[经济学]中财ppt课件

1、第八章第八章 投资性房地产与无形资产投资性房地产与无形资产1、投资性房地产确认、计量、投资性房地产确认、计量、转换转换及及处置处置的的 会计核算。会计核算。2、无形资产、无形资产取得、摊销、出租、出售、期取得、摊销、出租、出售、期末末 计价计价的核算方法。的核算方法。第一节第一节 投资性房地产投资性房地产一、投资性房地产的确一、投资性房地产的确认认房地产房地产土地和房屋及其权属的总土地和房屋及其权属的总称称不为自己用，为投资而购买的房地产不为自己用，为投资而购买的房地产投资性房地产是指为赚取租金或资本投资性房地产是指为赚取租金或资本增值。或者两者兼有而持有的房地产增值。或者两者兼有而持有的房地

2、产投资性房地产投资性房地产用于用于出租出租或或增值增值的房地产的房地产1 1、出租建筑物、出租建筑物3 3、持有且拟增值后转让的土地使用权、持有且拟增值后转让的土地使用权2 2、出租土地使用权、出租土地使用权不属于不属于投资性房地产：投资性房地产：1、以经营方式租入土地使用权再转租给其他单位、以经营方式租入土地使用权再转租给其他单位2、闲置土地、闲置土地4、企业出租给本企业职工居住的宿舍，按照市、企业出租给本企业职工居住的宿舍，按照市场价格收取租金（属自用）场价格收取租金（属自用）5、作为存货的房地产，房地产企业开发的房地产、作为存货的房地产，房地产企业开发的房地产3、自用房地产，企业经营用的

3、厂房和办公楼属固定资、自用房地产，企业经营用的厂房和办公楼属固定资产，企业生产经营用的土地使用权属于无形资产。产，企业生产经营用的土地使用权属于无形资产。自用房地产自用房地产：企业生产经营用厂房和：企业生产经营用厂房和办公楼属固定资产，企业生产经营用办公楼属固定资产，企业生产经营用土地使用权属于无形资产土地使用权属于无形资产作为存货的房地产作为存货的房地产：房地产开发企业：房地产开发企业销售或为销售正在开发的商品房和土销售或为销售正在开发的商品房和土地。地。二、投资性房地产的计量二、投资性房地产的计量成本模式成本模式公允价值模式公允价值模式“投资性房地产投资性房地产”“投资性房地产累计折旧投资

4、性房地产累计折旧”“投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备”（一）采用（一）采用成本成本模式计量模式计量1 1、外购、外购购买价格购买价格相关税费相关税费归属于该资产的其他支出归属于该资产的其他支出外购房地产部分外购房地产部分出租出租、部分、部分自用自用的，的，用于出租部分应单独确认。用于出租部分应单独确认。2 2、自行建造、自行建造土地开发费用土地开发费用建安成本建安成本应予以资本化的借款费用应予以资本化的借款费用支付的其他费用和分摊的间接费用支付的其他费用和分摊的间接费用建造过程中发生的建造过程中发生的非正常损失非正常损失直接计入当期损益直接计入当期损益4 4、投资性房地产后续计量、投资

5、性房地产后续计量1 1、按期（月）计提折旧或摊销、按期（月）计提折旧或摊销2 2、发生减值的计提减值准备、发生减值的计提减值准备3 3、改扩建或装修支出满足确认条件，应资、改扩建或装修支出满足确认条件，应资本化本化（二）采用（二）采用公允价值公允价值模式计量模式计量企业存在确凿证据表明其公企业存在确凿证据表明其公允价值能够持续且可靠取得允价值能够持续且可靠取得同时满足两个条件：同时满足两个条件：有市场；公允价值能科学估计。有市场；公允价值能科学估计。不提折旧、不摊销、无减值准备不提折旧、不摊销、无减值准备三、投资性房地产的转换与处置三、投资性房地产的转换与处置房地产转换房地产转换非投资性房地非

6、投资性房地产产投资性房地产投资性房地产(一）成本模式下的转换一）成本模式下的转换1、存货房地产、存货房地产（转换）（转换）投资性房地产投资性房地产2、自用房地产、自用房地产转换转换投资性房地产投资性房地产 （二）公允价值模式下的转（二）公允价值模式下的转换换存货房地产存货房地产（转换）（转换）投资性房地产投资性房地产2、自用房地、自用房地产产转换转换投资性房地产投资性房地产（三）投资性房地产的后续计量（三）投资性房地产的后续计量1、投资性房地产采用成本模式后续计量、投资性房地产采用成本模式后续计量 （1）按期计提折旧或摊销）按期计提折旧或摊销 借：其他业务成本借：其他业务成本 贷：投资性房地产

7、累计折旧（摊销）贷：投资性房地产累计折旧（摊销） （2）取得租金收入）取得租金收入 借：银行存款借：银行存款 贷：其他业务收入贷：其他业务收入 （3）发生减值）发生减值 借：资产减值损失借：资产减值损失 贷：房地产投资减值准备贷：房地产投资减值准备 己计提减值准备的投资性房地产价己计提减值准备的投资性房地产价值又恢复，不得转回。值又恢复，不得转回。 例例8-4 2、投资性房地产采用公允价值模式计量、投资性房地产采用公允价值模式计量 不计提折旧或摊销，以资产负债表日公不计提折旧或摊销，以资产负债表日公允价值计量。允价值计量。 资产负债表日公允价值账面余额资产负债表日公允价值账面余额 借：投资性房

8、地产借：投资性房地产公允价值变动公允价值变动 贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益 资产负债表日公允价值账面余额资产负债表日公允价值账面余额 借：公允价值变动损益借：公允价值变动损益 贷：投资性房地产贷：投资性房地产公允价值变动公允价值变动 例例8-5（四）投资性房地产的处置（四）投资性房地产的处置1、成本模式计量的投资性房地产的处置、成本模式计量的投资性房地产的处置 基本分录基本分录（1）借：银行存款（实际收到的金额）借：银行存款（实际收到的金额） 贷：其他业务收入贷：其他业务收入（2）借：其他业务支出借：其他业务支出 投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地

9、产减值准备投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产贷：投资性房地产 例：甲企业为了满足市场需求、扩大再生产，例：甲企业为了满足市场需求、扩大再生产，将生产车间从市中心搬迁到郊区。将生产车间从市中心搬迁到郊区。2009年年3月，企业管理层决定，将原厂区陈旧厂房月，企业管理层决定，将原厂区陈旧厂房拆除平整后，持有以备增值后转让。该土拆除平整后，持有以备增值后转让。该土地使用权的账面余额为地使用权的账面余额为3000万元，己计提万元，己计提摊销摊销900万元，剩余使用年限万元，剩余使用年限40年，按照直年，按照直线法摊销，不考虑残值。线法摊销，不考虑残值。2012年年3月，甲企月，甲企业将原厂区出售，

10、取得转让收入业将原厂区出售，取得转让收入4000万元。万元。假设不考虑相关税费。假设不考虑相关税费。 （1）转换时）转换时 借：投资性房地产借：投资性房地产土地使用权土地使用权 30000000 累计摊销累计摊销 9000000 贷：无形资产贷：无形资产土地使用权土地使用权 30000000 投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销）9000000 （2）计提折旧（假设按年）计提折旧（假设按年） 借：其他业务成本借：其他业务成本 525000= （30000000-9000000）40 贷：贷：投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销） 525000 （3）出售时）

11、出售时 借：银行存款借：银行存款 40000000 贷：其他业务收入贷：其他业务收入 40000000借：其他业务成本借：其他业务成本 19425000 投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销）10575000 9000000+5250003=10575000 贷：投资性房地产贷：投资性房地产土地使用权土地使用权30000000 2、公允价值模式计量的投资性房地产的处置、公允价值模式计量的投资性房地产的处置 例：甲为一家房地产开发企业，例：甲为一家房地产开发企业，2009年年3月月10日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出

12、租给乙企业使用，租赁开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始为期开始为2009年年4月月15日。日。2009年年4月月15日，日，该写字楼的账面余额该写字楼的账面余额45000万元，公允价值为万元，公允价值为47000万元。万元。2009年年12月月31日，该项投资性日，该项投资性房地产的公允价值房地产的公允价值48000万元。万元。2010年年6月租月租赁期届满，企业收回该项投资性房地产，并赁期届满，企业收回该项投资性房地产，并以以55000万元出售，出售款项己收讫。甲企业万元出售，出售款项己收讫。甲企业采用公允价值模式计量。采用公允价值模式计量。（1）2009年年4月月15日，存货转换

13、为投资性房地产日，存货转换为投资性房地产： 借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本 470000000 贷：开发产品贷：开发产品 450000000 资本公积资本公积-其他资本公积其他资本公积 20000000（2）2009年年12月月31日，公允价值变动：日，公允价值变动： 借：投资性房地产借：投资性房地产公允价值变动公允价值变动 10000000 贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益 10000000 （3）2010年年6月，出售投资性房地产：月，出售投资性房地产： 借：银行存款借：银行存款 550000000 贷：其他业务收入贷：其他业务收入 550000000 借：其他业务支出借

14、：其他业务支出 480000000 贷：贷：投资性房地产投资性房地产成本成本 470000000 投资性房地产投资性房地产公允价值变动公允价值变动 10000000同时，将投资性房地产累计公允价值变动损益转入其他业务收入：同时，将投资性房地产累计公允价值变动损益转入其他业务收入： 借：公允价值变动损益借：公允价值变动损益 10000000 贷：其他业务收入贷：其他业务收入 10000000同时，将转换时原计入资本公积的部分转入其他业务收入：同时，将转换时原计入资本公积的部分转入其他业务收入： 借：资本公积借：资本公积其他资本公积其他资本公积 20000000 贷：其他业务收入贷：其他业务收入

15、20000000第二节第二节 无形资产无形资产一、无形资产的特征与内容一、无形资产的特征与内容可辨认性可辨认性非实物形态非实物形态非货币资产非货币资产无形资产内容无形资产内容专利权专利权非专利权非专利权商标权商标权著作权著作权特许权特许权土地使用权土地使用权二、无形资产的计量二、无形资产的计量初始计量初始计量取得无形资产并使之达到预定用途而发生的取得无形资产并使之达到预定用途而发生的全部支出作为无形资产成本全部支出作为无形资产成本,成本能可靠计量成本能可靠计量内部研发活动形成的无形资产内部研发活动形成的无形资产研究阶段研究阶段计入当期损益计入当期损益开发阶段开发阶段满足条件计入无形资产成本满足

16、条件计入无形资产成本后续计量后续计量“累计摊销累计摊销”“无形资产减值准备无形资产减值准备”有使用寿命的要摊销，使用寿命不确有使用寿命的要摊销，使用寿命不确定不需要摊销。定不需要摊销。三、无形资产的取三、无形资产的取得得 （一）（一） 外购无形资产外购无形资产 实际支付的价款、相关税费、直接归属于使该项实际支付的价款、相关税费、直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出资产达到预定用途所发生的其他支出( (如专业服务费、如专业服务费、测试费等）。测试费等）。但不包括为引入新产品发生的广告费、管理费用但不包括为引入新产品发生的广告费、管理费用及及其他间接费用，也不包括在无形资产已经达到预其

17、他间接费用，也不包括在无形资产已经达到预定定用途用途发生的费用发生的费用分期付款取得无形资产，成本为购分期付款取得无形资产，成本为购买价款的现值买价款的现值 例例8-6（二）投资者投入无形资产（二）投资者投入无形资产 按合同、协议、公允价值入账按合同、协议、公允价值入账 （三）土地使用权处理（三）土地使用权处理 1、用于自行开发、用于自行开发 2、房地产开发企业、房地产开发企业 3、购入房屋建筑物、购入房屋建筑物 4、出租或增值时、出租或增值时四、无形资产的摊销四、无形资产的摊销无形资产使用寿命不确定无形资产使用寿命不确定不摊销不摊销无形资产使用寿命确定无形资产使用寿命确定摊销摊销摊销期摊销期

18、可供使用时可供使用时终止确认时终止确认时经济因素和法律因素确定的期间孰低经济因素和法律因素确定的期间孰低摊销方法摊销方法1 1、方法包括直线法、生产总量法等。、方法包括直线法、生产总量法等。3 3、无法可靠确定其预期实现方式的，、无法可靠确定其预期实现方式的， 应当采用应当采用直线法直线法摊销。摊销。2 2、企业选择的无形资产摊销方法，应当能够、企业选择的无形资产摊销方法，应当能够反映与该项无形资产有关的经济利益的预期反映与该项无形资产有关的经济利益的预期实现方式，并一致地运用于不同会计期间。实现方式，并一致地运用于不同会计期间。摊销金额摊销金额在无形资产的使用寿命内系统地分摊其在无形资产的使用寿命内系统地分摊其无形资产的预计残值一般为无形资产的预计残值一般为 ，但下列情况除外：，但下列情况除外：1 1、有第三方承诺在无形资产使用寿命结束使购买、有第三方承诺在无形资产使用寿命结束使购买 该无形资产该无形资产2 2、可以根据活跃市场得到预计残值信息