 429.45 289.01 4458 6.4 30 429.45 237.09 5434 4.36C: 年份年份 月还款额月还款额 真实还款额真实还款额 真实收入真实收入 真实还款额真实还款额/真实收入真实收入(%) 1 761.86 705.2 3060 23.05 5 761.86 5

56、18.51 3312 15.65 10 761.86 352.89 3657 9.65 20 761.86 163.45 4458 3.67 30 761.86 75.71 5434 1.39月还款月还款额实际额实际价值价值 还款期还款期（4 4）8080年代：放松管制、其他抵押贷款工具的发展和储蓄年代：放松管制、其他抵押贷款工具的发展和储蓄机构危机机构危机l利率风险增大，续承贷款盛行利率风险增大，续承贷款盛行 一般来讲，贷款可以续承，在续承时，购买人承担了原一般来讲，贷款可以续承，在续承时，购买人承担了原有债务，并承诺偿还原有贷款。可续承性在当前市场利率超有债务，并承诺偿还原有贷款。可续承性

57、在当前市场利率超过贷款合同利率时有内在价值，房屋销售者可将低利率贷款过贷款合同利率时有内在价值，房屋销售者可将低利率贷款转给购买人，并提高授价来实现续承贷款的价值，销售人和转给购买人，并提高授价来实现续承贷款的价值，销售人和购买人从中获益，而贷款人则遭受损失。续承期权同提前偿购买人从中获益，而贷款人则遭受损失。续承期权同提前偿付期权一样，在利率波动较大时，价值较高。付期权一样，在利率波动较大时，价值较高。l政府保险贷款。政府保险贷款。FHAFHA、VAVA关心违约风险，并认为要降低违关心违约风险，并认为要降低违约风险就应尽可能地降低还款额，因此，直到约风险就应尽可能地降低还款额，因此，直到80

58、80年代末这年代末这些机构仍对他们担保的贷款设定利率上限。些机构仍对他们担保的贷款设定利率上限。2360.(1)(1)(1)aaaprrrl 买低融资：是一种固定利率抵押贷款，这类贷款中买低融资：是一种固定利率抵押贷款，这类贷款中销售人提前支付部分利息，从而为购买人在一段时期销售人提前支付部分利息，从而为购买人在一段时期内内“买低买低”利率。利率。优点优点: :使得前期还款额降低，从而一些原本不符合抵押使得前期还款额降低，从而一些原本不符合抵押贷款条件的借款人能够得到贷款；贷款条件的借款人能够得到贷款；缺点缺点: :销售人很可能会将买低所支付的款项增加到房地销售人很可能会将买低所支付的款项增加

59、到房地产的价格上。产的价格上。l储蓄和贷款协会大量破产：储蓄和贷款协会大量破产：8080年代出现了比以往任何时候年代出现了比以往任何时候都严重的储蓄机构偿债能力危机，这种现象表面根源于期限都严重的储蓄机构偿债能力危机，这种现象表面根源于期限失配，但实际原因远没有这么简单。失配，但实际原因远没有这么简单。 王先生手中有一套贷款王先生手中有一套贷款2727万元的房屋，该房屋在建行万元的房屋，该房屋在建行的贷款仍有的贷款仍有1818万元没有还清。由于急需用钱，王先生将该万元没有还清。由于急需用钱，王先生将该房屋委托中介公司代其出售。房屋委托中介公司代其出售。 客户赵先生欲购此房，双方通过该中介公司签

60、订了房客户赵先生欲购此房，双方通过该中介公司签订了房屋买卖合同，同意以屋买卖合同，同意以3030万元的价格成交该套房屋。万元的价格成交该套房屋。补充内容：补充内容：二手房买卖如何二手房买卖如何转按揭转按揭 赵先生先期支付赵先生先期支付1010万元作为购房首付款。然后，业主万元作为购房首付款。然后，业主王先生前往建行办理王先生前往建行办理“按揭变更按揭变更”手续，即申请提前还款。手续，即申请提前还款。同时由同时由中介公司担保中介公司担保，赵先生申请在工行办理了，赵先生申请在工行办理了2020万元的万元的二手房按揭贷款二手房按揭贷款。然后。然后工行提前放贷工行提前放贷，支付给建设银行，支付给建设银