住宅项目工程管理实施规划编制指引

1、华润置地有限公司 工程管理部2015年10月 2华润置地华润置地 Crland College目目 录录原因目的1 15 5主要内容3 35 5管理办法2 2 3华润置地华润置地 Crland College华润置地住宅项目工程管理实施规划编制指引 V1.0修订编制为V2.0p 修订目的：1.提高相关章节的编制深度，做到事前控制，降低不确定性；2.精简相关内容，聚焦工程实现；3.实施规划相关管理要求落实到总包招标文件里，指导现场施工，确保落地。一、修订目的 4华润置地华润置地 Crland College 对“华润置地住宅项目工程管理实施规划管理办法”也相应做了修订，说明如下：一、修订说明：

2、编制指引V2.0更为聚焦工程实现，加强策划深度，重点从总平面管理、进度管理、质量管理、安全文明施工管理等方面梳理项目整体管控目标、思路及措施二、编制依据及适用范围：1.编制依据：增加了近期公司下发的最新文件；2.适用范围：华润置地内部所有住宅项目。三、编制、评审及备案时间：1.编制启动时间：在产品规划建议书评审完成后开始启动；2.编制完成时间：应在总包招标文件发出前完成编制和评审；3.评审及备案时间：在总包招标前（即发出总包招标文件前）完成评审以及上市公司备案工作。二、管理办法 5华润置地华润置地 Crland College四、编制组织及评审流程：1.编制主体：编制主体是以工程管理为主要职责

3、的项目（总）经理及其带领的项目部，其他部门参与配合。2.备案要求：大区工程管理部须在实施规划批准后3天内，将实施规划文本连同评审、会签文件一并发送至工程管理部公文邮箱，即完成备案。二、管理办法五、编制要求： 实施规划需动态调整，项目（总）经理至少每季度应组织一次阶段性回顾与检讨。 示范区、外立面（幕墙）、精装修、园林景观、机电专业等还应在实施规划基础上进行专项规划的编制。 6华润置地华润置地 Crland College三、主要内容1-项目概况n 项目简介：包括项目名称及开发建设单位情况、规划设计单位、规划设计经济技术指标、建筑设计概况、项目分期等，用数据指标和图表进行描述。n 项目定位：包括

4、项目的定位及理由，属于住宅开发八大产品线的哪一类系列，项目的档次。根据项目定位及发展计划分析对工程管理的具体要求，不同定位的住宅对质量细节的要求也不同，工期是偏紧还是一般等。根据项目定位明确本工程管理的重点。n 规划平面图：包含所在项目的地块概况，项目周边环境概况等内容，附图介绍。n 项目管理目标：工期目标、质量目标成本控制目标、安全文明目标、团队建设及人才培养目标、客户满意度目标等，可列表说明。 7华润置地华润置地 Crland College2-建筑市场分析及项目经验借鉴n 建筑市场分析1) 新进城市首期项目：新进城市已有类似项目开发商的相关情况；当地建筑公司、在当地施工的外来建筑公司的施

5、工综合实力、施工质量；当地建筑市场的施工水平和质量控制情况等。2) 所有项目：当地参建方主要的合作模式：与设计、造价咨询、监理、总包、其他分包商合作模式阐述；当地政府监管的主要特点当地地质情况介绍三、主要内容n 项目经验借鉴1) 外部项目经验借鉴（首期项目），调查当地3个类似标杆项目，了解以下情况：开发周期、关键节点；单方造价，成本控制模式；质量水平，主要产品优势；安全文明施工；项目交付标准等。2) 内部项目经验借鉴（非首期项目），了解：计划执行情况；质量管理情况，包含影响项目质量的关键节点分析；安全文明施工情况，应包含影响项目安全文明施工实施的关键管控点分析。 8华润置地华润置地 Crlan

6、d College3-项目管理总体思路 根据项目的特点和管理目标，结合商业计划和启动会的要求，阐述项目管理的总体思路，包括：工程的开发节奏；合约分判框架；施工顺序；质量管控；品牌推广等。三、主要内容4-重难点分析 根据工程特点、建筑市场资源状况、项目定位、项目管理目标并结合城市公司工程管理能力，对拟建项目的重难点进行分析，可从工期、施工技术、施工总平面管理、外部协调等方面进行分析。5-项目风险 根据项目具体情况，可从工期延误、质量缺陷、负面事件影响、成本超支、合同纠纷等方面分析本项目可能出现的风险点，并考虑相应的预防对策。 9华润置地华润置地 Crland College6-项目机构及流程n

7、项目部与公司职能部门的工作界面 阐述项目部与大区及城市公司职能部门间的关系及工作界面划分，用架构图表示，必要时可增加表格说明。n 项目部组织机构 根据项目拟采取的承包管理方式和项目特点，制订项目部组织机构。通过项目部组织架构图表示出项目组织设置结构及管理关系，及各组织模块的人员配置情况。n 管理流程制度简介 简单介绍项目部各项工程管理流程和制度，如质量管理、计划管理、安全管理、招采管理、合约成本管理等。三、主要内容 10华润置地华润置地 Crland College7-总平面管理规划 总平面管理规划是在设计方案及项目分期开发意见基本确定的前提下，分阶段附图对总平面布置规划进行说明。注意要满足销

8、售及竣工交楼的需要。三、主要内容n 主要内容：周边环境及场内环境介绍临时水电现状：接驳点位置；是否满足施工需要，若不满足，如何解决。临建区规划：分标段规划；综合考虑项目开发进度。场地开口及场内外交通组织：附图说明。主要机械设备布置：列表说明施工所需要的主要机械设备型号、数量和性能要求。临时水电及排水排污布置：阐述施工现场临时水电及排水排污的布置方式和具体位置。材料堆场及加工场布置：阐述施工现场材料堆场和钢筋、木工等加工场的位置、大小和数量，在总平面布置图上分阶段布置说明。场内土方平衡策划：山地建筑；分期开发项目；多层住宅私家花园土方回填。外脚手架特殊处理：悬挑外架及其防护。分阶段布置总平面图：

9、动态管理，可分地下室施工、地上结构、结构封顶后施工阶段。 11华润置地华润置地 Crland College8-工程进度管理规划目的：保证开发商的设计、合约、销售、项目等部门围绕统一的进度计划来进行协调配合，从而确保工程项目各个进度节点全面按期推进，同时在工程进度管理过程中尽量合理安排资源配置、节约工程成本以达到综合效益的提高。三、主要内容n 项目计划工程总进度计划：项目部编制，确定一、二、三级管控节点，定期调整，并应进行分解，编制分级进度计划。计划的编制应包括所有相关专业，如土建、机电、精装修、园林景观等。各参建方进场计划：列表说明主要施工方案编制计划：列表说明需要承建商提交的主要施工方案清

10、单和计划提交时间，并分级（A、B、C级）。主要机械设备进出场计划：列表说明项目主要机械设备预计使用的时间。甲供材料设备进场计划：参照2015年6月下发的华润置地甲供物质管理细则执行。工程验收计划：列表说明各分部分项工程的检验及验收计划，并结合项目所在地要求，写明验收注意事项。 12华润置地华润置地 Crland Collegen 里程碑节点管理明确里程碑控制节点的管理方法。根据项目总控计划设置里程碑控制节点，以某形象进度为主要控制点，对相关承建商都宜制定相应的奖罚措施，每个控制点都应向有关承建商进行交底并得到其签字认可。n 主要进度纠偏措施进度动态控制，做好赶工准备和预案。进度出现偏差，分析原

11、因，有针对性地提出纠偏措施，并编制追赶计划。资源投入：要定量研究各专业劳动组织方式、劳动生产率，提出合理的劳动力计划。承包商管理能力不够：要及时增加管理人员或调整不称职的关键岗位人员。开发商原因：应加强内部各专业的协调，实事求是沟通，不回避矛盾，及时解决问题。8-工程进度管理规划三、主要内容 13华润置地华润置地 Crland College9-质量管理规划n 质量目标：项目质量验收应达到国家规范合格和华润置地工程高品质2.0标准（包括局部修订）要求，针对有创国优目标的项目，还应编制创优策划。n 主要控制要点及措施1) 质量预控方案审查及工程交底：阐述本项目主要方案的重点审查内容和工程交底的要

12、点，参照2015年4月下发的华润置地工程交底管理指引进行交底。样板管理：销售样板房；施工工艺样板：列表说明施工工艺样板计划；交楼样板房。质量通病防治：针对当地常见或前期工程出现的质量问题，明确质量通病防治的重点。2) 质量过程控制与验收质量关键点监控：对质量关键点进行系统梳理，确定管控重点。施工过程中的质量管控措施：督促承包商建立并完善自身的质量管理体系；对重要部位或重要工序的操作工人实行考核上岗；严格旁站制度；加强现场巡视；原材料、半成品、加工件的质量管理；质量事故的处理：重大质量事故的处理还需经设计审批同意。三、主要内容3) 施工工序控制及验收：工序开始前，必须报监理工程师同意；工序完成后

13、，必须报监理工程师检查验收；列表说明本项目主要的施工工序及其管控重点。4) 关键工序检查点：参照2015年4月下发的华润置地住宅工程关键工序检查点实施细则，列表说明本项目的关键工序检查点实施方案。 14华润置地华润置地 Crland College10-EHS施工管理规划n EHS施工管理目标：根据工程建设定位和发展规划，参照华润置地EHS管理要求，确定EHS施工管理目标。n 主要控制要点及措施2) 文明施工管理要点及措施施工总平的管理：做好施工总平面的规划和布置，分阶段动态调整，确保现场施工的有序进行；施工区域封闭管理与道路清洁维护管理。成品保护；劳资纠纷。1) 安全施工管理要点及措施安全管

14、理组织体系的建立；多工序交叉抢工的安全管理；季节性安全施工管理；地下不明物和周边建筑物的保护；重要部位、关键施工的安全技术把关；安全管理的资源保障计划；事故预防与应急处理。三、主要内容 15华润置地华润置地 Crland College11-验收组织与管理明确项目管理中各种验收的时间节点、组织人员、责任人（列表说明）。项目策划中需要明确的验收，主要有：过程验收：指项目施工过程中对基础、主体结构等分部、分项工程的质量验收。专项验收：需要政府相关管部门参与的验收。竣工验收：项目部组织，由政府质检部门、设计单位、承包商、监理单位等参加的综合验收。交接验收：由项目部、物业组织的承包商向公司移交的验收。

15、三、主要内容12-可视化管理规划 应从文化宣传可视化、目标导向可视化、信息传达可视化和管理行为可视化四个方面对项目的可视化管理工作进行详细策划，以达到提高项目管理效率，降低项目开发成本，加快项目开发进度，最终实现项目的管理目标。 16华润置地华润置地 Crland College13-售楼区专项管理规划根据项目具体情况，对售楼处和示范区进行专项规划管理，以下方面重点关注：机械设备布置；材料堆场设置；售楼期间电力供应保障措施；售楼通道及外脚手架特殊处理：防护要兼顾美观和安全性，还要有防水措施。售楼部及示范区质量管理：应进行工程质量专项规划。安全管理：确保看楼客户的安全；文明形象：从外架安全网、塔吊施工电梯的布置、施工围墙、临时道路等方面进行重点管理。三、主要内容 17华润置地华润置地 Crland College14-合约成本管理规划n 招采计划：列表说明本项目的招标采购计划。n 项目目标成本管理：1) 成本控制目标：以目标成本为最高控制限额。在合约部编制成本控制目标时，项目部应参与评审。2) 成本