生活广场策略沟通案

1、目目 录录第一部分 项目总体定位及案名策划第二部分 营销推广总体策略及营销手法第三部分 广告推广策略第四部分 服务机构简介 第第一一部分部分 项目总体定位及案名策划项目总体定位及案名策划一集集城市住宅、休闲商业、投资型酒店式城市住宅、休闲商业、投资型酒店式商务公寓商务公寓为一体的为一体的多功能、紧凑型多功能、紧凑型城市综合体城市综合体总体定位总体定位二社区型社区型 集中式集中式 生活广场生活广场商业部分定位商业部分定位依据项目所处地段、交通条件及裙楼式商业形态，本项目核心消费辐射半径应为1.5公里范围。此区域内主要消费人群应为居住人群，消费目的性明显；故定位于生活广场，以最大程度确保项目业态规

2、划定位的适应性，提高商业目的消费到达性。三全方位潮牌生活广场全方位潮牌生活广场商业主题定位商业主题定位依据项目所处德阳市中心，住宅、酒店、公寓、商铺相结合的复合型商业形态，定位于潮牌生活广场以提高项目商业定位品质，提升商业附加值。四项目案名策划项目案名策划城城中中之之城城建建 业业 万万 象象 都都 会会品品牌牌贴贴牌牌形态、功形态、功能的丰富能的丰富性、多样性、多样性。性。五案名内涵与外延指向案名内涵与外延指向人气、商气、财气涌动人气、商气、财气涌动高贵而非爆发、时尚而非流行高贵而非爆发、时尚而非流行风花雪月、流光溢彩、繁风花雪月、流光溢彩、繁 荣荣财富与地位、品财富与地位、品 质、文质、文

3、 化化 第第二二部分部分 营销推广营销推广总体总体策略策略及手法及手法1 1、以鲜明的市场定位以及形象定位强力入市，转变消费者心目中对已有、以鲜明的市场定位以及形象定位强力入市，转变消费者心目中对已有的商业项目的印象。的商业项目的印象。针对市场空隙，集中力量快速拿下，避免陷入与对手的冗长竞争，通过项目优势、企业实力优势、市场划分优势、环境优势尽快完成销售，避免陷入市场风险。2 2、以全新的营销推广手法颠覆德阳现有的营销推广手段，引起市场的极、以全新的营销推广手法颠覆德阳现有的营销推广手段，引起市场的极大关注。大关注。一整合营销总体指导策略整合营销总体指导策略 “期房销售”，依靠“项目形象预先展

4、示”，获得社会和市场认知和认同。 “万象都会”（项目）和“建业公司”（开发商）的“形象实力”展视，增强项目品质和可实现性的可信度 广告信息的“全面性” “概念卖点”，“观念卖点”，“现实卖点”的有机结合。二预示性策略预示性策略 “项目功能、新概念、新观念、销售信息”和社会公众、客户群体的互动交流。 互动策略分为“硬件互动”和“软件互动”，如“信息互动”、“观念互动”、“行为互动”、“管理互动”、“开发互动”等。 促销活动（形象促销、卖点促销等）的定期开展。 社会资源的有效利用，媒介、政府、社会团体、专业组织等。 信息和销售活动的及时性和持续性。三互动式策略互动式策略 “商业广告、商业新闻、非商

5、业新闻的结合方式； 大众传播、小众传播的结合方式；四软硬兼施策略软硬兼施策略 由项目的独特性倡导系列“新概念”、“新观念”，制造新闻话题、传播话题等独占性话题，以及由此关联的社会传播效应。 五新概念策略新概念策略 先住宅后商业；先招商后销售先住宅后商业；先招商后销售六营销战略营销战略先住宅为项目开发提供资金保障，为招商留有充足时间，使项目利益最大化。七商业业态总体规划思路商业业态总体规划思路11F - 23F：酒店客房酒店客房5F - 10F：酒店式公寓、写字楼酒店式公寓、写字楼4F：会议中心会议中心2F - 3F：茶楼茶楼1F：酒店大堂酒店大堂1F：品牌潮流场品牌潮流场3F：休闲娱乐区休闲娱

6、乐区2F：特色美食空间特色美食空间酒店部分酒店部分商业铺面部分商业铺面部分八商业门面业态规划商业门面业态规划 - 品牌潮流场品牌联盟品牌潮流场品牌联盟八商业门面业态规划商业门面业态规划 - 特色美食空间品牌联盟特色美食空间品牌联盟八商业门面业态规划商业门面业态规划 - 休闲娱乐区品牌联盟休闲娱乐区品牌联盟八经济型商务酒店经济型商务酒店- 品牌联盟品牌联盟营销操作营销操作推推 广广招招 商商经经 营营包包 装装商业核心竞争力创造商业核心竞争力创造八商业部分操作思路商业部分操作思路探索及总结出一套经过市场实战检验的商业地产运作模式。探索及总结出一套经过市场实战检验的商业地产运作模式。培养出一支自己

7、的商业项目经营队伍。培养出一支自己的商业项目经营队伍。品牌经营品牌经营统一管理统一管理九租售方式租售方式 针对收租型和自营型商家，制定出单租、单售、租售混合方案。经营商与主力商家签订35年租赁合同；小业主购买商场后，经营商五年返租，每年固定回报。独立铺面只作出售，拉高其价格，冲抵返租资金支出。除主力商家外，其余部分可根据大小业主需要，授权经营公司协助其招租或转卖，成交后收取部份费用。项目预留的广告位按位置、面积、期限收取广告发布占位费用，此费用作为商城广告宣传费用的补充资金。 1 1、项目品牌塑造策略、项目品牌塑造策略高尚生活方式的的全新演绎。高尚生活方式的的全新演绎。 严格地说，购房者需要的

8、不仅是房子，而是一个城市生活平台，光造建筑的行为在现代开发中早已落伍。现代的城市生活居住空间由建筑空间、环境空间和群落空间三部分构成，不同人群对平台空间的标准和需求各不相同。 “万象都会”生活方式是源于对和谐高品质生活的追求。“万象都会”生活方式应是旨在为那些乐于享受生活、追求时尚的业主们搭建沟通的平台，对增进业主相互认识了解、营造良好友邻亲善环境起到积极的作用。十营销战略营销战略 2 2、项目价格制定及运作策略、项目价格制定及运作策略 价格保密策略价格保密策略在项目正式开盘前，严格保密项目价格，直至正式开盘方正式推出。 价格走风策略价格走风策略在内部认购开始后，可以以销售人员或内部工作人员“

9、无意”透漏的形式，向消费群体灌输“低价位”印象，以截留部分竞争项目客户，使其形成持币待购。 低价入市策略低价入市策略项目入市，除以最低价格形成市场“诱饵”外，总体上还是以略低于均价的价格水平入市。 小幅盘整策略小幅盘整策略在项目正式开盘后，除出现抢购现象外，对于价格的调整，应以小幅盘整、逐渐提升为原则。十营销战略营销战略 3 3、销控策略、销控策略 阶段性规模划分阶段性规模划分 项目开盘切忌“摊大饼”式推出所有单位，而应根据不同销售阶段，配以不同规模的供应量，可以以组团为单位，进行不同组团的组合推销。 产品的合理搭配产品的合理搭配 产品的推出，要以不同价位、不同面积等之间进行合理的搭配。在项目

10、开盘初期，应以主力户型为主，次主力户型为辅助；销售中期可将非主力户型产品作为推广的重要部分。十营销战略营销战略七营销手法营销手法 1、文化营销、文化营销 物业的文化内涵，是其赢得市场的重要因素，本项目可通过产品的建筑、景观文化、消费者的文化取向（心归情结）两个角度，来表述项目的文化内涵，以及企业的文化价值诉求。 2、体验营销、体验营销 体验营销主要是为消费者“造梦”，提前描述生活愿景及钱景，手法上主要通过文字的感染力、平面表现的张力，以及现场生活场景演示的逻辑顺序，制造购买冲动。十一营销手法营销手法 前期采用传统的销售方式，先进行内部认购，再进行正式销售。中后期采用我公司独有的行销模式快速推动

11、对滞销户型的销售行销模式快速推动对滞销户型的销售。内部认购内部认购 内部认购主要是提前积累客户，阻击竞争对手。内部认购分两个阶段，先让已确定的关系客户进行内部认购，再向市场公开进行认购。正式销售正式销售 先让已经进行内部认购的客户选择房屋，签定销售合同，再向市场上公开发售，既定即签合同。营销手法营销手法 体验营销是开发商、地产项目，树立市场形象，吸引市场关注的一体验营销是开发商、地产项目，树立市场形象，吸引市场关注的一剂强心针，通过直接的体验感受，迅速建立品牌的知名度与信任度，我剂强心针，通过直接的体验感受，迅速建立品牌的知名度与信任度，我们认为，本项目体验营销应从以下几方面进行：们认为，本项

12、目体验营销应从以下几方面进行： 视觉体验：视觉体验：包括企业及项目的logo设计、整体色彩，企业员工的精神面貌、着装品位，企业的办公场所形象，销售现场的包装等等，都要给人以全新的视觉感受； 服务体验：服务体验：通过企业员工与外界接触的言谈举止、接待方式，以及为项目销售所做的各种配套服务，要能给外界一种有亲和力的、人性化的、细致入微的服务感受；十一营销手法营销手法 现场体验：现场体验：通过现场样板区的建设与包装、商业样板房的装修与包装、样板房实景生活展示等多方面，形成最佳的现场感受，给消费者以购买信心和购买冲动（这里的商业样板房指的是酒店式公寓、商铺的样板房）。十一十一营销手法营销手法 3 3、

13、产品营销、产品营销 作为最常规的营销手法，产品营销是做好一切营销工作的基础，在产品营销中，要最大化展示产品创新的价值是产品营销的核心。“万象都会”先进的设计理念，创新的产品特征，是产品营销推广的核心要素。 产品的创新要突出：产品的创新要突出：将“全方位潮牌生活广场”概念做大； 产品的亮点要强化：产品的亮点要强化：对投资理财观念进行不断强化暴光； 产品的内涵要多元：产品的内涵要多元：产品要靠主力亮点来拉升，但同时产品其它方面的细节，如建筑细节、产品科技含量、技术含量等等，也要形成有力的支撑，以形成完整的产品体系。十二营销阶段划分营销阶段划分内部认购期内部认购期公开认购期公开认购期开开 盘盘预预

14、热热 期期加加 温温 期期引引 爆爆 期期持持 续续 期期十三阶段策略阶段策略预热期：预热期：营销目的营销目的：市场注册，引起关注营销策略营销策略：制造新闻争论，吸引市场关注，达到市场注册。营销角度营销角度：以万象都会“挑战”系列切入。营销措施营销措施：硬广、软文、新闻报道、活动。十三阶段策略阶段策略加温期：加温期：营销目的：营销目的：市场认知，客户积累营销难点：营销难点：市场认知需要过程，在短期内形成客户积累有难度；营销策略营销策略：抛出产品、文化牌，并对其进行阐述，形成客户认知；通过内部认购，逐步积累客源；销售服务的前期培训与宣传，塑造项目品质服务特征。营销角度营销角度：塑造产品形象、文化

15、形象与服务形象。营销措施营销措施：硬广、软文、新闻报道、网络、小众信息推广、销售培训与内部认购。十三阶段策略阶段策略引爆期：引爆期：营销目的：营销目的：全面引爆，市场共鸣；集中销售，创造佳绩。营销策略：营销策略：产品细节主打、文化呼应配合、服务跟进、促成成交。营销角度：营销角度：释放产品信息、强化产品感受；营销措施：营销措施：硬广、活动、报道、网络、小众信息传播；现场销售跟进。保温期：保温期：营销目的：营销目的：保持热度，巩固市场营销策略：营销策略：服务主打，表现生活感受，巩固项目品质营销角度：营销角度：服务进行支撑营销工具：营销工具：硬广、活动、新闻报道、网络 第第三三部分部分 广告广告推广

16、策略推广策略一广告运作思路广告运作思路 作为城市综合体项目，形式单一，延续性薄弱的广告方式无法保证项目长期而稳定的销售，“万象都会”应有长期的独特而广告运作思路。 建立强大而内容实在的品牌支撑建立强大而内容实在的品牌支撑 项目开发商、项目特色和项目的价格是品牌建立的核心部分，方法主要以主流媒体的炒作为主。 开盘前，我们主要以项目特色景观和高尚生活为主，塑造出“充满钱充满钱景景”的项目形象，造成市场注意力的转移，为项目的强力入市留下足够空间。 开盘后，以项目高品质、钱景作为炒作切入点，以项目本身的品质和我们带来的全新生活方式吸引消费者，形成市场轰动，使消费者认同这些优势，形成项目品牌。二推广策略

17、推广策略 1 1、不断吸引社会关注、不断吸引社会关注通过项目的不断“爆料”，形成一系列的市场亮点。 2 2、征服意见领袖，产生羊群效应、征服意见领袖，产生羊群效应通过小众媒体的信息传播，形成“圈子文化”效应，建立项目良好的口碑，征服意见领袖，使其在各自的圈子内形成放大器的效应，将项目的特色与内涵传播出去，形成圈子内部的羊群效应，促进购买行为。三无微不至的销售服务无微不至的销售服务 1、销售现场的优质物业管理，可令顾客对未来的社区物业管理窥见一斑。2、销售代表接待中的礼仪、语言、态度应周到、大方、得体，售楼工具统一、整齐、规范、流程标准。3、售楼资料交付顾客时，须保证其内容的完整性，包装的完美性

18、，充分发挥封套、手提袋的作用，令客户拿到售楼资料，犹如收到一份敬赠的礼品。4、细心的饮品服务：营销中心同时配备几种饮品，甜茶、咖啡、纯净水、茶以等适应不同客户的饮用嗜好。三无微不至的销售服务无微不至的销售服务 5、保安的开车门服务：由保安为驱车或乘车前来的客户开门，如有条件可延伸为代客泊车服务。6、精美的看楼礼品用于儿童：气球、彩旗、卡通玩具、时尚小食品用于成人：鼠标垫、钥匙扣、名片夹、迷你记事薄、袖珍影集、帽子等7、儿童看护服务：设置儿童活动区域，及准备儿童玩具，供访客中的儿童使用，由女保安统一看护，令参观者安心参观四重大工程进度的通报重大工程进度的通报 通过我们对项目文化的精心酝酿与营造，

19、使已购房业主经常收到来自“万象都会”的社区交流讯息，由此产生千丝万缕的“万象都会”，并以成为项目业主而倍觉尊贵，心满意足；使犹豫不决的客户向往社区氛围而促成购买，无力购买的客户羡慕称赞，树立独特的市场口碑。随着工程进度，及时邀请业主到现场观摩项目的施工状况、建筑材料的施工状况，充分展示发展商对工程质量与进度方面的重视与自信，使业主深信“物有所值” 第第四四部分部分 服务机构服务机构简介简介一服务机构组成服务机构组成 盈创动力地产服务机构由以下两家公司组成： 成都盈创动力地产发展顾问有限责任公司成都盈创动力地产发展顾问有限责任公司 + + 成都成都万僖业投资管理万僖业投资管理有限责任公司有限责任公司二盈创动力地产顾问公司简介盈创动力地产顾问公司简介 盈创动力地产发展顾问有限公司为拥有员工近30余人的专业地产顾问公司，公司管理层都是有7年以上地产从业经验的资深人员。迄今担任川内超过20个地产项目的发展顾问。其中开发规模在20万平方米以上的