哈尔滨写字楼调研

1、 哈尔滨写字楼调研报告哈尔滨写字楼调研报告 20162016年月年月 日日n 哈市办公场所整体分布图写字楼沿街办公门市集中区域n 哈市办公场所概况 哈尔滨市现有办公场所形式，除自有办公场所、宾馆和政府机关办公楼外，商 业化办公场所以写字楼和沿街门市的底层商服，两种形式为主。 哈尔滨现有的写字楼及写字楼性质宾馆、公寓已达300家左右，从目前的写字楼 分布的情况和未来发展趋势来看，写字楼区域大体呈：“两点一区一线”分布， 两点：以“秋林商圈”和“会展中心”为点；一区：开发区中心；一线：以省 政府为中心的中山路、红军街沿线。 哈市沿街门市的底层商服，用作办公环境的，目前比较集中于5大区域：开发区 昆

2、仑商城区域和长江路区域为最早出现的独栋门市办公的集中区域，其次为爱 建区域，目前已相当成熟。新兴的区域为群力区域及哈西区域，以高端写字楼 及新兴楼盘的底商为主，但是空置率较高。 哈尔滨办公场所主要划分为：专业化写字楼、政府机关及企业闲置的办公楼、宾馆、临街底层商服。另外，一些小型服务类企业为减少经费开支选择了居民住宅为办公场所。企业企业办公楼办公楼 37%37%宾馆宾馆24%24%专业写字楼专业写字楼28%28%民居民居5%5%底层商服底层商服6%6%哈尔滨办公场所类型比例哈尔滨办公场所类型比例n 哈市办公场所类型比例 自2003年起，哈尔滨写字楼租赁市场才真正开始逐渐活跃起来。 随着经济的发

3、展，全国各地的企业纷纷进入哈埠设立办事机构，宾馆开始对外常年出租写字间，宾馆作为写字楼租赁市场的后起之秀在哈尔滨市大行其道。 民营企业的发展逐渐推动了哈尔滨市经济格局的改变，也发展推动了写字楼市场的繁荣。 众多的国内外高科技企业在开发区优惠政策的吸引下进入开发区创业，写字楼的需求迅速增长，房地产开发商也看好这个时机纷纷进入开发区兴建写字楼。 从目前的写字楼分布的情况和未来发展趋势来看，写字楼区域大体可划分为：南岗中心区、道里中心区、省政府中心区、开发区南岗集中区四大传统区域，而群力、哈西也已成为新建写字楼项目的主要新兴区域。写字楼调研/（一）写字楼发展现状一）写字楼发展现状南岗集中区开发区集中

4、区省政府集中区写字楼调研/（二）哈市写字楼区域分布图二）哈市写字楼区域分布图哈西新区道里集中区群力新区写字楼调研/（三）三） 各写字楼板块特征各写字楼板块特征板块名称板块名称特特 点点南岗中心区秋林地带为核心，是哈市的商贸服务中心，商品与货币流通规模巨大、硬件设施一流、服务环境优良的中央商务区；开发区中心区开发区以优惠政策有效吸引各个科技、金融、保险、银行等企业进驻，并逐渐形成CBD的核心区域，大量写字楼均分布于此；省政府中心区依托临近政府及有利的交通方便条件，以省政府为中心，形成了规模众多、各种中小企业并重的区域；道理中心区毗邻松花江，旅游餐饮业极度发达，旅行社、食品、文化娱乐等企业成为了写

5、字楼的重要客户群体；群力新区哈市新兴区域，该商圈为国际化、现代化、规模化、多元化的功能定位，聚集新兴商业、高端社区，与综合体配套出现的写字楼出现于此；哈西新区以西客站为核心，新兴城市交通枢纽涵，汇集万达、红博、东方新天地、天悦国际等大型综合体，汇聚了功能性写字楼的进驻。区域写字楼调研南岗中心区南岗中心区南岗中心区在秋林地区、红军街地区、烟厂地区相继建设了红军街一号、上和置业、新发展大厦、深业大厦、沪士大厦、华驿大厦、锦绣科技大厦、远大商务公寓、恒运大厦、龙工大厦、东方大厦、奥维斯发展大厦、船舶大厦、大世界写字楼等多座写字楼。目前，这些写字楼业态多数运行良好，空置率较低。写字楼名称层数使用面积售

6、 价（S）租（天/米2）出租率奥维斯28层50-120014000.00/米24.8599%恒运大厦28层20-48020000.00/米22.6098%中宝大厦17层28-8009000.00/米23.0057%远大商务公寓22层57-26814800.00/米21.9098%上和置地29层30-7018300.00/米23.0098%沪士大厦30层40-120不出售2.3097%深业大厦31层50-150不出售2.8098%华驿大厦27层65-240不出售3.5077%北亚大厦18层45-120不出售3.0088%船舶大厦16层50-230不出售2.0052%锦秀科技大厦20层28-120

7、不出售2.5077%东方大厦18层65-240不出售3.0093%u写字楼租售价位调查区域写字楼调研南岗中心区南岗中心区写字楼用户企业规模从办公人数来看，多数公司规模较小，10人以下规模的占到了58.6%，构成了主流客户，并且绝大部分公司规模在20人以下，占75.8%从办公面积的需求最大的是50平方米100平方米的办公空间(42%)，对101200平方米以下面积的需求则达到了25%，这反映了多数公司及办事处规模小的特点。从租期来看，一般写字楼的起租期都是一到两年，并且绝大多数客户都选择租楼，因此，客户的流动性很强。南岗中心区写字楼租赁市场总结写字楼客户企业性质在南岗中心区出售和出租的写字楼，入

8、住的公司里私营企业占了总量的90%，他们是写字楼的主要需求者。20%36%15%5%14%10%占比旅游公司IT贸易保险公司广告咨询设计其他区域写字楼调研南岗中心区南岗中心区42%25%33%50100平米101200平米201平以上道里区写字楼分布区域写字楼调研道里中道里中心区心区星光耀写字楼金中环写字楼银泰写字楼u写字楼租售价位调查写字楼名称层数使用面积售 价（S）租（天/米2）出租率经纬36028层30-470M29000-131252-2.5元新吉财富中心22层30-150 M23.0元35%麦凯乐29层20-70M220000/米21.8-2.3元宏光大厦22层敞开1000 M282

9、00/米23.50元宝捷大厦28层100-235M217600/米21.00元98%海上银座22层43-139M216500/米24.00元70%社科大厦14层16-68 M21.71元100%u宾馆写字间租赁价格调查宾馆名称地址服务等级日租金/ 米2哈尔滨曼哈顿商务酒店道里区兆麟街71号1.80元哈尔滨北疆宾馆道里区中马路13号1.50元哈尔滨希尔西大酒店道里区兆麟街2.00元哈尔滨友谊宫道里区友谊路3.50元区域写字楼调研道里中道里中心区心区u 道里中心区写字楼客户企业性质 道里区毗邻松花江畔，旅游餐饮业极度发达，旅行社、食品、文化娱乐等企业成为了写字楼的重要客户群体。 道里区随着经济的发

10、展相继建成了曼哈顿商厦、金帝商厦、联升广场、振龙商城成为服装、轻工产品的积聚地，相伴而来的全国各地厂商大量进入道里区。道里区的商务写字楼的需求也随即扩大。 目前，道里写字楼的用户多为粮油、食品、轻工、服装、旅游、航空票务等行业。u道里中心区写字楼客户企业规模 道里中心区写字楼客户属于商业物流行业，一般在人数上都不超过30人，其中写字间的内部人员仅在7-10人左右，所以在选择写字楼面积上50-80平方米的占有大的比例，接近于70%左右。道里中心区写字楼租赁市场总结区域写字楼调研道里中道里中心区心区 省政府中心区是我省政治、经济、文化的中心，租赁价格均在3.00元/米/日以下，出租率达到90%以上

11、。写字楼名称层数建筑面积售 价（S）租（天/米2）出租率创展国际24层66-50012400.00/米23.00元90%常青大厦30层25-240不出售3.50元50%地王大厦20层80-1009000.00/米21.90元100%保利大厦15层40-900不出售4.50元80%玛克威大厦20层100不出售2.30元90%长江国际大厦22层60-1200 M216500.00/米23.75元98%u 省政府中心区写字楼租赁价位调查区域写字楼调研省政府中省政府中心区心区长江国际大厦科技大厦玛克威大厦长青大厦齐鲁大厦平安大厦地王大厦省石化大厦迪康大厦保利科技大厦外贸大厦创展国际绿波大厦远东大厦华东

12、大厦省政府中心区写字楼分布区域写字楼调研省政府中省政府中心区心区35%26%39%国内大型企业外企办事处其他小企业写字楼客户企业性质在省政府中心区出租及出售的写字楼，入住的公司国内大型企业驻哈分支机构比例较大，占35%左右；其次是外国企业在哈埠的办事处约占26%；私营企业以贸易及工业产品居多约占18%；国内航空公司驻哈机构占12%；IT行业比例占5%；其他如医药、广告公司约占4%左右；省政府中心区写字楼租赁市场总结区域写字楼调研省政府中省政府中心区心区写字楼客户企业规模从办公人数上来看，2030人的企业较多，占65%左右；构成了主流客户群体，20人以下的企业较少，占20%左右；大型集团办公企业

13、的人数在50100人之间占15%；从办公面积的客户需求来看，需求最大的是300-400平方米的需求约占48%，150300平方米的的需求占26%左右；整层8001000平方米的需求占15%左右；150以下的需求较小，占8%左右。从租期上来看，省政府中心区的起租期较长，一般在三到五年之间。65%20%15%2030人企业20人以内企业50100人大企业48%26%15%11%300400平米150300平米800100平米150平米以内区域写字楼调研省政府中省政府中心区心区开发区写字楼分布投资大厦中融投资大厦会展总部经济大厦国际会展金融大厦浦发大厦福斯特大厦金马大厦金桂大厦辰能大厦地王大厦高盛大

14、厦盟科汇星河国际区域写字楼调研开发区写字楼开发区写字楼写字楼名称层数售 价（S）租（天/米2）出租率盟科汇5层13000.00/米22.90元/米295%星河国际32/43 12000.00/米2整栋销售福斯特大厦25层 12000.00/米23.00元/米290%中融国际29层12000.00/米2 2.40元/米230%浦发大厦29层15000.00/米23.50元/米295%投资大厦31层14000.00/米22.80元/米270%辰能大厦23层不出售4.50元/米2100%万宝大厦7层2.50元/米280%宾馆名称地址服务等级日租金/ 米2福顺天天大酒店开发区赣水路20号5.00元万达

15、索菲特大酒店香坊区赣水路68号5.00元哈尔滨华旗饭店开发区国际会展中心5.00元u写字楼租售价位调查u宾馆写字间租赁价格调查区域写字楼调研开发区写字楼开发区写字楼开发区南岗集中区写字楼客户企业性质 开发区南岗集中区是哈尔滨市高档写字楼最为密集的地区之一，也是外资企业最为集中的地区，而且是各大型跨国企业在哈尔滨传统的办公首选之地，因此各种产业类型的外资公司都有分布，主要以IT业、制造业和服务业为主。IT类公司目前所占比例为29，IT公司已经成为这一地区最重要的租户。写字楼客户企业规模 开发区南岗集中区企业多为高新技术企业， 在企业雇员的人数多为50人左右，这个比例占80%左右。但在工作环境的要

16、求上比较注重空间的科学性，一般这些企业在选择办公面积上不少与400平方米； 从写字楼市场需求的潜力上来看，由于高新技术产业产生的及CBD聚集效应的影响，开发区南岗集中区近几年需求一度看涨，未来的开发区南岗集中区将成为写字楼市场的黄金地带。开发区南岗集中区写字楼租赁市场总结区域写字楼调研开发区写字楼开发区写字楼长江路区域昆仑商城区域哈西新区爱建区域群力新区沿街门市办公调研区域整体分布图区域整体分布图板块名称板块名称特特 点点群力区域社区环境优秀，新兴楼盘林立，规划中配套较好，但目前人气度低，进驻企业较少，仍需要时间发展；爱建区域环境意境成熟，金融银行集中，作为哈市新型的CBD，连接市区与江北，交

17、通便利，聚集企业较多；昆仑商城区域哈市最早出现的沿街门市办公集中区域，配套完善，空置率低，整体办公环境成熟优秀，是最具代表的们是办公区域类型；长江路区域接近会展商圈，覆盖高端社区，交通便利，进驻公司较多，空置率低，门市售价与租赁价格也趋于稳定；哈西区域临近西客站，还处于建设中，未来配套将会很好，具备极大潜力，目前客流较少，门市控制率很高，多数为餐饮，很少有公司进驻。沿街门市办公调研区域板块特征区域板块特征152201508512633130001700026714.3246052299128703.9南岗中心区南岗中心区道里中心区道里中心区省政府中心区省政府中心区开发区中心区开发区中心区群力区

18、域群力区域爱建区域爱建区域昆仑商城区域昆仑商城区域长江路区域长江路区域哈西区域哈西区域写字楼写字楼沿街门市沿街门市售价对比图示表售价对比图示表 写字楼每平米售价，以南岗中心区售价最高，省政府集中区售价最低； 临街门市售价，以哈西区域最高，群力区域最低。n 哈市办公场所对比分析 写字楼每平米租金，以省政府中心区租价最高，道里中心区租金价最低；2.872.533.163.093.852.5082.5873.02南岗中心区道里中心区省政府中心区开发区中心区爱建区域昆仑商城区域长江路区域哈西区域写字楼沿街门市租金租金对比图示表对比图示表 临街门市租金，以爱建区域最高，昆仑商城区域最低。n 哈市办公场所

19、对比分析14%24%15%20%90%13%10%10%80%南岗中心区南岗中心区道里中心区道里中心区省政府中心区省政府中心区开发区中心区开发区中心区群力区域群力区域爱建区域爱建区域昆仑商城区域昆仑商城区域长江路区域长江路区域哈西区域哈西区域写字楼写字楼沿街门市沿街门市区域空置率对比图示表区域空置率对比图示表各区域出租的空置率，写字楼以南岗中心区空置率最低，道里中心区空置率最高；临街空置率，以昆仑商城区域和长江路区域最低，群力区域和哈西区域空置率最高。n 哈市办公场所对比分析通过对比分析来看，写字楼类型办公场所呈现如下特点：南岗中心区和省政府中心区的售价与租金，都相对较高，空置率却很低。原因在

20、于南岗中心区与省政府中心区的写字楼，如上和置地、奥维斯大厦，长江国际大厦等，均较为高档，配套完善，属于高端写字楼。相比较道里中心区，一方面道里大部分写字楼较老化，多为2000年之前修建，因此租金不高。而新兴建的道里写字楼多数都停车不便交通不畅，因此不被租赁客户所亲睐，因此空置率也很高。说明入驻办公楼的公司，在选择因素上，更趋向于高端，新建，配套优秀的需求。通过对比分析来看，沿街门市类型办公场所呈现如下特点：哈西，群力的售价，租金都很高，空置率也是最高。一方面作为新兴区域，以高端楼盘和商服为主的配套规划，在门市价格与租金上自然相对较高，而在入住方面上座率不佳，说明新兴区域价格体系还不够稳，处于高

21、炒的震荡状态，发展还需要一定时间。然而作为成熟代表的爱建区域，长江路区域和昆仑商城区域的沿街门市，售价与租金都较高且稳定，并且空置率极低，说明经过多年发展区域已经获得市场认可，更容易被客户接受。n 哈市办公场所对比分析哈市办公场所综合分析p 哈市办公场所整体总结 目前哈尔滨商务办公市场供应总量约130万平米左右，其中专业写字楼供应量为80万平米，主要临街门市达30万平米，其他形式占据额20万平米，每年还在以5万平米的速度在提升。哈尔滨办公场所市场处于高速发展期l 专业开发商出现，引导市场的发展l多元化产品：商住、纯写字楼、高档写字楼、临街门市、独栋别墅、集中产业园区l 依托不同的资源（政策、传

22、统认知、产业聚集等）板块化趋势逐渐显现。l写字楼出现领先标杆项目；l临街门市呈现为爱建、哈西等新兴底商；l产业园区也在兴建平房广告产业园；l以哈尔滨经济发展和外界接轨程度而言，哈尔滨的办公场所市场开发已经处于高速发展局面。1、新办小企业首选住宅办公 由于租用办公楼的支出相对较高，刚刚起步的小企业会选择在住宅内办公，以较低的成本投入，满足公司办公场所的需求，住宅成为办公场所的基本构成之一。2、注重企业形象的服务性行业进驻写字楼或星级酒店宾馆 哈尔滨市内一些注重形象的服务性行业，如：会计师事务所、律师事务所、广告公司、保险公司、商贸行业，它们需要一定的办公面积，对公司形象有所关注，成为专业写字楼或星级酒店的主要