写字楼物业服务合同

1、_ 大厦物业服务合同甲方：乙方：根据 中华人民共和国合同法 及国家、 地方有关物业 管理法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上， 就甲方委托乙方对_ 实行专业化、一体化的物业服务管理订立本合同。第一章总则第一条物业基本情况物业类型：综合性商业物业座落位置： _建筑面积：_第二条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体物业 使用人，本物业的全体物业使用人均应对履行本合同承担相 应的责任。第三条本物业管理服务采取劳务包干制。物业服务合 同的总金额为人民币 _ 。由乙方按照实际购买劳务发生额度开具发票，支付合同价款，以合同额的十 二分之一金额按月支付。服务期满一个月后，次月的1010 个工作日

2、内付上月服务费。第四条 房屋的共用部位、共用设施、设备、市政公用 设施和附属建筑物、构筑物、公共绿地、附属配套建筑和设 施、公共场地的小修、养护费用，由乙方承担，所发生的耗 材、工具等由甲方承担；大、中修及更新费用（包括外幕墙 清洗、化粪池井清掏、废物定点排放、特种设备专业维保年 检费等）由甲方承担。第五条 委托管理期限为 _ 个月。自_ 年月日起至_年月日。第二章委托管理事项第六条 房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理， 包括：楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙面、内外墙体、走廊道 门及基础承重结构部位、设备机房、办公区域、楼梯间、车 库及房屋建筑规划占地范围内全部物业及附属设施等。第七条 共用设

3、施、设备的维修、养护运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、 天线、空调系统、供暖系统、供水系统、供配电系统等。第八条 市政公用设施和附属物、构筑物的维修、养护 和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、 井、停车场、自行车棚等。第九条 大厦内外的安保工作。第十条 公共环境卫生，包括公共场所房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运及规划占地范围内除雪。公用 绿地、庭院的绿化维护管理及环境美化管理等。第一条 管理与物业相关的工程图纸、竣工验收等资第十二条其他委托事项。第三章双方权利义务第十三条 甲方权利义务1.1. 代表和维护产权人、使用人的合法权益；2.2

4、. 审定乙方拟定的物业服务管理制度；3.3. 检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；4.4. 拥有对乙方的工作行为的监督的权利；5.5. 拥有对乙方危害大厦行为的制止权；6.6. 拥有对乙方重大工作措施的审定权；7.7. 审定乙方提出的管理服务年度计划；&协调、处理施工单位遗留问题及各种设施设备生产 安装方维修维护；9.9. 为乙方完成管理服务工作提供辅助支持；负责处理 非乙方原因而产生的各种纠纷；10.10. 为乙方在物业内配置必要的物业服务人员办公休 息用房及保洁工具、耗品仓库等物业管理用房；11.11. 甲方应及时免费为乙方提供物业服务所需的配件、 工具、耗材等相关器材设备

5、；12.12. 其他法律规定的权利和义务。第十四条乙方权利义务1.1.根据有关法律法规及本合同的约定，制订物业管理制度;2.2. 对物业使用人违反法规、规章的行为，及时制止， 若其不听劝阻，发生的一切损失乙方概不负责；3.3. 经甲方同意后可选聘专营公司承担本物业的专项管 理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方；4.4. 负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、 绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，经甲方审定后由 乙方组织实施；5.5. 负责编制物业管理年度管理计划、资金使用计划；6.6. 每年向甲方公布一次管理费用收支账目，年终汇总 账目情况报甲方审核；7.7. 对本物业的公用

6、设施不得擅自占用和改变使用功 能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协 商经甲方同意后报有关部门批准方可实施；&乙方负责所有物业从业人员的工资、福利及按规定 缴纳的“五险”等，从业人员发生各种纠纷及伤、亡由乙方 自行处理，甲方不承担任何连带责任；9.9. 本合同终止时，乙方须向甲方移交全部管理用房和 甲方所提供工具、设备等并物业管理的全部档案资料；10.10. 其他法律规定的权利和义务。第四章物业管理服务质量第十五条 乙方须按其制定的 _ 大厦物业服务年度计划实现目标管理。第五章违约责任第十六条乙方违反本合同的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整

7、改的，甲 方有权终止合同，造成甲方经济损失的，依据合同法中 违约损害赔偿规定给予甲方经济赔偿。第十七条 如因乙方管理不善、工作失误，或操作不当， 造成甲方损失的，甲方有权即刻终止合同，并追究乙方相关 责任。第十八条因甲方原因，致使乙方未能完成规定的管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决 的，乙方有权终止合同，造成乙方经济损失的，依据合同 法中违约损害赔偿规定给予乙方经济赔偿第十九条甲乙双方任何一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付 2 2 个月的物业管理费作为违约金；给对 方造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。第六章附则第二十条因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术

8、等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责 任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府主管部 门的鉴定为准。第二一条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合 同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。第七章其他第二十二条本合同期满前 3030 日，甲乙双方共同协商是否继续续约。若双方无异议，本合同续约一年。第二十三条对本合同的任何修改、补充须经双方书面确认，与本合同具有同等的法律效力。本合同正本连同附件一式四份，甲方、乙方、各执二份，具有同等法律效力。经双方法定代表人或授权代表人签 字并加盖

9、公章后生效。甲方（公章）：乙方（公章）：法定代表人法定代表人（或授权代表人）：（或授权代表人）：联系人：联系人：电话：电话：日期:辽宁政兴物业大厦项目服务细则一、保洁部保洁部保洁员工作职责. 1 1保洁部保洁员作业操作规程. 2 2保洁部工作质量检查标准. .15.15二、客服部客服部服务员工作职责. .20.20客服部服务员会议操作规程. .22.22客服部工作质量检查标准. .26.26三、保安部保安部保安员工作职责. .28.28形象岗、大堂岗岗位职责. .30.30大厦外巡岗位职责. .31.31日 期:大厦内巡岗岗位职责. .32.32安全监控员岗位职责. .33.33员工通道保安员

10、岗位职责. .34.34保安部保安员工工作规程.35.35保安部消防安全工作质量检查标准. .55.55四、工程篇工程部工程人员岗位职责. .57.57强电工程师岗位责任希 9 9.59.59弱电工程师岗位责任希 9 9. .60.60空调工程师岗位责任制. .61.61给排水工程师岗位责任制. .62.62变电所所长岗位责任制. .64.64变电所值班长岗位责任制. .65.65变电所值班员岗位责任制. .66.66工程部工作人员操作规程. .67.67维修服务工作程序. .67.67维修电工操作规程. .67.67空调工操作规程. .68.68给排水系统的养护操作规程. .69.69工程部

11、工程员工作质量检查标准. .71.71保洁部保洁员工作职责1 1、 负责本辖区内公共环境及办公区域的垃圾回放清运工作；2 2、 负责所属辖区公共设施、设备的清洁工作；3 3、 负责所属辖区公共区域和办公区域的消杀工作；4 4、 负责客户要求的各种清洁服务工作；5 5、 负责辖区绿化的养护和修整工作；6 6、 日常工作接受客服部部长及保洁所所长的督导，直接向保洁领班 负责；7 7、 负责所在岗位的大厦宇内外保洁、 外墙清洁工作等各种清洁工作;8 8 遵守公司规章制度，穿戴整洁，时刻注意仪容仪表，使用文明用 语，控制性情，保持良好服务心态；9 9、 按本岗位的要求按时上岗，不得出现脱岗、空岗现象，

12、忠于职守；1010、严格执行本岗位工作的操作规程，按具体规定严格执行；1111、遇到突发事件，积极处理，并迅速报告上级；1212、发现办公区域内出现行径可疑人员，及时汇报至保安部；1313、在工作期间不得为他人做自己职责以外的任何事情；1414、工作期间不得打私人电话，有急事与本部领班联系处理；1515、 不损坏公物，不浪费日常保洁消耗品，使用、保管好所有设备、工具；1616、服从领导，接受检查，完成指定的任务；1717、完成领导交办的其它的随机性工作。保洁部保洁员作业操作规程、日常清洁（一）大堂清洁1 1、清洁内容（1 1）日常清洁：倾倒烟缸，整理座位、台面，抹尘、推尘，清 洁大堂玻璃门上手

13、印，自动门、电梯按钮、轿箱内外手印 污迹，大堂卫生间的清洁；（2 2）定期清洁工作： 家具打蜡护理、 电梯保养清洁、 内外地垫 清洁、地毯洗涤、大理石地面清洗、打蜡、玻璃清洁等。2 2、操作程序（1 1）大堂保洁的原则是：以夜间或周六、日定期操作为基础，白天进行日常保洁；（2 2）定期对大堂地面进行彻底的清洁、抛光、定期上蜡；操作 时，上蜡区域应有示意牌或围栏绳，以防旁人滑跤；（3 3）日常保洁的要求每天对地面进行清洁数次，大堂内的其他 部位，如玻璃、柱面、墙面、台面、椅子、栏杆、沙发、 灯座等，要经常清洁，保持光亮、明净；（4 4）操作过程中， 根据实际情况， 适当避开客人和客人聚集的 区域

14、，待客人离散后再予以补做；客人进出频繁和容易脏 污的区域，要重点拖擦，并增加拖擦次数；（5 5）遇下雨或下雪天，要在大堂进出口处放置伞袋机、踏垫，铺上防湿地毯，并树立“小心防滑”的告示牌和增加拖擦 次数，以防客人滑跤及将雨水带进大厦。（二）、电梯的清洁和保养电梯是客人使用频繁的地方，一般采用每天更换星期地毯的 办法来解决电梯里的清洁问题；对客用电梯一般采用早、中、晚三 次进行，特别注意对金属部位的除渍保养。1 1、清洁内容电梯外门、电梯内白钢、壁板、天棚、控制板、地面、门轨、 扶手、装饰；2 2、操作程序（1 1）打开控制箱，将电梯停在指定楼层，每次只能停止一部电 梯；（2 2）将“正在工作中

15、”告示牌放在电梯门前；（3 3）吸净墙角边和门轨道内的砂尘，抹净灰尘；（4 4）清洁玻璃镜面，清洁不锈钢部分、壁板、控制板，达到光 洁明亮，无任何印记（用不锈钢清洁剂）；（5 5）清洁扶手、装饰、天棚灰尘；（6 6）地面清洗干燥；（7 7）工作完毕后，取下防护板，把控制按钮恢复原位，关上控 制箱，恢复电梯正常运行。（三）玻璃窗、镜面操作程序工具：伸缩杆、刮水器、涂水器、清洁剂、美工刀片、毛巾；1 1、发现玻璃沾有污迹时，用美工刀片除污；2 2、按比例兑好玻璃水（与水按体积 1 1： 2020）；3 3、将涂水器浸入玻璃水中，插在伸缩杆上；4 4、将浸有玻璃水的涂水器按在玻璃上推擦；5 5、另一

16、个伸缩杆插上刮水器，从上至下刮去玻璃上的水迹；6 6、最后用干毛巾抹去遗留的水印。（四）卫生间清洁1 1、工作范围：镜面、台面、洗手盆、墙壁、马桶、水箱、尿槽、 低架、地面2 2、操作规程(1) 镜面清洁用喷壶喷上玻璃水，后用干毛巾擦拭干净，不留任何水迹;(2) 洗手盆清洁先把肥皂涂在洗手盆内，用毛刷来回刷洗，直到污迹 洗净为止，用清水冲净，并把台面顺手擦拭干净，用金属 除锈剂及不锈钢水将水龙头清洗干净；(3) 马桶清洁将洁厕灵洗剂倒入水槽中， 用厕所刷蘸洁厕灵洗刷马 桶、 坐板、盖、马桶内外，然后用清水冲洗，将洁厕灵冲 洗干净，接着用毛巾把水抹干，再用消毒手巾对坐板进行 消毒，最后把地面拖干

17、。(4)坐厕水箱清洁1关闭水龙头，放走水箱水；2将盖放在安全位置；3少量使用酸性溶剂；4手刷刷干净；5打开阀，清水冲；6盖好盖。(5) 尿槽清洁将清洁剂洁厕灵倒入水槽中，用厕所刷蘸洁厕灵擦洗 尿槽内外，用清水冲洗，抹干；如发现有水锈、水迹，贝 S 再使用较高浓度的酸性洗洁精，否则水迹无法清除，此时 提醒注意，不可将强酸洗洁精滴到地上以免损坏地面。(6) 地面清洁1放牌；21 1: 2020 兑水(按体积)；3刷；4热水冲；5拖干。(7) 不锈钢手纸架用干、湿毛巾清洁内外尘埃，外用不锈钢清洁剂擦拭 到光亮为止，厕纸在不足时应立即更换，将旧的缠放在新 的外面，放在架上。(8) 交班前必须把室内清洁

18、一遍，交班干净，设备完好，如有 问题及时报告。(五)室内清洁1 1、工作范围：天棚、灯饰、四壁、家具、玻璃窗、地面、垃 圾清倒；2 2、操作程序(1)根据事前工作计划、工作要求，准备好使用工具和清洁剂， 比如：吸尘器、毛巾、梯子、小铲、百洁布、舌 I I玻璃器、万 能洗涤剂等；(2)应遵循先从上向下，从内向外的原则，工作之前要整个环视 下房间，如果有卫生间，则应先清洁卫生间后，再清洁其它 部位；(3)架好梯子，用干净毛巾抹天棚、灯饰上的灰尘；如尘较多， 用背式吸尘器吸尘后再抹尘；(4)清洁四壁及家具灰尘，根据工作要求打木质蜡和金属光亮齐 U U；(5)清洁玻璃窗，先将窗框、沟槽灰尘清洁干净，涂

19、水器蘸玻璃 清洁剂均匀涂在玻璃上，刮水器刮去水分，用干净毛巾抹净 剩余部分水分；(6)最后清洁地面，地板、石质地面用尘推推尘，地毯要用吸尘 器吸尘，由里到外吸尘后结束清洁。3 3、注意事项(1)(1) 工作小心，一看二干，不得将室内家具物品碰撞损坏;（2 2）不随意动客人摆放的文件；（3 3）不准跟人拉关系；（4 4）对客人服务以外的要求应以回绝，并有礼貌。（六）室内公共区清洁范围：公共走廊、卫生间、步行楼梯、电梯间、消防器材步骤：1 1、公共走廊（1 1） 抹墙壁、门框上灰尘，根据需要定期打木质蜡；（2 2） 清洁消火栓内卫生，抹去灭火器上灰尘；（3 3） 地毯吸尘；（4 4） 地面湿抹；（

20、5 5） 清洁楼层指南。2 2、卫生间（1 1） 清洁剂 1 1： 2020 兑水，抹墙面、地面、隔断板；（2 2） 洁厕灵清洁大、小便器后，用清水冲净；（3 3） 洗手盆、台面用涂水器、百洁布进行刷洗，用清水冲干净, 抹布抹去水迹；（4 4） 镜面、玻璃窗用涂水器、玻璃刮进行清洁。3 3、步行楼梯、扶手（1 1） 笤帚清扫楼梯，至上而下；（2 2） 湿毛巾从上而下抹扶手，及栏杆上灰尘；（3 3） 拖布拧干，拖楼台阶，经常清洗拖布；（4 4） 用毛巾抹净墙角及栏杆外台阶灰尘。4 4、电梯间卫生清洁（1 1）清洁电梯门、按钮、抹手印，必要时用白钢光亮剂擦拭；（2 2）清理落地烟灰盅及垃圾箱内垃圾

21、；（3 3）理石地面用尘推推尘。（七）广场清洁1 1、 范围：大门外的楼宇周边地区，主要包括停车场，通道、阶沿、绿化带内卫生、栏杆、楼前饰物2 2、 程序：（1 1）日常清扫1由专人负责巡回清扫周边地面的垃圾、碎屑；2拾捡绿化带内杂物；3抹去休息桌、凳灰尘及栏杆口灰尘；4湿拖布拖去台阶及地面的脏迹。（2 2）特殊清洁1金属护栏、装饰打白钢光亮剂；2地面用高压水枪清洗；连接水管接高压水枪；加入清洁剂; 如有油脂物质需附加热器。（八）垃圾的收集与处理1 1、垃圾的存放各个场所应视情况分别设置垃圾筒；落地烟灰盅、字纸篓、茶叶筐等临时存放垃圾的窗口；但需注意：（1 1）存放容器要按垃圾种类和性质配备；

22、（2 2）存放容器按产生量放置在各个场所；（3 3）存放容器要易存放、易清倒、易搬运、易清洗；（4 4）有些场所的存放容器应加盖，以防异味散发；（5 5）配合做好清运垃圾工作。2 2、垃圾收集的操作程序（1 1）及时清除楼面上所有的垃圾，收集清运时，用垃圾袋装好，并选择适宜的通道和时间，只能使用货运电梯，不可使用 客梯；（2 2）在清除垃圾时，不能将垃圾散落在楼梯和楼面上；（3 3）要注意安全，不能将纸盒从上往下扔；（4 4）要经常冲洗垃圾存放点，保持卫生清洁，防止产生异味及 飞虫；（5 5）配合做好清运垃圾工作。二、特殊清洁（一）、家具保养家具保养有四种类型：一是木质家具，二是不锈钢家具，三

23、 是铜质家具，四是皮质家具。1 1、 木质家具：主要有桌、几、柜、床头、墙壁等操作规程：（1 1）将家具抹去尘，打木质家具蜡；（2 2）将木质家具蜡喷到无绒毛巾上，均匀涂擦家具表面；（3 3） 操作方法最好“ S S”型，互相重叠以免漏擦；（4 4）打蜡时绕过家具非木质部分，如果擦上用毛巾擦净；（5 5）如果蜡水打过的过厚，就显得不均匀，则应用干毛巾反复擦 拭均匀。2 2、 铜质家具：主要包括各种家具边角、扶手、铜器、铜质器具（1 1）操作规程1将要清洁部分用毛巾除尘；2倒少许擦铜水在干无绒毛巾上；3均匀将铜水涂在铜器上；4用力擦去铜器上的污迹；5待铜水干后，用干净毛巾抹干铜器上的铜水，直到光

24、亮。(2)(2)铜器封漆操作规程1用擦铜水把铜器擦亮；2用干净毛巾将铜器擦干净；3将封铜漆按比例稀释；4用无绒毛巾小心均匀地把圭寸铜漆涂在铜器上；5封漆层距互叠 2-32-3 毫米，以免漏封，影响质量；6封铜后铜器要达到光洁度均匀，不留有铜漆痕迹的效果；7封闭后铜器宜放在通风的地方风干；3 3、 不锈钢家具：主要包括各种扶手、门面、壁板、器具等；(1)(1)操作规程1将白钢光亮剂喷到所要清洁的部位或直接喷到毛巾上，均 匀涂在上面；2反复擦拭，直到光亮，特别是扶手、壁板脏迹很强的部分;3如果不锈钢表面有横或竖的暗纹，则要顺着暗纹的方向擦 拭；4 4、 皮质家具：主要包括沙发、座椅、靠背等；(1(

25、1)操作规程1将要清洁的部位用湿、干毛巾抹去灰尘；2将缝隙内灰尘杂质用吸尘器吸净；3将皮革清洁剂喷到其表面；4用干无绒毛巾擦拭，直到光亮无尘。(二)地面的清洁经过装饰装修、土建工程之后，瓷砖和理石地面上都留有 装饰过程中留下的各种顽固污迹，清洁过程比较有难度，而且 程序复杂操作规程如下：1 1、荒扫；用笤帚将地面的大块杂质、垃圾清扫干净；2 2、酸性：主要是清洁白灰、石灰一类的顽固污渍；（1 1）使用单擦机，换上地刷，1 1: 1010（按体积）的酸化剂兑水注 入清洁水箱内；（2 2）开启单擦机擦洗地面，以 3030 米/ /分速度前进，顽固之处停 下细刷；（3 3）用吸水机将水吸起；（4 4

26、）拖布抹净。3 3、局部处理：对于酸洗没有除去的污渍进行清洁处理；（1 1）胶状物质、油漆类物质可用溶性洗剂，如香蕉水、酒精喷 到上面，待其溶解后用刷子刷去；（2 2）对于顽固性强，面积又很小的地方，可用小铲刀平行地面, 用力铲除。4 4、洗地（1 1）用洗地机将清洁剂 1 1: 2020 兑水注入水箱，开启机器；（2 2）洗地时，行与行之间相叠 1010 公分，以免漏洗；（3 3）用刮水器刮水后，再用吸水机将水吸起；（4 4）用干净湿拖布拖净，（三）理石地面保养1 1、大理石地面的日常保养（1 1） 洗地1自动洗地机的操作；将清洁剂按 1 1： 2020 （按体积）的比例 兑水注入水箱内：2

27、装好吸水刮后，启动电源开关，放下洗地刷和吸水刮，扳 动水制开关；3启动吸水机电源，手推操纵杆，以 6060 米/ /分的速度前进， 洗地和吸水同步进行；4洗地机洗地时，行与行之间互叠 1010 公分，以免漏洗；5洗地完毕后，要用干毛巾将地面特别是边角位的水迹抹干 净，以免影响质量。(2)(2)地面打蜡、抛光1进行打蜡时，首先要检查机器上喷壶是否加满保养清洁蜡；2将控制杆调节到合适的高度；3机体底盘针座接合抛光垫，保持机身底盘与地面平衡；4接通电源，按动机身电源开关，使底盘转动，当手柄提升 时，机身向右移动，当手柄向下时，机身向左移动；5当操纵机械从左至右移动时，拉动喷蜡控制杆将蜡水喷出，由底盘

28、抛光垫将蜡水均匀的涂在地面上；6打蜡前，用干地推将地面灰尘、砂粒推干净；打蜡时，落 蜡要均匀，上下要互叠 1010 公分，每推 100100 公分距离喷蜡一 次；7喷蜡完成后，换另一个干净的抛光垫进行地面抛光；8抛光推进的速度保持在 5050 米/ /分为宜，来回抛光 3 3 5 5 次, 直到光亮为止。(3)(3)地面高速抛光1使用高速抛光机操作，将高速抛光垫安装在抛光机转盘底 部针座上，平放在地面；2将控制杆调节到合适的高度，接上电源；3按动机身上的电源开关，转盘转动，即可进行抛光；4抛光时，推进速度不要太快，应保持在 5050 米/ /分的速度；5抛光时，上下行距应互叠 1010 公分，

29、以免漏抛。2 2、理石地面的周期保养(1 1)地面起蜡、封蜡1起蜡操作规程A A、 起蜡前，将“暂停使用”告示牌放在工作现场出入口或 周边位置；B B、 以 150150 转/ /分速度的擦地机连清水箱进行操作， 将起蜡 水按 1 1：1010 （按体积）的比例兑水注入水箱中；C C 套好针座及洗地百洁垫；D D 擦地机接通电源，按动机身电源开关，拉动水箱控制杆， 将起蜡水均匀擦在地面上；E E、 控制机械保持在 5050 米/ /分的速度进行刷地起蜡工作；F F、 控制机器走向，由左向右来回走动 2 23 3 次；G G 上下行距要互叠 1010 公分；H H 洗地完成后，用吸水机把起蜡水吸

30、干净；I I、 用自动洗地机来回过清水两次；J J、 边角位用长柄手刷擦抹干净；K K、 待地面吹干后进行封蜡。2封蜡操作规程A A、 将落蜡拖头套在蜡拖杆上；B B、 把拖头浸透蜡水；C C 把拖头放在轧水器上轧干少许；D D 将蜡水均匀涂地面上（一般封 3 35 5 层）；E E、 操作时边与边之间成 9 90 0 度角一层一层地将蜡水均匀拖 在地面上，待每层蜡水干透后，才可以进行抹布的封蜡 的操作；F F、 封蜡结束一般需过 6 6 个小时后才用 10001000 转/ /分以上的高 速抛光机进行抛光，直到光亮为止。（四）地毯的保养1 1、地毯吸尘若要延长地毯的使用寿命，必须建立一套正确

31、的清洁标 准；在保养过程中，吸尘是保养地毯最重要的程序；吸尘工作 做的越好，地毯需要清洁的次数就越少，其使用的寿命就越长； 另一方面，有污迹要尽快清除，否则，时间长了便会很难清除；2 2、 地毯清洗（即地毯干泡清洗）1用吸尘机对地毯进行吸尘处理；2用地毯除渍剂清除地毯上的各类污迹及口香糖；3按比例将地毯水兑水后加入电子打泡箱内；4将 150150 转/ /分的洗地机套上地毯刷，接上电源；5打开泡箱开关，将泡沫均匀地擦在地毯上；6控制擦地机的走向，由左至右，保持 4040 米/ /分的速度为宜；7操作机械在地毯上来回洗刷 3 34 4 次，上下行距互叠 1010 公 分；8用毛刷刷洗边角位，抹干

32、地毯上的泡沫；9用地毯吹干机吹干地毯；10工作完毕后，用清水冲洗泡沫箱和地毯刷。3 3、 地毯抽洗（1 1） 灰尘一旦进入地毯纤维的深处沉积，必须采用抽洗的方法 深层清洁，使地毯恢复原来的光泽，对于水有敏感的地毯，可采用干泡清洗代替抽水的办法进行；（2 2） 抽洗方法用大约 6060C的热水或带有清洁剂的热水，通过微型喷嘴 喷到地毯纤维上，羊毛地毯最高用 3030C的热水，紧接着用吸 水扒吸干污水，地毯纤维就从上至下进行了一次冲洗清洁， 为了增加抽洗的效果，一般采用增强机械力或延长作用时间 的方式；增强机械力因素，是高压水枪出水的压力，通常有 1212 帕者仍不能将污垢冲出来，就需要用与机器连

33、为一体的滚 刷把粘住的污垢刷出来；延长作用时间是将清洁剂事先喷到 地毯上，大约让其作用十分钟，然后再冲洗；(3)(3)操作程序1用吸尘器或立式吸尘机全面吸尘；2除去地毯表面的污渍；3稀释清洁剂，倒入喷壶中，而抽吸机清水箱注入清水；4用喷壶在地毯上全面喷洒清洁剂，作用 1515 2020 分钟，污渍 脱离纤维，即乳化过程结束；5也可直接用抽洗机加清洁剂进行抽洗；6用抽洗机抽洗，操作时每行互叠 1010 公分，以免漏洗，最好 经过两次以上的抽洗才能达到满意效果；7梳起地毯纤维毛；8为了让地毯尽快投入使用，可用吹风机吹干。保洁部工作质量检查标准第一部分：大堂卫生检查标准1 1 大堂内摆放的落地烟灰盅

34、内烟头存放量不得超过 3 3 个；2.2. 大堂地面无灰尘、无垃圾、无杂物，打蜡地面光亮均匀、无污渍;3.3. 大堂内外地垫无积尘、纸屑、污迹，地垫底层无杂物；4.4. 地角线、电源开关无灰尘；5.5. 消防器材无灰尘，排列整齐；6.6. 垃圾桶内垃圾不能超过一半；7.7. 大堂的墙面、台面、沙发、不锈钢等保持光亮整洁、无灰尘；8 8 保持厅内空气清新无异味；9.9.玻璃大门无手印和灰尘，保持光亮干净；第二部分：楼梯间通道卫生检查标准1.1.地面、梯级洁净、无污渍、灰尘；2.2.楼梯扶手护栏干净；3.3.梯间顶面无蜘蛛网、灰尘；4.4.地脚线干净无灰尘；5.5.大理石地面目视干净无杂物、污迹。

35、第三部分：电梯卫生检查标准1.1.电梯门内外及轿厢壁白钢表面无灰尘、污迹、锈迹、手印；2.2.轿厢地毯干净无污迹、纸屑、地毯下无杂物；保洁部工作质量检查标准3.3.电梯控制板、按钮、指示灯无洁净无污渍、手印；4.4.轿厢顶棚、照明灯无灰尘、蜘蛛网；5.5.塑料胶条门轨无灰尘、砂土；6.6.电梯门沟槽无污垢、杂物。第四部分：卫生间卫生检查标准1.1.天花、墙角、灯具、烘水器、电源开关无灰尘、蜘蛛网；2.2.墙壁瓷片干净，无积尘；3.3.陶瓷便器洁净光亮、无水锈、无尿渍、无堵塞，表面无尘、无 水迹；4.4.地面无烟头、纸屑、污渍、积水；5.5.台面、洗手盆、拖布池无水锈、无堵塞、无沉淀物，水龙头光

36、 亮如新；6.6.镜面无水纹、污渍、手印；7.7.室内空气无异味、臭味、无蚊蝇；8 8 纸篓或茶水桶内的垃圾不能超过二分之一；9.9.夕卜门及隔扇门（包括门把手）无水渍、污渍、手印。第五部分：办公室卫生查检标准1 1.玻璃窗明亮无灰尘、污迹、手印，窗框、滑道无灰尘及泥沙;2 2.地面干净无杂物、灰尘、污渍；3 3.天棚无积尘和蜘蛛网；4 4.灯具、摆设品、办公家俱无灰尘、污迹；5 5.至内空气清新无异味；6 6.办公室内各种设备摆放整齐，所有台面无灰尘；7.7.门及门把手无污垢及手印第六部分：公共区域清洁检查标准1.1.墙壁、天棚、门、窗、框、消防器材无灰尘；2.2.通道地面洁净，无污渍、无污

37、水、垃圾；3.3.楼梯台阶无杂物、无污渍、无积水、扶手无手印、无锈渍、无 灰尘；4.4.垃圾桶内外无污渍、无积水，垃圾日产日清；5.5.楼层所有公共区域无卫生死角；6.6.卫生间无异味，台面、便器无污垢、水锈、四壁、天棚无灰尘第七部分：广场卫生检查标准1.1.广场地面无垃圾、杂物、大片污渍；2.2.停车场、台阶洁净、无杂物、积水、污染、无口香糖渍；3.3.绿化带（草坪）整洁，无垃圾、杂物；4.4.大门外地垫清洁、无杂质；5.5.旗杆台面洁净，无杂物；6.6.室外垃圾桶内外无污渍，桶内存放垃圾不得超过三分之一。第八部分：地下室卫生检查标准1.1.地面无垃圾、果皮、纸屑、积水、污迹及杂物；2.2.

38、标识牌及通道指示、消防栓、灭火器等公共设施无灰尘。第九部分：玻璃及镜面清洁检查标准1.1.玻璃窗、镜面无固渍、无水印、无灰尘洁净透亮；2.2.边框、沟槽无污渍，无水印，无灰尘；3.3.临近台面无污迹、水迹第十部分：会议服务操作间卫生检查标准1.1.操作间内空气清新，温度适宜；2.2.窗台、桌面、柜面、地面无灰尘、无污渍、无水迹；3.3.各种物品摆放整齐；4.4.杯具、烟缸分类清洁摆放，及时收入柜内保管；5.5.暖瓶保持明亮，无水渍、无污渍、无手印；6.6.杯具内不得有茶渍；7.7.消毒柜保证内外干净清洁；8 8暖瓶车、开水器表面光亮干净，无水渍、污渍，手印，其中开水器的接水盘内积水不得过半，及

39、时清掉；9.9.抹布及时清洁，晾晒整齐，污水及时清倒；10.10.垃圾日产日清。第一部分：办公室卫生查检标准8 8玻璃窗明亮无灰尘、污迹、手印，窗框、滑道无灰尘及泥沙；9.9.地面干净无杂物、无灰尘、无污渍；10.10.天棚无积尘和蜘蛛网；11.11.墙面保持干净整洁；12.12.灯具、摆设品、办公家俱无灰尘、污迹；13.13.室内空气清新无异味；14.14.办公室内各种设备摆放整齐，所有台面无灰尘；15.15.门及门把手无污垢及手印；16.16. 垃圾桶内的垃圾，不能过半，及时清倒客服部服务员工作职责1 1、负责楼内所有会前准备、会中服务、会后清理的系统接待工作。2 2、完成会议服务和专项服

40、务两项主要业务工作；3 3、负责所有会议室区域内的卫生清洁情况，其中专项服务要负责相 关领导层的清洁卫生情况；4 4、专项服务还要负责领导办公室开水及毛巾、报刊的分发工作。5 5、所有客服部工作人员的日常工作接受保洁部部长及服务所所长的 督导，直接向其负责；6 6、负责会议室区域内的物品保养、保管工作；3 3、遵守公司规章制度，穿戴整洁，时刻注意仪容仪表，保持良好服 务心态；4 4、按本岗位的要求按时上岗，不得出现脱岗、空岗、串岗等现象， 忠于职守；5 5、按时参加公司及客服部内部各种服务知识与技能培训活动，不断 提高实际的业务水平；6 6、严格执行本岗位工作的操作规程，按照规程具体内容执行操

41、作；在服务中，要及时发现问题，积极米取措施；6 6、遇到突发事件，积极处理，并迅速报告上级；7 7、会议服务时应使用普通话，并掌握好节奏，态度要谦和，掌握好 礼貌用语的运用；8 8 在工作期间不得做自己职责以外的事；9 9、 在工作中不得接打私人电话，有急事处理须与本部领班联系解决;1010、在工作中遇到不能处理、难以判断的事情，应主动汇报至上级，听从指示，并控制事态发展局面；1111、服从领导，接受检查，完成指定的任务；1212、完成领导交办的其它服务工作。客服部服务员会议操作规程一、会前准备工作：目的：会前准备是工作中的重要环节，使会议服务员做好充分的 思想准备和完善的物品准备（1 1）

42、了解会议的基本情况，服务员接到召开会议的通知单后首先 掌握：A A 出席会议的人数；B B 会议类型、名称；C C 主办单位；D D 会议程序安排；E E 会议的宾主身份；F F 会议标准；G G 会议特殊要求。（2 2） 调配人员分工负责，会前主管人员要向参加会议服务的所有 人员介绍会议的基本情况，说明服务中的要求和注意事项， 进行明确分工；使服务员清楚地知道工作的整体安排和自己 所负责的工作。（3 3） 服务员根据会议类型、性质、人数、结合会议室的具体情况 整体安排会场布局。（4 4） 配合维修人员检查照明、音响、视频、空调等设备，根据会 议客服部服务员会议操作规程要求增添新的设备，冬夏季

43、要调好室温，注意通风。（5 5） 茶具要求A A 茶具选择花纹、式样、颜色、型号配套的茶具；B B 茶具没有破损现象，必须干净，每套茶杯下面要有杯垫；C C 茶杯要按会议人数配放，每人一套，还要准备适量备用杯及矿 泉水。（6 6） 水具要求A A 不用不保温的暖水瓶B B 暖水瓶一般 3 34 4 名与会人员配备一个；C C 如果与会人数较多或会场服务不方便，可适当加一些暖水瓶。（7 7） 茶叶A A 袋装茶叶，每个杯子配放一袋，并有适量的备用茶；B B 散装茶叶可事先放入杯中，待宾客就坐后直接冲泡开水。（8 8） 签到桌及文具用品A A 按会议要求在会议入口准备好签到桌、笔、纸或薄；B B

44、如会议要求配备信纸、便笺或红蓝铅笔等，要每人一份整齐地 摆放在会议桌上。（9 9） 水果饮料：根据会议标准，有时还要备有不同的饮料和水果; 水果要经过挑选，装盘摆放整齐。（1010）以上各项用品均在会议前 3030 分钟准备妥当。会议服务程序：（1 1） 会议开始前 3030 分钟，服务员要各就其位准备迎接会议宾客;（2 2） 迎接本大厦宾客应在会议室的入口处设迎宾员；（3 3）如果与会者不是本大厦的宾客，还应在本大厦大厅门口设迎 宾欢迎，并引路；（4 4）宾客到来时，服务员以精神饱满、热情礼貌地站在会议室的 入口处迎接客人，配合会务组的工作，请宾客签到、发放资 料、引领宾客就坐，然后送上香巾

45、、茶水；（5 5）会议进行 2020 分钟后进行续水，服务动作要保持轻、稳、按 上茶服务规范进行；（6 6）会议过程中，服务员要精神集中、注意观察与会者有无服务 要求；（7 7）会议如设有主席台，有专人负责主席台的服务；在主讲人发 言时要随时添茶续水，送毛巾等；（8 8）会议结束时，服务员要及时提醒客人带好自己的东西；（9 9）宾客全部离开会场后，服务员首先要检查会场有无客人遗忘 物品，如发现宾客的遗留物品要及时与会务组联系尽快转交 失主；（1010） 清理会场不留死角特别留意有无未熄灭的烟头，避免留下 事故隐患；（1111） 清扫卫生桌椅归位，撤下会议所用之物，分类码放整齐；（1212） 关

46、闭电源，关好门窗，再巡视一遍，确认无误后撤出锁门；（1313） 如客人表示会议期间不用服务时，服务员要在会场外门口值班，以备客人需要代办其他事务；（1414） 会议进行中，如果有电话找人，服务员应问清被找人的单位、姓名、然后很有礼貌的通知被找客人；如果不认识找的人,应通过会务组人员去找，绝不可以在会场高喊宾客姓名。客服部工作质量检查标准第一部分：会议服务操作间卫生检查标准11.11.操作间内空气清新，温度适宜；12.12.窗台、桌面、柜面、地面无灰尘、无污渍、无水迹；13.13.各种物品摆放整齐；14.14.杯具、烟缸分类清洁摆放，及时收入柜内保管；15.15.暖瓶保持干爽洁净，无水渍、无污渍

47、、无手印；16.16.杯具内无茶渍；17.17.消毒柜内外干净明亮；18.18.暖瓶车、开水器表面光亮干净，无水渍、污渍，手印，其中开水器的接水盘内积水不得过半，及时清掉；19.19.抹布和清洁工具及时清洁，晾晒摆放整齐，污水及时清倒；20.20.垃圾日产日清。第二部分：会议室卫生检查标准1.1.会议室内空气清新，温度适宜，每日开窗通风；2.2.窗台、桌面、柜面、地面无灰尘、无污渍、无水迹，尤其是桌 堂内，做到无灰尘、无杂物；3.3.各种会议备品摆放有序；4.4.暖瓶、杯具、烟缸、玻璃续水壶、杯垫、壶垫等物品保持干爽 洁净，不得有破损，并对其进行分类清洗，经过消毒后再备用;5.5.茶柜或工作台

48、保持干净整洁，不得随意摆放物品。6.6.室内各种电器设备擦拭干净，无灰尘和污渍；7.7.门面及门把手保持无手印，无水渍、无污渍。8 8 会议室桌面定期对其保养，保持自然光泽保安部保安员工作职责1 1、 全体保安员在保安部部长及助理的督导下，全面负责综合大厦 的安全保卫和消防工作，确保业主的人身安全及财产安全。保 护服务业主的合法权益不受侵害。2 2、保安部全体员工通力配合，协助大厦各部门做好安全和消防管理工作，使安全工作与各部门的岗位职责、程序有机的结合起来, 共同做好楼内安保工作。3 3、加强对要害部门的安全保卫工作，确保正常的工作秩序。4 4、对大厦各部门进行日常巡逻和检查，发现事故隐患及

49、火灾隐患 及时上报，第一时间排除隐患。5 5、保安员定期参加公司及保安部内部的各种法纪、法规、安全及“五防”（放火、防盗、防事故、防爆炸、防抢）教育活动，提 高防范意识和安保技能。6 6、积极配合公安机关及相关执法部门调查处理大厦内发生的各类 一般性案件、事故。7 7、 负责公做好安机关规定的有关事项协助工作，保护值勤责任区 域内刑事，治安案件现场，抓获值勤区域内违法犯罪分子，维 护案发现场秩序。8 8 了解大厦的结构，熟悉大厦的消防系统，了解各部位情况，熟 悉疏散安全方案，普及消防安全知识，熟练掌握各种消防器材 的使用方法。9 9、做好外来闲散人员（送水人员，推销人员等）的管理教育工作。10

50、10、 工作期间着标准工作装上岗，文明值勤、礼貌待人，树立安防员良好的对外形象。1111、 统一，整齐，按规定佩带，使用保安器械和通讯报警工具。1212、 检查，制止出入责任区域内人员和车辆，防止无关人员的进入 和物品丢失，确保责任区域的正常工作秩序。1313、 向上级领导及时反映工作情况和工作中遇到的困难，对队伍建 设提出合理化建议。形象岗、大堂岗岗位职责对人员及物品进出进行管理，认真盘查可疑人员，防止物品丢失 和各类案件的发生；并且以良好的值勤姿态和礼节礼貌迎接本楼业主 及外来办事人员。其主要职责是：1 1、高度的警觉性和使命感，认真执勤，礼貌接待出入人员并且检 查外来办事人员的有效证件或

51、相关办事文件， 严格检查出入物 品及可疑人员。2 2、维护正常的出入秩序，阻止无关人员的进入。（例：推销、传销、 商贩、蓄意滋事等人员。）3 3、严禁外来人员将危险物品和易燃易爆物品带入大厦。4 4、未经业主允许不准任何米访人员进入。5 5、 对来访的客人，检查团体，领导出入 必须敬礼，对工作人员送 问候语。准时正规地交接岗位；传达注意事项和上级指示。6 6、指引监督办事人员到前台进行登记， 未经过登记的人员一律禁 止上楼。大厦外巡岗位职责本岗是公司外在形象的一个真实体现， 所以，要求此岗当班人员 除有高度的责任心和使命感之外，还必须要注意自身的外在形象养 成。1 1、维护大厦周围的交通秩序。

52、2 2、正确引导车辆停放到指定位置。3 3、对带有危险品、易燃易爆品或大件物品进入大厦的人员要求其 走员工通道，并通知人员按规定处理。4 4、着装整齐，精神饱满，仪态大方，对待询问者要热情、礼貌、 周到，严禁用粗言恶语对待客人。5 5、维护大厦周围各种设施不被破坏。6 6、对来大厦办事人员骑的摩托车、自行车等要求放到指定位置。7 7、对在大厦外部车场的闲杂人员（如：小商小贩发放传单的推销 人员）。大厦内巡岗岗位职责大厦内巡岗工作至关重要。大厦内巡岗人员要机动灵活、及时发 现、果断处置突发事件；排除事故隐患。1 1、 白天要认真检查每一个安全出口是否畅通无阻，帮助业主做一些力所能及的好人好事。制

53、止扰乱办公秩序事件的发生；夜间要认 真严格彻底清除逗留人员。认真检查大厦内事故隐患。2 2、 看护、监督、检查好楼内的公共物品和消防设施，保证不丢失， 不被损坏。3 3、 树立强烈的防火意识，及时发现不安全因素。（能发现不正常气味、烟雾、声音、漏电等现象）4 4、 检查大厦内设备的运行情况及各种设施的完好情况，如发现故障立即报告维修部门进行维修。5 5、 遇有突发案件或事故，应保护好现场，并立即向上级汇报。6 6、 发现可疑人员要认真礼貌的盘查，排除疑点。7 7、 做好巡回工作情况的记录和汇报。8 8 在做楼处巡楼时要仔细查看楼体有无喷写或外墙、设施损坏。安全监控员岗位职责监控工作是我办公大厦

54、安全工作的重要环节， 监控人员必须树立 高度的责任心和使命感，必须履行以下职责：1 1、 熟悉本岗位的工作特点，熟悉系统的运做程序，熟练掌握操作方 法；2 2、 集中精力，监守工作岗位；对工作认真负责；不做与工作无关的 事情；3 3、 按有关程序处理发生的安全问题，最大的发挥监控系统优势，确 保大厦的绝对安全；4 4、 发现可疑情况或危及客人、大厦安全的情况和行为，及时处理并 做好记录和汇报工作；5 5、 熟悉大厦消防设施和器材的分布及使用方法，发现火警立即报告，找出原因，按规定处理；6 6、 爱护大厦及工作岗位上的各种设施、 设备，保证设备、设施完好，发现问题立即汇报；7 7、 在工作期间注

55、重自身形象养成，保持工作环境的卫生清洁；8 8 认真交接工作，做好工作记录和交接记录。员工通道保安员岗位职责1 1、 认真检验进出大厦人员的证件（包括员工及施工人员）。并做好 登记核实工作。2 2、认真检查进出大厦的物资，员工外出携带物品也应有相应部门开 具的“物品出门证”； 施工人员外出携带物品也应有相应部门开 具的“物品放行单”，并做好核实登记工作。3 3、发现可疑人员要进行有礼貌地询问，发现可疑情况及时采取相应 措施，并向上级汇报。4 4、礼貌接待来访人员，并与有关部门联系。5 5、员工上下班时应有礼貌地问候，并要求自觉出示包中物品。6 6、及时作好工作情况记录和汇报。保安部保安员工工作

56、规程第一部分：保安部部长工作规程1 1、带领和督导下属做好安全保卫工作，确保辖区内人、财、物的绝 对安全。2 2、 负责公司的安全管理制度、消防制度的落实。3 3、部署保安部的工作计划安排和检查落实，审定各部拟定的岗位安 全制度、规定。4 4、 负责检查每日的人员在岗情况及仪容仪表的抽查工作。5 5、负责保安人员的培训、考查，报请物业办及公司职能部门办理录 用手续。6 6、 负责保安人员的思想教育、业务培训、行政管理、违纪查处。7 7、 负责日常勤务的组织实施，检查、指导、讲评。8 8 负责保安部勤务执班，负责突发事件的组织指挥。9 9、负责组织调查内部发生的案件、事故、并向经理指出建议，汇报

57、 查处结果。1010、抽查巡视辖区内重要器材设备，确保设备处于良好状态。1111、与当地执法部门、司法部门及其它保安部门保持密切合作关系, 配合执法部门侦破违法犯罪案件。1212、定期召开总结性工作会议。第二部分：保安部助理工作程序1 1、监督队长的交接和队员之间的交接是否准时正规。2 2、检查队长，队员的仪容，着装是否符合标准。3 3、了解上班的工作情况4 4、重大事件主动向上级汇报协商解决。5 5、经常巡视各岗位队员值勤情况，检查督促队员认真履行职责。6 6、定期召开保安工作会，总结检讨工作情况。7 7、认真填写工作记录。8 8抽查保安器材和通讯工具的使用保养情况。第三部分：保安部队长工作

58、程序1 1、提前 1010 分钟上班，队前整理好自己的仪容仪表，并监督检查 警员的仪容仪表和签到情况。2 2、监督安防人员准确填写上岗时间。3 3、交接保安用具，了解上班的治安情况，检查督促警员认真履行 职责。4 4、重大事件主动向负责人汇报。5 5、经常巡视各岗位人员的值勤情况， 检查督促岗位人员认真履行 职责。6 6、在大堂或易发生事件的场所进行巡视。7 7、定期召开分队队务会，总结检讨工作情况。& 下班后，认真填写工作记录，交接保安用具。第四部分：监控，消防中心交接岗位工作程序1 1、消防员应提前 1010 分钟到岗，着装整洁。2 2、到岗后，应和上一班人员进行交接班工作，在交接

59、工作中应做 到：3 3、仔细、认真、准确无误，仔细检查记录和巡查记录，掌握实际 情况，做到心中有数，然后详细认真检查下列情况：（1 1） 高、低消火栓、喷淋、消防水泵控制盘显示情况。（2 2） 加压风机、排烟风机和其它风机控制盘显示情况。（3 3） 火警控制盘及消防广播设备情况。（4 4） 高、低消防水箱水位显示情况。（5 5） 五部电梯正常显示及运转情况。（6 6） 十台显视器，一台电脑硬盘录像及其它监控设备运转是 否正常。在岗时应保持室内卫生，坚守岗位，不得擅自 离岗，做与工作无关之事。4 4、上述情况检查时应作仔细记录，对上一个班所遗留问题要及时跟进，及时解决，处理不了问题应向消防中心工

60、程师及相关领 导及时报告。一、具体的岗位职责1 1、门岗岗位职责（1 1）在保证个人形象的前提下，做好对出入人员的管理工作。（2 2）8:008:00 开始坐岗登记，坐姿端正、做好证件核实登记 管理工作。（3 3）对夜间出入领导起立敬礼，以表敬意。（4 4）8:308:30 以前进行正规化的岗位交接。（5 5）注意语言文明、注重个人仪表，对一些人员做好说解 工作。（6 6）对物品的出入应严格禁止，对不可避免的物品出入一 定要做好核实登记工作，并必须上报带班员由其亲自 处理。2 2、大厦巡回岗位职责（1 1）巡回人员不要走形式，要见实效发挥作用。（2 2）认真对夜间加班人员做好统计监督工作。（3 3）看护、检查好大厦的设施（