地产项目开发流程及经济测算

1、开发流程及经济评价开发流程及经济评价顾问课程讲义：顾问课程讲义：版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2007.01.08本报告是严格保密的。2本门课程的目的本门课程的目的了解房地产项目了解房地产项目开发决策和流程开发决策和流程环节环节掌握掌握经济评价经济评价及其在决策中的作用及其在决策中的作用p课程分两节，预计时间课程分两节，预计时间3 3个小时；个小时；p课程将会结合实际的案例和现象作剖析，与大家展开研讨。课程将会结合实际的案例和现象作剖析，

2、与大家展开研讨。本报告是严格保密的。3我们对课程的展开角度，为什么要了解流程和我们对课程的展开角度，为什么要了解流程和经济评价，有什么实际应用经济评价，有什么实际应用关于开发流程：关于开发流程：p什么时间干什么事？什么时间干什么事？p什么事情谁来办？怎么办最好？什么事情谁来办？怎么办最好？p环节容易出什么问题？环节容易出什么问题？p流程对开发商的影响是什么？流程对开发商的影响是什么？关于经济评价：关于经济评价：p评价哪些指标？评价哪些指标？p评价用在什么地方？评价用在什么地方？p如何进行评价？如何进行评价？本报告是严格保密的。4课题一：开发决策和流程环节课题一：开发决策和流程环节本报告是严格保

3、密的。5房地产项目的整体开发流程房地产项目的整体开发流程一个房地产项一个房地产项目的整体开发经营行为如何？目的整体开发经营行为如何？土地获取土地获取定位决策定位决策产品设计产品设计项目报建项目报建施工建设施工建设推广销售推广销售物业管理物业管理资源获取资源获取资源加工资源加工资源流通资源流通及再流通及再流通p房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流政府流向开发商向开发商、开发商流向消费者开发商流向消费者、消费者之间的转移消费者之间的转移。所以房。所以房地产的问题也是出在流通环节上！地产的问题也是出在流通环节上！本报告是严格保密的。6土地获取

4、土地获取定位决策定位决策产品设计产品设计项目报建项目报建施工建设施工建设推广销售推广销售物业管理物业管理企业拿地与否及拿地价格应该考虑哪些因素？企业拿地与否及拿地价格应该考虑哪些因素？p市场未来预期；市场未来预期；p项目或区域发展预期；项目或区域发展预期；p规划条件的市场实现及经济实现；规划条件的市场实现及经济实现；p开发商企业发展战略和机会成本；开发商企业发展战略和机会成本；p竞争对手的情况分析。竞争对手的情况分析。政府出让土地的方式政府出让土地的方式p拍卖、招标拍卖、招标、协议；（挂牌属于拍卖方式的一种）、协议；（挂牌属于拍卖方式的一种）p什么情况之下用什么方式？什么情况之下用什么方式？招

5、标将会增多招标将会增多p目前的现象：北京双限、深圳背负目前的现象：北京双限、深圳背负15%15%返还指标等返还指标等本报告是严格保密的。7土地获取土地获取定位决策定位决策产品设计产品设计项目报建项目报建施工建设施工建设推广销售推广销售物业管理物业管理现有的土地政策的问题现有的土地政策的问题p单一的供应主体导致的信息不对称；单一的供应主体导致的信息不对称；p政府供应计划的无序和可持续供地政策的缺失；政府供应计划的无序和可持续供地政策的缺失；p价高者得的土地分配制度。价高者得的土地分配制度。土地拍卖中的黑马土地拍卖中的黑马对项目发展预期的不同导对项目发展预期的不同导致致p战略型高价战略型高价建业郑

6、州北市区地块；（不在土地本身）建业郑州北市区地块；（不在土地本身）p转型企业高价转型企业高价产业企业进入房地产；（利润期望低）产业企业进入房地产；（利润期望低）p资金密集型无地企业资金密集型无地企业金地龙华地块；（恶狼扑食型）金地龙华地块；（恶狼扑食型）p非理性企业拿地非理性企业拿地众多非成熟企业。（一介莽夫）众多非成熟企业。（一介莽夫）本报告是严格保密的。8地块分析地块分析市场态势市场态势售价预测售价预测开发模式开发模式利润预期利润预期初步地价初步地价地价变量地价变量变量分析变量分析变量分析变量分析最高竞拍价最高竞拍价最可能地价最可能地价最乐观地价最乐观地价竞争对手分析竞争对手分析企业发展战

7、略企业发展战略起竞价格起竞价格过程加价过程加价策略加价策略加价场外公关场外公关传统价格模型传统价格模型合理价格模型合理价格模型土地获取土地获取定位决策定位决策产品设计产品设计项目报建项目报建施工建设施工建设推广销售推广销售物业管理物业管理企业如何在招牌挂中为自己谋利？企业如何在招牌挂中为自己谋利？p设定竞拍门坎：资金门坎、资质门坎；设定竞拍门坎：资金门坎、资质门坎；p改变用地条件：附带诸多规划条件如加酒店、降容积率、配套公建；改变用地条件：附带诸多规划条件如加酒店、降容积率、配套公建；p带方案拍卖：设定方案或者要求短期给出方案；带方案拍卖：设定方案或者要求短期给出方案；p人为因素：搞定拍卖师（

8、敲锤）、搞定政府（返利）、搞定对手（给人为因素：搞定拍卖师（敲锤）、搞定政府（返利）、搞定对手（给钱）。钱）。本报告是严格保密的。9土地获取土地获取定位决策定位决策产品设计产品设计项目报建项目报建施工建设施工建设推广销售推广销售物业管理物业管理主要决策问题（钱、地、人）：主要决策问题（钱、地、人）：p决策资金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融资渠道决策资金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融资渠道p决策项目：发展方向、盈利模式、承担功能、实施进度决策项目：发展方向、盈利模式、承担功能、实施进度p决策人力：团队运作能力和执行能力、合作团队、主管部门决策人力：团队运作能力和执行能力、合作团队、主管部

9、门本报告是严格保密的。10土地获取土地获取定位决策定位决策产品设计产品设计项目报建项目报建施工建设施工建设推广销售推广销售物业管理物业管理项目决策案例项目决策案例资金如何运作？资金如何运作？p城市背景：山东省某地级城市，城市背景：山东省某地级城市，2004.12004.1p地块情况：地块情况：10361036亩，亩，r=1.3r=1.3，30%30%高层高层p挂牌：起挂挂牌：起挂1.361.36亿，原地安置（约亿，原地安置（约2.42.4亿）亿）p开发商账面资金：开发商账面资金：40004000万万p银行信用额度银行信用额度2000020000万，通过另一正在建设项万，通过另一正在建设项目抵押

10、，先拿目抵押，先拿1200012000万投入土地款（类违规）万投入土地款（类违规）p土地获取价格：土地获取价格：1.461.46亿；亿；p抵押给上述银行再贷款抵押给上述银行再贷款80008000万万p提前低价卖图纸：提前低价卖图纸：16901690元元/ /平，开盘平，开盘800800套，套，近两个亿；近两个亿；p银行：快速放按揭，作为条件；银行：快速放按揭，作为条件；p施工付款：施工付款：3 3个个1/31/3，1/31/3房屋、房屋、1/31/3主材主材（开发商赊销）、（开发商赊销）、1/31/3现金，现金，0 0开始付款；开始付款；p成本：成本：14001400元元/ /平方米；平方米；

11、p启动资金：商品房建设启动资金：商品房建设+ +回迁建设回迁建设p资金平衡：快速的现金流满足平衡资金平衡：快速的现金流满足平衡vsvs本报告是严格保密的。11土地获取土地获取定位决策定位决策产品设计产品设计项目报建项目报建施工建设施工建设推广销售推广销售物业管理物业管理开发商决策常见的问题是什么？举例说明：开发商决策常见的问题是什么？举例说明：p关于资金：以山东某开发商为例，项目建设中的资金抽出作为它用，关于资金：以山东某开发商为例，项目建设中的资金抽出作为它用，导致项目资金流出现问题；导致项目资金流出现问题；p关于项目方向，几种死法？关于项目方向，几种死法？想赚想死的想赚想死的（老想多赚，违

12、背市场规律），体现在做了市场滞销的产品，（老想多赚，违背市场规律），体现在做了市场滞销的产品，比如商业问题、容积率问题、产品形态问题；比如商业问题、容积率问题、产品形态问题；逞能能死的逞能能死的，不要和地价、政府、专业公司过不去；商业就是商业不要，不要和地价、政府、专业公司过不去；商业就是商业不要牵扯其他的，比如教派、比如文化、比如面子工程；牵扯其他的，比如教派、比如文化、比如面子工程；省钱省死的省钱省死的，省钱省出事了，竞争问题、质量问题、成本压力问题；，省钱省出事了，竞争问题、质量问题、成本压力问题；p关于人力，是否具备了足够的项目运作、工程管理、财务管理、对外关于人力，是否具备了足够的项

13、目运作、工程管理、财务管理、对外公关人力，是否理顺了内部的管理体系；公关人力，是否理顺了内部的管理体系；人力问题其实更是管理问题人力问题其实更是管理问题。讨论：顺驰在发展扩张中，哪些问题值得检讨？讨论：顺驰在发展扩张中，哪些问题值得检讨？本报告是严格保密的。12土地获取土地获取定位决策定位决策产品设计产品设计项目报建项目报建施工建设施工建设推广销售推广销售物业管理物业管理包含的主要设计阶段：包含的主要设计阶段：p地块勘查测绘：提供设计依据，地块勘查测绘：提供设计依据，310310天天p规划建筑设计：落实决策思路，规划建筑设计：落实决策思路，3636个月个月p施工图设计：施工标准和结构形式，施工

14、图设计：施工标准和结构形式，1313个月个月p景观设计：景观环境设计，景观设计：景观环境设计，2323个月个月p样板房及会所设计：营销环境设计，样板房及会所设计：营销环境设计，1 1个月个月讨论：常见的问题有哪些？讨论：常见的问题有哪些？进度问题：进度难以控制、各专业公司难以衔接进度问题：进度难以控制、各专业公司难以衔接质量问题：评价体系和评价经验的缺失质量问题：评价体系和评价经验的缺失本报告是严格保密的。13土地获取土地获取定位决策定位决策产品设计产品设计项目报建项目报建施工建设施工建设推广销售推广销售物业管理物业管理最优化的设计阶段流程参考：最优化的设计阶段流程参考：时间进度控制第1月第2

15、月第3月第4月第5月第6月单位规划设计规划单位单体设计规划单位施工图设计结构单位景观设计景观公司样板房及会所装饰设计各专业公司的合作与分工如何？各专业公司的合作与分工如何？p规划单位与施工图：初步设计、施工图把控规划单位与施工图：初步设计、施工图把控p规划单位与景观：完善、技术交底规划单位与景观：完善、技术交底p施工图与景观：隐蔽管线工程设计施工图与景观：隐蔽管线工程设计最优秀的设计成果是最能体现开发商开发思维和开发意识最优秀的设计成果是最能体现开发商开发思维和开发意识的成果，而非作品。的成果，而非作品。本报告是严格保密的。14土地获取土地获取定位决策定位决策产品设计产品设计项目报建项目报建施

16、工建设施工建设推广销售推广销售物业管理物业管理开发办开发办开发经营许可证开发经营许可证项目手册项目手册计委计委固定资产投资计划固定资产投资计划项目立项项目立项规划局规划局建设用地规划许可建设用地规划许可土地测量、评估土地测量、评估国土资源局国土资源局国有土地使用权证国有土地使用权证土地确认、报批土地确认、报批土地交易土地交易开发办开发办人防办人防办墙改办墙改办消防支队消防支队环保局环保局基础设施牌套费基础设施牌套费开发管理费开发管理费人防异地建设费人防异地建设费墙改基金墙改基金消防设施费消防设施费环境评估及排污费环境评估及排污费规划局规划局建设工程规划许可建设工程规划许可方案审批方案审批规划局

17、规划局中标通知书中标通知书质检站质检站散水办散水办劳保办劳保办定额站定额站安检站安检站安全许可安全许可定额鉴别定额鉴别劳保统筹劳保统筹散水押金散水押金质检委托质检委托城管大队城管大队执法大队执法大队规划局规划局开发办开发办建委基建科建委基建科开工许可证开工许可证预售许可证预售许可证放线管理放线管理本报告是严格保密的。15土地获取土地获取定位决策定位决策产品设计产品设计项目报建项目报建施工建设施工建设推广销售推广销售物业管理物业管理工程建设的相关知识：工程建设的相关知识：p工程建设组成部分工程建设组成部分：土建、水电、安装及设备：土建、水电、安装及设备p整体工程建设整体工程建设：单体部分、环境部

18、分、室外管线：单体部分、环境部分、室外管线p建筑结构形式建筑结构形式：砖混、框架、框剪、钢结构等：砖混、框架、框剪、钢结构等p项目施工周期项目施工周期（平均进度、不考虑冰冻期）：（平均进度、不考虑冰冻期）：多层及低密度：多层及低密度：912912个月个月小高层：小高层：1 1年半年半高层建筑：高层建筑：2 2年到两年半年到两年半p施工组织次序施工组织次序：基础部分基础部分主体工程主体工程外墙装饰及安装外墙装饰及安装园区管线园区管线景观施工景观施工竣工验收竣工验收本报告是严格保密的。16土地获取土地获取定位决策定位决策产品设计产品设计项目报建项目报建施工建设施工建设推广销售推广销售物业管理物业管

19、理工程建设的相关知识工程建设的相关知识2：p影响工程造价的主要因素：影响工程造价的主要因素：建筑结构形式及建筑形态：钢结构建筑结构形式及建筑形态：钢结构框剪（小）框架砖混框剪（小）框架砖混外立面材质及设备等级：是否玻璃幕、外立面选材标准外立面材质及设备等级：是否玻璃幕、外立面选材标准施工取费等级：在施工定额的基础上加减施工取费等级：在施工定额的基础上加减地基情况：是否岩石、是否流沙、是否软基，决定了基础的施工成本地基情况：是否岩石、是否流沙、是否软基，决定了基础的施工成本场地条件：是否平整、是否山地场地条件：是否平整、是否山地抗震等级：抗震等级：6 6级、级、7 7级、级、8 8级级节能要求：

20、是否满足节能规范节能要求：是否满足节能规范景观环境造价景观环境造价关于施工的相关问题探讨，大家在工作中都会遇到什么问题？关于施工的相关问题探讨，大家在工作中都会遇到什么问题？本报告是严格保密的。17项目推进慢在各环节的主要原因项目推进慢在各环节的主要原因最主要的时间耽误在项目开工前期：最主要的时间耽误在项目开工前期：p决策上的时间反复；决策上的时间反复；p规划设计上的时间耽误；规划设计上的时间耽误；p各专业单位的衔接不够紧密；各专业单位的衔接不够紧密；p规划报建的时间耽误；规划报建的时间耽误；p亦可能遇到不常见的因素如：亦可能遇到不常见的因素如：地基问题导致的隐蔽工程施工进度缓慢地基问题导致的

21、隐蔽工程施工进度缓慢资金短缺导致的工程施工进度缓慢资金短缺导致的工程施工进度缓慢天气原因（雨季做基础、冬天施工等导致）天气原因（雨季做基础、冬天施工等导致）工地事故和违章行为导致的临时停工和工地整改工地事故和违章行为导致的临时停工和工地整改本报告是严格保密的。18如何加快项目进度（以某多层项目为例）如何加快项目进度（以某多层项目为例）土地获取土地获取定位决策定位决策1212个月个月产品设计产品设计6868个月个月项目报建项目报建+1+1个月个月施工建设施工建设810810个月个月推广销售推广销售物业管理物业管理p多层项目从获取土地至开始销售需要的时间在多层项目从获取土地至开始销售需要的时间在1

22、 1年左右；高层项目年左右；高层项目需要的时间在需要的时间在1 1年半至两年；（顺驰最快半年开始销售）年半至两年；（顺驰最快半年开始销售）本报告是严格保密的。19课题二：经济评价的应用课题二：经济评价的应用本报告是严格保密的。20我们对课程的展开角度，为什么要了解流程和我们对课程的展开角度，为什么要了解流程和经济评价，有什么实际应用经济评价，有什么实际应用关于开发流程：关于开发流程：p什么时间干什么事？什么时间干什么事？p什么事情谁来办？怎么办最好？什么事情谁来办？怎么办最好？p环节容易出什么问题？环节容易出什么问题？p流程对开发商的影响是什么？流程对开发商的影响是什么？关于经济评价：关于经济

23、评价：p评价哪些指标？评价哪些指标？p评价用在什么地方？评价用在什么地方？p如何进行评价？如何进行评价？本报告是严格保密的。21项目经济评价的指标体系项目经济评价的指标体系对项目盈利能力对项目盈利能力和风险的模拟和分析和风险的模拟和分析盈利评价指标：盈利评价指标：p利润（净利润和税后利润）利润（净利润和税后利润）p利润率（成本利润率、自有资金回报率）利润率（成本利润率、自有资金回报率）p财务净现值财务净现值投入评价指标：投入评价指标：p投资峰值投资峰值p资金缺口资金缺口评价体系：评价体系：p现金流分析现金流分析p负债（资金来源）分析负债（资金来源）分析p不确定性分析不确定性分析 项目前期经济测

24、算项目前期经济测算不同于工程概预算和房不同于工程概预算和房地产开发财务。地产开发财务。 项目经济评价的使项目经济评价的使命是模拟一条现金流，命是模拟一条现金流，帮助项目开发者决策。帮助项目开发者决策。本报告是严格保密的。22项目经济评价的基本结构项目经济评价的基本结构以房地产开发项以房地产开发项目为例目为例指标和物业配比的模拟指标和物业配比的模拟成本和投入节奏估算成本和投入节奏估算租、售计划模拟租、售计划模拟现金流分析现金流分析不确定性分析不确定性分析模拟开发进程模拟开发进程财务评价财务评价本报告是严格保密的。23物业配比模拟的两种方法物业配比模拟的两种方法经验值法经验值法p确定容积率，根据经

25、验安排物业配比确定容积率，根据经验安排物业配比p缺点：配比的落地性不强，很难反映社区形态缺点：配比的落地性不强，很难反映社区形态配比反算法配比反算法p通过容积率和产品配比反算通过容积率和产品配比反算p优点：较准确反映配比变化对方案的影响，对方案的落地性比较优点：较准确反映配比变化对方案的影响，对方案的落地性比较有把握；有把握；p缺点：过程比较复杂，对经验要求比较高缺点：过程比较复杂，对经验要求比较高本报告是严格保密的。24房地产开发成本构成房地产开发成本构成开发成本开发成本p土地出让费用土地出让费用p土地拆迁和安置土地拆迁和安置p前期工程费前期工程费p建安工程费建安工程费p室外工程费室外工程费

26、p公共配套设施费公共配套设施费p不可预见费用不可预见费用p开发期间税费（包含税收和规费）开发期间税费（包含税收和规费）开发费用开发费用p管理费用管理费用p销售费用销售费用p财务费用财务费用本报告是严格保密的。25现金流量分析现金流量分析现金流量表现金流量表0707下下0808上上0808下下0909上上0909下下1010上上1010下下1111上上总计总计现金流入现金流入05454223376 77036 3301682963.78 6222362223395379一阶段销售收入一阶段销售收入054542233760000077918现金流出现金流出626541895316539192611

27、923417490.87 1632919698190160土地成本土地成本52190 0 0 0 0 0 0 0 52190前期工程费前期工程费1689 0 1587 0 1587 0 0 0 4863净现金流量净现金流量-6265435589.5668365777513781654724589342525205219累加净现金流量累加净现金流量-62654-27064-20228.3 3754651328116800 162694 205220资本化率资本化率8%财务净现值财务净现值-6265434246633051476 11815540133643232484累加财务净现值累加财务净现值

28、-62654-28408-2207829398 4121395226.32 131658 164142内部收益率内部收益率49%123%动态投资回收期动态投资回收期1.78p财务净现值（财务净现值（FNPV)FNPV)：反映计算期内的获利能力：反映计算期内的获利能力p内部收益率内部收益率(FIRR)(FIRR)：反映项目成本和效益相抵后的报酬率：反映项目成本和效益相抵后的报酬率p动态投资回收期动态投资回收期(P(Pt t) )：投资返本年限，反映抗风险能力：投资返本年限，反映抗风险能力本报告是严格保密的。26不确定性分析不确定性分析盈亏平衡分析盈亏平衡分析p又称保本点分析，分为：又称保本点分析

29、，分为：p价格保本点分析价格保本点分析p销售率（租售率保本点分析）保本点分析销售率（租售率保本点分析）保本点分析敏感性分析敏感性分析p又称灵敏度分析又称灵敏度分析p反映单种不确定因素对项目效益的影响反映单种不确定因素对项目效益的影响p一般考虑土地价格、建安成本和售价的不确定性一般考虑土地价格、建安成本和售价的不确定性本报告是严格保密的。27我们将结合具体案例来讲解经济评价在决策中我们将结合具体案例来讲解经济评价在决策中的运用的运用案例案例1 1p协助决策物业形态协助决策物业形态案例案例2 2p协助决策资金计划协助决策资金计划案例案例3 3p协助决策容积率协助决策容积率本报告是严格保密的。28经济评价的基本原则经济评价的基本原则客观合理客观合理价值对等价值对等p对于容积率、